El Registrador de la Propiedad denegó la inscripción de una escritura de ampliación de obra nueva consistente en la creación de una planta sótano en una vivienda unifamiliar integrada en un complejo inmobiliario compuesto por varias viviendas unifamiliares adosadas, constituidas en régimen de división horizontal.
La calificación negativa se fundamentó en que dicha ampliación afecta a un elemento común, en concreto al subsuelo, lo que exige, según el Registrador, el acuerdo unánime de la junta de propietarios para proceder a su desafectación y cesión, o bien la modificación de los estatutos de la comunidad de propietarios.
La DGSJyFP comparte el criterio del Registrador y confirma la calificación impugnada.
Este organismo ha puesto de manifiesto la diferencia existente entre el complejo inmobiliario y la propiedad horizontal tumbada. El hecho diferencial que les distingue es que, en esta última, se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos. En cambio, el complejo inmobiliario se constituye con fincas que pasan a ser elementos privativos en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a las que se vincula en comunidad «ob rem» otros elementos, que pueden ser también porciones de suelo como otras parcelas o viales.
En el presente caso, del historial registral resulta configurado un conjunto inmobiliario en régimen de propiedad horizontal tumbada. La finca registral a la que se refiere la escritura calificada es una de las ciento veintitrés viviendas que integran un conjunto residencial constituido en régimen de propiedad horizontal y, según el título constitutivo, los propietarios quedarán sujetos a lo dispuesto en el art. 396 CC (LA LEY 1/1889) y a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960), lo que lleva a concluir que se trata de una propiedad horizontal tumbada, lo que conlleva el mantenimiento de la unidad jurídica y funcional de la finca, permaneciendo el suelo y el vuelo como elementos comunes.
En consecuencia, lo que tiene la consideración de elemento privativo es la vivienda unifamiliar tal y como quedó configurada en el título constitutivo, esto es, «distribuida en una planta baja, primera y superior o buhardilla», pero sin comprender ni el suelo sobre el que se asienta (a pesar de atribuirse el uso exclusivo del mismo a cada propietario), ni tampoco el subsuelo, que constituye un elemento común de la propiedad horizontal.
Por tanto, la DGSJyFP concluye que lo que se pretende en este supuesto es una alteración del régimen jurídico de los elementos comunes, lo que es materia que compete a la junta de copropietarios, exigiéndose unanimidad en tanto en cuanto tal alteración implica una modificación del título constitutivo y de los estatutos de conformidad con el art. 17.6 LPH (LA LEY 46/1960).