Es sobradamente conocida la doctrina jurisprudencial (SSTS n.o 493/2022, de 22 de junio (LA LEY 128075/2022) y n.o 633/2022, de 29 de setiembre (LA LEY 223674/2022)) sobre la eficacia de las notificaciones recepticias en materia de arrendamientos urbanos, que declara que para que la notificación realizada se entienda practicada y tenga eficacia no se exige que el receptor deba conocer necesariamente el contenido de la comunicación, sino solo constatarse que la ha recibido, teniendo oportunidad de conocer tal contenido, de tal forma que si se intenta la comunicación y el destinatario se niega a recibirla, o si se encuentra ausente pero se le deja aviso para que recoja la comunicación el servicio de correos o mensajería y se abstiene de hacerlo, la frustración de la notificación resulta imputable al destinatario y debe considerarse válido el intento de notificación. Declara el Tribunal Supremo que la naturaleza recepticia, que corresponde a toda notificación o requerimiento, legalmente practicado, exige la colaboración del destinatario, en el sentido de que admita y no obstaculice intencionada o negligentemente su recepción, de manera tal que la frustración de su práctica no responda a causas que le sean directamente imputables y no al requirente. No es posible que la eficacia de un acto jurídico penda de la voluntad del requerido. Al no estar sujetas las notificaciones a que se refiere la LAU a formalidad alguna (ej. art. 10), basta con que la comunicación se haya realizado por un medio idóneo y fehaciente, al domicilio de la otra parte designado en el contrato o en la ley, y que ha llegado a la órbita de decisión de su destinatario, de suerte que, si se hizo cuanto estaba en su mano para comunicar el contenido de la misiva, la actitud intencional, negligente e incluso olvidadiza del deudor, no puede impedir que se entienda producido el efecto pretendido. En este sentido, la negativa del destinatario a recibir una notificación de la otra parte contratante no invalida dicho intento de notificación, en la medida que la falta de recepción se produce por culpa exclusiva del destinatario, y que dicha pasividad en ningún caso puede perjudicar el derecho del remitente, dado que de lo contrario bastaría con que el destinatario adoptara una conducta omisiva dejando de recoger la comunicación remitida para dejar sin efecto el ejercicio de un legítimo derecho subjetivo. Así pues, la inacción del destinatario de la comunicación se equipara al conocimiento de la misma, a consecuencia de una comunicación que no recibió, pero que pudo recibir, no pudiendo dejarse en manos de la receptora la eficacia de una notificación. Que la parte contractual deba recibir esa comunicación no significa que se deba dejar a su libre voluntad la eficacia del acto, tanto al no ser necesario que lo consienta o haga alguna manifestación y en otro plano que no se le permita que impida la recepción.
Esta consolidada doctrina jurisprudencial sobre la eficacia de las notificaciones recepticias tiene una enorme trascendencia jurídica cuando el arrendador quiere notificar su voluntad de no prorrogar (art. 10 de la LAU) o renovar (arts. 1566 (LA LEY 1/1889) y 1581 Cc (LA LEY 1/1889)) el contrato por más tiempo, está siendo matizada en los últimos años por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona especializada en arrendamientos urbanos (Sentencia n.o 699/2023, de 17 de noviembre, Sentencia n.o 295/2024, de 30 de abril, y Sentencia n.o 406/2024, de 12 de junio), para declarar que dicho intento de notificación no es válido cuando se haya realizado por un tercero con poder o representación para actuar en nombre de la parte arrendadora, como puede ser el letrado, el administrador de la propiedad, o la empresa gestora y el arrendatario desconocía que estaba actuando en nombre y representación de la propiedad, ya que no está obligado el destinatario de dicha comunicación a retirar los avisos de comunicaciones que reciben por correos de personas desconocidas. En particular, esta casuística tiene lugar en procesos de desahucio por expiración de plazo en que el tribunal desestima la demanda de desahucio por considerarse defectuosa la notificación realizada por el letrado o apoderado de la propiedad a la arrendataria comunicando la voluntad de poner fin al contrato por vencimiento del plazo de duración. En estos casos, no se considera válida la notificación efectuada por no haberse realizado, a juicio del tribunal, dotada de las suficientes garantías, derivando de la actuación del arrendatario la no recepción de la misma. Declaran estas sentencias que si bien entra dentro de la libertad de la parte arrendadora establecer el sistema de gestión que tenga por conveniente, ello no obstante esta realidad debe ser puesta en conocimiento de la arrendataria por la parte arrendadora, o quien gestionare el contrato, de forma que se garantice que las comunicaciones que se enviaren a la arrendataria procedieren de una persona o entidad que esta conociera que era quien gestionaba el contrato — por figurar en el contrato o por habérselo hecho saber en un momento ulterior —. Asimismo, razonan que ninguna norma jurídica obliga al ciudadano a retirar los avisos de comunicaciones que reciben por correos, ni impone consecuencias derivadas de la inacción o de la falta de retirada de la comunicación, no existiendo fundamento legal para imponer dicha carga. Sorprende este último razonamiento del tribunal, ya que si bien primero se niega que exista fundamental legal para imponer dicha carga al arrendatario, luego se reconoce que la buena fe contractual exige que cuando alguien tiene un vínculo contractual y observa que la otra parte quiere comunicarle algo, acepte la comunicación y haga lo necesario para conocerla, siendo contrario a dicha buena fe negarse a recibirla, pero termina concluyendo que esta exigencia de buena fe no opera cuando el remitente de dicha comunicación no es la otra parte del contrato, sino un tercero apoderado por ella, de cuyo apoderamiento no hubiera tenido constancia la arrendataria.
A nuestro juicio, esta novedosa tesis jurisprudencial genera indefensión a la parte arrendadora, especialmente si tenemos en cuenta que la casuística en que se circunscribe esta problemática jurídica la parte arrendataria es plenamente conocedora de que su título arrendaticio está vencido o próximo al vencimiento, o que está en situación de morosidad y, por tanto, que deberá desalojar la vivienda próximamente, siendo de esperar que reciba una comunicación por burofax notificando la extinción o resolución del contrato y requiriendo el desalojo, por lo que difícilmente se puede negar la mala fe o cuanto menos la negligencia en estas circunstancias, pues se debe exigir al arrendatario en estos casos una diligencia mínima consistente en estar alerta y recoger todo aviso que le llegue de un servicio oficial como es Correos, más aún cuando la actuación exigida es tan sencilla como retirar dicha comunicación de la oficina de Correos; no pudiendo, a nuestro juicio, alegar desconocimiento del remitente para pretender enervar la eficacia de dicha notificación, cuando con ello se genera un enorme y desproporcionado perjuicio al arrendador que tan solo pretende cumplir con sus deberes legales. No podemos dar por válido el argumento de que existe causa justificada para negarse a recibir una notificación cuando se desconoce la identidad del remitente, pues si trasladáramos esta tesis al ámbito de responsabilidad extracontractual, las consecuencias prácticas de su aplicación serían devastadoras para garantizar el cumplimiento de la finalidad reparadora del Derecho de Daños.
Sea como fuere, esta incipiente tesis jurisprudencial parece que se está consolidando en los tribunales, obligando a extremar las precauciones en los requerimientos extrajudiciales que se realicen para garantizar su eficacia, especialmente cuando actuamos en calidad de letrados de la parte requirente.