Cuestionada la aplicación por la Administración expropiante del método de capitalización de rentas para la valoración de los terrenos expropiados, por encontrarse éstos en situación básica de suelo rural, pero asumiendo la decisión del JPEF de considerar como renta capitalizable no la renta real percibida por los expropiados en virtud del contrato de arrendamiento suscrito con el Ministerio de Defensa, sino la renta potencial de un hipotético cultivo de patata blanca (en una de las fincas) y de una explotación ganadera de tipo caprino (en otra), resuelve el Supremo cuál debe ser el método de la valoración a efectos expropiatorios de terrenos en situación básica de suelo rural, en los que se ubica una base militar, previamente arrendados a la Administración expropiante.
Las fincas fueron donadas al Ramo de Guerra en 1937 para la construcción de un campamento y un campo de instrucción y de tiro, que posteriormente se transformarían en la actual base militar de Hoya Fría. En 2007, la Sala Primera del Tribunal Supremo revocó la donación por incumplimiento del Ministerio de Defensa (al destinar parte de los terrenos a la construcción de viviendas por una cooperativa) y condenó a dicho Ministerio a la devolución de los terrenos en los que se emplaza la Base Militar a la comunidad de herederos del donante.
Dos años después, el Ministerio de Defensa y la comunidad de herederos llegaron a un acuerdo para suscribir un contrato de arrendamiento, que sería ampliado en 2010, acordando entonces un precio total de 244.331€ en concepto de renta anual por la utilización de los terrenos de la base militar, a razón de 1,04 € el metro cuadrado. El precio del alquiler se ha venido abonando íntegramente hasta el día de la ocupación, momento en el que quedó resuelto.
El Consejo de Ministros declaró la utilidad pública de ambas fincas y acordó el inicio de los correspondientes expedientes de expropiación forzosa por el procedimiento de urgencia.
Ante esta situación, el Supremo determina que en la expropiación de terrenos en situación básica de suelo rural, su valoración a los efectos de fijación del justiprecio debe llevarse a cabo mediante el método de capitalización de rentas, conforme a lo previsto en los artículos 36.1.a) del TRLS 7/2015 (LA LEY 16530/2015) y 7.1 del RVLS (LA LEY 20705/2011), debiendo aplicarse en todo caso la renta más alta, ya sea ésta la potencial o la real, de acuerdo con las definiciones contenidas en los artículos 8 (LA LEY 20705/2011) y 9 del RVLS (LA LEY 20705/2011).
En la valoración de terrenos en situación básica de suelo rural debe aplicarse indefectiblemente la renta real cuando ésta sea la más alta y el desarrollo de la actividad realizada en el momento de valoración del suelo sea compatible con la normativa urbanística de aplicación.
Y cuando se trate de expropiación de terrenos en situación de suelo rural, destinados a la existencia de una base militar compatible con las normas urbanísticas, respecto de los cuales sean arrendadores los expropiados y arrendataria la Administración expropiante, dichos terrenos deben ser valorados -en aplicación de lo dispuesto en el artículo 36.1.a) del TRLS 7/2015 (LA LEY 16530/2015)- de acuerdo con la renta real percibida por el arrendamiento cuando precisamente la causa expropiandi -o fin que justifica la expropiación- sea garantizar el mantenimiento de la base militar en dichos terrenos.
Con base en esta doctrina, critica el Supremo la decisión de instancia porque prescinde de valorar la determinación del justiprecio por medio de la capitalización de la renta real con base en unas consideraciones sobre las circunstancias concurrentes en el momento de la fijación del precio del arrendamiento que resultan ajenas a la normativa del RVLS (LA LEY 20705/2011), y ello pese a ser un hecho indiscutido que el Ministerio de Defensa ha venido pagando regularmente las cantidades pactadas en concepto de renta del arrendamiento.
La actividad desarrollada en los terrenos objeto de la expropiación ha venido siendo tolerada por la Administración expropiante que además, ha estado pagando pacíficamente la renta pactada por el arrendamiento de los terrenos para poder desarrollar en ellos la actividad propia de una base militar.
Por ello, en este caso, el principio de indemnidad patrimonial de los afectados mediante una equilibrada compensación por la privación de su propiedad obliga a la aplicación, como parámetro de valoración de la renta real, al coincidir las personas de los expropiados con los arrendadores del terreno, por un lado, y, por otro, la Administración expropiante con la arrendataria de dicho terreno, y una valoración del terreno conforme a la consideración hipotética de la rentabilidad que pudiera obtenerse de una explotación agrícola (del cultivo de la patata blanca) o de una explotación ganadera de tipo caprino, y no de la circunstancia real de tener construida y en uso una base militar, podría conducir a la vulneración de ese principio al verse los propietarios notoriamente perjudicados respecto de la situación arrendaticia anterior.
La sentencia rechaza la pretensión de indemnización por demérito de la parte de terreno no expropiada y por su cercanía a instalaciones militares, porque considera que no es una cuestión conexa con la cuestión declarada de interés casacional, sino más bien ajena a ella, dado que ésta tiene por objeto la valoración de los terrenos que sí han sido expropiados.