El Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero (LA LEY 5299/2025), contiene medidas urgentes y extraordinarias en materia de vivienda con el objeto de facilitar la disponibilidad de suelo para la construcción de viviendas protegidas en la Comunidad Autónoma de Andalucía, así como agilizar su construcción.
Asimismo, incorpora una serie de medidas en materia de viviendas de uso turístico, con el fin de realizar los ajustes urbanísticos necesarios para proteger el uso residencial a sus fines principales de servir de alojamiento estable y permanente, ofreciendo herramientas a los ayuntamientos andaluces para que puedan adecuar mejor y con mayor seguridad jurídica esta actividad, según su modelo de ciudad y las necesidades de sus habitantes.
Medidas en materia de suelo, ordenación urbanística y vivienda
Con estas medidas la norma pretende incentivar la construcción de vivienda protegida y de viviendas dotacionales, así como agilizar la selección de las personas adjudicatarias de las promociones de viviendas protegidas.
En primer lugar, y con el objeto de incrementar la oferta de suelo urbanizado para destinarlo a vivienda protegida, el texto incorpora determinadas medidas en materia de suelo, que tienen carácter transitorio, dado que las licencias para los proyectos de vivienda deben solicitarse en un plazo máximo de dos años.
Se exige un acuerdo municipal que permita a los ayuntamientos disponer sobre la oportunidad de aplicar las medidas o modular su aplicación, en función de sus características y del desequilibrio entre la demanda de suelo para vivienda protegida y la oferta disponible. Dicho acuerdo municipal deberá adoptarse en el plazo máximo de un año desde la entrada en vigor del decreto-ley y notificarse a la Consejería competente en la materia de vivienda para evaluar el grado de implantación de las medidas en la Comunidad Autónoma.
De esta forma, se establece un régimen especial que permite edificar las viviendas protegidas en las parcelas sin necesidad de modificar los instrumentos de ordenación urbanística, siempre que se respeten los límites establecidos para garantizar el cumplimiento del régimen de las actuaciones de transformación urbanística, el equilibrio entre los usos residenciales y los equipamientos y la adecuada inserción de las actuaciones edificatorias en la ordenación urbanística de su entorno.
Por un lado, la norma establece como uso alternativo el uso de vivienda protegida en las parcelas de zonas de uso global residencial, calificadas de servicio de oficinas o de establecimiento de alojamiento turístico. Si las viviendas protegidas se destinan de forma permanente al alquiler se establece el mismo régimen para las parcelas calificadas de dotacional privado que no tengan asignado un destino específico o que estén calificadas con el uso genérico de interés público y social. Los parámetros para la edificación serán los establecidos en el instrumento de ordenación urbanística vigente y la densidad máxima de vivienda el resultado de dividir la edificabilidad residencial entre setenta. Además, en el proyecto que se someta a licencia deberán reservarse las dotaciones locales para equipamientos comunitarios básicos y para espacios libres y zonas verdes que se demanden en base al incremento de población o sustituirse este deber por alguna de las formas previstas en el Reglamento de la Ley.
Por otra parte, en aquellas parcelas calificadas con el uso residencial de vivienda libre que se destinen a vivienda protegida se permite un incremento de la densidad del 20% respecto a la establecida en los instrumentos de planeamiento y un incremento de la edificabilidad proporcional, siempre que no se supere el aprovechamiento urbanístico. También en el caso de parcelas calificadas con el uso residencial de vivienda protegida se permite un incremento de la densidad del 20% y de la edificabilidad del 10%. El resto de los parámetros de la edificación serán los determinados en la ordenación urbanística estableciéndose la necesidad de tramitar un estudio de detalle, dentro de los límites que esta figura tiene en la legislación urbanística, cuando sea necesaria su modificación para garantizar la integración del proyecto en el entorno urbano.
Estas previsiones no requieren de la modificación de los instrumentos de ordenación urbanística cuando concurran las condiciones que se determinan de forma específica en cuanto a parcela, uso, edificación y régimen urbanístico.
En segundo lugar, por lo que respecta a los usos compatibles en los suelos calificados como equipamiento comunitario público, el texto recoge la posibilidad de establecer, a través de los instrumentos de ordenación urbanística, la compatibilidad del uso de vivienda o alojamiento dotacional público en las parcelas calificadas de equipamiento comunitario básico, conforme a lo previsto en la Ley 7/2021, de 1 de diciembre (LA LEY 26203/2021), y su Reglamento General. Esta compatibilidad podrá entenderse de aplicación, sin necesidad de modificar los instrumentos de planeamiento vigentes, cuando las parcelas de equipamiento vacantes en zonas residenciales no tengan un uso específico asignado o estén calificadas con el uso genérico de interés público y social.
En tercer lugar, la norma incluye la regulación de un procedimiento abreviado para la selección de las personas adjudicatarias de las promociones de viviendas protegidas que se vayan a ejecutar, al que podrán acogerse los promotores públicos y privados, comunicando dicha intención al Ayuntamiento o entidad pública dependiente del mismo responsable del registro público municipal de demandantes de viviendas protegidas.
Y en cuarto lugar, se crea la bolsa de suelo para vivienda asequible en Andalucía a los efectos de dar publicidad y transparencia a los suelos disponibles en los municipios andaluces, para la construcción de viviendas protegidas y asequibles e impulsar los distintos mecanismos de colaboración público-privada. Estará constituida por parcelas públicas o privadas disponibles destinadas por el planeamiento urbanístico a vivienda protegida, parcelas dotacionales de equipamientos susceptibles de acoger viviendas o alojamientos dotacionales, parcelas de los patrimonios públicos de suelo y otras de titularidad pública susceptibles de acoger vivienda protegida.
A estos efectos se establece un plazo de tres meses para la aportación de la información necesaria para los municipios con una población superior a 100.000 habitantes, para lo que los ayuntamientos deberán emitir la cédula urbanística de los suelos o inmuebles en el que conste el régimen urbanístico y demás circunstancias aplicables a las parcelas o inmuebles, así como el número de viviendas protegidas posibles
Medidas en materia de viviendas de uso turístico
Dada la necesidad de integrar las VUT en la ordenación urbanística, para dar cumplimiento al artículo 3 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado mediante Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (LA LEY 16530/2015), que establece que para garantizar el principio de desarrollo urbano sostenible, el suelo vinculado a un uso residencial por la ordenación territorial y urbanística está al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, en los términos que disponga la legislación en la materia, la norma dispone que corresponde a los municipios en los que concurran razones imperiosas de interés general, y justificando la proporcionalidad de la medida, a través de los instrumentos de ordenación urbanística regular la compatibilidad de las viviendas de uso turístico con el resto de los usos y, de forma particular, con el uso residencial.
Para establecer dicha compatibilidad se ha de valorar si existe suelo suficiente de uso residencial para atender las necesidades de vivienda habitual y permanente de la población y si la ordenación garantiza un equilibrio entre los usos urbanos de la ciudad. Cuando no exista una regulación específica del uso turístico de las viviendas serán de aplicación los instrumentos de ordenación urbanística vigentes, conforme a las reglas de compatibilidad de usos que tengan establecidas.
Para garantizar su implantación efectiva, en los municipios que manifiestan una tensión entre los usos residenciales y turísticos que, sumada otras circunstancias, dificulta el acceso de la población a una vivienda asequible, se habilita a los ayuntamientos a que, de manera excepcional por razones imperiosas de interés general, puedan suspender las autorizaciones de nuevas VUT desde el momento en el que se acuerde la elaboración del instrumento de ordenación urbanística correspondiente, antes de su aprobación inicial, que es el momento que establece la legislación urbanística para ejercer esta potestad con carácter general, evitando con ello las consecuencias negativas de un posible «efecto llamada» en aquellas zonas en las que se vayan a establecer condiciones o limitaciones a la implantación de nuevas VUT. Los acuerdos de suspensión se notificarán a la Consejería competente en materia de turismo a los efectos que correspondan en el registro de turismo de Andalucía.
Modificaciones legislativas
- Decreto-ley 4/2019, de 10 de diciembre (LA LEY 19345/2019), para el fomento de iniciativas económicas mediante la agilización y simplificación administrativas en la tramitación de proyectos y su declaración de interés estratégico para Andalucía, para la creación de una unidad aceleradora de proyectos de interés estratégico y por el que se modifica la Ley 1/1994, de 11 de enero (LA LEY 1860/1994), de Ordenación del Territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía, y la Ley 7/2002, de 17 de diciembre (LA LEY 61/2003), de Ordenación Urbanística de Andalucía: se modifica el apartado 5 del artículo 8.
- Decreto 91/2020, de 30 de junio (LA LEY 11222/2020), por el que se regula el Plan Vive en Andalucía, de vivienda, rehabilitación y regeneración urbana de Andalucía 2020-2030: se modifica el apartado 1 del artículo 15 y el Anexo V y se incluye un nuevo apartado 5 en el artículo 17, pasando el actual apartado 5 a apartado 6.
- Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía, aprobado por Decreto 149/2006, de 25 de julio (LA LEY 8169/2006): se modifica el artículo 13, el apartado 1.b) del artículo 14, el artículo 18, el apartado 2 del artículo 19, los artículos 22 y 24 y el apartado 4.d) del artículo 36.
- Orden de 4 de mayo de 2023 (LA LEY 5877/2023), por la que se regula la adscripción de actuaciones al programa de fomento del parque de viviendas protegidas en alquiler o de cesión de uso en Andalucía y la concesión de subvenciones a las mismas: se modifica el apartado 1 del artículo 8.
- Ley 13/2011, de 23 de diciembre (LA LEY 26677/2011), del Turismo de Andalucía: se añade un apartado 4 al artículo 38.
- Decreto 28/2016, de 2 de febrero (LA LEY 1358/2016), por el que se regulan las viviendas de uso turístico: se modifica el apartado 1.a) del artículo 6 y el artículo 9.
- Decreto-ley 1/2018, de 27 de marzo (LA LEY 4875/2018), de medidas para la gestión de los instrumentos financieros del Programa Operativo FEDER Andalucía 2014-2020 y otras de carácter financiero: se modifica el apartado 4 del artículo 4.
Entrada en vigor y disposiciones transitorias
El Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, entra en vigor el 4 de marzo de 2025, al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía.
Se ocupan las disposiciones transitorias de los procedimientos de arrendamiento y adjudicación de viviendas protegidas en tramitación, los cuales se tramitarán y resolverán por las normas establecidas en el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía, aprobado por Decreto 149/2006, de 25 de julio (LA LEY 8169/2006), así como de los iniciados al amparo de la Orden de 3 de octubre de 2022 (LA LEY 21354/2022), por la que se aprueban las bases reguladoras para la concesión de ayudas al Alquiler a los jóvenes, Bono Alquiler Joven en Andalucía, a los que, a los efectos de la determinación de la renta arrendaticia o de la cesión de la vivienda, del alquiler de habitación o del arrendamiento parcial de vivienda a que se refiere la base reguladora tercera 1.f) de la Orden de 3 de octubre de 2022, se aplicará la clasificación de municipios regulada en el Anexo V del Decreto 91/2020, de 30 de junio (LA LEY 11222/2020), vigente en el momento de aprobación de la Orden de 3 de octubre de 2022.