Las litigantes se hallan vinculadas por un contrato de arrendamiento de local de negocio desde 2015 con una renta de 900 euros más IVA que debía abonarse por meses anticipados, dentro de los 5 primeros días de cada mes, en la cuenta designada por la parte arrendadora y propietaria. El local, según lo pactado, se dedicaba a la confección y venta de sombreros y ropa a medida.
El 17 Abr. 2020, vigente el estado de alarma decretado por la pandemia el anterior 14 de marzo, la arrendadora presentó una demanda de desahucio por impago de la renta fundada en el impago parcial de la renta correspondiente a ese mismo mes por un importe de 418 euros, de un total de 918, y reclamó además la renta adeudada y las que se pudieran devengar.
El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia parcialmente estimatoria de la demanda, desestimando la acción resolutoria del contrato de arrendamiento y accediendo a la reclamación del pago de los 418 euros, si bien admitió que habían sido abonados después de la presentación de la demanda, en concreto, 4 días después.
La demandante interpuso un recurso de apelación frente a esta sentencia que fue desestimado por la AP Valladolid (LA LEY 167668/2021). Asumiendo el criterio de la juzgadora de instancia, la Audiencia apreció el uso abusivo por antisocial del derecho que asistía a la arrendadora, al entender que la resolución no aparecía justificada por la gravedad del incumplimiento de la arrendataria, ni por razones de imperiosa necesidad económica de aquélla, cuando todos los ámbitos de la convivencia social debían regirse por principios de solidaridad en el escenario de excepcional crisis social.
Disconforme con este pronunciamiento, la actora promueve un recurso de casación que, con un voto particular discrepante, es desestimado por el Tribunal Supremo.
Tras exponer el marco normativo y el contexto en el que se produjo el incumplimiento parcial de la obligación de pago de la renta, así como la doctrina jurisprudencial establecida en torno al principio de buena fe y al abuso de derecho, la Sala reseña las concretas circunstancias fácticas concurrentes en el caso.
Recuerda que la entidad demandada había abonado íntegramente la renta del mes de marzo del 2020, pese a que el local no había podido ser explotado por la arrendataria durante la segunda mitad de esa mensualidad, así como que había abonado más de la mitad de la renta del mes de abril, aunque el local seguía sin actividad.
Explica que, a pesar de ello y de los contactos previos habidos entre las litigantes, la demandante, sin aviso a la contraparte, interpuso el 17 Abr. 2020 la demanda resolutoria del contrato, en un momento en que la actividad de los órganos jurisdiccionales estaba suspendida, salvo servicios mínimos. Añade que la parte de la renta pendiente del mes de abril se abonó el 21 de ese mismo mes, aunque el local llevaba más de 1 mes cerrado, con unas expectativas de apertura próxima realmente negativas, y con los eventuales clientes confinados en sus viviendas.
Resalta que, además, en ese momento, la sociedad arrendataria desconocía que la arrendadora había interpuesto la demanda resolutoria del contrato y que la demandante no comunicó al Juzgado tal pago, ni desistió del ejercicio de la acción una vez recibió la suma pendiente.
Pone también de manifiesto que el resto de las rentas de las sucesivas mensualidades fueron oportunamente satisfechas y que la arrendataria había llevado a efecto importantes inversiones en el local arrendado, había enervado anteriormente la acción de desahucio y gozaba de una opción de compra a su favor.
Así las cosas, el Supremo rechaza los argumentos del recurso de casación, en el que la arrendadora señala que yerran las sentencias de ambas instancias al considerar su comportamiento contractual como insolidario, así como que es indiferente su capacidad económica, pues de lo que se trataba era de hacer valer su derecho a resolver el contrato a la luz de los incumplimientos de la arrendataria, a lo que agrega que, de existir abuso de derecho, según su criterio, sería de la demandada, al no haber acreditado su situación de insolvencia.
La Sala argumenta que en la tesitura en la que se hallaban, la solicitud de la arrendataria de proceder a abrir un periodo de negociación para adaptar las condiciones del contrato a la excepcional situación existente se encontraba perfectamente justificada, máxime cuando se iban acordando sucesivas prórrogas de la declaración de emergencia ante la desfavorable evolución de la pandemia. Remarca que el deber moral de atender la petición de la demandada de abrir un periodo de negociación derivaba de elementales exigencias de la buena fe y subraya que, además, fue una práctica habitual en el tráfico jurídico inmobiliario, posteriormente elevada a rango normativo.
A su juicio, no cabe considerar como abusivo el comportamiento de la arrendataria. Razona en este sentido que su petición de abrir una ventana al reajuste del contrato no se demoró en el tiempo, no cabe calificarla de coactiva para la arrendadora, pues ya se había abonado más de la mitad de la renta del mes de abril, y tampoco respondía a la intención de imponer el impago de la merced arrendaticia, ya que ésta fue finalmente satisfecha antes de que la locataria conociera la interposición de la demanda. Sostiene así que no puede concluirse que la conducta observada por la demandada discurriera al margen de un comportamiento leal en la búsqueda de una solución razonable ante las circunstancias concurrentes mediante una modulación de la obligación de pago.
Afirma el Tribunal que, aunque las expectativas de la arrendataria de abrir una negociación leal estaban bien fundamentadas, la actora, lejos de desplegar un esfuerzo auténtico y persistente en alcanzar un acuerdo, interpone la demanda de resolución del contrato sólo 12 días después de que se produjera el impago parcial de la renta. Incide en que un comportamiento leal y ético, conforme a las pautas sociales y a la práctica solidaria que se desarrolló entre arrendadores y arrendatarios de modulación de la obligación de pago, luego elevada a rango de norma legal, requería un proceso negociador de buena fe para que la situación surgida, independiente de la voluntad de las partes, se pudiera adaptar a la conservación del contrato, de cuya permanencia intentó desvincularse la arrendadora sin dar a la locataria la oportunidad de atender su obligación de pago en mejores condiciones dada la excepcional situación que se estaba viviendo, y consciente, además, de que la enervación anterior impedía la persistencia del arrendamiento.
Apunta el TS que no se trata de un problema de capacidad económica, sino de lealtad contractual ante una situación excepcional que afectaba a las prestaciones de las partes, sin perjuicio del hecho notorio de que mantener un local comercial, con actividad abierta al público, herméticamente cerrado, implica una consustancial pérdida de ingresos económicos, lo que constituye una consecuencia natural según el normal devenir de las cosas.
Concluye de este modo el Supremo que, en tales condiciones, el ejercicio de la acción resolutoria del contrato, ante un impago parcial de la renta y una demora de sólo 16 días en el abono completo de la merced arrendaticia, cuando el arrendatario no podía destinar el local arrendado al giro comercial que le era propio y con unas expectativas escasamente optimistas del levantamiento de las medidas vigentes, implica un ejercicio anormal del derecho contrario a la buena fe, con evidente daño a la parte demandada, por lo que el recurso de casación interpuesto no puede ser estimado.
Finalmente, en lo que respecta al voto particular, formulado por el magistrado D. Antonio García Martínez, sostiene que la sentencia de la mayoría, al fundamentarse en consideraciones extracontractuales y en una concepción de la buena fe que impone al arrendador una muy discutible obligación de solidaridad que la ley no contempla, introduce un criterio peligroso para la seguridad de las relaciones arrendaticias.
En su opinión no puede aceptarse que, en ausencia de un acuerdo, el derecho de una parte a exigir el cumplimiento del contrato quede condicionado por consideraciones subjetivas sobre lo que habría sido una actitud más solidaria o moralmente deseable. Afirma que, si hay una obligación de pago, debe cumplirse y que, si no se cumple, el acreedor tiene derecho a reaccionar. A su juicio la arrendadora lo hizo conforme a derecho, y su demanda de desahucio, no habiéndose acreditado una actuación nítidamente abusiva y desproporcionada, debió ser íntegramente estimada.