Para garantizar el cumplimiento del régimen legal de contención de rentas vigente en Cataluña desde hace un año (arts. 17.6 y 7 de la LAU) en los arrendamientos de vivienda habitual situados en zonas de mercado residencial tensionado la Generalitat de Catalunya ha aprobado recientemente un régimen sancionador específico para la protección de los consumidores y usuarios de viviendas en el mercado arrendaticio mediante el Decreto Ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda.
Si bien el régimen sancionador en materia de consumidores de vivienda en Cataluña no es nuevo, pues la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (LA LEY 13598/2007), ya contempla desde hace años un régimen sancionador sobre la materia, se amplía esté régimen sancionador para tipificar nuevas infracciones que se han detectado en los últimos tiempos en el mercado arrendaticio de vivienda y que, a criterio del legislador, están diluyendo la eficacia del régimen de contención de rentas, consistentes en gran medida, en el intento de algunos propietarios de burlar o eludir dicho régimen legal mediante la utilización fraudulenta de otras figuras jurídicas, como es el arrendamiento de temporada del art. 3.2 de la LAU, y que está comportando un trasvase de gran parte de la oferta de vivienda del mercado de vivienda habitual al de temporada. Según declara la Exposición de motivos del DL 1/2024, en el tercer trimestre de 2024 los arrendamientos de temporada representaron el 32,7% de todos los nuevos contratos de alquiler de vivienda en la ciudad de Barcelona, mientras que tan solo un año antes representaban el 22,5%.
Los nuevos tipos infractores de carácter muy grave, que llevan anudadas unas cuantiosas sanciones de entre 90.001 y 900.000 € son los siguientes:
- • La discriminación indirecta en el acceso a la vivienda que se produce cuando una disposición normativa, un plan, una cláusula convencional o contractual, un pacto individual, una decisión unilateral, la simulación o fraude del contrato, un criterio o una práctica, aparentemente neutros, ocasionan una desventaja particular a una persona con respecto a otras en el ejercicio del derecho en la vivienda. Declara la norma que no hay discriminación si la actuación tiene una finalidad legítima que la justifica objetiva y razonablemente, y los medios utilizados para alcanzar esta finalidad son adecuados y necesarios.
- • Establecer en el arrendamiento de una vivienda sujeta al régimen de contención de precios del alquiler una renta que rebase el importe máximo permitido, si la diferencia de rentas es superior al 30%.
- • No hacer constar la finalidad del contrato de arrendamiento o hacer constar una finalidad simulada, falsa o fraudulenta. Si no se hace constar la finalidad concreta, se presume que es para uso de vivienda permanente.
- • Repercutir al arrendatario los gastos de gestión inmobiliaria o los gastos de formalización del contrato de arrendamiento de la vivienda cuando es para destino de vivienda permanente.
Por lo que respecta a los nuevos tipos infractores de carácter grave, que llevan anudadas sanciones de una horquilla entre 9.001 y 10.000 €, son los siguientes:
- • No hacer constar en la publicidad, oferta, o contrato de arrendamiento la siguiente información mínima:
- a) Si la vivienda está ubicada en una zona residencial de mercado tensionado.
- b) Si el arrendador tiene la condición de gran tenedor de viviendas.
- c) El precio que resulta de aplicar el sistema de referencia de los precios del alquiler o, si procede, el precio del contrato de alquiler anterior. Se debe justificar el precio de referencia aplicable mediante la aportación del documento acreditativo obtenido mediante el sistema de consulta pública establecido por la administración competente.
- • Establecer en el arrendamiento de una vivienda sujeta al régimen de contención de precios del alquiler una renta que rebase el importe máximo permitido, si la diferencia de rentas es igual o inferior al 30%.
- • Realizar prácticas abusivas en fraude de ley, por parte de las personas empresarias y profesionales que intervienen en la prestación de servicios inmobiliarios, consistentes en imponer la formalización de un régimen de contratación de arrendamiento de la vivienda de carácter temporal, cuando quede acreditada la finalidad de vivienda de carácter permanente o habitual del arrendamiento.
Las sanciones imponibles a estas infracciones son muy elevadas
Como se puede observar, se trata de un régimen sancionador muy disuasorio, ya que las sanciones imponibles a estas infracciones son muy elevadas, obligando a propietarios, administradores de fincas y agentes de la propiedad inmobiliaria a cumplir de forma escrupulosa con sus obligaciones informativas y de transparencia en la comercialización de viviendas para el alquiler, que recordemos, no son ajenas en el resto de España, pues también vienen contempladas en los art. 30 (LA LEY 6823/2023) y 31 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023).
A nuestro juicio, la aprobación de este reciente Decreto Ley responde más a una voluntad política de querer amedrantar a los propietarios de viviendas díscolos, que a una necesidad real y urgente de cobertura legal para sancionar el incumplimiento de las obligaciones legales de los arrendadores de viviendas, en la medida que ya existen en la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de Consumo de Cataluña (LA LEY 15615/2010) tipos infractores que den cobertura a la Administración para sancionador estas conductas ilícitas, pues en la medida que estos negocios jurídicos están sujetos a la normativa de consumidores y usuarios —es indudable que el arrendatario de vivienda tiene la condición de consumidor—, es de aplicación el tipo infractor del art 331-5.c) del Código de Consumo, que prevé como infracción de carácter grave realizar prácticas que excluyan o limiten los derechos de las personas consumidoras, quedando englobado bajo este tipo infractor toda vulneración del régimen tuitivo que prevé el Título II de la LAU en perjuicio del arrendatario de vivienda.