El Boletín Oficial de Canarias publica el Decreto ley 3/2025, de 21 de abril (LA LEY 11325/2025), para la agilización de la tramitación de licencias urbanísticas y el impulso de la construcción de viviendas.
Dadas las situaciones de demora que se vienen produciendo de la Administración en la tramitación y resolución de solicitudes de licencias, la norma contiene una serie de medidas tendentes a mitigar el retraso relevante que se viene padeciendo en buena parte de los municipios de la Comunidad Autónoma.
Para ello, articula una serie de mecanismos que habiliten a los Ayuntamientos y Gerencias que vienen padeciendo dicho retraso en el otorgamiento de licencias y ejercicio de potestades de restablecimiento a la legalidad urbanística, para disponer de los medios necesarios que permitan agilizar tales procedimientos, centrándose en aquellos medios dirigidos a la elaboración y emisión del informe técnico que ha de concurrir en todo procedimiento de otorgamiento de licencias o para verificar la adecuación a la legalidad urbanística de las comunicaciones previstas presentadas y de la ejecución material de actuaciones urbanísticas.
Informes técnicos de conformidad emitidos en régimen de colaboración
Se define el informe técnico de conformidad emitido en régimen de colaboración como aquel que se aporte al expediente administrativo, en el que se constate la adecuación del proyecto examinado en relación a todos, algunos o alguno de los extremos señalados en dicho precepto legal y haya sido emitido por colegio profesional competente, por medio propio personificado o por entidad urbanística de colaboración, a petición de la Administración urbanística actuante que haya convenido, encargado o contratado, respectivamente, su emisión, o por colegio profesional competente o por entidad colaboradora, a quien la persona interesada haya solicitado directamente su emisión.
Ante la eventualidad de que los medios materiales y personales propios, no personificados, de la Administración actuante, o las fórmulas de cooperación y asistencia interadministrativas, no resulten suficientes para la elaboración y emisión de dichos informes técnicos dentro del plazo legalmente exigible o razonable, la norma prevé que el régimen de preceptividad del informe técnico previsto en el artículo 342.3 de la Ley del Suelo quede exonerado en aquellos extremos que se haya emitido un informe técnico de conformidad por alguno de los mecanismos de colaboración habilitados, esto es, por colegio profesional, por medio propio personificado o por entidad colaboradora con la que la Administración urbanística actuante haya convenido, encargado o contratado tal prestación o por colegio profesional o entidad colaboradora a la que el interesado solicite directamente dicho informe.
Colegios profesionales, medios propios y entidades urbanísticas de colaboración
Se establece que tienen la consideración de colegios profesionales competentes para la emisión de informes técnicos en régimen de colaboración los colegios profesionales legalmente constituidos representativos del sector profesional habilitado para la elaboración del proyecto técnico que haya de ser objeto de informe técnico.
Asimismo, tendrán la consideración de medios propios personificados para la emisión de informes técnicos en régimen de colaboración, los medios propios de la Administración urbanística actuante que cumplan con los requisitos para ostentar tal condición conforme a la legislación de contratos del sector público y cuenten con medios personales y materiales apropiados para la realización de tales encargos de conformidad con su objeto social.
Ambas instituciones jurídicas ya existían y están reguladas expresamente por nuestro ordenamiento jurídico.
Ahora bien, de manera innovadora se introducen las entidades urbanísticas de colaboración, determinándose los requisitos mínimos que debe cumplir una entidad jurídica para configurarse como tal entidad colaboradora, previendo el régimen de comunicación previa a presentar por las entidades jurídicas que pretendan actuar como entidades urbanísticas de colaboración ante la Consejería competente en materia de ordenación del territorio del Gobierno de Canarias, ello como título habilitante para su actuación, y su inscripción en el registro administrativo creado a tal efecto, la cual tendrá efectos meramente declarativos.
Informes técnicos
La norma se ocupa de la aportación de informe técnico sobre el proyecto presentado que podrá acompañar voluntariamente todo solicitante de licencia urbanística a su solicitud, y que será emitido directamente, y a instancias del interesado, por colegio profesional competente o por entidad urbanística de colaboración. Además, si dicho informe técnico es emitido por entidad urbanística de colaboración, deberá aportarse, para su eficacia, junto a la solicitud de licencia, la documentación acreditativa del cumplimiento, por la entidad emisora, de los requisitos exigidos para actuar como tal entidad colaboradora o, alternativamente, la certificación de su inscripción en el correspondiente registro.
Por otra parte, se regula también la solicitud y evacuación del informe técnico recabado por la Administración urbanística actuante, dentro de la fase de instrucción del procedimiento de otorgamiento de licencias, de las entidades colaboradoras con los que haya convenido, encargado o contratado su emisión.
Los supuestos en los que podrá recabarse dichos informes técnicos son:
- — Si el interesado no hubiera aportado informe técnico de conformidad.
- — Si el interesado hubiere aportado informe técnico de conformidad parcial, respecto a aquellos extremos sobre los que no se pronuncie tal informe o lo haya hecho en sentido de no conformidad.
- — Si el Ayuntamiento hubiere adoptado, por acuerdo plenario, rechazar la aportación, por los interesados, de informes técnicos en régimen de colaboración.
Además, el texto concreta el contenido y eficacia de los informes técnicos emitidos en régimen de colaboración y aportados al expediente para el otorgamiento de licencias.
Coste económico de las prestaciones de colaboración
La articulación de los mecanismos para dotar a las Administraciones urbanísticas actuantes de los medios necesarios para agilizar la tramitación de los procedimientos de licencias y, en particular, del informe técnico a emitir en los mismos, requiere la concreción de su coste económico para las Administraciones actuantes.
Dicho coste vendrá determinado por lo que, a tal efecto, se establezca por la Administración que realice en encargo a medio propio o por lo que se estipule mutuamente en el correspondiente convenio o contrato. Ahora bien, ello no impide, en el caso de informes técnicos colegiales o de entidades urbanísticas de colaboración, recabados directamente por el interesado, sea éste quien asuma y soporte su coste, nunca por la Administración urbanística actuante, y según las tarifas o precios que se aprueben por el colegio profesional o entidad colaboradora a la que se haya recabado el informe. Dichas tarifas (IGIC excluido) no podrán exceder de un importe equivalente al de la tasa que correspondiera aplicar por la tramitación de la licencia urbanística, correspondiente al proyecto informado, ante la Administración urbanística que fuere competente para el otorgamiento de la licencia.
Régimen de responsabilidad
La norma contempla el régimen de responsabilidad patrimonial de la Administración actuante por demora, tanto si se opta por alguna de las fórmulas colaborativas como si se prescinde de las mismas.
A estos efectos establece las siguientes medidas:
- — La articulación de mecanismos para hacer efectivo el derecho del interesado a conocer el parecer de la Administración sobre la responsabilidad imputable a personas o entidades intervinientes en el procedimiento en los supuestos de anulación de licencias por defectos no advertidos en el informe técnico que se haya emitido o por demora en la emisión de dicho informe técnico, de forma similar a como se contempla en la Ley de Contratos del Sector Público (LA LEY 17734/2017).
- — El derecho de la Administración a repetir frente a las personas o entidades responsables de la anulación o demora en el otorgamiento de licencias, para el supuesto de que la Administración se haya visto obligada a satisfacer una obligación indemnizatoria frente a terceros, y siempre que concurran los requisitos legales para tal acción de repetición.
- — La exigencia a las entidades que colaboren con la Administración en la función de elaboración y emisión de informes técnicos de constitución de la correspondiente garantía que cubra las eventuales responsabilidades frente a la Administración.
- — La eventual exigencia de responsabilidad, ya disciplinaria ya patrimonial del personal y de la propia Administración urbanística actuante, si se produjeran situaciones injustificadas de demora en el deber de resolver y no haya optado la Administración actuante por las distintas opciones colaborativas puestas a su disposición por este Decreto ley para eliminar o atenuar tales situaciones de demora.
Emisión de informes en régimen de colaboración para el ejercicio de las potestades de verificación y restablecimiento de la legalidad urbanística
Dispone la norma que la Administración urbanística actuante podrá recabar los mecanismos de colaboración en ella previstos para que por parte de las entidades colaboradoras se emitan informes técnicos de verificación de las comunicaciones previas sobre actuaciones urbanísticas presentadas ante las mismas o para el control de la ejecución material de actuaciones urbanísticas.
Medidas en materia de vivienda
Por último, con el fin de agilizar el otorgamiento de las licencias resulta de especial trascendencia en cuanto a la construcción de viviendas, el texto complementa las medidas recogidas en el Decreto ley 1/2024, de 19 de febrero (LA LEY 3474/2024), de medidas urgentes en materia de vivienda, con las siguientes:
- — Un nuevo impulso a la rehabilitación de edificaciones y urbanizaciones no terminadas, ampliando un año el plazo para solicitar la correspondiente licencia.
- — La regulación detallada de las viviendas asequibles incentivadas, a la luz de las previsiones de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023), en concreto: su objeto (viviendas de titularidad privada en régimen de alquiler), las limitaciones de superficie, temporalidad y renta máxima que deben cumplir, los beneficios urbanísticos que se les reconocen, y el procedimiento para su calificación.
- — En cuanto a la recuperación de suelos con destino a vivienda, en línea con la medida recogida en el Decreto ley 1/2024 para suelo turístico, se prevé que los Ayuntamientos, a solicitud de los promotores, puedan cambiar el uso de suelos terciarios a residencial, siempre y cuando se destine el 40% de la edificabilidad a la construcción de viviendas protegidas y el 60% a la construcción de viviendas asequibles incentivadas.
- — Se facilita la ejecución de los suelos privados, urbanizables y urbanos no consolidados, destinados a la construcción de viviendas protegidas en cumplimiento de la reserva legal de suelo para esa clase de viviendas, permitiendo la ejecución anticipada de los mismas, sin necesidad de esperar a la culminación de la urbanización de la que formen parte.
- — Se regula el procedimiento para la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, de acuerdo con la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023).
Además, en aras de facilitar las iniciativas en materia de vivienda, en las disposiciones finales y en aras de la simplificación y la coherencia normativa, se modifica el órgano competente para aprobar los requisitos y el procedimiento de adjudicación de viviendas protegidas de promoción pública.
Igualmente, con el fin de impulsar la actuación de las cooperativas de viviendas, se modifica puntualmente el régimen de inscripción registral para evitar demoras en el inicio y desarrollo de las actividades que le son propias.
Modificaciones legislativas
— Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias (LA LEY 11880/2017): se modifica el apartado 3 del artículo 342, el artículo 346, los subapartados h) e i) del apartado 3 del artículo 372, introduciéndose un nuevo subapartado j), y los apartados 4 y 5 de la disposición adicional primera.
— Decreto ley 1/2024, de 19 de febrero (LA LEY 3474/2024), de medidas urgentes en materia de vivienda: se añade un nuevo artículo 4.bis, un nuevo Título IV, un nuevo artículo 32, un nuevo artículo 33, un nuevo artículo 34, un nuevo artículo 35, un nuevo Título V, un nuevo artículo 36, un nuevo artículo 37, un nuevo artículo 38, una nueva disposición adicional quinta, una nueva disposición transitoria segunda, pasando la disposición transitoria única a ser disposición transitoria primera, y una nueva disposición transitoria tercera; se modifican los artículos 5, 18 y 19; y se deroga el artículo 24 y la disposición adicional tercera.
— Ley 2/2003, de 30 de enero (LA LEY 393/2003), de Vivienda de Canarias: se modifica el primer párrafo del apartado 1 y el apartado 2 del artículo 47 y el apartado 2 del artículo 48.
— Decreto ley 24/2020, de 23 de diciembre (LA LEY 25958/2020), de medidas extraordinarias y urgentes en los ámbitos de vivienda, transportes y puertos de titularidad de la Comunidad Autónoma de Canarias: se modifica el apartado 4 del artículo 2 y la disposición transitoria única.
— Ley 4/2022, de 31 de octubre (LA LEY 23385/2022), de Sociedades Cooperativas de Canarias: se añade una nueva disposición adicional sexta.
— Ley 4/2024, de 26 de julio (LA LEY 17884/2024), por la que se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda protegida para la recuperación económica y social de la isla de La Palma tras la erupción volcánica de Cumbre Vieja: se modifica la disposición adicional primera.
— Ley 4/2021, de 2 de agosto (LA LEY 17948/2021), para la agilización administrativa y la planificación, gestión y control de los fondos procedentes del instrumento europeo de recuperación denominado «Next Generation EU», en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Canarias: se modifica la disposición final quinta, que pasa a renumerarse como disposición final sexta.
— Ley 5/2021, de 21 de diciembre (LA LEY 28128/2021), de medidas urgentes de impulso de los sectores primario, energético, turístico y territorial del Canarias: se deroga la disposición final decimocuarta.
— Y en especial, quedan derogadas aquellas disposiciones del Reglamento de Organización y Funcionamiento del Órgano Colegiado de Evaluación Ambiental e Informe Único de Canarias, aprobado por Decreto 13/2019, de 25 de febrero (LA LEY 3340/2019), que se refieran a la competencia de la Comisión Autonómica de Evaluación Ambiental como órgano ambiental competente en materia de evaluación de impacto ambiental. No obstante, no resulta afectada por esta derogación la integración en la Comisión como vocal de persona funcionaria de carrera de la Consejería y unidad administrativa competente en materia de evaluación de impacto ambiental de proyectos, o bien empleado o empleada pública de perfil jurídico o técnico que la sustituya, también de dicho Departamento.
Entrada en vigor y disposiciones transitorias
El Decreto ley 3/2025, de 21 de abril (LA LEY 11325/2025), entró en vigor el 23 de abril de 2025, al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias.
Las fórmulas de colaboración previstas en el artículo 1, relativo a los informes técnicos de conformidad emitidos en régimen de colaboración, podrán ser aplicadas tanto a los procedimientos de otorgamiento de licencias urbanísticas que se inicien tras la entrada en vigor de la norma como a los ya iniciados en dicha fecha. A estos efectos, y respecto a los procedimientos ya iniciados a su entrada en vigor, los interesados podrán aportar, en una fase posterior a la solicitud de licencia, los informes técnicos referenciados en el artículo 1.1.b), salvo que, al tiempo de su aportación, ya hubiere sido emitido el informe técnico por la oficina municipal o por alguna de las entidades previstas en el artículo 1.1.a). A tal fin, las personas interesadas podrán recabar información sobre el estado de tramitación del procedimiento.
Asimismo, los informes jurídicos de los procedimientos de otorgamiento de licencias que se emitan con posterioridad a la entrada en vigor de la norma se ajustarán a lo establecido en el mismo, cualquiera que fuere la fecha de iniciación del procedimiento en que hubieren de emitirse.