Volver a página de inicio

Introducción

La ley orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del servicio público de justicia (LA LEY 20/2025) realiza importantes modificaciones en el proceso de ejecución civil reformando numerosas cuestiones de su articulado.

Las nuevas previsiones normativas resultan aplicables exclusivamente a los procedimientos judiciales «incoados» con posterioridad a la entrada en vigor de dicha norma (3 de abril de 2025), según se prevé en la Disposición transitoria novena de la misma. Dicho término también se utilizó en el Real Decreto Ley 6/2023, de 19 de diciembre (LA LEY 34493/2023) (disposición transitoria segunda), y hay que interpretarlo en el mismo sentido que en aquella norma, pues aunque asociamos el verbo «incoar» con admitir la demanda, la litispendencia existe desde que la demanda es interpuesta si luego resulta admitida (art. 410 LEC (LA LEY 58/2000)) y es más coherente atender a la fecha de registro que a la de admisión, de manera que la nueva regulación solo es aplicable a las ejecuciones cuya demanda ejecutiva sea interpuesta a partir del 3 de abril de 2025 (1) .

I. Modificaciones que afectan a los títulos ejecutivos

1. Nuevos títulos ejecutivos

La ley 1/2025, de 2 de enero, crea nuevos títulos ejecutivos relacionados con los MASC:

Por un lado, en la regla segunda del art. 517.2 LEC (LA LEY 58/2000), otorgala consideración de título ejecutivo a los acuerdos alcanzados por las partes en cualquiera de los medios adecuados de solución de controversias, siempre que, al igual que los acuerdos de mediación, hubieren sido elevados a escritura pública.

En correlación con dicha previsión normativa se modifica el art. 550.1.1º de la LEC (LA LEY 58/2000) (relativo al contenido de la demanda ejecutiva), estableciendo que cuando el título sea un acuerdo alcanzado en un medio adecuado de solución de controversias en vía extrajudicial elevado a escritura pública, a la demanda ejecutiva se acompañará copia de las actas de la sesión constitutiva y final del procedimiento, al igual que en los acuerdos de mediación.

Por otro lado, el apartado 2 del art. 103 bis de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946), otorga la consideración de título ejecutivo, incluible en el número 9º del art. 517.2 LEC (LA LEY 58/2000), a la certificación expedida por un Registrador cuando exista avenencia entre los interesados. En este caso, la ejecución se tramitará conforme a lo previsto para los títulos ejecutivos extrajudiciales.

El art 103 bis de la LH data de la ley 15/2015 de 2 de julio (LA LEY 11105/2015) de jurisdicción voluntaria que lo incluyó en dicho texto legal a los efectos de conceder a los Registradores competencia para conocer de los actos de conciliación sobre cualquier controversia inmobiliaria, urbanística y mercantil o relativa a hechos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro público de su competencia, con la excepción de las materias indisponibles.

2. Adecuación de la LEC a la ley Notariado

Tras la reforma de la Ley del Notariado (LA LEY 2/1862), por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre (LA LEY 11545/2006), de Prevención del Fraude Fiscal (en vigor desde el 1 de diciembre de 2006), los apartados cuarto y quinto del art. 517.2 de la LEC (LA LEY 58/2000) se quedaron desfasados.

Dicha Ley reformó el art. 17.1, de la Ley del Notariado (LA LEY 2/1862) estableciendo un nuevo sistema de expedición de copias de las escrituras notariales, previendo que la copia con eficacia ejecutiva ya no era la primera o la segunda emitida en virtud de mandamiento judicial y con citación de la persona a quien debiera perjudicar, o de su causante, o expedida con la conformidad de todas las partes sino la que solicitara el interesado que se expidiera con tal carácter. En el mismo sentido, el Real Decreto 45/2007 (LA LEY 307/2007) de 19 de febrero (en vigor desde el 30 de enero de 2007) reformó el art. 233 del Reglamento Notarial (LA LEY 7/1944) (2) .

Lo mismo ocurrió con las pólizas de contratos mercantiles dado que, cuando el legislador reformó en la Ley 36/2006 (LA LEY 11545/2006) el art. 17.1 de la Ley de Notariado, olvidó modificar en igual sentido el apdo. 5.º del art. 517. 2 de la LEC (LA LEY 58/2000), el cual siguió exigiendo la presentación como título ejecutivo de la póliza firmada por las partes y por el Corredor de Comercio colegiado acompañada de la certificación acreditativa de la conformidad de la póliza con los asientos del libro registro y la fecha de estos. Sin embargo, desde la Ley 36/2006 (LA LEY 11545/2006), el título ejecutivo ya no era la póliza original que cada parte conservaba acompañada de la certificación en que se hacía constar la conformidad de dicho original con los asientos del Libro-Registro, sino el testimonio expedido por el notario de la póliza original.

De hecho, tan desactualizada estaba la redacción del precepto que mencionaba al cuerpo de corredores de comercio que hace más de 24 años que no existe, ya que conforme a lo dispuesto en la Disposición Adicional Vigésima Cuarta de la Ley 55/1999, de 29 de diciembre (LA LEY 4898/1999), de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social (que entró en vigor el 1 de octubre de 2000), se refundió con el cuerpo de Notarios.

Afortunadamente, y aunque con demasiado retraso, la ley orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025) ha venido a actualizar la redacción del apartado cuarto y quinto del art. 517.2 LEC (LA LEY 58/2000) a la legislación notarial, otorgando en el primero la consideración de título ejecutivo a «La copia de la escritura pública matriz que el interesado solicite que se expida con tal carácter», y en el segundo al «testimonio expedido por el Notario del original de la póliza debidamente conservada en su Libro-Registro o la copia autorizada de la misma, acompañada de la certificación a que se refiere el artículo 572.2 de esta ley».

De todos modos, a nuestro juicio, resulta reprobable que se haya olvidado de actualizar otros preceptos como los arts. 317.3º (LA LEY 58/2000), 320.1.2º (LA LEY 58/2000), 572.2 (LA LEY 58/2000), 823.2.1º de la LEC (LA LEY 58/2000) que siguen mencionando a los desaparecidos corredores de comercio, pues se debería haber sustituido dicha mención por la de notario.

3. Otras reformas

Asimismo, la Ley orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025)devuelve al apartado séptimo del art. 517.2 su redacción anterior a la reforma que sufrió con motivo de la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión (LA LEY 3266/2023), la cual, con el objetivo de reconocer las tecnologías de registro distribuido como nueva forma de representar valores negociables e instrumentos financieros (según justifica en su Preámbulo) otorgó la consideración de títulos ejecutivos a: «Los certificados no caducados expedidos por las entidades encargadas de los registros contables respecto de los valores representados mediante anotaciones en cuentao por las entidades responsables de la administración de la inscripción y registro respecto de los valores representados mediante sistemas basados en tecnología de registros distribuidosa los que se refiere la Ley del Mercado de Valores, siempre que se acompañe copia de la escritura pública de representación de los valores o, en su caso, de la emisión, cuando tal escritura sea necesaria, conforme a la legislación vigente»

En la nueva redacción de dicho apartado se suprime por entero esta reciente reforma (señalo en negrita el párrafo suprimido).

II. Supresión de la prohibición de pedir la ejecución provisional de sentencias relativas a oposición a resoluciones administrativas en materia de protección de menores

La Ley orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025) elimina del apartado primero del art. 525.1 LEC (LA LEY 58/2000) (relativo a las resoluciones que no pueden ser objeto de ejecución provisional) la referencia a las sentencias dictadas en los procedimientos de oposición a las resoluciones administrativas en materia de protección de menores, incluidas en el artículo por la Ley 26/2015, de 28 de julio (LA LEY 12419/2015), de modificación del sistema de protección a la infancia y a la adolescencia y en esencia se vuelve a la redacción del precepto dada por la Ley 15/2015, de 2 de julio (LA LEY 11105/2015).

El legislador se ha mostrado indeciso en relación a las excepciones incluidas en este apartado, pues en la citada Ley 26/2015 (LA LEY 12419/2015) eliminó las sentencias relativas a la restitución o retorno de menores en los supuestos de sustracción internacional, incluidas por la Ley 15/2015 (LA LEY 11105/2015), incluyéndolas de nuevo en el precepto por la ley 42/2015, de 5 de octubre (LA LEY 15164/2015).

III. Delegación de actuaciones al Procurador

1. Delegación por el Juez

La nueva redacción del párrafo cuarto del art. 23 de la LEC (LA LEY 58/2000) establece que en los supuestos establecidos por la ley, corresponde a los y las profesionales de la procura la práctica de los actos procesales de comunicación y la realización de tareas de auxilio y cooperación con los tribunales, así como las actividades materiales del proceso de ejecución que les hayan sido expresamente delegadas por el juez, jueza o tribunal, previa la petición y el consentimiento informado de la persona representada.

En correlación con dicho precepto, en el art. 539.1 LEC (LA LEY 58/2000) se prevé la posibilidad de que en los supuestos establecidos por la ley, previa solicitud de la parte ejecutante, y a su costa, el juez, jueza o Tribunal pueda acordar que determinadas actuaciones materiales propias del proceso de ejecución sean efectuadas por el profesional de la procura que le represente.

El art. 539.1 LEC (LA LEY 58/2000) (en concordancia con el art. 23.5) precisa que el profesional de la procura actuará de forma personal e indelegable; no obstante, se permite la posibilidad de que sea sustituido, lo que hay que poner en relación con el art. 543.4 de la LOPJ (LA LEY 1694/1985), el cual prevé que «En el ejercicio de su profesión los procuradores podrán ser sustituidos por otro procurador. También para los actos y en la forma que se determine reglamentariamente podrán ser sustituidos por oficial habilitado». En similar sentido se pronuncian los arts. 29 y 40 f) del Estatuto de los Procuradores

En el Auto despachando ejecución se han de hacer constar, en su caso, las actuaciones materiales propias del proceso de ejecución que se delegan en el profesional de la procura de la parte ejecutante, a petición de la misma y a su costa, en los términos establecidos legalmente (art. 551.2. 6º LEC (LA LEY 58/2000)).

Procede destacar que aunque es el Juez al que compete acordar en el auto despachando ejecución que determinadas actuaciones del proceso de ejecución sean realizadas por el Procurador, no es al mismo al que le corresponde su control, al menos en un principio, dado que estas pueden ser impugnadas ante el Letrado de la Administración de Justicia por los trámites del recurso de reposición; si bien, en último término cabe recurso de revisión (art. 539.1 LEC (LA LEY 58/2000)).

Conforme a la redacción del párrafo quinto del art. 23 LEC (LA LEY 58/2000), para la realización de los actos de comunicación y las actividades materiales propias de la ejecución que les hayan sido expresamente delegadas por el juez, jueza o tribunal, con los límites y en los supuestos establecidos, ostentarán capacidad de certificación y dispondrán de las credenciales necesarias.

Asimismo, el nuevo apartado tercero del art. 31.2 LEC (LA LEY 58/2000), exceptúa la necesaria intervención de Abogado para los escritos que tengan por objeto acreditar ante la Oficina judicial o Tribunal el cumplimiento de las actividades materiales del proceso de ejecución que les hayan sido expresamente delegadas a los procuradores, por el juez, jueza o Tribunal en los términos previstos por la ley, sin perjuicio de la obligación de informar de su presentación a la dirección letrada del procedimiento

Por lo demás, resulta de suma importancia lo previsto en la Disposición adicional undécima de la LEC (LA LEY 58/2000), conforme a la cual el Ministerio de Justicia aprobará un formulario que acredite el consentimiento informado de la parte representada para los actos de comunicación, tareas de auxilio y cooperación con los tribunales y actividades materiales del proceso de ejecución que sean expresamente encomendadas al procurador o procuradora, por delegación del juez, jueza o tribunal, en su caso, debiendo precisar dicho formulario que la parte representada da su consentimiento a la realización de actuaciones por el procurador o procuradora a su costa y que, si no fueran realizadas por estos, lo serán por el tribunal.

De todos modos, a nuestro juicio, hubiera resultado deseable que se hubiera incorporado en la LEC la previsión contenida en la nueva redacción del art. 543.2 de la LOPJ (LA LEY 1694/1985), según la cual aun cuando los procuradores pueden realizar las actuaciones materiales propias del proceso de ejecución, se excluyen:

• — las ejecuciones hipotecarias de vivienda habitual,
• — las derivadas de procesos en materia de familia,
• — las de desahucio por impago de rentas o cantidades debidas en viviendas habituales
• — y los lanzamientos de ocupantes de finca con posterioridad a la subasta de la misma si esta es vivienda habitual.

2. Delegación de actuaciones por el Letrado de la Administración de Justicia

Como excepción a lo previsto en el art. 539.1 LEC (LA LEY 58/2000), hay actuaciones en que el Letrado de la Administración de Justicia es el competente para acordar que sean realizadas por el Procurador del ejecutante que lo solicite:

• — Según el nuevo apartado segundo del art. 622.1 LEC (LA LEY 58/2000)cuando lo embargado fueran intereses, rentas o frutos de toda clase, el Letrado de la Administración de Justicia puede acordar que la orden de retención a quien deba pagarlos o directamente los perciba, sea diligenciada por la persona profesional de la procura de la parte ejecutante a petición de la misma y a su costa. Esta orden tendrá por objeto que, si fueran intereses, los ingrese a su devengo en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones o, si fueran de otra clase, los retenga a disposición del tribunal.
• — En caso de embargo de valores u otros instrumentos financieros que coticen en mercados secundarios oficiales y de participaciones en sociedades civiles, colectivas, comanditarias, en sociedades de responsabilidad limitada o acciones que no cotizan en mercados secundarios oficiales, también es el Letrado de la Administración de Justicia el que puede autorizar que todas las comunicaciones se practiquen por el Procurador del ejecutante previa solicitud de este y a su costa, según el nuevo párrafo 4 del art. 623 LEC. (LA LEY 58/2000)
• — Asimismo, en el art. 629.1 de la LEC (LA LEY 58/2000) se añade un segundo apartado, según el cual el letrado o letrada de la Administración de Justicia podrá autorizar a la persona profesional de la procura que represente a la parte ejecutante, y a su costa, a que diligencie el mandamiento para que se practique la anotación preventiva de embargo en el Registro de la Propiedad o anotación de equivalente eficacia en el Registro que corresponda, a fin de que se lleve a cabo la anotación de embargo. En este caso, la persona titular del Registro de la Propiedad comunicará la práctica de la anotación o los defectos que impidan la realización de este asiento directamente al procurador del ejecutante, quien deberá ponerlo en conocimiento del órgano judicial en el plazo de dos días hábiles. No obstante, sigue siendo necesario que el mismo día de su expedición el letrado de la Administración de Justicia remita al Registro de la Propiedad o al Registro que corresponda el mandamiento en cualquiera de las formas previstas en el art. 162 LEC (LA LEY 58/2000) (medios electrónicos, infotelecomunicaciones o de otra clase semejante). Se ha eliminado la posibilidad de remitirlos por fax.
• — Además, conforme al art. 645.1.II LEC el letrado de la Administración de Justicia autorizará al procurador del ejecutante, a petición de esta parte, a llevar a efecto el anuncio de la subasta.
• — Por lo demás, en ejecución no dineraria se han incluido varias previsiones a este respecto:
  • • En el art. 705 LEC (LA LEY 58/2000) se dispone que si el título ejecutivo obliga a haceralguna cosa el tribunal requerirá al deudor para que la haga dentro de un plazo que fijará según la naturaleza el hacer y las circunstancias que concurran. A petición del ejecutante y a su costa, el o la Letrada de la Administración de Justicia podrá delegar en el o la profesional de la Procura del actor la práctica de dicho requerimiento.
  • • En el art. 707 LEC (LA LEY 58/2000) (relativo a las sentencias que ordenen la publicación o difusión, total o parcial, de su contenido en medios de comunicación), prevé que el Letrado de la Administración de Justicia puede delegar en el Procurador del ejecutante el requerimiento al ejecutado para que contrate los anuncios que sean procedentes, a petición del ejecutante y a su costa. Se elimina la previsión de que si el ejecutado no atendiera el requerimiento en el plazo que se le señale, podrá contratar la publicidad el ejecutante, previa obtención de los fondos precisos con cargo al patrimonio del ejecutado, de acuerdo con lo que se dispone en el apartado 2 del art. 706, supresión que en principio consideramos justificada porque podía llevar a confusión, dado que dicho apartado se refiere a que si el ejecutante optare por encargar el hacer a un tercero, se valorará previamente el coste de dicho hacer por un perito tasador designado por el Letrado de la Administración de Justicia y en el caso de publicación en medios de comunicación dicha pericia carece de sentido. De todos modos, a nuestro juicio, se debería haber mantenido que si el ejecutado no depositase la cantidad a que ascendiese el coste de dicha publicación o no afianzase el pago, se procedería de inmediato al embargo de bienes y a su realización forzosa hasta obtener la suma que sea necesaria.
  • • En el art. 709.3 LEC (LA LEY 58/2000) (referente a la condena de hacer personalísimo), no se prevé dicha delegación al procurador para realizar el requerimiento inicial sino para el caso de que no haya sido atendido este y el ejecutante haya solicitado que se apremie al ejecutado con una multa por cada mes que transcurra sin llevarlo a cabo desde la finalización del plazo. En este supuesto, las multas serán mensuales y se reiterarán trimestralmente hasta que se cumpla un año desde el primero, pudiendo a petición del ejecutante y a su costa, el o la Letrada de la Administración de Justicia acordar que su práctica se realice por la persona profesional de la Procura.
  • • En el art. 710.1 LEC (LA LEY 58/2000) (relativo a las condenas de no hacer) se prevé que a petición del ejecutante y a su costa, el o la Letrada de la Administración de Justicia podrá acordar que el procurador de este se encargue de practicar los actos de notificación oportunos al ejecutado en caso de que quebrantare la sentencia. En concreto, estos actos de comunicación serán el requerimiento para que deshaga lo mal hecho si fuere posible, indemnice los daños y perjuicios causados y, en su caso, se abstenga de reiterar el quebrantamiento, con apercibimiento de incurrir en el delito de desobediencia a la autoridad judicial y con la imposición de multas por cada mes que transcurra sin deshacer lo mal hecho, procediendo de esta forma cuantas veces incumpla la condena.

Hay supuestos en que se les delegan actuaciones al Procurador del ejecutante incluso cuando no lo pida; así en el supuesto contemplado en el art. 657 LEC (LA LEY 58/2000), se prevé que los oficios que se expidan a los acreedores que figuren con anterior o con igual rango al ejecutante en el Registro, para que informen sobre si sus cargas subsisten y en qué cuantía, se entreguen al procurador del actor para que se encargue de su cumplimiento si el acreedor no tuviere dirección electrónica habilitada y ello aunque no se solicite por el ejecutante. Con anterioridad a la reforma del precepto por la ley 1/2025 siempre se compelía al Procurador del ejecutante a encargarse del diligenciamiento de dicho oficio (aunque no lo solicitare), quedando ahora relegada dicha obligación al solo caso de que dicho acreedor con igual o anterior rango no contare con dirección electrónica habilitada. En este caso, entendemos que justo es que se pueda incluir esta actuación en la tasación de costas dado que le es impuesta al Procurador sin interesarla.

Por lo demás, no se ha modificado que el Letrado de la Administración de Justicia pueda acordar que la comunicación a los terceros ocupantes del inmueble embargado, para que, en el plazo de diez días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su posesión pueda ser realizada por dicho profesional no solo cuando así lo solicite sino también cuando, atendiendo a las circunstancias, dicho Letrado lo acuerde (art. 661.1 LEC (LA LEY 58/2000)).

Conforme a lo previsto en el art. 552 LOPJ (LA LEY 1694/1985) los abogados y procuradores que intervengan en los pleitos y causas, cuando incumplan las obligaciones que les impone esta ley o las leyes procesales, podrán ser corregidos, siempre que el hecho no constituya delito. La corrección se impondrá por la autoridad ante la que se sigan las actuaciones (art. 555.1 LOPJ (LA LEY 1694/1985)).

A este respecto, es oportuno traer a colación la reciente STC, Pleno, de 15 de enero de 2025, Rec. 6596/2021 (LA LEY 1460/2025), en la cual se confirma que los Letrados puedan sancionar a abogados y procuradores dado que se descarta la duda de inconstitucionalidad de los arts. 555.1 (LA LEY 1694/1985) y 556 LOPJ (LA LEY 1694/1985), pues según el TC la función correctora sobre abogados y procuradores prevista en los arts. 552 y ss. LOPJ (LA LEY 1694/1985) por parte de los Letrados de la Administración de Justicia no tiene carácter jurisdiccional y, por ello, no invade la reserva jurisdiccional ni, por ende, vulnera el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, ya que su decisión no resuelve sobre el objeto ni el desarrollo del proceso.

IV. Nuevo supuesto de suspensión de la ejecución

En el art. 565 LEC (LA LEY 58/2000) se incluye como un supuesto de suspensión del proceso de ejecución, el sometimiento de las partes a mediación o a cualquier otro de los medios adecuados de solución de controversias, con independencia del momento en que ello suceda.

Dicha suspensión se alzará, a instancia de cualquiera de ellas, si la mediación o el medio adecuado de solución de controversias finalizara sin acuerdo de las partes. Si, por el contrario, las partes llegaren a un acuerdo extrajudicial, y este se cumpliera o determinara la innecesaria continuación del proceso de ejecución, la parte ejecutante lo deberá poner en conocimiento del órgano judicial, que procederá a su archivo. Las partes podrán pedir, en todo caso, la homologación judicial del acuerdo alcanzado.

No se especifica que sean ambas partes las que insten dicha suspensión, pero es lógico que así sea en concordancia con lo establecido con carácter general en el art. 19.5 LEC (LA LEY 58/2000) (3) .

A nuestro juicio, no resulta acertado que el art. 565 LEC (LA LEY 58/2000) establezca que la homologación del acuerdo determinará el archivo del procedimiento, dado que sería más adecuado que la ejecución quedara simplemente suspendida hasta el cumplimiento del acuerdo, toda vez que si se archiva solo se podrá iniciar si no han transcurrido cinco años desde la firmeza del auto de homologación (art. 518 LEC (LA LEY 58/2000)), mientras que si la ejecución quedará suspendida hasta el cumplimiento del acuerdo, este riesgo no se correría (art. 239 LEC (LA LEY 58/2000))

Por lo demás, dado que el auto de homologación sustituye al título ejecutivo inicial es recomendable incluir en el acuerdo las consecuencias del incumplimiento, aunque estas nunca podrán alcanzar a reavivar la ejecución si la acción ejecutiva hubiera caducado.

La homologación del acuerdo otorgará al mismo la consideración de título ejecutivo, de conformidad con lo previsto en el apartado tercero del art. 517.2 LEC (LA LEY 58/2000), lo que ocasionará que, con independencia de cual fuera la naturaleza de título originario, el auto de homologación pasará a sustituir a aquel, de manera que si con posterioridad, y a consecuencia del incumplimiento del acuerdo, se volviera a iniciar una ejecución, esta será en todo caso de carácter judicial, lo que a nuestro juicio acarrea riesgos, habida cuenta de que operará el plazo de 5 años de caducidad de la acción ejecutiva desde su firmeza (art. 518 LEC (LA LEY 58/2000)), de manera que si el incumplimiento se verifica transcurrido dicho plazo no será posible iniciar ejecución alguna, por eso habrá que ser cauto y no alcanzar acuerdos cuyo cumplimiento se dilate por más de 5 años.

Asimismo, el hecho de que el título ejecutivo se transforme en judicial, también perjudicará al ejecutado, toda vez que las causas de oposición serán mucho más reducidas (arts. 556 (LA LEY 58/2000) y 559 LEC (LA LEY 58/2000)), por lo que, aun cuando sea un consumidor, ya no se podrán apreciar cláusulas abusivas en el título ejecutivo originario, aunque este fuera de carácter no procesal, ni arbitral ni acuerdo de mediación. Es decir, si por ejemplo, se llega a un acuerdo y se homologa en un procedimiento hipotecario, la escritura pública ya no ostentará la consideración de título ejecutivo, sino que lo será el auto de homologación, por lo que si se inicia una nueva ejecución, a causa del incumplimiento, las causas de oposición ya no serán las del art. 695 LEC. (LA LEY 58/2000) Quizás hubiera sido adecuado que en caso de incumplimiento la ley previera que el acuerdo alcanzado quedaría sin efecto, cobrando plena eficacia el título ejecutivo inicial.

Por lo demás, procede preguntarse si el juez podrá homologar el acuerdo alcanzado si el título ejecutivo inicial contuviera cláusulas abusivas. A nuestro juicio, el Juez se tendrá que asegurar de que el consumidor es consciente de su carácter abusivo y de que, aun así, renuncia a hacer valer dicha abusividad, pues el TJUE ha declarado que el juez nacional no tiene el deber de excluir la aplicación de una cláusula cuando el consumidor, tras haber sido informado al respecto, manifiesta su intención de no invocar el carácter abusivo [STJUE de 4 de junio de 2009 (LA LEY 91538/2009), Pannon, apdo. 33]. Asimismo, la STJUE de 21 de febrero de 2013 (LA LEY 5320/2013), Banif Plus Bank Zrt, apdo. 35, afirma la necesidad de que el juez tenga en cuenta la voluntad manifestada por el consumidor cuando, consciente del carácter no vinculante de una cláusula abusiva, alega, no obstante, que es contrario a que se excluya, otorgando así un consentimiento libre e informado a dicha cláusula. De todos modos, dicha doctrina solo relega de la obligación de apreciar de oficio la abusividad de una cláusula cuando, informado el consumidor, hubiere una oposición expresa a la exclusión de la cláusula^, sin que en modo alguno pueda presumirse su consentimiento tácito.

V. Exclusión de los porcentajes generales de embargo del sueldo en el caso de pensión compensatoria

Resulta acertado que se haya precisado en el art. 608 LEC (LA LEY 58/2000) que no serán de aplicación los porcentajes del embargo del sueldo o pensión, previstos en el art. 607 LEC (LA LEY 58/2000), cuando se proceda por ejecución de sentencia, decreto o escritura pública que establezca el pago de pensión compensatoria aunque se subordina a dos requisitos:

• — que la parte ejecutante así lo solicite
• — y que acredite una necesidad económica que lo justifique, previa ponderación de la situación económica del ejecutante y ejecutado.

En estos casos, así como en los de las medidas cautelares correspondientes, el tribunal fijará la cantidad que puede ser embargada.

El art. 608 LEC (LA LEY 58/2000) con anterioridad a su reforma por la Ley orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025), ya contemplaba que no era aplicable el art. 607 LEC (LA LEY 58/2000) en caso de alimentos debidos al cónyuge, pero la pensión compensatoria no tiene en puridad carácter de pensión alimenticia, ya que se otorga al cónyuge que, como consecuencia del divorcio, sufre un desequilibrio económico con respecto a la situación que tenía durante el matrimonio.

Hay leyes que también remiten al art. 608 LEC (LA LEY 58/2000), por lo que se verán afectadas, como el art. 14.8 de la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia (LA LEY 12016/2006) que declara que son inembargables las prestaciones económicas de atención a la dependencia establecidas en dicha Ley, salvo para el supuesto previsto en el art. 608 de la LEC (LA LEY 58/2000)

De todos modos, y sin perjuicio de lo antedicho, merece ser objeto de crítica que no se haya provechado la reforma del precepto para incluir otra excepción, reflejando en la LEC lo previsto en el art. 1 del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio (LA LEY 14238/2011), el cual elevó en un 50 % el mínimo inembargable establecido en el art. 607 LEC para los deudores hipotecarios que hayan perdido su vivienda habitual hipotecada. A su vez, esta cantidad se incrementa en otro 30 % del SMI por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares, salario o pensión superiores al SMI, entendiendo por núcleo familiar el cónyuge o pareja de hecho, los ascendientes y descendientes de primer grado que convivan con el ejecutado. Los salarios, sueldos, jornales, retribuciones o pensiones que sean superiores al SMI y, en su caso, a las cuantías que resulten de aplicar la regla para la protección del núcleo familiar, se embargarán conforme a la escala prevista en el art. 607.2 LEC (LA LEY 58/2000), es decir, siguiendo la regla general. El art. 1 del Real Decreto-Ley 8/2011 (LA LEY 14238/2011) vino a mejorar lo establecido en el art. 15 del Real Decreto-Ley 6/2010, de 9 de abril (LA LEY 6879/2010), de Medidas para el Impulso de la Recuperación Económica y el Empleo (4) , resultando criticable que ninguna de dichas normas haya tenido reflejo en el art. 607 LEC (LA LEY 58/2000), a pesar de modificar directamente su contenido, pues la dispersión normativa puede originar confusión.

VI. Modificación del Convenio de realización

Se modifica el art. 640 LEC (LA LEY 58/2000) y se suprimen los arts. arts. 641 y 642, aunque en realidad dicha supresión es ficticia porque en realidad se engloba parte de su contenido en el primero.

Se ha incluido dentro del convenio de realización la posibilidad de enajenar el bien por persona o entidad especializada, lo que conlleva los siguientes cambios:

• — Se prevé que en el supuesto de que la realización sea mediante subasta extrajudicial, por persona o entidad especializada, el letrado o la letrada de la Administración de Justicia aprobará la transmisión tras verificar el cumplimiento de la normativa de ordenación del comercio minorista, reguladora de la venta en pública subasta.
• — Yano se establece la exigencia de que esta preste caución, siendo que en el derogado art. 641 esta era la regla general salvo que fuere un ente público o un colegio de Procuradores.
• — También se ha eliminado el plazo preclusivo de seis meses prorrogables por otros seis de existir motivo fundado, para realizar el encargo.</em>
• — Por lo demás, se enmienda un defecto en que incurría el derogado art. 641 LEC (LA LEY 58/2000), cual es que no se preveía la suspensión de la ejecución cuando se realizara el encargo a la persona o entidad especializada. dado que ahora se contempla la suspensión cuando se apruebe el convenio relativo a acudir a esta forma de realización (5) .

Por lo demás, el convenio de realización también sufre importantes modificaciones:

Por un lado, se elimina la necesidad de celebrar una comparecencia para alcanzar dicho convenio. Por nuestra parte, ya habíamos puesto de manifiesto que la necesidad de celebrar esta comparecencia debía flexibilizarse, dado que podía ser innecesaria si las partes ya hubieran llegado a un acuerdo previo y no fuere necesario un obligado debate al respecto, en cuyo caso tan solo sería preciso dar traslado a los terceros afectados, que en caso de bienes con publicidad registral son los acreedores y terceros poseedores que consten en el Registro con posterioridad (6) .

Por otro lado, aunque para aprobar el acuerdo se mantiene la exigencia de consentimiento de los acreedores y terceros poseedores que hubieran inscrito o anotado sus derechos en el Registro correspondiente con posterioridad al gravamen que se ejecuta, se matiza que este debe ser «expreso», lo que se encuentra en relación con la doctrina de la DGRN/DGSJFP (7) que deniega la inscripción del decreto que aprueba la enajenación acordada en un convenio de realización cuando la conformidad de los titulares que figuran en el Registro con posterioridad no consta expresamente, no considerando bastante la pasividad de los terceros afectados para entender prestada la misma.

De todos modos, a nuestro juicio no resulta acertado que se elimine la referencia de que cabe proponer otras formas de satisfacción del derecho del ejecutante distintas a la realización del bien, habida cuenta de que del propio nombre del convenio («de realización») se pudiera colegir que solo cabe que el mismo contemple la enajenación del bien embargado o hipotecado, siendo que pueden resultar oportunos convenios en que se pacte una dación en pago, una quita, un pago a plazos sin intereses, etc. Sin embargo, el párrafo primero del art. 640 se limita a disponer que «podrán convenirel modo de realizaciónmás eficaz de los bienes hipotecados, pignorados o embargados».

Asimismo, a nuestro juicio merece ser objeto de crítica que no se haya aprovechado la reforma para enmendar un defecto que data desde la promulgación de la LEC, cual es que en los mecanismos alternativos de enajenación forzosa solo se remite a la subasta de inmuebles en lo que se refiere a la «distribución de las sumas recaudadas, inscripción del derecho del adquirente y mandamiento de cancelación de cargas», pero no respecto a los terceros ocupantes del bien enajenado forzosamente. Los arts. 661 y 675 se encuentran sitos dentro de la Sección 6.ª del Capítulo IV del Título IV del Libro III titulada «De la subasta de bienes inmuebles», y no en las disposiciones generales del procedimiento de apremio, por lo que de una interpretación estrictamente literal del texto legal se pudiera derivar su inoperancia en los casos de enajenación forzosa por mecanismos alternativos a la subasta. Parte de la doctrina (8) , a fin de impedir lesionar los derechos de los terceros ocupantes, incluso considera que no deben admitirse estos mecanismos alternativos a la subasta cuando el inmueble se encuentre ocupado por sujetos distintos al deudor. No obstante, otro sector aboga por su aplicación analógica (9) , lo que a nuestro juicio resulta más correcto, habida cuenta de que no parece oportuno remitir a un juicio declarativo para dilucidar el derecho de los terceros ocupantes a seguir poseyendo el bien, siendo que, por razones de economía procesal, y merced a la analogía con lo dispuesto para la subasta, dicha cuestión se puede discutir en el propio proceso de ejecución.

Finalmente, procede reseñar que no se ha otorgado a la aprobación del convenio de realización la consideración de título ejecutivo, a diferencia de otros acuerdos adoptados en la ejecución a los que nos hemos referido supra (art. 565 LEC (LA LEY 58/2000)). Por consiguiente, a nuestro juicio, no puede inferirse que el incumplimiento del convenio pueda suscitar su ejecución forzosa. Bien es cierto que parte de la doctrina (10) ha venido defendiendo que existen argumentos para que el ejecutante y, en su caso, el ejecutado puedan solicitar en la propia ejecución el cumplimiento del convenio de realización incumplido con base en una interpretación analógica de lo dispuesto en el art. 415.2 LEC. (LA LEY 58/2000) Asimismo, también hay quien considera (11) que cabrá la ejecución forzosa del acuerdo en la medida en que no suponga una actuación compleja, ya que sería un contrasentido que, intentando evitar la vía de apremio contra el ejecutado, se iniciara otra contra un tercero en principio ajeno al procedimiento, por lo que dicha posibilidad habría de reservarse a aspectos de carácter accesorio, que no desborden el marco en que en su día se produjo el acuerdo.

Por nuestra parte, no compartimos dichos postulados, toda vez que el párrafo tercero del art. 640 LEC (LA LEY 58/2000) previene otra consecuencia para el caso de incumplimiento, cual es que el ejecutante podrá solicitar el alzamiento de la suspensión de la ejecución y la subasta en la forma establecida en la Ley.

VII. Profunda modificación de las subastas judiciales

1. Reformas que permiten facilitar mayor información a los postores

A) Modificación del art. 656 LEC para evitar que quede desfasada la información sobre cargas registrales

Se modifica el art. 656 LEC (LA LEY 58/2000) con el propósito de conseguir que cuando se celebre la subasta no haya quedado desfasada la información sobre las cargas registrales.

A tales efectos, se prevé que cuando la petición de subasta del inmueble objeto de la ejecución se demorase más de seis meses desde la fecha de expedición de la certificación de cargas, el letrado o letrada de la Administración de Justicia, previamente a dictar el decreto de convocatoria de subasta, pueda solicitar, de oficio, nota simple registral actualizada en aras de comprobar si su estado registral actual concuerda con el que resulta de la certificación de cargas obrante en el expediente.

A nuestro juicio, esta previsión normativa resulta muy acertada, máxime teniendo en cuenta que se prevé que esta nota simple registral se ponga a disposición de los interesados en participar en la subasta, incorporándola a la documentación a publicar en el Portal de Subastas del «BOE». Además, se establece que dicha nota servirá para comprobar la vigencia actual de las cargas preferentes que fueron tenidas en cuenta para valorar el bien a efectos de subasta, por si fuera necesario liquidarlas nuevamente.

No obstante, se olvida que no siempre el Registro refleja la minoración de las deudas que reflejan las cargas, por lo que, a nuestro juicio, también se debería haber previsto solicitar de nuevo información a los acreedores titulares de gravámenes de anterior o igual rango y al ejecutado sobre la subsistencia y cuantía de dichas cargas si pudiere haber quedado desfasada por el tiempo transcurrido.

Por lo demás, se añade una precisión importante, cual es que el letrado o letrada de la Administración de Justicia incorporará el código registral único de la finca a subastar, si dispone del mismo, a la información que transmita al Portal de Subastas y este, a su vez, comunicará electrónicamente la publicación, cancelación o cierre de la subasta al Registro correspondiente. El Portal de Subastas recogerá la información proporcionada por el Registro de modo inmediato para su traslado a los que consulten su contenido. Se concreta que «desde el inicio de la subasta que haya de celebrarse, y hasta su finalización», el registrador notificará, inmediatamente y de forma telemática, al letrado o letrada de la Administración de Justicia y al Portal de Subastas el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial

En el párrafo cuarto de dicho precepto se dispone que, expedida la certificación, el Registro la hará llegar en todo caso por medios electrónicos al órgano judicial correspondiente, sin perjuicio de su entrega o remisión al procurador que hubiera cuidado de su diligenciado, en su caso.

De todos modos, a nuestro juicio, se deberíahaber eliminado del art. 667.2 de la LEC (LA LEY 58/2000) la referencia de que en el caso de que la información registral electrónica y en bases gráficas no pudiera ser emitida por cualquier causa transcurridas cuarenta y ocho horas desde la publicación del anuncio, se expresará así y se comenzará la subasta, sin perjuicio de su posterior incorporación al Portal de Subastas antes de la finalización de la subasta. Según este último precepto, sigue siendo posible iniciar la subasta sin contar con toda la información relevante, lo que no se alcanza a comprender porque dicha celeridad no beneficia a nadie.

B) Reforma del art. 657 LEC relativo a la solicitud de información sobre las cargas anteriores o de igual rango

En la ejecución ordinaria de bienes embargados con carácter previo a subastar un bien con publicidad registral constituye un requisito sine qua non solicitar información al ejecutado y a los acreedores cuyos gravámenes vayan a subsistir tras la subasta para que informen sobre la subsistencia y cuantía de los mismos (art. 657 LEC (LA LEY 58/2000)).

En el procedimiento hipotecario no resulta aplicable el art. 657 ni el art. 666 LEC (LA LEY 58/2000), es decir, no se practica la liquidación de cargas con carácter previo a sacar el bien a subasta, ni se recaba información del ejecutado ni de los acreedores con igual o anterior rango para que informen sobre la subsistencia y cuantía de las cargas registrales, de manera que, con independencia de las mismas, el valor a efectos de subasta va a ser el que conste en la escritura de hipoteca (arts. 682.2.1 LEC (LA LEY 58/2000) y 129.2.a) LH). Tampoco cabe fijar como valor de subasta el de tasación minorado por las cargas anteriores que gravan la finca hipotecada, toda vez que la DGSJFP (12) ha considerado que el legislador ha optado por establecer un mínimo a ese valor de tasación que no se puede transgredir bajo la justificación de que sobre la finca hipotecada pesan cargas registrales anteriores, entre otros motivos porque cuando se inicie la ejecución tales cargas anteriores pueden haber sido ya canceladas.

La Ley 1/2025, de 2 de enero, modifica varias cuestiones en el art. 657 LEC (LA LEY 58/2000):

En primer lugar, añade que se solicitará información a los acreedores de igual rango, lo que resulta acertado, habida cuenta de que conforme al art. 227 del RH se consideran preferentes las cargas o gravámenes simultáneos o del mismo rango que el crédito del actor dado que, como ha declarado la DGSJFP (13) , la ejecución de una de estas cargas de igual rango implicará que la otra quede subsistente, como si fuera anterior o de mejor rango y sus titulares no tienen derecho al remanente del precio de remate. Esta igualdad de rango tiene lugar, por ejemplo, en las hipotecas en garantía de títulos valores reguladas en el art. 155.2 LH que señala que «en el caso de existir otros títulos con igual derecho que los que sean base de la ejecución, habrá de verificarse la subasta y la venta de las fincas objeto del procedimiento, dejando subsistentes las hipotecas correspondientes al valor total de dichos títulos», y añade «entendiéndose que el rematante las acepta y se subroga en ellas, sin destinarse a su pago o extinción el precio del remate».

No obstante, resulta reprobable que:

• — El legislador olvide reformar en el mismo sentido el art. 666 LEC (LA LEY 58/2000) relativo a los gravámenes que deben descontarse en la liquidación de cargas que no especifica que haya que descontar las cargas de igual rango que se hayan minorado o extinguido.
• — Asimismo, no consideramos acertada la redacción del art. 657 LEC (LA LEY 58/2000), el cual establece que: «El letrado o letrada de la Administración de Justicia responsable de la ejecución se dirigirá de oficio a los acreedores registrales cuyos créditos sean preferentes o de igual rango al que sirvió para el despacho de la ejecución y al ejecutado para que informen sobre la subsistencia actual del crédito garantizado y su actual cuantía», toda vez que no se trata de «créditos preferentes» sino de «cargas preferentes», pues el Letrado de la Administración de Justicia debe solicitar información a todos los acreedores que consten en el Registro con anterioridad o con igual rango, con independencia de que sus créditos sean o no preferentes al del ejecutante, dado que no cabe equivocar la preferencia crediticia y la prioridad o rango registral (14) . Una vez subastado el bien, en el mandamiento de cancelación de cargas no se puede entrar a resolver sobre qué créditos son preferentes al del ejecutante, pues, ab initio, la regla que debe aplicarse es la de la estricta prioridad registral, por lo que, puede haber cargas inscritas con anterioridad que garanticen créditos no preferentes y cargas posteriores por créditos preferentes, en cuyo caso su titular, si quiere cobrar con anterioridad, deberá interponer una tercería de mejor derecho.
• — Por lo demás, a nuestro juicio, sería conveniente que legalmente se previera la necesidad de solicitar información a los titulares de ciertos créditos que afectan al remantante, así a la Comunidad de Propietarios en que se encuentra sito el inmueble subastado en aras de conocer si el propietario se halla al corriente de los gastos de comunidad por la anualidad corriente y las tres anteriores (art. 9.1 e) LPH). Asimismo, el adquirente del bien en subasta será responsable subsidiario del pago del IBI [art. 43.1 d) LGT] —aunque no de las sanciones al deudor principal (art. 41.4 LGT)— siempre que no hubieran prescrito por el transcurso del plazo de cuatro años (art. 66 LGT) (15) , salvo interrupción de la prescripción; si bien, los actos interruptivos de la prescripción pueden oponerse al nuevo titular (art. 68.8 LGT). También hay que tener en cuenta que el Estado, las Comunidades Autónomas y las Entidades Locales tienen preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente para el cobro de los tributos no satisfechos que graven el inmueble correspondientes al año natural en que se exija el pago y al inmediato anterior, entendiéndose por anualidad vencida la constituida por los cuatro trimestres del ejercicio económico anterior al corriente, cualquiera que sea la fecha y periodicidad de la obligación fiscal de pago (arts. 78 LGT, 194 LH y 65 RGR). Esta hipoteca legal tácita opera con independencia del Registro, ostentando preferencia frente a cualquier otra carga (16) .

En segundo lugar, otra reforma que se ha introducido en el art. 657 de la LEC (LA LEY 58/2000) es que en el supuesto de que el crédito hubiera sido satisfecho íntegramente en virtud de subrogaciónen la posición del acreedor, se deberá identificar al pagador y será el nuevo acreedor quien deberá informar del estado actual de su crédito.

En tercer lugar, tratándose de entidades de crédito, la contestación deberá ir acompañada de los documentos que acrediten la identidad, facultades y representación del firmante de la certificación requerida, de manera que sin estos documentos, no se considerará atendido el requerimiento, lo que resulta acorde con las exigencias de la DGRN/DGSJFP (17) .

En cuarto lugar, se dispone que los oficios que se expidan se remitirán a la dirección electrónica habilitada del acreedor (lo que se concilia con lo previsto en el art. 660.1 de la LEC (LA LEY 58/2000) (18) ) y solo si no la hubiere, se entregarán al Procurador del ejecutante para que se encargue de su cumplimiento, lo que opera aunque no lo solicite. Antes de la reforma de este precepto, siempre se le entregaba.

No obstante, a nuestro juicio se echa en falta que el precepto se pronuncie acerca de si en este último caso la actuación del Procurador podrá incluirse en la tasación de costas. A favor se puede esgrimir que no se trata de una actuación meramente facultativa excluida de las costas, conforme al art. 243.2 LEC (LA LEY 58/2000), ya que por imperativo legal se encomienda al Procurador del ejecutante aunque no lo solicite expresamente por el mero hecho de no tener el acreedor de igual o anterior rango dirección electrónica habilitada (19) .

En quinto lugar, se prevé que transcurridos diez días desde la práctica del requerimiento al ejecutado y a los acreedores sin que ninguno de ellos haya contestado, el Letrado de la Administración de Justicia podrá reiterarlos, con el apercibimiento de la imposición de las multas previstas en los arts. 589 (LA LEY 58/2000) y 591 de la LEC (LA LEY 58/2000), mientras no sean atendidos, lo que constituye una medida que, de lege ferenda, ya habíamos propuesto en anteriores estudios doctrinales (20) . De la remisión a los arts. 589 y 591 se infiere que las multas al ejecutado las impondrá el Letrado de la Administración de Justicia por decreto, mientras que el Juez las impondrá a los acreedores, previa audiencia de los mismos.

No obstante, entendemos que resultan ambiguas las consecuencias de la desatención del requerimiento dado que la ley 1/2025 suprime del párrafo tercero del art. 657 la siguiente previsión: «Transcurridos diez días desde el requerimiento al ejecutado y a los acreedores sin que ninguno de ellos haya contestado, se entenderá que la carga, a los solos efectos de la ejecución, se encuentra actualizada al momento del requerimiento en los términos fijados en el título preferente». Si no se facilita la información solicitada, a pesar de las multas, la LEC no da ninguna solución de cómo practicar la liquidación de cargas; si bien, a nuestro juicio podría resultar oportuno que, cuando el acreedor anterior lo fuere por una anotación preventiva de embargo o por una hipoteca que hubiere dado lugar a la iniciación de un procedimiento judicial, se obtuviera dicha información por vía indirecta, remitiendo un exhorto al órgano judicial que conozca del procedimiento.

Asimismo, hubiera sido deseable que se fijara un plazo de validez de la información facilitada por los acreedores que constan en el Registro con igual o anterior rango, transcurrido el cual debiera reiterarse la solicitud de información dado que, salvo que hayan manifestado que sus créditos se han extinguido, su inicial declaración puede quedarse desfasada si por diversas eventualidades se retrasa o suspende la subasta (21) , habida cuenta de que el Registro no siempre refleja la minoración de las deudas que reflejan las cargas, así puede haber hipotecas por créditos pagados que no figuren canceladas.

Por lo demás, consideramos objeto de crítica que no se haya enmendado un defecto reprobable del art. 657.2 LEC (LA LEY 58/2000), cual es que subordina la publicidad registral de la información facilitada (art. 144 LH (22) ) a la previa petición del ejecutante, es decir, si las deudas garantizadas por las cargas de igual o anterior rango registral a la del ejecutante se han minorado o extinguido, no prevé remitir, de oficio, esa información al Registro; defecto legal que se agrava porque dicha minoración o extinción de la carga solo podrá tenerse en cuenta por el Letrado de la Administración de Justicia al practicar la liquidación de cargas si tiene el oportuno reflejo registral (23) . Para salvar esta incoherencia legal, algunas resoluciones de la jurisprudencia menor consideran que lo que se debe descontar del valor de tasación es la deuda real que a su favor tiene el acreedor anterior aunque el importe actualizado no se haya hecho constar en el Registro (24) , pero en sentido contrario otras resoluciones abogan por la literalidad legal (25) .

Además, si la información sobre la minoración o extinción de los créditos de los acreedores que consten en el Registro con anterioridad o con igual rango no se hiciere constar en el Registro (lo que no se hará si no lo pide el ejecutante), en caso de que no fuere correcta perjudicará a quien haya resultado mejor postor que se haya fiado de que las cargas registrales eran menores. pues deberá prevalecer la publicidad registral (26) , es decir, el contenido del Registro (27) . En estos casos, ni siquiera resulta pacífico si el adquirente del bien en la subasta podrá exigir responsabilidad al acreedor que emitió una información errónea que no se hizo constar en el Registro, cuestión respecto de la que nuestros tribunales no se ponen de acuerdo (28) .

C) Mayor información en el Portal de Subastas

En el art. 668.2 de la LEC (LA LEY 58/2000)se completa la información que debe constar en el Portal de Subastas en caso de inmuebles que, además de los datos exigidos para muebles sin publicidad registral, debe contener (se pone en negrita lo nuevo): la identificación de la finca o fincas objeto de la subasta, sus datos registrales incluido el código registral único y la referencia catastral si la tuvieran, así como la documentación que contenga cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la subasta y, necesariamente, la certificación de dominio y cargas que se hubiera expedido al inicio de la ejecución, el avalúo o valoración que sirve de tipo para la misma, incluyendo, a estos efectos, el informe de tasación extrajudicial, cuyo certificado conste en el título ejecutivo, y que hubiera servido como referencia para determinar el valor de subasta; la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, mediante la incorporación de las comunicaciones donde conste la situación actualizada de esos créditos; y su situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución (29) . Estos datos y documentos deberán remitirse al Portal de Subastas de forma que puedan ser tratados electrónicamente por este para facilitar y ordenar la información.

Se añade que también se informará de que el traslado previsto por el art. 670.3 LEC (LA LEY 58/2000), para que el ejecutado pueda presentar a otra persona que mejore el precio resultante de la subasta, comenzará a contar desde la fecha de su cierre, sin necesidad de notificación, haciéndose también esta advertencia al ejecutado al notificarle el decreto convocando la subasta (30) .

Asimismo, se indicará, si procede, la posibilidad de visitar el inmueble objeto de subasta, previsión que ya estaba en la anterior redacción del art. 668.2, pero ahora va a ser más sencillo facilitar dicha información, dado que, resulta muy acertado, a nuestro modo de ver, que se establezca un plazo concreto para que el ejecutado comunique su deseo de facilitar la inspección del bien, cual es el plazo de diez días desde la notificación del decreto de convocatoria de la subasta, dentro del cual puede comunicar al tribunal su deseo de facilitar el mejor desarrollo de dicha subasta, pudiendo consentir la inspección del bien por los interesados.

D) Suscripción a alertas por correo electrónico

Según la nueva redacción de art. 644 LEC (LA LEY 58/2000) en el decreto convocando la subasta se ha de hacer constar que el portal de subastas del BOE permite a los usuarios registrados suscribirse a alertas por correo electrónico para conocer el momento de inicio de la subasta.

2. Mayor protección al ejecutado

A) Notificación de la convocatoria de la subasta al ejecutado aunque no esté personado

La Ley orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025), acertadamente, elimina del art. 645.1 LEC (LA LEY 58/2000) la referencia a que el anuncio en el BOE sirve de notificación al ejecutado no personado, ya que dicha previsión normativa (incluida por la Ley 19/2015, de 13 de julio (LA LEY 11653/2015)), le podía causar autentica indefensión dado que el ciudadano medio no consulta normalmente dicho periódico oficial, y aun cuando lo consulte, hay que tener en cuenta que en dicho anuncio ni siquiera se identifica el bien que se subasta ni su propietario, por lo que es difícil enterarse por este medio de que un bien propio va a ser subastado (31) .

El art. 644 LEC (LA LEY 58/2000) establece que la notificación al ejecutado no personado del decreto convocando la subasta deberá practicarse en la forma prevista en el art. 155 de la LEC (LA LEY 58/2000), es decir, conforme a las reglas generales de los actos de comunicación. De todos modos, el inicio de la subasta y su resultado no va a serle notificado personalmente, sino que será facilitado por el Portal de Subastas, teniendo la posibilidad de registrarse como usuario y utilizar su sistema de alertas.

La anterior redacción del art. 645.1 de la LEC (LA LEY 58/2000) planteaba serias dudas de constitucionalidad (32) . El TC, Sala Primera, 126/2014 (LA LEY 93104/2014), en la sentencia de 21 de julio (rec. 3652/2012) declaró que dada la finalidad y relevancia del trámite, la comunicación de la subasta, por exigencias del art. 24.1 CE (LA LEY 2500/1978), tiene que realizarse en la forma que garantice su efectividad si es posible hacerlo porque se conozca el domicilio del interesado (33) .

Asimismo, el TS en la sentencia 144/2014, de 13 de marzo (rec. 755/2012 (LA LEY 31486/2014)) (34) consideró la notificación de la subasta al ejecutado como un acto de comunicación esencial.

Por todo ello, resulta loable que el legislador, se haya dado cuenta de esta deficiencia legal que afectaba directamente al derecho de defensa aunque resulta reprobable que haya tardado casi 10 años en enmendarla.

B) Fijación de un plazo para que el ejecutado comunique su deseo de facilitar la inspección del bien

En el plazo de diez días desde la notificación del decreto de convocatoria de la subasta al ejecutado, este puede comunicar al tribunal su deseo de facilitar el mejor desarrollo de dicha subasta, pudiendo consentir la inspección del bien por los interesados. A tal efecto deberá facilitar, dentro de ese plazo, sus datos de contacto, así como fotografías y cuanta información disponga respecto al estado actual del bien y su situación posesoria. Si así lo hiciera, y se tratara de la subasta de un inmueble, podrá beneficiarse de una reducción de la deuda que puede alcanzar hasta un 2 por ciento del importe por el que se adjudicara (art. 644 LEC (LA LEY 58/2000)) (35) .

De todos modos, procede reparar en que los arts. 644 (LA LEY 58/2000) y 669.3 LEC (LA LEY 58/2000), no aseguran al ejecutado que se le rebaje el 2 por ciento del importe por el que se haya adjudicado el bien, dado que dichos preceptos fijan un importe máximo pero no un mínimo, de manera que, atendidas las circunstancias concurrentes y las manifestaciones del ejecutante en el plazo de cinco días, el Juez puede decidir rebajar un importe inferior al 2%.

C) Mejora de las previsiones legales que permiten al ejecutado presentar un adquirente para el bien subastado

Son varias las modificaciones que se introducen en el párrafo tercero de los arts. 650 (LA LEY 58/2000) y 670 LEC (LA LEY 58/2000) (el cual pasa a contener lo que antes estaba en el párrafo cuarto) a los efectos de que el ejecutado presente un tercero que mejore el precio ofrecido:

En primer lugar, se prevé expresamente la necesidad de informar de este derecho a todo ejecutado en un temprano momento, cual es el de la notificación del decreto convocando la subasta (art. 644 LEC (LA LEY 58/2000)). Asimismo, en los arts. 646.2 in fine, 650.3, 668.2 y 670.3 LEC (LA LEY 58/2000) se establece que el traslado para que el ejecutado pueda presentar a otra persona que mejore el precio resultante de la subasta, comenzará a contar desde la fecha de su cierre, sin necesidad de notificación personal, por lo que el ejecutado deberá estar atento al desarrollo de la subasta. Con esta previsión normativa se pone fin a la polémica existente acerca de si era necesario dar traslado al ejecutado no personado para que presentara un adquirente que mejorara el precio.

En segundo lugar, para dar mayor fiabilidad a la oferta se exige expresamente que el mejor adquirente presentado por el ejecutado ingrese previamente en la cuenta de depósitos y consignaciones el importe equivalente al del depósito exigido para participar en la subasta, lo que, a nuestro juicio resulta loable, ya que si no se exige ninguna garantía, se puede utilizar este trámite para dilatar el procedimiento de apremio.

En tercer lugar, resulta acertado, a nuestro modo de ver, que se especifique el plazo concreto que tiene dicho mejor adquirente para pagar el precio y las consecuencias de no abonarlo, colmando la laguna que existía en la LEC en donde no quedaba claro si el pago se debía producir en el mismo plazo de diez días que tiene el ejecutado para presentar al tercero o si se le concedía otro plazo posterior. A este respecto, se conceden diez días para que el ejecutado presente al mejor adquirente y otros diez para que dicho tercero pague el precio cuyo dies a quo es el ingreso del depósito. Si no efectúa el pago en ese plazo perderá el depósito efectuado, que se aplicará a los fines de la ejecución y se acordará la celebración de una nueva subasta, si fuera necesaria. Ello sin perjuicio de que, si la mejora es por cantidad suficiente para lograr la completa satisfacción del crédito del ejecutante, se practique la correspondiente liquidación a los efectos de ingresar la cantidad que falte o de devolverle el sobrante que resulte. El ingreso del resto deberá efectuarse también en el plazo de diez días, con apercibimiento de pérdida del depósito (art. 650. 3 (LA LEY 58/2000) y 670.3 LEC (LA LEY 58/2000)).

En cuarto lugar, se rebaja el importe que tiene que abonar el adquirente presentado por el ejecutado en caso de inmuebles o muebles con publicidad registral, bastando con que ofrezca una cantidad igual o superior al 60 por ciento del valor de subasta o que, aun siendo inferior a ese porcentaje, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante y se subsana la errata existente en el art. 670 relativa a aplicar dichos porcentajes sobre el «valor de tasación» y no sobre el «valor por el que el bien sale a subasta» como es correcto, dado que en bienes embargados con publicidad registral, se liquidan las cargas registrales de anterior e igual rango subsistentes en los términos que conforme al art. 144 LH se haga costar en el Registro (arts. 657 (LA LEY 58/2000) y 666 de la LEC (LA LEY 58/2000)) (36) . En bienes muebles sin publicidad registral el tercero presentado por el ejecutado ha de ofrecer una cantidad igual o superior al 50 por ciento del valor de subasta o que, aun siendo inferior a ese porcentaje, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante (art. 650.3), lo que modifica muy poco la regulación que se deroga en que el tercero presentado por el ejecutado había de ofrecer una cantidad superior al 50 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resultara suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

En quinto lugar, en el párrafo cuarto de los arts. 650 y 670 se establece que si por la cuantía de la puja el ejecutado pudiera ejercitar la facultad de mejorar la postura, el Letrado de la Administración de Justicia, transcurrido el plazo de diez días de que dispone el ejecutado para ello, realizará la preceptiva notificación a quien hubiera resultado mejor postor informándole, en su caso, de que la persona presentada por el ejecutado ha mejorado el precio ofrecido en la subasta y que se ordena la inmediata devolución del depósito efectuado para participar en ella.

A nuestro juicio, a pesar de que las antedichas modificaciones resultan acertadas, hay cuestiones que no lo son tanto:

• — En el Preámbulo de la Ley 1/2025 se dice que al ejecutado se le permite «presentar a cualquier personaque mejore el precio ofrecido en la subasta cuando no supere los porcentajes mínimos necesarios para aprobar inmediatamente el remate». Ahora bien, hay que tener en cuenta que se ha considerado que en el caso de que el ejecutado sea una sociedad y presente a otra sociedad para adjudicarse el bien subastado, podría haber fraude de ley y abuso de derecho si resulta acreditada la vinculación y confusión de intereses entre ambas sociedades, mediante la aplicación de la doctrina del levantamiento del velo, atendiendo a factores tales como el domicilio social o la coincidencia del órgano de administración, lo que conllevaría declarar la nulidad de la adjudicación producida (AAP Barcelona, Sección 14.ª, 83/2024 de 14 de febrero (LA LEY 114279/2024)). Por lo demás, puede resultar problemático si «cualquier persona» podrá ser el propio ejecutante, aunque no parece que esta sea la voluntas legislatoris dado que prohíbe que este se puede adjudicar los bienes fuera de la subasta (arts. 647.2, 650.3. III y 670.3. III de la LEC).
• — En el Preámbulo de la Ley 1/2025 también se dice que la mejora de lo ofrecido por el tercero presentado por el ejecutado podría ser por un solo céntimo, lo que a nuestro juicio no resulta muy oportuno aunque bien es verdad que al menos queda claro que debe mejorar la mejor postura ofrecida, pues en alguna resolución judicial (37) se llegaba a considerar indiferente que lo ofrecido por dicho tercero fuera inferior a la puja del mejor postor, entendiendo que el legislador pretendía que el inmueble no saliera del ámbito del ejecutado, soslayando con ello cualquier intervención de mejores postores, incluso por cantidad ligeramente superior. Afortunadamente, otras resoluciones mayoritarias (38) se mostraban en contra, pues lo lógico es que el tercero presentado por el ejecutado mejore la postura ofrecida, no pudiendo ofrecer un importe que cubra todo lo debido, pero que sea inferior a lo ofrecido por el mejor postor.

  -Por lo demás, no se especifica qué criterio se adoptará para adjudicar el bien en caso de ser varios ejecutados (titulares del bien) los que hubieran presentado un tercer adquirente. El sentido común nos dicta que debería adjudicarse al tercero que haya presentado la mejor oferta, pero alguna resolución, no considera esta tesis la más justa ni la que tutela debidamente la postura de todos los interesados, al entender que debe darse la oportunidad a todos de poder superar la puja que realiza el contrario (39) .

• — También consideramos que resulta demasiado reducido el plazo de diez días concedido al ejecutado para presentar una persona interesada en adquirir el bien, ya que en un plazo tan escaso es casi imposible encontrar a alguien que ofrezca un precio digno por el bien. Sin embargo, lejos de mejorar esta cuestión se empeora, dado que el dies a quo del citado plazo cuenta desde el cierre de la subasta, y no desde un traslado posterior al ejecutado, lo que acorta todavía más el tiempo para ejercitar dicha facultad, por lo que se le obliga a estar muy pendiente de cuando la subasta concluye.

D) Mayores posibilidades de que el ejecutado pueda solicitar el alzamiento del embargo

Se amplía la posibilidad que el ejecutado puede solicitar el alzamiento del embargo dado que el ejecutante ya no se puede adjudicar el bien fuera de la subasta (arts. 647.2, 650.3. III y 670.3. III de la LEC):

• a) No aprobación del remate por su reducida cuantía (arts. 650.3 (LA LEY 58/2000) y 670.3 LEC (LA LEY 58/2000)):

  Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 50 por ciento del valor de salida (en bienes muebles sin publicidad registral) o inferior al 70 por ciento (en inmuebles o muebles con publicidad registral) y el ejecutado no haga uso de la facultad de presentar un tercero que la mejore o esta no haya tenido efecto:

  -En bienes muebles sin publicidad registral, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido sea igual o superior al 30 por ciento del valor de subasta. No obstante, también se aprobará el remate si la cantidad ofrecida fuera suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, aun cuando sea inferior a ese porcentaje, previsión normativa que a nuestro juicio merece ser objeto de crítica, por no fijar ningún mínimo (a diferencia de lo que ocurre con los bienes con publicidad registral), por lo que el legislador está favoreciendo el malbaratamiento en subasta de los bienes muebles sin publicidad registral entre los cuales se encuentran antigüedades, joyas, objetos de arte, maquinaria industrial etc.

  — En caso de bienes inmuebles o muebles con publicidad registral, se aprobará el remate del bien en favor del mejor postor, aunque se haya subastado conjuntamente con otros bienes, siempre que la cantidad que se ofrezca por él sea igual o superior al 50 por ciento de su valor de subasta. No obstante, también se aprobará el remate por la cantidad suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, sin que pueda ser inferior al 40 por ciento del valor de subasta. En este caso, la adjudicación del bien supondrá la terminación de la ejecución por completa satisfacción del ejecutante, quedando liberados el resto de bienes que pudieran garantizar el pago de lo reclamado. De este modo, se evita que se puedan adquirir inmuebles por todo lo debido sin ningún límite mínimo, como ha ocurrido hasta la fecha.

  De todos modos, si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, también se permite al letrado o letrada de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, aprobar el remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación o no aprobación del remate suponga para el deudor, para el propio ejecutante o para terceros acreedores con sus derechos inscritos, y el beneficio que de ella obtenga el acreedor.

  No obstante, la discrecionalidad concedida al Letrado de la Administración de Justicia se encuentra en cierto modo limitada, ya que contra el decreto que apruebe o deniegue el remate cabe recurso directo de revisión ante el tribunal que dictó la orden general de ejecución. En la redacción que se deroga en este caso solo se prevé recurso de revisión si el decreto aprueba el remate.

  Ahora bien, tratándose de la vivienda habitual del deudor, el legislador, haciéndose eco de la doctrina de la DGRN/DGSJFP (40) , dispone que no se aprobará el remate por cantidad inferior al 70 por 100 de su valor de subasta, salvo que se haga por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos. En este caso, no se podrá aprobar el remate de la vivienda por menos del 60 por 100 de ese valor. Cuando el ejecutante haya sido el mejor postor ofreciendo un precio que no cumple esas condiciones, el letrado de la Administración de Justicia, si el ejecutado no hace uso de su facultad de mejora, procederá a aprobar el remate de la vivienda por el 70 por 100 del valor de subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos si fuera inferior a ese porcentaje, con un mínimo del 60 por 100 de su valor de subasta.

  A nuestro juicio, merece ser objeto de crítica que tan solo se exija un mayor precio en caso de la vivienda habitual del «deudor» (y no de todo «ejecutado»),con lo sigue candente al debate existente acerca de si se puede aplicar esta prerrogativa respecto de ejecutados que no reúnen la condición de deudor exart. 538 de la LEC (LA LEY 58/2000). Parte de la jurisprudencia menor (41) se muestra a favor de una interpretación extensiva, pero otras resoluciones se empecinan en defender una interpretación literal, considerando que el mayor porcentaje previsto para la adjudicación de la vivienda habitual del deudor no puede aplicarse a otros ejecutados, como al hipotecante no deudor (42)

  Cuando el letrado de la Administración de Justicia deniegue la aprobación del remate, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.

• b) Subasta desierta

  Según la nueva redacción de los arts. 651 y 671 si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, directamente y sin más trámites, el letrado de la Administración de Justicia procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado. A nuestro juicio, resultaría oportuno que se concediera cierta discrecionalidad al Letrado de la Administración de Justicia para denegar el alzamiento del embargo, pues, conforme a la literalidad legal, parece encontrarse vinculado por la petición del ejecutado. Al menos se le debería permitir ponderar las circunstancias concurrentes, tales como la actitud contraria a la buena fe del ejecutado durante el proceso, la inexistencia de otros bienes embargables del deudor, la posible revalorización del bien, la previsible cancelación de otras cargas anteriores, la consolidación del derecho de propiedad por la extinción de un usufructo, etc.

  De todos modos, en caso de bienes inmuebles o muebles sin publicidad registral, los párrafos segundo, tercero y cuarto del art. 671 LEC (LA LEY 58/2000) intentan suavizar lo traumático que puede ser para el ejecutante que se alce el embargo sobre el bien por el mero hecho de que la subasta quede desierta y así lo pida el ejecutado, previendo que desde la finalización de la subasta desierta, el ejecutado, por sí o a propuesta del ejecutante, puede designar una persona que esté dispuesta a adjudicarse el bien por un importe que sea igual o superior al 50 por ciento de su valor de subasta. También se podrá adjudicar por la cantidad suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, sin que pueda ser inferior al 40 por ciento del valor de subasta. En este caso, la adjudicación del bien supondrá la terminación de la ejecución por completa satisfacción del ejecutante, quedando liberados el resto de bienes que pudieran garantizar el pago de lo reclamado. Si la petición de adjudicación fuera por importe inferior, el letrado o letrada de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá a la vista de las circunstancias del caso. (43) Contra el decreto que apruebe o deniegue el remate cabe recurso directo de revisión ante el tribunal que dictó la orden general de ejecución. A nuestro juicio, debería haberse establecido un porcentaje superior en el caso de que se tratara de la vivienda habitual del ejecutado, máxime teniendo en cuenta que no se prohíbe que este presente como mejor adquirente a una persona propuesta por el ejecutante.

  Por lo demás, tampoco consideramos acertado que en caso de subasta desierta de bienes con publicidad registral el tercero presentado por el ejecutado para que adquiera el bien pueda ofrecer una cantidad inferior a la que tendría que pagar en caso en que la mejor puja no hubiera alcanzado el 70 % del valor de salida (art. 670.3 LEC (LA LEY 58/2000)), dado que en este último supuesto el tercero ha de ofrecer una cantidad igual o superior al 60 por ciento del valor de subasta o que, aun siendo inferior a ese porcentaje, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, pero en caso de subasta desierta le basta con una cantidad igual o superior al 50 por ciento del valor de subasta o una cantidad suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, sin que pueda ser inferior al 40 por ciento del valor de subasta e incluso puede ser una cantidad inferior si el Letrado de la Administración de Justicia, oídas las partes, lo considera oportuno atendiendo a las circunstancias concretas.

  En todo caso, las partes de la ejecución pueden solicitar, de común acuerdo, la celebración de nueva subasta (no puede instarlo únicamente el ejecutante), o proponer otras formas de satisfacción del derecho del ejecutante, conforme a lo previsto por el art. 640 LEC (LA LEY 58/2000) que regula el convenio de realización en donde se incluye la posibilidad de pactar la venta por persona o entidad especializada, pero en este caso, no solo necesitarán el consentimiento de ambas partes, sino también de los acreedores y terceros poseedores que consten en el Registro con posterioridad.

  A nuestro juicio, debería haberse establecido alguna prevención similar en caso de bienes muebles sin publicidad registral, donde pueden incluirse antigüedades, objetos de arte u otros de gran valor; sin embargo, la nueva redacción del art. 651 LEC (LA LEY 58/2000) solo prevé que si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, el letrado o letrada de la Administración de Justicia procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.

• c) Criticable olvido de aclarar si en un procedimiento hipotecario se podría llegar al extremo de pedir la cancelación de la hipoteca

  A nuestro juicio, merece ser objeto de crítica que olvide el legislador aclarar si en el caso de hallarnos en un procedimiento hipotecario el ejecutado podrá solicitar la cancelación de la carga hipotecaria en los mismos casos que puede interesar el alzamiento del embargo (arts. 670.3 (LA LEY 58/2000) y 671 LEC (LA LEY 58/2000)), cuestión harto conflictiva y que no se ha solventado:

  A favor de que el ejecutado pueda pedir la cancelación de la hipoteca se alega la literalidad de la ley, toda vez que el art. 681.1 de la LEC (LA LEY 58/2000) remite a la ejecución dineraria con las especialidades contenidas en el procedimiento hipotecario, y a este respecto no se establece salvedad alguna, sino que, lejos de ello, el art. 691.4 dispone que «La subasta de bienes hipotecados, sean muebles o inmuebles, se realizará con arreglo a lo dispuesto en esta Ley para la subasta de bienes inmuebles». Por lo demás, la cancelación de la hipoteca no supone que se extinga la deuda, ya que el acreedor podrá reclamarla ejercitando una acción personal. En este sentido, se pronuncia el Auto de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 1.ª, 17/2013, de 14 de febrero Recurso 303/2012 (LA LEY 271483/2013) (44) (que menciona, a su vez, un Acuerdo no jurisdiccional del Pleno de dicha Audiencia de 28 de enero de 2013).

  En contra se entiende que esta causa no se encuentra contemplada en el art. 79 LH como motivo de cancelación de las inscripciones, pues en dicho precepto tan solo se prevé entre tales causas la desaparición por completo del inmueble, la extinción del derecho inscrito o anotado, la nulidad del título o la falta de uno de los requisitos esenciales para su constitución. Asimismo, se alega la naturaleza de la hipoteca que difiere de los contornos que definen la anotación preventiva de embargo, pues mientras que esta última no puede continuar vigente cuando el procedimiento se ha extinguido, esto no es predicable respecto de la hipoteca que es un derecho real (45) . Se considera que debería mantenerse la hipoteca, autorizando al acreedor a solicitar nueva subasta, dado que el único bien afecto en una ejecución hipotecaria es el hipotecado, pues si se cancelara la hipoteca el ejecutante se quedaría sin ninguna garantía (46) . No obstante, también se aboga por la procedencia de cancelar tan solo la nota marginal subsistiendo la hipoteca (47) , opción que no todos consideran adecuada (48) .

3. Modificaciones que afectan al ejecutante

A) Necesidad de informar del pago de la tasa exigida

En el art. 648.2ª LEC (LA LEY 58/2000)se establece la obligación del solicitante de la subasta de informar al órgano judicial del pago de la tasaexigida para la publicaciónde la subasta (49) ; si no lo hiciere en un plazo de diez días desde la remisión al Portal de Subastas de la información necesaria, se faculta a cualquiera de las demás partes de la ejecución para efectuarlo, dando cuenta al órgano judicial previamente a su inicio.

B) Posibilidad de que el ejecutante puje solo y prohibición de que se adjudique el bien fuera de la subasta

Hasta ahora el ejecutante solo podía intervenir en la subasta para «mejorar las posturas que se hicieren», es decir, no podía adelantarse a pujar, sino que debía esperar a que otros postores lo hicieran, pudiendo a partir de entonces participar como cualquier otro postor en la subasta telemática. Esta prohibición se elimina con la ley 1/2025, lo que obedece a que ya no se le permite solicitar la adjudicación del bien si no ha intervenido en la subasta.

En el art. 647. 2 de la LEC (LA LEY 58/2000) se prevé que el ejecutante pueda tomar parte en la subasta, aunque no existan otros licitadores, sin necesidad de consignar cantidad alguna. Necesariamente habrá de hacerlo, en las mismas condiciones que el resto de postores, cuando pretenda adjudicarse los bienes, ya que finalizada la subasta, no podrá mejorar el precio final ofrecido por el mejor postor y si no hubiera habido pujas, tampoco podrá solicitar la adjudicación de los bienes. A los ejecutantes se les identificará de forma que les permita comparecer como postores en las subastas dimanantes del procedimiento de ejecución por ellos iniciado sin necesidad de realizar consignación (art. 648.4ª de la LEC (LA LEY 58/2000)).

Esta previsión normativa va a obligar a los ejecutantes a ser cautos e intervenir en todas las subastas aunque no les interese el bien subastado al pender sobre ellos, cual espada de Damocles, el riesgo de que si la subasta queda desierta se alce el embargo a instancia del ejecutado (arts. 651 (LA LEY 58/2000) y 671 LEC (LA LEY 58/2000)), habida cuenta de que siempre puede ser mejor adquirir el bien para cobrarse parte o todo de lo adeudado que no cobrar nada. De todos modos, esto puede suponer un problema, especialmente paralos particulares que ocupen la posición de ejecutantes en un proceso de ejecución, los cuales no cuentan con las facilidades ni los medios económicos de los grandes bancos para adquirir bienes aunque no les interesen ni para ceder el remate a un tercero.

Por lo demás, se modifican los arts. 647.2, 650.3. III y 670.3. III de la LEC estableciendo que, habiendo pujas y no siendo el ejecutante el mejor postor, no podrá mejorar el precio ni pedir la adjudicación del bien o lote con posterioridad a la subasta.

De todos modos, a nuestro juicio, en concordancia con esta modificación debería haberse dado nueva redacción al párrafo quinto del art. 650 y al séptimo del art. 670 que rezan en los siguientes términos: «En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o dela adjudicación al ejecutante, podrá el ejecutado liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas. En este supuesto, el letrado o letrada de la Administración de Justicia acordará mediante decreto la cancelación de la subasta o dejar sin efecto la misma si ya hubiera concluido». Asimismo, el art. 662. 3 LEC (LA LEY 58/2000) peca de igual imprecisión dado que establece que «en cualquier momento anterior a la aprobación del remateo a la adjudicación al acreedor,el tercer poseedor podrá liberar el bien satisfaciendo lo que se deba al acreedor por principal, intereses y costas, dentro de los límites de la responsabilidad a que esté sujeto el bien, y siendo de aplicación, en su caso, lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 613 de esta Ley».

A nuestro modo de ver, dado que con la nueva regulación el ejecutante no se puede adjudicar el bien fuera de la subasta, lo lógico es que el dies ad quem para liberar el bien sea el decreto de aprobación de remate en todo caso (50) (aun cuando el mejor postor sea el ejecutante) y no, respecto de este, el decreto de adjudicación que se dicta con posterioridad, pues no existe razón para dar un plazo distinto para la liberación dependiendo de si es el ejecutante o un tercero el que adquiere el bien en subasta, pues si con la legislación que se deroga se viene permitiendo que se haga hasta el decreto de adjudicación es solo para el caso de que el ejecutante se adjudique el bien fuera de la subasta en que no se dicta decreto de aprobación de remate.

C) Liquidación de la deuda cuando el ejecutante adquiere el bien únicamente si el precio es superior al principal reclamado

Se suprime la necesidad de practicar la liquidación del crédito del ejecutante cuando el precio que ha ofrecido no sea superior al principal reclamado (art. 650.2 y 670.2 a sensu contrario).

En el art. 650.2 LEC (LA LEY 58/2000), relativo a bienes muebles sin publicidad registral, se establece que si la cantidad ofrecida fuera igual o inferior al principal reclamado, se le pondrá inmediatamente en posesión de los bienes y se dictará el decreto de adjudicación. Asimismo, se modifica este precepto en el sentido de que en caso debienes muebles sin publicidad registral, si la postura del ejecutante fuera superior al principal reclamado, el Letrado de la Administración de Justicia no solo debe proceder a la liquidación de lo debido por principal e intereses (como se dice en la redacción que se deroga) sino también de las costas, lo que a nuestro juicio mejora la regulación existente,pues no cobraba sentido que se dejaran de tasar las costas antes de hallar la diferencia entre el precio por el que se ha adquirido el bien y lo adeudado, ya que lo coherente es que, al igual que se preveía y se sigue previendo en el art. 670. 2 LEC para los bienes inmuebles (aplicable también a los muebles con publicidad registral), se liquide todo lo que se le debe (por principal, intereses y también costas) y solo si dicho importe es inferior al valor por el que ha adquirido el bien, el ejecutante deba consignar la diferencia.

D) Pérdida de una cantidad equivalente al depósito si no abona la diferencia en diez días

El ejecutante sigue sin tener la obligación de consignar depósito para participar como postor en la subasta, pero cuando el precio por el que ha adquirido el bien es superior a lo que le adeuda el ejecutado, si una vez liquidada la deuda, no consigna la diferencia en el plazo de diez días se declara la quiebra de la subasta y se descuenta de lo que le debe el deudor el importe equivalente al depósito exigido a los demás postores para participar en la subasta, corriendo a su cargo los gastos de celebración de la nueva subasta. (art. 650.2 y 670.2 in fine).

4. Modificaciones que afectan a la cuantía del depósito y a su devolución

A) Aumento del depósito para pujar

Se incrementa el depósito que han de abonar los postores distintos al ejecutante para intervenir en las subastas que se eleva del 5% del valor por el que el bien sale a subasta al 10 por ciento en caso de muebles sin publicidad registral o al 20 por ciento si se trata de inmuebles o muebles con dicha publicidad o, en ambos casos, un mínimo de 1.000 euros si el importe que resultara de la aplicación de ese porcentaje fuera inferior (arts. 647.1.3º (LA LEY 58/2000) y 669.1 LEC (LA LEY 58/2000)).

De todos modos, se permite al Letrado de la Administración de Justicia elevar o reducir el porcentaje del depósito, en atención a «las circunstancias de la subasta» (arts. 647.1. 3º, 669.1), expresión a nuestro juicio demasiado imprecisa, dado que no se dan pautas para conocer qué circunstancias son estas y se corre el riesgo de que, dependiendo del Letrado de la Administración de Justicia que decida, se fije el tipo de subasta que se considere más oportuno.

A nuestro juicio, aunque el incremento del depósito puede minorar el riesgo de quiebra de las subastas, no resulta una opción legislativa adecuada, pues cuanto más alto sea, menor será el número de postoresy, por tanto, a menor demanda, serán inferiores las posibilidades de venta de los bienes embargados e hipotecados y de obtener el mejor precio posible. Además, el aumento del depósito puede ahuyentar a postores no profesionales.

B) Mayor celeridad en la devolución del depósito a los postores que no han adquirido el bien

En el art. 652.1 LEC (LA LEY 58/2000) se prevé que, finalizada la subasta, el Portal de Subastas devolverá inmediatamente los depósitos de los postores, excepto lo que corresponda al mejor postor y los de quienes hubieran pedido la reserva de las cantidades consignadas por ellos.

Se ordenará la devolución de los depósitos de los postores que hayan solicitado la reserva de su postura (arts. 650. 6 (LA LEY 58/2000), 652 (LA LEY 58/2000) y 670.8 LEC (LA LEY 58/2000) ) cuando:

• • Por cualquier otra causa hubiera quedado sin efecto la subasta con posterioridad a su celebración
• • Sea consignada, cuando proceda, en la cuenta de depósitos y consignaciones, la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate,
• • Cuando la persona presentada por el ejecutado para mejorar la postura haya ingresado el depósito requerido, previsión normativa que no consideramos acertada, pues a nuestro juicio se debería esperar a que el mismo consignara la totalidad del precio para devolver los depósitos de los que hayan solicitado la reserva de postura.
• • Cuando el mejor postor en la subasta haya sido el mismo ejecutante, se devolverán los depósitos de todos los postores que hubieran efectuado reserva de postura, como si el precio de remate ya hubiera sido satisfecho.
• • Asimismo, en el momento en que, como consecuencia del impago del precio por el primer postor, el Portal de Subastas comunique la identidad del siguiente postor con reserva de postura que cumpla las condiciones exigidas, se devolverán los depósitos de los demás postores y quedarán sin efecto sus reservas de postura (51) . Para que cumpla las condiciones exigidas es necesario que el postor que haya solicitado la reserva de su postura hubiera ofrecido una cantidad que, sumada al depósito perdido del primer postor, alcance el importe del remate principal fallido que constituirá el precio de adjudicación. A nuestro juicio, tampoco resulta acertado que se devuelvan los depósitos con reserva de postura antes de la consignación de todo el precio por este segundo postor; sin embargo, el art. 652 prevé que se les devolverá cuando se conozca la identidad del mismo.

En ningún caso se aprobará el remate en favor del segundo postor cuando, con el depósito constituido por el primer rematante, se puedan satisfacer el capital e intereses del crédito del ejecutante y las costas (art. 652.1 LEC (LA LEY 58/2000)), es decir, si se puede satisfacer todo lo que se le adeuda al ejecutante con el depósito perdido ya no se va a adjudicar el bien al siguiente postor con reserva de postura.

Se ha mantenido la previsión normativa de que las devoluciones que procedan se harán a quien efectuó el depósito con independencia de si hubiere actuado por sí como postor o en nombre de otro (art. 652.2 LEC (LA LEY 58/2000)).

5. Modificaciones que afectan a la identificación de los postores, pujas y duración de la subasta

A) Mecanismos seguros de identificación

Para intervenir en la subasta los postores deben Identificarse de forma suficiente, indicando si actúan en nombre propio o de terceros, total o parcialmente. Si actúan en representación de varios, informarán sobre el porcentaje de adjudicación que corresponda a cada uno (art. 647.1 (LA LEY 58/2000) 1º LEC).

Para poder participar en la subasta electrónica, los interesados deberán estar dados de alta como usuarios del sistema, accediendo mediante mecanismos seguros de identificación y firma electrónicos de acuerdo con lo previsto en el artículo 6 del Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre (LA LEY 34493/2023), de forma que en todo caso exista una plena identificación de los licitadores (regla cuarta del art. 648 LEC (LA LEY 58/2000)). Con anterioridad se remitía a la Ley 59/2003, de 19 de diciembre (LA LEY 1935/2003), de firma electrónica que fue derogada por la Ley 6/2020, de 11 de noviembre (LA LEY 21517/2020), reguladora de determinados aspectos de los servicios electrónicos de confianza que entró en vigor el 13 de noviembre de 2020, por lo que esta reforma resultaba necesaria.

A los ejecutantes se les identificará de forma que les permita comparecer como postores en las subastas dimanantes del procedimiento de ejecución por ellos iniciado sin necesidad de realizar consignación (art. 648.4ª).

B) Acreditación de la actuación en representación de otras personas

Se modifica el art. 647.1.1º de la LEC (LA LEY 58/2000) en el sentido de que para tomar parte en la subasta, además de identificarse de forma suficiente, se ha de indicar si se actúa en nombre propio o de terceros, total o parcialmente. Si se actúa en representación de varios, se ha de informar sobre el porcentaje de adjudicación que corresponda a cada uno.

Una vez concluida la subasta, quien resultara ser el mejor postor deberá acreditar su representación ante la oficina judicial que haya intervenido como autoridad gestora, salvo que ya constara previamente. Si no lo hiciera en el plazo de tres días y no se ratificara en ella el propio representado, se prevé como sanción que el Letrado de la Administración de Justicia acuerde la pérdida de su depósito que se aplicará a los fines de la ejecución, y solicitará al Portal de Subastas que comunique la identidad del siguiente postor con reserva de postura. También ordenará la devolución de los depósitos de los demás postores, quedando sin efecto sus reservas de postura.

La falta de acreditación de la representación no interrumpirá los plazos establecidos para el pago del resto del precio o de traslado al deudor para mejora de postura que cuentan desde el cierre de la subasta.

No se modifica la previsión contenida en el art. 652.2 de la LEC (LA LEY 58/2000), de manera que si un postor ha actuado en nombre de otra persona en subasta, y no llegare a ser el rematante, la devolución de depósito se efectuará al mismo y no a su representado.

C) Secreto de las pujas

Según la nueva redacción del art. 649.1 LEC (LA LEY 58/2000) y de la regla sexta del art. 648 LEC (LA LEY 58/2000) las posturas tendrán carácter secreto.

A nuestro juicio, puede perjudicar a los postores realizar sus ofertas a ciegas con la inseguridad de no conocer si se están extralimitando o, por el contrario, si se están quedando cortos. Hay quien, conociendo la postura anterior, estaría dispuesto a mejorarla en caso de estar interesado por el bien, pero esta posibilidad ya no va a ser factible, lo que va a redundar en detrimento del ejecutado. De todos modos, es de suponer que el secreto de las pujas obedece a intentar evitar conductas fraudulentas.

Un mismo postor podrá efectuar nuevas posturas por importe superior o inferior a la que ya hubiera realizado (antes se decía a la más alta ya realizada), en cuyo caso solo será tenida en cuenta la última efectuada antes del cierre de la subasta, por lo que si un postor se arrepiente de su elevada puja siempre puede reducirla, teniéndose en cuenta la posterior. En el caso de que existan posturas por el mismo importe, se preferirá la anterior en el tiempo.

Durante el período de celebración de la subasta, el portal no informará de la existencia o inexistencia de pujas ni de su cuantía, ya que tendrán carácter secreto. Al finalizar la subasta, el portal solo publicará el importe del mejor precio ofrecido, o que la subasta ha concluido sin postores (regla sexta del art. 648 LEC (LA LEY 58/2000)).

Con la legislación que se deroga si se realizaban pujas por importe igual o inferior a la más alta ya realizada, ello se consideraba como una petición tácita de reserva de depósito y eran tenidas en cuenta para el supuesto de que el licitador que hubiera realizado la puja igual o más alta no consignara finalmente el resto del precio de adquisición. Esta posibilidad se elimina con la nueva regulación en que solo cabe solicitar expresamente la reserva de depósito (arts. 648.6ª (LA LEY 58/2000) y 652.1 LEC (LA LEY 58/2000)).

D) Supresión de la posibilidad de ofrecer pagar a plazos el precio de remate

El pago a plazos del precio de remate, regulado en el anterior párrafo tercero de los arts. 650 (LA LEY 58/2000) y 670 de la LEC (LA LEY 58/2000), ha ocasionado numerosos problemas en la práctica porque el Portal de Subastas no permite que el postor señale las condiciones en las que formaliza la oferta que realiza (52) , por lo que no existe manera alguna de hacer constar que se pretende pagar a plazos ni se diferencia entre las pujas con pago a plazos o al contado, puesto que solo da por ganadora la puja de mayor importe.

El legislador podía haber optado por enmendar dichas deficiencias del Portal de Subastas, pero ha adoptado una decisión más drástica y directamente ha eliminado la posibilidad de pagar a plazos el precio de remate. Según el Preámbulo de la Ley 1/2025 se suprime la posibilidad de realizar la propuesta de pago aplazado porque no se adapta al sistema de subastas electrónicas, basado en pujas incondicionadas y por importes concretos, en la complejidad de su tramitación y en el hecho, de que, en la práctica, esas propuestas en nada han beneficiado a las propias partes, al poder servir de cobertura a conductas fraudulentas y entorpecedoras de la propia subasta.

Este tipo de pujas suscitaba otro problema, cual es el posible retraso o el incumplimiento en el pago de los plazos, ya que aunque el postor debe ofrecer garantías bancarias o hipotecarias, su realización dentro del proceso de ejecución puede complicar sobremanera la sustanciación del procedimiento al iniciar en su seno otro apremio contra un tercero distinto del ejecutado. Además, en caso de muebles depositados, el pago a plazos del precio de remate aumentaba los costes del depósito (dado que el bien no se puede entregar al adquirente hasta que no pague todo el precio). En caso de inmuebles, demoraba la inscripción del bien en el Registro a nombre del rematante y la cancelación de las cargas posteriores, que quedaba en suspenso hasta el momento en que acabe de abonar todos los plazos. Asimismo, otro inconveniente es que demoraba el plazo para interponer una tercería de dominio, ya que, a tenor de lo previsto en el art. 596.2 LEC (LA LEY 58/2000), el dies ad quem para interponer dicha tercería no coincide con la fecha de la subasta, sino que es aquel en que, de acuerdo con la legislación civil, se produzca la transmisión del bien al tercero que lo adquiera en pública subasta.

E) Improrrogabilidad de la duración de la subasta e imposibilidad de que termine en festivos

Según la nueva redacción del art. 649 LEC (LA LEY 58/2000) se admitirán posturas durante el plazo improrrogable de veinte días naturales desde su apertura. Se ha eliminado la precisión de que la subasta no se cerrará hasta transcurrida una hora desde la realización de la última postura, siempre que esta fuera superior a la mejor realizada hasta ese momento, con un máximo de 24 horas más, por lo que la nueva regulación ya no permite ampliar el plazo de la subasta por plazo superior a 20 días naturales.

Además, se prohíbe que la subasta finalice en sábados, domingos, en los días de fiesta nacional ni en los que median entre el 24 de diciembre y el 6 de enero, ambos inclusive, ni en el mes de agosto, lo que resulta muy acertado.

Asimismo, se precisa que la suspensión de la subasta por período superior a 15 días naturales ocasiona la cancelación de la subasta y la devolución de los depósitos a los postores, con retroacción de la situación al momento inmediatamente anterior a la publicación del anuncio. También se matiza que si la suspensión no superara los quince días naturales, quedará paralizada la celebración de la subasta, que se reanudará por el tiempo que reste para su conclusión.

6. Pago del precio de remate y cesión del remate

A) Reducción del plazo para pagar el precio de remate

En los arts. 650.1 (LA LEY 58/2000) y 670.1 LEC (LA LEY 58/2000) se establece que el dies a quo para pagar al precio de remate se sitúa desde el cierre de la subasta, no desde la notificación del decreto de aprobación del remate como hasta el momento. En este mismo sentido, se modifica el art. 644 LEC (LA LEY 58/2000) el cual dispone que en el decreto convocando la subasta se informará que el plazo para pagar el resto del precio ofrecido comenzará a contar desde la fecha de su cierre, sin necesidad de notificación.

Asimismo, en caso de bienes inmuebles o muebles con publicidad registral se rebaja a la mitad el plazo existente para consignar el precio de remate que será de veinte días desde el cierre de la subasta si es un tercero el que adquiere el bien (art. 670.1).

En bienes muebles sin publicidad registral el plazo continúa siendo de diez días, pero en lugar de tener su dies a quo en la notificación del decreto de aprobación del remate cuenta desde el cierre de la subasta (art. 650.1), por lo que también se acorta.

El problema, a nuestro modo de ver, es que reducir el plazo para pagar el precio de remate dificulta el pago y la obtención de crédito para proceder al mismo.

Procede reseñar que, al ejecutante solo se le concede el plazo de diez días para consignar la diferencia, si la hubiere, entre el precio del bien adquirido en subasta y lo que le adeude el ejecutado, con independencia del tipo de bien que adquiera aunque el dies a quo no se computa desde el cierre de la subasta sino desde la liquidación de lo que se le adeuda por principal, intereses y costas. Si el ejecutante adquiriere el bien, y siendo el precio de remate superior a lo que se le adeuda, no paga la diferencia en el plazo de diez días, se declarará la quiebra de la subasta y se descontará del crédito del ejecutante el importe equivalente al depósito exigido a los demás postores para participar en la misma, corriendo a su cargo los gastos de celebración de la nueva subasta (arts. 650.2 (LA LEY 58/2000) y 670.2 LEC (LA LEY 58/2000)).

B) Atribución al LAJ de la expedición de la certificación acreditativa del precio de remate corrigiendo la errata del art. 654 LEC

Desde la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (LA LEY 7255/2013) el art. 654.3 contenía una errata, cual era atribuir al tribunal la competencia para expedir certificación acreditativa del precio del remate y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinción de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas. Afortunadamente, con casi 12 años de retraso se enmienda dicho lapsus otorgando la competencia al Letrado de la Administración de Justicia.

C) Posibilidad de que el Letrado de la Administración de Justicia no apruebe el resultado de la subasta por incidencias en su desarrollo

En el art. 649.3 LEC (LA LEY 58/2000) se establece la obligación de que el Portal de Subastas comunique a la oficina judicial las incidencias que se produzcan en el desarrollo de la subasta, facilitando toda la información que pueda serle solicitada para comprobar que la subasta se ha celebrado con la máxima publicidad, seguridad, confidencialidad y disponibilidad, sin resultar afectados los derechos de los postores y cumpliendo el resto de prescripciones legales. En caso contrario, se otorga la potestad al letrado o la letrada de la Administración de Justicia para no aprobar el resultado de la subasta y ordenar una nueva celebración.

Por el contrario, si la mejor postura cumpliera los requisitos necesarios para la adjudicación del bien o lote, dictará inmediatamente decreto de aprobación de remate (art. 649.4), aunque el plazo para pagar el precio de remate no se computará desde su notificación sino desde el cierre de la subasta, salvo que el mejor postor fuera el ejecutante, pues cuando el valor del bien fuera superior al principal reclamado, se ha de proceder por el letrado o letrada de la Administración de Justicia a la liquidación de lo adeudado por principal, intereses y costas, y una vez notificada esta liquidación, empezará a contar para el ejecutante el plazo de 10 días que el mismo siempre tiene para consignar el precio (arts. 650.2 y 670.2).

Se modifica el plazo para dictar el decreto de aprobación de remate que antes era el mismo día o siguiente al del cierre de la subasta y a partir de esta reforma es al día siguiente (arts. 650.1 (LA LEY 58/2000) y 670.1 LEC (LA LEY 58/2000)) aunque el art. 649.4 dice que se dictará «inmediatamente» si la mejor postura cumpliera los requisitos necesarios para la adjudicación del bien o lote.

D) Modificación de la regulación de la cesión de remate

Se modifica el art. 647.3 LEC (LA LEY 58/2000), relativo a la cesión de remate, permitida tan solo al ejecutante y a los acreedores posteriores que participen en la subasta.

A este respecto son varias las cuestiones que procede comentar:

En primer lugar, se matiza que no es necesaria manifestación expresa para ceder el remate por parte del ejecutante o de los acreedores posteriores. En la regulación anterior se decía que podían hacer postura reservándose el derecho a ceder el remate. De todos modos, se venía considerando que la manifestación relativa a la intención de ceder el remate no resultaba vinculante, siendo renunciable, sin que tan siquiera se considerara necesaria renuncia expresa, bastando que fuera tácita, materializada en la no realización de la cesión (53) .

En segundo lugar, ya no puede cederse el remate por un ejecutante que se adjudique el bien fuera de la subasta, ya que, como hemos comentado supra este no puede adquirir el bien más que interviniendo en la misma.

En tercer lugar, resulta loable que se establezca un plazo concreto para llevar a cabo la cesión, ya que la LEC no establecía plazo alguno, a diferencia de la pretérita regla decimoquinta del art. 131 LH que preveía ocho días desde la notificación de la aprobación del remate. Conforme a la reforma prevista, si no se hubiera efectuado con anterioridad, la cesión se verificará en el plazo de cinco días que deberá conferir el Letrado de la Administración de Justicia cuando queden los autos pendientes de dictar el decreto de adjudicación y tras haberse pagado, en su caso, el precio de remate. Con esta previsión normativa también se deja claro que basta con dictar una única resolución, no siendo necesario acordar la adjudicación para posteriormente verificar la cesión de remate (54) .

En cuarto lugar, se matiza que la cesión ya no se verificará mediante comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justiciaresponsable de la ejecución, con asistencia del cesionario y pagando o consignando el precio previa o simultáneamente, sino que se presentará escrito firmado por cedente y cesionario al que se adjuntarán los documentos que permitan acreditar la identidad, facultades y representación de los firmantes, si no constaran ya en el expediente, y si la cesión ha sido mediante precio, se acreditará documentalmente el pago de la cantidad total por la que el cesionario hubiera obtenido la cesión.

En quinto lugar, también merece un juicio positivo que se prevea expresamente que si hubiera sobreprecio se aplique a los fines de la ejecución, haciéndolo constar en el decreto de adjudicación como un concepto distinto del precio de adjudicación. Además, si, a consecuencia de ese sobreprecio, existiera sobrante respecto al crédito total reclamado, se requerirá al ejecutante para que proceda a su ingreso en la cuenta del juzgado en el plazo de diez días. Si no efectuara el pago en dicho plazo, se declarará la quiebra de la subasta y se descontará del crédito del ejecutante el importe equivalente al depósito exigido a los demás postores para participar en esa subasta, corriendo a su cargo los gastos de celebración de la nueva subasta.

La cesión de remate con sobreprecio ya era aceptada con anterioridad por nuestros tribunales; el propio Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, en su Sentencia de 5 de julio de 2005 (rec. 5197/2000 (LA LEY 1792/2005)), se pronuncia sobre la no sujeción al IVA en un caso de cesión de remate con sobreprecio, y en el mismo sentido la SAN, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 6.ª, de 8 de marzo de 2007 (rec. 35/2006 (LA LEY 11680/2007)) (55) , considerando que, desde el momento en que el importe se aplica íntegramente al préstamo que motivó la ejecución de la garantía, y no supera a la deuda pendiente, la entidad ejecutante está defendiendo un mejor precio del inmueble ejecutado, con el fin de que las pérdidas inherentes al préstamo sean las mínimas posibles.

La nueva regulación también prevé la posibilidad de ceder el remate por un precio inferior a aquel por el que se hubiera adquirido siempre que no perjudique al ejecutado, o lo que es lo mismo, siempre que se descuente de lo debido por el deudor la cantidad por la que el ejecutante o el acreedor posterior se lo hubiera adjudicado en subasta, de modo que el perjuicio o pérdida patrimonial lo asuma el cedente porque, en caso contrario, podrían eludirse los porcentajes mínimos de adjudicación que se regulan legalmente, causándose un perjuicio al deudor. En la práctica ya era aceptada esta forma de cesión (RDGRN de 19 de octubre de 2017).

VIII. Normas afectadas por la STC de 29 de enero de 2025 (Rec. 5514/2023)

La STC 26/2025, de 29 de enero (Rec. 5514/2023 (LA LEY 7314/2025)) (BOE núm. 51, de 28 de febrero de 2025) estima parcialmente el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por 136 diputados del Grupo Parlamentario Popular contra la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023), y declara inconstitucionales y nulos los apartados 6 c) y 7 del art. 439 y los apartados 1 y 2 del art. 655 bis y, por conexión, la última parte del apartado 2 del art. 685, todos ellos de la LEC. (LA LEY 58/2000)

1. Inconstitucionalidad de la exigencia de que el actor acredite en la demanda la situación de vulnerabilidad del demandado

La ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023) añadió un párrafo sexto al art. 439 de la LEC (LA LEY 58/2000), estableciendo nuevas exigencias que debía contener la demanda en los juicios verbales a los que se refiere el art. 250.1. 1º (desahucio por falta de pago, por expiración del plazo y reclamación de cantidades debidas por el arrendatario), 2º (precario), 4º (juicio verbal de recobrar y retener la posesión) y 7º (juicio verbal de derechos reales inscritos).

Asimismo, dicho texto normativo incluyó varios párrafos en el art. 685.2 de la LEC (LA LEY 58/2000), exigiendo nuevos requisitos que debía contener la demanda ejecutiva en el procedimiento hipotecario.

En concreto, los requisitos exigidos son:

En primer lugar, la necesidad de hacer constar en la demanda si el inmueble objeto del proceso constituye la vivienda habitual de la persona ocupante; exigencia que no ha sido declarada inconstitucional y que sigue siendo necesaria.

En segundo lugar, necesidad de que en la demanda figure la condición de gran tenedor del demandante (56) . Si el demandante no reúne dicha condición también se le exige acreditarlo mediante certificación del Registro de la Propiedad en que consten la relación de propiedades a su nombre. Este requisito también ha pasado el filtro de constitucionalidad.

En tercer lugar, hacer constar en la demanda la situación de vulnerabilidad económica del demandado (exigencia que ha sido declarada inconstitucional). En los procedimientos de los números 1º, 2º, 4º y 7º del art. 250.1 de la LEC (LA LEY 58/2000) solo se establecía dicha exigencia cuando el demandante fuera un gran tenedor [párrafo sexto, letra c), del art. 439 de la LEC (LA LEY 58/2000)]; sin embargo, en el art. 685.2 de la LEC (LA LEY 58/2000) (relativo al procedimiento hipotecario) se exigía en todo caso que el ejecutante hiciera constar en la demanda ejecutiva la situación de vulnerabilidad económica del ejecutado.

En un comentario que realizamos a esta ley de reforma (57) ya pusimos de manifiesto que no estaba justificado discriminar a un demandante en función de su mayor capacidad económica, exigiéndole requisitos accesorios para el acceso a la jurisdicción.

Asimismo, el art. 655 bis, incluido en la LEC (LA LEY 58/2000) por la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023) (sito en sede de subasta de bienes inmuebles), en su párrafo primero, venía exigiendo que cuando el bien objeto de la subasta fuera la vivienda habitual del ejecutado y el acreedor fuese una empresa de vivienda o un gran tenedor de vivienda, debía acreditarse por la parte actora, antes del inicio de la vía de apremio, si el deudor se encontraba en situación de vulnerabilidad económica, salvo si lo hubiese acreditado con anterioridad.

Por nuestra parte, ya pusimos de manifiesto que ni siquiera cobraba sentido que este precepto se refiriera, por un lado, a los casos en que se dirige la vía de apremio contra la vivienda habitual del «ejecutado» y, por otro, exigiera acreditar la situación de vulnerabilidad del «deudor», pues puede haber ejecutados que no ostenten la condición de deudores como el hipotecante no deudor o el tercer poseedor, los cuales también pueden encontrarse en situación de vulnerabilidad.

Este defecto de conceder prerrogativas solo al deudor, y no a todo ejecutado, se contiene en otros preceptos de la LEC (arts. 575.1 bis, 693.3) y, lejos de enmendarlo, se ha reproducido tras su reforma por la Ley orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025), en otros preceptos, como en la nueva redacción del art. 670.3 in fine (58) , lo que resulta reprobable.

El TC que en su sentencia de 29 de enero de 2025 (Rec. 5514/2023 (LA LEY 7314/2025)) considera que el requisito de acreditar la situación de vulnerabilidad del demandado en los antedichos casos no cumple las exigencias constitucionales del derecho a la tutela judicial efectiva desde un canon de proporcionalidad y ello por los siguientes motivos:

Por un lado, la exigencia de acreditación de la situación de vulnerabilidad se presenta como excesiva, por no resultar comprensible, a la luz de una ponderación acorde con la finalidad pretendida (encontrar una solución habitacional para las personas en situación de vulnerabilidad económica), en la medida en que dicho objetivo puede alcanzarse por otras vías sin menoscabo del derecho de quien pretende accionar la justicia o proseguir el correspondiente proceso.

Por otro lado, dicha previsión puede considerarse incluso innecesaria, puesto que el art. 441.5 LEC referido a los antedichos juicios verbales (al cual remite el art. 686.1.II para el procedimiento hipotecario) prevé que siendo el inmueble la vivienda habitual de la parte demandada, se informará a esta, en la resolución de admisión a trámite de la demanda, de la posibilidad de acudir a las administraciones públicas competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad de la parte demandada. Asimismo, se prevé que el órgano judicial, de forma inmediata y de oficio, comunicará a dichas administraciones públicas la existencia del procedimiento a fin de que puedan verificar dicha situación de vulnerabilidad y, de existir esta, presentar propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social y propuesta de medidas de atención inmediata, así como de las posibles ayudas económicas y subvenciones de las que pueda ser beneficiaría la parte demandada.

Con base en dichos argumentos, el TC concluye que: «las condiciones de admisibilidad o de procedibilidad previstas en los arts. 439.6 c) (LA LEY 58/2000) y 655 bis (LA LEY 58/2000) 1 LEC,al suponer trasladar a la parte actora una carga acreditativa desmesurada por ser la circunstancia a acreditar susceptible de conocerse también a través de medios igual o más asequibles, constituyen una barrera desproporcionada para el ejercicio del derecho a la tutela judicial efectiva, en las dos vertientes concernidas, resultando, por ello inconstitucionales y nulos por vulnerar el art. 24.1 CE (LA LEY 2500/1978)».

Las razones que llevan a apreciar la inconstitucionalidad de los apartados 6 c) y 7 del art. 439 LEC (LA LEY 58/2000) y 1 y 2 del art. 655 bis LEC (LA LEY 58/2000) se trasladan también a lo dispuesto en la última parte del apartado 2 del art. 685 LEC (LA LEY 58/2000) (en la redacción dada por el apartado 8 de la disposición final quinta de la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023)) que exigía al ejecutante del procedimiento hipotecario hacer constar en la demanda ejecutiva la situación de vulnerabilidad del deudor en todo caso (y no solo cuando fuera gran tenedor como en los antedichos juicios verbales), por lo cual a nuestro juicio, la falta de proporcionalidad aún es más fragrante.

2. Inconstitucionalidad de la exigencia de haberse sometido a un procedimiento de conciliación o intermediación

La redacción de los arts. 439.7 (LA LEY 58/2000) y 685.2 de la LEC (LA LEY 58/2000), dada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo (LA LEY 6823/2023) venía estableciendo que en la demanda de los procedimientos verbales de los números 1º, 2º, 4º, 7º del art. 250.1 de la LEC (LA LEY 58/2000) y en los de ejecución hipotecaria era necesario acreditar haberse sometido a un procedimiento de conciliación o intermediación siempre que se cumplieran tres condiciones:

• • que la parte actora tuviera la condición de gran tenedora
• • que el inmueble objeto de demanda constituyera vivienda habitual del ocupante o del deudor hipotecario
• • y que se tuviera constancia de que el demandado se encontraba en situación de vulnerabilidad

La falta de acreditación de dicho requisito era causa de inadmisión.

En un comentario que realizamos de esta reforma (59) , ya pusimos de manifiesto que, desde una óptica procesal, no se entendía la razón por la cual se sancionaba a los más favorecidos con la aportación de requisitos accesorios para que fuera admitida su demanda, toda vez que el acceso a la justicia debe ser igual para todos y la exigencia de estos requisitos retrasa el inicio del proceso, pues tampoco es posible considerar de mejor condición a un demandado o a un ejecutado incumplidor cuando el actor reúna la condición de gran tenedor.

Asimismo, el art. 655 bis (añadido por la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023)), en su párrafo segundo, no permitía iniciar la vía de apremio contra deudores hipotecarios cuando el deudor hipotecario se encontraba en situación de vulnerabilidad económica si no se acreditaba que la parte actora se había sometido a un procedimiento de conciliación o intermediación. Por nuestra parte, ya pusimos de manifiesto que, no se comprendía el motivo por el cual el párrafo segundo del art. 655 bis (sito en sede de subasta de inmuebles) limitaba su ámbito de aplicación al deudor «hipotecario»,dejando fuera a los que tienen la vivienda habitual embargada, pues si el legislador no pretendía la aplicación de la norma en el proceso de ejecución ordinario, lo más lógico es que hubiera incluido esta prevención normativa en el art. 691 de la LEC (LA LEY 58/2000) que es el precepto referente a la subasta en el procedimiento hipotecario. Asimismo, tampoco se alcanzaba a comprender la causa por la que solo se aplicaba al «deudor» excluyendo a los demás ejecutados (como hipotecante no deudor o tercer poseedor).

Por lo demás, nos atrevimos a afirmar que constituía una dilación innecesaria la obligación de someterse a un procedimiento de conciliación o intermediación antes de iniciar la vía de apremio, pues no iba servir sino para demorar todavía más la ejecución. De hecho, la ley orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025) no ha establecido como requisito de procedibilidad antes de las demandas ejecutivas acudir a un MASC (art. 5.2 de dicha ley).

El TC declara inconstitucional esta exigencia contenida en los arts. 439.7 (LA LEY 58/2000) y 655 bis (LA LEY 58/2000) 2 LEC, y por conexión la última parte del apartado 2 del art. 685 LEC (LA LEY 58/2000) (todos ellos añadidos por la disposición final quinta de la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023)) razonando que «lo previsto en estos apartados se vincula inescindiblemente, entre otras cosas, a la constatación de la situación de vulnerabilidad económica de la parte demandada o ejecutada "conforme a lo previsto" en los apartados que acaban de declararse inconstitucionales».