I. La declaración de inconstitucionalidad, por extensión, del articulado de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética
Hace pocos meses, el Tribunal Constitucional, reunido en Pleno, resolvió el recurso de inconstitucionalidad núm. 3955/22 interpuesto por más de cincuenta diputados y diputadas del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso de los Diputados, frente a la Ley del Parlamento de Cataluña 1/2022, de 3 de marzo (LA LEY 3680/2022), de modificación de la Ley 18/2007 (LA LEY 13598/2007), la Ley 24/2015 (LA LEY 12790/2015) y la Ley 4/2016 (LA LEY 20454/2016), para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, y, subsidiariamente, contra los arts. 1.1, 1.3, 7, 8, 9.2, 10, 11 y 12 y la disposición transitoria.
El recurso de inconstitucionalidad fue estimado parcialmente por el Tribunal Constitucional. El impacto de la declaración de inconstitucionalidad no solo afectó a varios de los preceptos impugnados, sino por extensión, a otras leyes autonómicas catalanas, como la Ley 24/2015, de 29 de julio (LA LEY 12790/2015), de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética. En el presente artículo interesa destacar el impacto de la sentencia respecto la Ley 24/2015, de 29 de julio (LA LEY 12790/2015), en particular, respecto la obligación del ofrecimiento de alquiler social, la cual se ha visto profundamente afectada reduciendo el ámbito objetivo y subjetivo para su aplicación.
En primer lugar, la sentencia declara inconstitucional, y, por consiguiente, parcialmente nula, la Disposición Adicional 1ª de la Ley 24/2015, de 29 julio (LA LEY 12790/2015). En concreto, la nulidad alcanza los apartados primero y segundo de la Disposición mencionada, así como, el inciso «y, en cualquier caso, no inferior a cinco años si el titular de la vivienda es una persona física y no inferior a siete años si es una persona jurídica», del apartado tercero.
Su nulidad conlleva, inevitablemente, una reducción de la protección al ocupante del inmueble
La cuestión no es baladí, puesto que, a efectos prácticos, se vacía de contenido y valor normativo el antedicho precepto. Repárese que la Disposición Adicional 1ª complementaba el art. 5 del mismo texto legal, extendiendo el ámbito objetivo de la obligación de ofrecimiento de alquiler social a otros supuestos, tales como las demandas de desahucio por expiración del plazo legal o contractual y las demandas de desahucio por precario. Así pues, su nulidad conlleva, inevitablemente, una reducción de la protección al ocupante del inmueble, independientemente de si este último venía poseyéndolo mediante título jurídico o no. Cabe destacar que la nulidad de la Disposición Adicional 1ª no es novedosa, puesto que se trata de una norma reintroducida en diversas ocasiones y declarada inconstitucional con anterioridad a la sentencia objeto del presente artículo.
Paralelamente, uno de los efectos inmediatos de dicha nulidad —y que era previsible—, ha sido la revocación y el archivo de oficio de los procedimientos sancionadores seguidos a instancia de la Administración Pública contra los grandes tenedores. Incluso en sede contenciosa-administrativa, la Administración está allanándose a las pretensiones de dichos tenedores como consecuencia de la nulidad parcial de la Disposición Adicional 1ª. A título ejemplificativo, se puede citar la Sentencia núm. 349/24, de 21 de noviembre de 2024, dictada por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo núm. 8 de Barcelona; o la Sentencia núm. 356/24, de 27 de diciembre de 2024, dictada por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo núm. 17 de Barcelona. En este punto hay que traer a colación el art. 40 de la vigente Ley Orgánica del Tribunal Constitucional (LA LEY 2383/1979), cuyo apartado primero dispone:
«Las sentencias declaratorias de la inconstitucionalidad de Leyes, disposiciones o actos con fuerza de Ley no permitirán revisar procesos fenecidos mediante sentencia con fuerza de cosa juzgada en los que se haya hecho aplicación de las Leyes, disposiciones o actos inconstitucionales, salvo en el caso de los procesos penales o contencioso-administrativos referentes a un procedimiento sancionador en que, como consecuencia de la nulidad de la norma aplicada, resulte una reducción de la pena o de la sanción o una exclusión, exención o limitación de la responsabilidad.»
En otro orden de cosas, la sentencia también declara inconstitucional, y nulo por extensión, el art. 10 de la Ley 24/2015, de 29 de julio (LA LEY 12790/2015), cuya redacción era del siguiente tenor:
«Las personas o unidades familiares afectadas por contratos de alquiler social que llegan al final del plazo fijado tienen derecho a formalizar un nuevo contrato, por una única vez y de acuerdo con las condiciones que determina la presente ley, siempre que acrediten que siguen cumpliendo los requisitos de exclusión residencial establecidos por el artículo 5.7. A tal efecto, el titular de la vivienda debe requerir a los afectados, al menos cuatro meses antes de la fecha de expiración del contrato, para que presenten la documentación acreditativa.»
El antedicho precepto establecía una facultad unilateral a favor del arrendatario, el cual, podía solicitar la renovación de su contrato de alquiler social supeditado al cumplimiento de los requisitos establecidos en el art. 5.7 del mismo texto legal. Es importante destacar que la renovación no debe confundirse con una prórroga del contrato anterior, sino que se trata de una novación contractual en el que elementos esenciales como la renta pueden resultar modificados. Asimismo, repárese que el derecho unilateral del arrendatario traía consigo la correlativa obligación forzosa para el arrendador de aceptar dicha renovación. Para más inri, incluso recaía en este último el deber de solicitar la documentación acreditativa de la situación de vulnerabilidad, un aspecto que, contra toda lógica o sentido común, pretendía suplir, o al menos esa sería su justificación, la posible negligencia o descuido del arrendatario de entregar dicha documentación en tiempo y forma.
Finalmente, la sentencia también declara la inconstitucionalidad de la Disposición Transitoria de la Ley 1/2022, de 3 de marzo (LA LEY 3680/2022), la cual funcionaba como una norma de cobertura para aquellos períodos en que la Disposición Adicional 1ª había sido declarada inconstitucional y no reintroducida todavía por la Ley 1/2022, de 3 de marzo (LA LEY 3680/2022). Decimos de cobertura, por cuanto extendía la obligación de ofrecer y renovar un alquiler social incluso en aquellos casos en los que ya se hubiera iniciado el procedimiento de desahucio correspondiente. Consecuentemente, se burlaba los efectos de la nulidad de la declaración inconstitucional y los posibles alegatos relativos a la falta de vigencia de la Disposición Adicional 1ª al tiempo de interponerse la demanda. Este último argumento ha sido recurrente en los procedimientos sancionadores administrativos.
II. Alcance y establecimiento de los efectos de la nulidad en la Sentencia del Tribunal Constitucional
El fundamento jurídico noveno de la sentencia determina el alcance y los efectos de la nulidad de los preceptos declarados inconstitucionales. Por su relevancia, vale la pena transcribir parcialmente dicho fundamento:
«Por esa razón, debe determinarse el alcance temporal de los efectos de la declaración de inconstitucionalidad. A este respecto, ha de precisarse que no afectará a las situaciones jurídicas consolidadas, pues el principio de seguridad jurídica consagrado en el art. 9.3 CE (LA LEY 2500/1978) y la necesidad de atender al fin legítimo de procurar la estabilidad en las relaciones contractuales preexistentes aconseja limitar los efectos de esta sentencia, de manera que la inconstitucionalidad y nulidad de los preceptos mencionados tendrá solo efectos pro futuro, manteniéndose en sus términos los contratos de alquiler social celebrados con anterioridad al momento de la presente resolución, a los que resultasen de aplicación las mencionadas normas.»
De acuerdo con el párrafo transcrito, el alcance y efectos de la nulidad no afectaran a situaciones jurídicas consolidadas, entendiéndose como tales, los contratos de alquiler social celebrados con anterioridad a la sentencia. Sin embargo, pese la claridad del párrafo mencionado, existe cuanto menos una situación en la que se puede plantear un interrogante. ¿Qué ocurrirá en los casos que el contrato de alquiler social finalice por vencimiento del plazo?
Tal como expusimos anteriormente, el art. 10 de la Ley 24/2015, de 29 de julio (LA LEY 12790/2015), establecía la facultad del arrendatario de renovar por una única vez el contrato de alquiler social. Consecuentemente, cabe preguntarse si el precepto resultaría aplicable incluso si el contrato se hubiera extinguido por haber llegado a su vencimiento final.
Si constaba formalizado un contrato de alquiler social, el arrendatario, pese haber expirado su vencimiento, tiene derecho a renovar
En nuestra opinión, y de acuerdo con el tenor jurídico del fundamento jurídico noveno de la sentencia, entendemos que, si constaba formalizado un contrato de alquiler social, el arrendatario, pese haber expirado su vencimiento, tiene derecho a ejercitar la facultad contenida en el art. 10 de la Ley 24/2015, de 29 de julio (LA LEY 12790/2015). El carácter tuitivo de la norma es consonante con el alcance de la nulidad establecida por el Tribunal Constitucional, el cual, en aras de salvaguardar la seguridad jurídica, determina la aplicación de los preceptos declarados inconstitucionales en aquellas relaciones jurídicas consolidadas. Además, la facultad de renovación de contrato de alquiler social es un derecho otorgado ope legis, sin que sea posible excluirlo por pacto contractual so pena de engendrar una nulidad o cuanto menos una cláusula abusiva limitadora de los derechos del consumidor.
A mayor abundamiento, no hay que olvidar que el contrato de arrendamiento es un contrato consensual, de tracto sucesivo y generador de obligaciones recíprocas entre las partes. Así lo resaltan numerosas sentencias de nuestras Audiencias Provinciales, como, por ejemplo, la SAP de Barcelona, sección 13ª, núm. 389/2011 (LA LEY 155034/2011), de 15 de julio, la cual señala:
«Como es sabido el contrato de arrendamiento es de naturaleza bilateral y generador por tanto de obligaciones recíprocas, de forma que si al arrendatario corresponde la de pagar la renta convenida, el arrendador debe, a cambio, procurarle el goce de la cosa arrendada durante todo el tiempo del contrato, obligación que se desenvuelve en tres distintas facetas, la primera consistente en la entrega del arrendatario de la cosa objeto del contrato (art. 1554.1 CC (LA LEY 1/1889) (EDL 1889/1)) como condición indispensable para proporcionarle el uso y disfrute de la misma; la segunda, de conservar la cosa en estado de servir para el uso a que se destina y en consecuencia hacer en ella durante el arrendamiento las reparaciones necesarias a tal fin (art. 1554.2) y la tercera, dirigida a mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (art. 1554.3).»
Así las cosas, cabría añadir una cuarta faceta en los contratos de alquiler social, como es la obligación del arrendador de no impedir o dificultar los derechos conferidos al arrendatario en materia de alquiler social. Para más inri, entendemos que en el caso de un contrato de alquiler social cuyo plazo haya vencido sin haber el arrendador solicitado la documentación acreditativa de la situación de vulnerabilidad, no cabría entenderlo extinguido, puesto que, al ser un contrato con obligaciones recíprocas, la relación jurídica no se agota hasta el cumplimiento de estas. En consecuencia, entendemos que el arrendatario que se haya visto privado del derecho a renovar el contrato de alquiler social, le asisten las acciones personales para reclamar el cumplimiento de la obligación siempre y cuando no transcurra el plazo genérico de prescripción establecido en el art. 121-20 del vigente Código Civil de Cataluña. Sin embargo, es preciso advertir de los riesgos de interposición de una demanda ordinaria en este sentido a la vista de los numerosos autos y sentencias que acogen la falta de jurisdicción de los juzgados de lo civil para conocer de la controversia del ofrecimiento de alquiler social.
III. Conclusiones
En definitiva, la sentencia del Tribunal Constitucional ha tenido un impacto notable en materia de alquiler social. La Disposición Adicional 1ª de la Ley 24/2015, de 29 de julio (LA LEY 12790/2015) que extendía la obligación de ofrecimiento de alquiler social ha quedado vacía de contenido, limitando los supuestos donde el arrendador debe ofrecer un alquiler social a los mencionados en el art. 5 del mismo texto legal. Y, en cuanto al alcance de la nulidad, quedan salvaguardados los contratos de alquiler social formalizados con anterioridad. Asimismo, el art. 10 de la Ley 24/2015, de 29 de julio (LA LEY 12790/2015), como derecho ope legis otorgado al arrendatario resultará de aplicación incluso cuando la relación arrendaticia venza por expiración de plazo, pudiendo el arrendatario optar por reclamar su cumplimiento ante los tribunales, aunque existan riesgos de que su demanda resulte inadmitida por falta de jurisdicción.