Recientemente se ha publicado en el apartado de «Prensa» de la web oficial del Tribunal Constitucional el contenido íntegro de la Sentencia que resuelve el recurso de inconstitucionalidad núm. 4038-2022 (LA LEY 7315/2025), interpuesto por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Vox en el Congreso de los Diputados, contra los arts. 1, 2, 3, 4, 5, 6.2, 7, 10, 11, 12, 15 y la disposición transitoria de la Ley del Parlamento de Cataluña 1/2022, de 3 de marzo (LA LEY 3680/2022), de modificación de la Ley 18/2007 (LA LEY 13598/2007), la Ley 24/2015 (LA LEY 12790/2015) y la Ley 4/2016 (LA LEY 20454/2016), para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, y que, de una vez por todas, da carpetazo a la normativa legal catalana sobre la obligatoriedad de ofrecer un alquiler social a los grandes tenedores de vivienda antes del ejercicio de cualquier acción judicial (desahucio por falta de pago, ejecución hipotecaria, etc.).
Conviene traer a colación que hace tan solo unos meses la STC n.º 120/2024, de 8 de octubre (LA LEY 284130/2024), ya declaró inconstitucionales varios de los preceptos de la Ley 1/2022 (LA LEY 3680/2022) por invasión de las competencias estatales en materia de legislación procesal y sobre bases de las obligaciones contractuales, entre cuyos preceptos se encontraba la obligación legal de ofrecimiento de alquiler social antes de interponer (i) una demanda de desahucio por expiración de plazo, (ii) una demanda de desahucio por precario o (iii) cualquier otra destinada al desalojo del ocupante sin título jurídico, y (iv) antes del ejercicio de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria (Disposición Adicional Primera de la Ley 24/2015 (LA LEY 12790/2015)). Desafortunadamente, y como ya apuntamos en su día en este mismo foro (1) , la STC n.º 120/2024 (LA LEY 284130/2024) no se pronunció sobre la constitucionalidad del art. 5.2 de la Ley 24/2015 (LA LEY 12790/2015), que contiene la obligación de ofrecer alquiler social antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por falta de pago, y que constituye la base legal del grueso de los expedientes sancionadores incoados por la Agencia de Consumo de Cataluña a grandes tenedores de vivienda, quedando pues dicho reducto normativo vigente y, por tanto, subsistiendo dicha obligación legal exclusivamente para aquella casuística concreta.
Pues bien, por fin ha llegado la tan esperada Sentencia del Tribunal Constitucional que fulmina el reducto del art. 5.2 de la Ley 24/2015 (LA LEY 12790/2015), expulsando así de nuestro ordenamiento toda obligación legal de ofrecer un alquiler social como requisito previo para el ejercicio de acciones judiciales por contravenir la reserva competencial estatal en legislación procesal del art. 149.1.6 de nuestra Constitución (LA LEY 2500/1978). Aun cuando debemos manifestar que esta reciente Sentencia no declara formalmente derogado el referido art. 5.2, en la medida que tampoco en este caso era objeto de impugnación dicho precepto, el Tribunal Constitucional, con gran valentía y para terminar de una vez por todas con la insoportable inseguridad jurídica existente sobre la materia, declara obiter dicta la inconstitucionalidad de dicha obligación legal, quedando derogado de forma tácita el polémico art. 5.2 y, por extensión, su régimen sancionador. Para una mayor claridad sobre la cuestión, extractamos el siguiente pasaje de interés de la Sentencia (págs. 36-37):
«Ahora bien, este tribunal constata que el incumplimiento al que se refiere el art. 124.2 j) de la Ley 18/2007 (LA LEY 13598/2007), en la redacción recurrida, no va únicamente ligado a los supuestos de hecho previstos en los arts. 5.2 f) de la Ley 18/2007 (LA LEY 13598/2007) y los apartados 1 y 2 de la disposición adicional 37 TRIBUNAL CONSTITUCIONAL primera de la Ley 24/2015 (LA LEY 12790/2015), ya expulsados del ordenamiento jurídico. Al margen de este caso, el art. 5 de la Ley 24/2015 (LA LEY 12790/2015) contempla otros dos supuestos más en los que resulta obligatorio ofrecer una propuesta de alquiler social obligatorio: (i) antes de adquirir una vivienda resultante de la consecución de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual, o antes de la firma de la compraventa de una vivienda que tenga como causa de la venta la imposibilidad por parte del prestatario de devolver el préstamo hipotecario (art. 5.1); y (ii) antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la ley (art. 5.2).
El primero de los supuestos no resulta problemático ni desde el punto de vista de impugnación formulada por los recurrentes ni desde el punto de vista de la doctrina sentada en la STC 120/2024 (LA LEY 284130/2024), FJ 5 B) c) y d), puesto que, en modo alguno, puede dar lugar a que el incumplimiento de un requisito de naturaleza procesal sea objeto de sanción administrativa.
Sin embargo, no puede decirse lo mismo respecto del supuesto del art. 5.2 de la Ley 24/2015 (LA LEY 12790/2015). En este caso, la propuesta de alquiler social obligatorio sí que se erige como requisito previo para el ejercicio de acciones judiciales. Por lo tanto, de acuerdo con la doctrina establecida en la STC 120/2024 (LA LEY 284130/2024), FJ 5 B) c) y d), en la medida en que el art. 124.2 j) de la Ley 18/2007 (LA LEY 13598/2007) pueda sancionar, como infracción administrativa grave, lo que constituye el incumplimiento de un requisito procedibilidad para el ejercicio de acciones, estaría invadiendo la competencia estatal en materia de legislación procesal (art. 149.1.6 CE (LA LEY 2500/1978)). En consecuencia, en orden a evitar que la aplicación del precepto impugnado pueda dar lugar a posibles interpretaciones del precepto contrarias al orden constitucional de distribución de competencias, y existiendo, al menos, una interpretación acorde con el texto constitucional, el art. 124.2 j) de la Ley 18/2007 (LA LEY 13598/2007), en la redacción dada por el art. 6.2 de la Ley 1/2022 (LA LEY 3680/2022), no es inconstitucional si se interpreta en el sentido de que solo es sancionable el incumplimiento de los requisitos que debe cumplir la propuesta obligatoria de alquiler social, en aquellos casos en los que la misma no constituya una condición de acceso al proceso judicial.»
De conformidad con esta novedosa doctrina jurisprudencial, y en aplicación del principio basilar de eficacia retroactiva de la declaración de nulidad por inconstitucionalidad de una norma legal, los damnificados tienen derecho a exigir el archivo inmediato de todos los expedientes sancionadores incoados hasta la fecha por no haber ofrecido alquiler social, y, no menos importante, a exigir la revisión de los actos administrativos sancionadores y sentencias firmes incluso ejecutadas, ello de conformidad con lo dispuesto en el último inciso del el art. 40.1 de la LOTC (LA LEY 2383/1979), debiendo solicitar la revisión de dichos actos administrativos —en vía administrativa o judicial, según corresponda— para conseguir el reintegro de los importes de las sanciones abonadas con sus correspondientes intereses legales. Por lo que respecta al plazo para solicitar el reintegro de dichos importes, si bien el art. 40.1 de la LOTC (LA LEY 2383/1979) no prevé plazo alguno para presentar la solicitud, es de aplicación un plazo de cinco años desde la publicación de la sentencia en el BOE (la Sentencia aún está pendiente de publicación), por aplicación del art. 512.1 de la LEC (LA LEY 58/2000) sobre revisión de sentencias firmes, al que se remite de forma expresa el art. 102 de la LJCA (LA LEY 2689/1998), tal y como confirmó en su día la STC n.º 30/2017, de 27 de febrero (LA LEY 18127/2017).
Los damnificados tienen derecho a exigir el archivo inmediato de todos los expedientes sancionadores incoados hasta la fecha por no haber ofrecido alquiler social
Nótese que la reciente Sentencia también afecta a los múltiples procedimientos judiciales de reclamación de condena al otorgamiento de un alquiler social que se están tramitando ante los tribunales civiles, debiendo comportar inexorablemente la desestimación de dichas pretensiones por carencia sobrevenida de fundamento legal; quedando estéril a estas alturas discusión competencial existente sobre la materia que estaba generando disparidad de criterios incluso en segunda instancia (AAP Barcelona, Sec. 11ª, n.º 79/2025, de 3 de febrero y SAP Barcelona, Sec. 19ª, de 18 de noviembre).
Por último, debemos manifestar que tan solo serán inatacables las situaciones jurídicas consolidadas consistentes en contratos de alquiler sociales formalizados a día de hoy entre las partes, debiendo estar las partes a lo pactado en dicho negocio jurídico por mor del art. 1091 del Código Civil (LA LEY 1/1889).