I. Introducción
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (LA LEY 20/2025), introduce una modificación más que sustancial de la subasta judicial como mecanismo de realización forzosa de bienes afectos a embargo o garantizados con hipoteca.
Así, como nos indica el mismo legislador, la norma realiza una reforma que afecta a diferentes aspectos de esta, perfeccionando y agilizando un sistema que, desde su introducción por la Ley 19/2015, de 13 de julio (LA LEY 11653/2015), de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil, ha venido funcionando de una forma muy positiva.
En concreto, se localizan reformas en ámbitos como el cómputo de los plazos, los depósitos para poder pujar, la participación directa del acreedor ejecutante o los márgenes de aprobación de remate y adjudicación, sin perjuicio de otras cuestiones también de absoluta trascendencia práctica como la cesión del remate.
La importancia de la subasta en el marco de ejecución forzosa ha sido subrayada en diversas ocasiones por la jurisprudencia ordinaria y constitucional (Por todas: Sentencia 34/2020, de 24 de febrero de 2020. Recurso de amparo 529-2019), así como la doctrina procesalista más autorizada, poniéndose siempre de relieve que la garantía de satisfacción del crédito del acreedor ejecutante (art. 570 LEC (LA LEY 58/2000)) exige de mecanismos de realización eficaces, transparentes y que con atracción de mercado (postores) sean capaces de mejorar los precios que, a la postre, concedan al ejecutante un mejor importe para la cobertura de su crédito y al ejecutado para la minoración o liquidación de su deuda.
En suma y, en definitiva, el éxito de la subasta supedita en gran medida el éxito de la ejecución. Una cuestión no menor y con afectación general al sistema de justicia español. Una cuestión que aborda la Ley Orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025) con su reforma del articulado de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000) y que, indiscutiblemente, exige un Diálogo para su análisis riguroso y detallado por los expertos más acreditados.
1º.- ¿Qué valoración general merece la reforma de la subasta judicial acometida por la Ley Orgánica 1/2025?
Juan Luis Bañón González (Letrado de la Administración de Justicia. Jefe de la Unidad de Subastas de Murcia)
«Mi valoración es muy positiva porque creo que hacía falta esa reforma. Cumplidos los nueve años desde la entrada en funcionamiento de la subasta judicial electrónica a través del Portal de Subastas del BOE, era un buen momento para mejorar unas normas procesales que permitieran dar mayor agilidad a este trámite de la ejecución y procurar la obtención del mejor precio posible. Esto dentro de un sistema cuyo éxito ha sido incuestionable, sobre todo si se tiene en cuenta la situación desde la que se partía en 2015, con subastas presenciales, fácilmente manipulables, y de las que se obtenían unos resultados paupérrimos.
No debemos olvidar que la subasta es el acto fundamental para el que tiene todo el sentido la vía de apremio y que sigue siendo objeto de deseo de quienes quieren aprovecharse de ella obteniendo beneficios espurios o mediante prácticas colusorias. Sirva de ejemplo la reciente condena a más de 12 años de prisión al funcionario de una unidad de subastas de la Tesorería General de la Seguridad Social por amaños de subastas presenciales con admisión de pujas verbales y en sobre cerrado. Este funcionario, entre otras cosas, se dedicaba a abrir los sobres para informar de su contenido a uno de los postores, que también fue condenado. Y es que, a pesar de las recomendaciones del Tribunal de Cuentas, la Tesorería General de la Seguridad Social aún no ha incorporado sus subastas al portal del BOE y las sigue celebrando presencialmente.
Ese riesgo de colusión sigue estando presente también en las subastas electrónicas que se gestionan por unas empresas que suelen ser contratadas por los propios ejecutantes. No tienen las garantías del Portal de Subastas del BOE y se celebran sin un control efectivo por el órgano judicial que las acordó.
En la situación actual, la Ley Orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025) ha tomado claro partido por la subasta judicial. En su Exposición de Motivos declara que la subasta judicial electrónica llevada a cabo a través de ese portal se convierte en el elemento nuclear del proceso de realización de los bienes en la vía de apremio. Permite su control directo por los letrados y letradas de la Administración de Justicia, que son quienes tienen que garantizar en ese trámite la tutela judicial efectiva de los interesados, tal y como exige la doctrina establecida por la sentencia 34/2020 del Tribunal Constitucional en relación con la subasta electrónica, cuyo cumplimiento es obligatorio para los tribunales. Cualquier error en la información publicada puede llevar al traste la protección de los derechos de los interesados.
Lógica consecuencia de la aplicación de esa doctrina constitucional es la reconducción de la subasta por entidad especializada al ámbito del convenio de realización del art. 640 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) (LA LEY 58/2000), al que se da nueva redacción. Esto supone que solo se podrá evitar la subasta judicial electrónica cuando así lo acuerden de modo expreso todos los interesados en la ejecución, decidiendo que los bienes se realicen de otro modo. La Ley Orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025) se preocupa, además, de proteger los derechos de los postores que participen en ellas. El art. 640 LEC (LA LEY 58/2000) obliga a las entidades subastadoras a cumplir las disposiciones establecidas para la venta en pública subasta por la Ley 7/1996, de Ordenación del Comercio Minorista en sus arts. 56 a (LA LEY 170/1996) 61. Estos seis artículos, que imponen también la aplicación de la normativa protectora de personas consumidoras o usuarias, establecen importantes obligaciones y responsabilidades que, hasta la fecha, transcurridos casi treinta años desde la entrada en vigor de esa norma, no han sido incorporados por esas entidades a las condiciones que ellas mismas establecen para sus subastas propias. Sus reglas y usos no pueden ser aplicados contra legem, y el legislador ha sido consciente de ello al exigir expresamente el cumplimiento de esa normativa.»
Alberto Martínez de Santos (Letrado de la Administración de Justicia)
«Perdonen que comience así la respuesta, pero estamos ante más de lo mismo y, esta segunda reforma de la subasta electrónica que, recuérdese se introdujo en nuestro ordenamiento por la Ley 19/2015, de 13 de julio (LA LEY 11653/2015), podía haberse aprovechado para centrar la atención en alguno de los pasos que preceden al dictado del decreto de convocatoria, porque no tiene mucho sentido agilizar únicamente el acto de la venta si ello no supone un beneficio para su resultado final.
Continúa ignorándose el simple hecho que, salvo en el caso de los postores profesionales, nadie compra lo que no puede ver o, mejor dicho visitar y, de ahí que la valoración del bien inmueble nada tenga que ver con la realidad (se continuará realizando por testigos de referencia o, tratándose de hipotecas, con la imposibilidad de adaptarla a la situación del mercado) y, que la publicidad que se da a la puja carezca del impacto suficiente en personas ajenas a los profesionales dedicados a la adquisición de bienes inmuebles en los juzgados. Súmese a lo dicho la disparidad de criterios sean judiciales o registrales y la inseguridad jurídica que provoca y, el tiempo de respuesta de los órganos judiciales.
Un último apunte. Tampoco se facilitan datos sobre el resultado de las subastas que se celebran, ni por tanto sobre el importe por el que se aprueba el remate o adjudica el bien, con lo que es imposible conocer si cada una de las novedades que se van introduciendo y que persiguen acelerar el trámite, logra algún otro objetivo.»
Juan Verdugo García (Abogado. Socio. Reestructuraciones. DLA Piper)
«Sobre el papel, y en espera de ver cómo funciona la reforma en la práctica, el balance solo puede calificarse de positivo. Los cambios legales vienen a armonizar el funcionamiento, muy testado y sólido, de las subastas que se publicitan y celebran través del Portal de Subastas. Introducidas en 2015, las subastas judiciales electrónicas necesitaban un ‘ajuste fino’ para seguir respondiendo con eficacia y fiabilidad a los retos diarios de la enajenación forzosa de muebles e inmuebles. Los cambios más transformadores van en una triple dirección: (1) imprimir mayor velocidad y ritmo, agilizando la convocatoria, celebración y cierre de la subasta, impidiendo ampliar su duración y limitando su suspensión; (2) corresponsabilizar del funcionamiento y resultado de la subasta al acreedor ejecutante, obligándole a adoptar una postura activa si pretende adjudicarse el activo; y (3) ofrecer mayor información a los licitadores, mejorando la información sobre cargas de mejor o igual rango (artículo 657 LEC (LA LEY 58/2000)) y posibilitando la actualización de la información registral si transcurrió un tiempo excesivo (seis meses) desde la expedición de la certificación de cargas (artículo 656 LEC (LA LEY 58/2000)). En el "debe" del balance de la reforma sigue estando: (a) el déficit de información sobre las "cargas ocultas" (tributos, cuotas de comunidad de propietarios, terceros ocupantes); (b) la ausencia de normas y directrices claras para la liquidación de las cargas anteriores o simultáneas una vez concluida la subasta o, por citar otra ausencia, (c) las consecuencias de la subasta desierta en caso de bienes inmuebles subastados a través de un procedimiento hipotecario, pues parece que ha llegado el momento de confirmar, de forma positiva y expresa mediante un texto con rango de ley, que el "alzamiento del embargo" al que sigue aludiendo la reforma no equivale —porque no puede equivaler— a la "cancelación de la carga registral" (artículo 79 LH).»
María Fuertes Pérez (Abogada)
«La reforma busca hacer más eficiente el proceso de subasta judicial mediante la implementación de subastas electrónicas y la simplificación de los procedimientos de convocatoria y publicidad. Con los nuevos requisitos para la participación y las condiciones para la aprobación del remate y la adjudicación de los bienes, se quiere conseguir una mayor flexibilidad y equidad en el proceso, permitiendo la participación de terceros y ajustando las condiciones de adjudicación según las circunstancias del caso.
Estas modificaciones reflejan un esfuerzo por mejorar la eficiencia del sistema judicial y facilitar la enajenación de bienes de manera más transparente y accesible, así como el cumplimiento de las recomendaciones europeas en materia de ejecución civil.
No obstante, hay que señalar algunos puntos de mejora, como la necesidad de garantizar el acceso a personas con menos competencias digitales, y la importancia de dotar de suficientes recursos técnicos y humanos para su implementación efectiva, que no va a ser de inmediato, por lo tanto, veremos la efectividad con el paso del tiempo.
En conclusión, no todo es malo en esta reforma, y en líneas generales el balance podría ser positivo, pero para que podamos decir a ciencia cierta que funciona, debemos esperar a ver su aplicación, y convivir con los distintos escenarios que va a plantear.
Inmaculada Pérez Romero (Abogada)
«Desde un punto de vista general y sopesando el conjunto de cambios introducidos en la Ley Orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025) para el caso de la subasta judicial, considero que la reforma es positiva, introduciéndose cambios que efectivamente pueden ayudar a agilizar los trámites judiciales y a mejorar la eficiencia del Servicio Público de Justicia, entre los que cabe destacar especialmente la modificación del cómputo para los plazos, el acortamiento de otros y el nuevo régimen jurídico que se le da a cesión de remate.
Sin embargo, en otros aspectos, la reforma se queda corta, sin profundar en temas trascendentales que afectan directamente al trámite de la subasta, y a los procedimientos judiciales en general, que lamentablemente siguen sin acometerse ni resolverse y que, deberemos esperar a la puesta en práctica de la ley, para comprobar si estas medidas cumplen con el objetivo para el que han sido establecidas o, por el contrario, generan un efecto distinto, como discutiremos más adelante con algunas de las medidas concretas.»
2º.- El inicio del cómputo de los plazos para pago del resto del precio y traslado para mejora de postura, cuando no cubra los porcentajes mínimos, se producirá automáticamente desde la fecha de cierre de la subasta… ¿Esta medida agilizará la tramitación procesal de la subasta? ¿Se espera que el ejecutado haga uso de la facultad de mejorar? ¿Lo hacía hasta ahora? ¿El nuevo plazo de 20 días en la subasta inmobiliaria será suficiente?
Juan Luis Bañón González (Letrado de la Administración de Justicia. Jefe de la Unidad de Subastas de Murcia)
«Con la implantación del Portal de Subastas del BOE, tanto la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado como la Agencia Tributaria, que colabora en la gestión de los depósitos de los postores, han creado una herramienta tecnológica de primer nivel, que permite garantizar la seguridad, publicidad y eficacia de este trámite. Ambas han facilitado enormemente su gestión por las oficinas judiciales, El BOE y la Agencia Tributaria se encargan de publicar la subasta, de iniciarla y cerrarla, de verificar los depósitos de los postores, de comprobar que las pujas cumplen los importes mínimos y que se efectúan en el plazo previsto. Además, comunican a los intervinientes el resultado de la subasta, y devuelven los depósitos a quienes no han sido mejores postores. A la autoridad gestora de la subasta solo le llega el certificado del resultado y el depósito efectuado por el mejor postor. Y todo eso verificable por la autoridad gestora. De modo que, con el establecimiento de inicio inmediato de plazos tras el cierre de la subasta, habrá casos en que, tras la convocatoria de subasta, la siguiente resolución formal que tendría que dictar el órgano judicial podría ser el decreto de aprobación de remate y adjudicación del bien. Quien diga que este sistema es ineficiente es porque no lo conoce.
Queda claro, pues, que esa automatización de plazos es fundamental para simplificar y agilizar al máximo la aprobación de remate y cobro del precio ofrecido. Y, para ello, la creación de equipos especializados dentro de los Tribunales de Instancia es indispensable. Sin estos equipos será muy complicado lograr los objetivos perseguidos por la reforma.
Quienes abogan por efectuar notificaciones personales del resultado de la subasta desconocen que los interesados ya quedan perfectamente informados. El Portal de Subastas del BOE remite al mejor postor una comunicación electrónica con el correspondiente certificado de la puja efectuada. La oficina judicial, simplemente, debería confirmarle ese resultado y explicarle en él qué es lo que tiene que hacer a partir de ese momento. Si su puja cubre el porcentaje mínimo para la aprobación inmediata del remate, se le informaría, además, del plazo y la forma en que debe ingresar el precio ofrecido.
En relación con el inicio automático del traslado para mejora de postura que, tras la Ley Orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025), solo podrá efectuar la parte demandada, también es relevante el hecho de que el precio final de cada subasta se hace público en el portal y puede ser conocido por cualquiera que tuviera interés en seguirla.
No son pocos los casos en que esos mismos interesados se ponen en contacto con las partes para ser designados como adjudicatarios del bien. Tanto el ejecutante como los postores deben ser conscientes de que, si limitan sus ofertas a cubrir las cantidades reclamadas, cuando son muy inferiores al valor real del bien, corren el riesgo de que un tercero se lo adjudique en el trámite de mejora. Tras la reforma, ese riesgo es mayor porque basta con que la mejora alcance u importe equivalente al 60% del valor del inmueble, cuando actualmente está en el 70%. Es decir, si el precio resultante de la subasta llega al 60%, la parte demandada puede presentar a quien se lo adjudique por solo un céntimo más. Esto incentivará al ejecutante y a los postores a llegar al 70% de ese valor para intentar asegurarse la adjudicación del inmueble subastado.
La Ley Orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025) también intenta agilizar este trámite de mejora del precio para que no puede ser utilizado por el deudor con el propósito de dilatar la adjudicación de los bienes. Para ello, aplica también plazos automáticos y condiciones exigentes. Diez días hábiles desde el cierre de la subasta para presentar un escrito en el juzgado indicando quién efectúa la mejora, con ingreso de un importe equivalente al depósito exigido para participar en la subasta y un plazo de diez días hábiles para pagar el resto del precio, a constar desde la fecha de presentación del escrito de mejora. Se subsana así una omisión legal, estableciendo unas condiciones de pago del precio por el tercero no previstas anteriormente.
Por si vale como referencia, este inicio automático de plazos en la subasta viene aplicándose por los juzgados de la Región de Murcia desde la entrada en funcionamiento del Portal de Subastas del BOE. En todos los decretos de convocatoria subasta dictados desde entonces se acuerda esa forma de cómputo de plazos. También consta esa información en los edictos y en el mismo portal de subastas. Esto ha venido permitiendo que pudiera ser una oficina especializada, la Unidad de Subastas Judiciales de Murcia (https://x.com/subastas_murcia) la que pudiera controlar directamente esos trámites. Según su Protocolo de Actuación aprobado por el Tribunal Superior de Justicia, esta oficina, integrada en el Servicio Común Procesal de Ejecución de Murcia, es la encargada de gestionar todas las subastas judiciales de la Región de Murcia. El protocolo prevé, además, que, si el precio ofrecido cubre los porcentajes mínimos de adjudicación directa, la unidad también se ha de encargar de cobrar y transferir a la cuenta del juzgado el precio pagado por el mejor postor.
Desde la creación del portal de subastas, esa oficina, compuesta por un letrado de la Administración de Justicia, tres gestores procesales, una tramitadora procesal y una auxiliar judicial, ha gestionado la celebración de más de 35.000 subastas, lo que supone, aproximadamente un 9% del total de las celebradas por los juzgados españoles. Sirva esto para demostrar que lo ineficiente no es la subasta judicial del Portal de Subastas del BOE, sino una falta de organización y especialización del personal que debe encargarse de su gestión para lo que la creación de Tribunales de Instancia puede ser la solución. Los retrasos en las adjudicaciones y entregas de los bienes subastados vienen dados actualmente por la ineficiencia o la carga de trabajo de cada órgano, y esto afecta a la tramitación de todos sus expedientes.
Por lo que se refiere a la reducción del plazo para pagar el precio de los inmuebles a veinte días hábiles, supone la rebaja en un mes del plazo de la regulación anterior, que lo fija en cuarenta días hábiles. Un plazo aún más corto está previsto por el art. 75.3 de la Ley del Notariado (LA LEY 2/1862), que lo establece en solo diez días hábiles. Considero que el plazo de veinte días es razonable y que, si el postor estuviera tramitando financiación, siempre podría solicitar el dictado del decreto de aprobación de remate para constituir la hipoteca prevista por el art. 670.6 LEC. (LA LEY 58/2000) Mi criterio es que, si se solicitara por el postor y se acreditara la tramitación del préstamo, no debería existir inconveniente en dilatar el plazo de pago, siempre que vaya en beneficio a las partes y demás interesados en la ejecución.
En su conjunto, puede comprobarse cómo la reforma pretende agilizar al máximo la resolución del trámite de subasta y adjudicación de los bienes. No solo se establecen los comentados inicios automáticos de plazos y la reducción del plazo para pago del precio en los inmuebles, sino que, además, se suprime el trámite de mejora por el ejecutante y se reducen al máximo las subastas desiertas ya que se le obliga a participar en ellas como postor, si quiere adjudicarse el bien. Eso supone muchos meses en juzgados atascados.
En relación con el tan manido problema de la dilación de las ejecuciones por el colapso judicial, debe constatarse que, solo en la Región de Murcia, existe desde hace años una media de 900 ejecuciones hipotecarias con unos 3.000 lotes de inmuebles cuya subasta ya está acordada, solo pendiente de que los ejecutantes paguen su anuncio en el BOE para que pueda celebrarse. En la mayoría de los casos, están intentando comercializarlos a través de sus propios canales de venta. Buscan interesados en adquirirlos, directamente o por cesión de remate, o puede ser que estén en trámite de vender los créditos que se ejecutan a fondos buitres o a particulares con carácter previo a la propia subasta. En toda España podría haber unos 50.000 inmuebles en esta situación, cuya venta en subasta está paralizada por interés de los propios ejecutantes.
De hecho, una medida importante que adopta la Ley Orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025) para evitar esa situación es permitir a cualquiera de las partes de la ejecución pagar el anuncio de la subasta para que pueda celebrarse inmediatamente. También sería muy conveniente que el BOE permitiera publicar en el portal todas esas subastas sin exigir ese pago previo del anuncio para que todo el mundo, y no solo los ejecutantes, tenga conocimiento de que existen esos miles de inmuebles en el mercado, con subasta acordada y listos para ser adquiridos por cualquier interesado, quien podría ponerse en contacto directo con el deudor propietario. Y es que la LEC solo exige el pago del anuncio para que la subasta se celebre, no para que se publique su contenido en el portal.»
Alberto Martínez de Santos (Letrado de la Administración de Justicia)
«Dice el Preámbulo de la ley que, para dar una mayor agilidad a los trámites posteriores a la subasta, necesarios para la aprobación del remate, adjudicación y entrega de los bienes, se establece que el inicio del cómputo de los plazos para pago del resto del precio y traslado para mejora de postura, cuando no cubra los porcentajes mínimos, se produzca automáticamente desde la fecha de cierre de la subasta.
Dejando al margen que entre los trámites posteriores a la subasta más farragosos tenemos, en no pocas ocasiones, la inscripción registral y el lanzamiento de los ocupantes, debemos ser especialmente escrupulosos con el novedoso cómputo que arranca desde la fecha de cierre de la subasta, porque probablemente se agotará en muchos casos el plazo de los diez días antes que se dicte el decreto de aprobación del remate del art. 670.2 LEC (LA LEY 58/2000), que no desaparece con la reforma y, debe recordarse que la falta de consignación conlleva la quiebra de la subasta.
Respecto al ejecutado, salvo en el caso de puja superior al 70% únicamente deberá dejarse transcurrir el plazo de los diez días del art. 670.3 LEC. (LA LEY 58/2000) La reforma acaba por fin con el empeño nunca explicado, de notificarle personalmente la postura que podía mejorar y, afirmo esto porque la obligación de que el decreto de convocatoria fuera firme y la posibilidad de seguir el desarrollo de la subasta, evitaba cualquier indefensión y, ello por no hablar que corresponde a los propios llamados a defender sus intereses su ejercicio en los trámites en que sea oportuno.
Por lo demás estamos ante hipótesis de laboratorio. Les pondré un ejemplo: en mi Juzgado solo en dos ocasiones desde el año 2015 el ejecutado intentó mejorar postura y, en ambas con resultado negativo y con una evidente finalidad dilatoria. No es un problema de plazos, de notificación, ni de obtención de crédito, sino de la clase de ejecución y el importe de la deuda y, de haberse querido una mejora de postura real, que insisto no se produce en la práctica, debería haberse modificado el art.670.7 LEC (LA LEY 58/2000), que tiene singular relevancia en las subastas, sobre todo en las ejecuciones por deudas de propiedad horizontal.»
Juan Verdugo García (Abogado. Socio. Reestructuraciones. DLA Piper)
«En abstracto, acortar a la mitad los plazos en las subastas de bienes inmuebles (para desencadenar el remate por el mejor postor o para que el deudor pueda presentar a un tercero que mejore posturas insuficientes) debería agilizar la última fase del procedimiento, que es la que produce la deseada adjudicación del bien subastado (al mejor postor o, en rarísimas ocasiones, a favor del deudor que pudo hacer uso de la facultad de mejora de postura). Sin embargo, el verdadero "cuello de botella" en la última fase de las subastas no suele localizarse en la consignación del precio ni en la mejora de posturas —estadísticamente muy poco común, como también lo era la oferta del licitador de pagar a plazos, que desaparece definitivamente con la reforma-. Para el mercado de licitadores, el "cuello de botella" va a ser el que ya era: el tiempo que —en la práctica y al margen de las disposiciones legales (649.4 LEC)— se demora la emisión del decreto de aprobación del remate. Por otro lado, el nuevo y más breve plazo (20 días) para que el futuro adjudicatario de un bien inmueble cumpla con las obligaciones relativas al pago del precio no debería tener un impacto significativo en la concurrencia de licitadores y la formalización de los remates, pues el nuevo sistema fomenta decididamente la participación de licitadores profesionales, que acostumbran a ser muy eficientes y ágiles cuando se trata de disponer de financiación, liberar importes o aplicar fondos. Esos 20 días parecen, por tanto, suficientes.»
María Fuertes Pérez (Abogada)
«En mi opinión esta medida elimina la necesidad de notificaciones adicionales que podrían retrasar el proceso, ya que, al establecer un inicio automático del cómputo de plazos, se espera que el procedimiento sea más eficiente, se reduzca la carga de trabajo de los juzgados (con el tiempo) y las partes involucradas tengan más claridad sobre los tiempos establecidos para cumplir con sus obligaciones, así como una mayor accesibilidad del proceso para el ejecutado.
También señalar que, proporciona mayor seguridad jurídica a los participantes de la subasta al establecer plazos predecibles.
Sobre la facultad de mejora del ejecutado, no era frecuente en el pasado, por falta de información, plazos relativamente cortos para ejercitar este derecho, y dificultad para encontrar un tercero. Con la nueva legislación, no hay previsión de un aumento significativo en el uso de esta facultad, aunque la automatización del plazo podría dar más margen de previsión al ejecutado.
Si el inicio automático del cómputo del nuevo plazo de 20 días no se acompaña de notificaciones adecuadas, podríamos considerar que existirá riesgo de indefensión. En otro orden de cosas, cuando se pretenda ceder el remate una vez finalice la subasta, con todo lo que conlleva, el plazo es bastante limitado.»
Inmaculada Pérez Romero (Abogada)
«En este punto considero que el legislador se ha hecho eco de uno de los mayores reclamos en la tramitación procesal de la subasta y es la demora ocasionada por el cumplimiento de los plazos y trámites establecidos en caso de que las posturas en subasta no cubran los porcentajes establecidos para una adjudicación directa.
Aunque el cómputo automático del plazo desde el cierre de la subasta es, sin duda, positivo, creo que en la práctica no vamos a ver de manera significativa una agilidad procesal en este punto hasta que no se implanten mejoras efectivas de organización y especialización en las oficinas judiciales. Además, el cómputo automático del plazo no es una medida aislada, sino que lleva aparejado una notificación personal del decreto de convocatoria de subasta al ejecutado no personado en base al artículo 155 de la LEC (LA LEY 58/2000), informándole entre otros, de este inicio del cómputo automático con el cierre de la subasta, lo que sin duda va a generar demoras en la fase previa a la apertura de la subasta.
Por otro lado, a pesar de que la posibilidad de mejorar la postura sea una garantía para el ejecutado, la realidad es que apenas se hace uso de esta facultad por su parte y esta garantía se traduce en la práctica, de forma general, en un trámite procesal añadido que conlleva un incremento del tiempo transcurrido para conseguir la adjudicación y satisfacción del crédito del acreedor.
La reducción del plazo para consignar el resto del precio del remate a 20 días es una medida positiva y un avance en el objetivo de agilidad del trámite de la subasta en general, pero como he mencionado más arriba, será necesario una correcta organización y eficiencia del Servicio Público de Justicia en su conjunto para que esta medida tenga el resultado deseado.»
3º.- La elevación de los depósitos para participar en la subasta es una medida controvertida. Evidentemente, el legislador apuesta por el postor profesional… ¿Qué opinión merece la reforma en este punto? ¿Se mejorarán los importes finales con esta medida? ¿No se limita la prospección de mercado?
Juan Luis Bañón González (Letrado de la Administración de Justicia. Jefe de la Unidad de Subastas de Murcia)
«Evidentemente, la elevación del importe de los depósitos, hasta el 20% en los inmuebles, va a hacer desistir de participar a mucha gente, pero, no nos engañemos, solo debería participar quien tenga certeza de que va a estar en condiciones de pagar el precio ofrecido bien porque tenga liquidez o porque tenga la seguridad de obtener crédito en ese plazo. En este punto, los juzgados deberíamos ser conscientes de nuestra obligación de procurar dar la información lo más veraz posible o, si no fuera posible, evitar inducir a error a los postores. Y los postores deben ser conscientes de no arriesgarse a pujar por bienes respecto de los que no se tiene información fiable, dado el enorme coste que puede tener para ellos hacerlo equivocadamente.
En cualquier caso, la Ley Orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025), da total libertad a los letrados y letradas de la Administración de Justicia para exigir depósitos por importes distintos de los establecidos, ajustándolos a las circunstancias de los bienes. Personalmente, considero suficiente un depósito del 10% del valor de subasta.
Debe recalcarse en este punto la enorme repercusión social que ha tenido la creación del Portal de Subastas del BOE, como portal único de las subastas oficiales. Incorpora todas las judiciales, las notariales, las de la Agencia Tributaria y las de los demás órganos recaudatorios de comunidades autónomas y municipios. También está siendo utilizado por entidades públicas para vender sus bienes patrimoniales. Y su coste es ridículo, entre 67 y 85 euros por subasta que se abonan por el anuncio del BOE, cualquiera que sea el número de lotes que se incluyan en ella.
El portal cuenta actualmente con más de 400.000 usuarios registrados de los que más de 90.000 han efectuado alguna puja. Además, su publicidad se ve multiplicada por la existencia de portales satélites que capturan y difunden sus datos con fines comerciales: buscando suscriptores que soliciten información personalizada o cobrando comisiones por participar en subastas y gestionar adjudicaciones.
Pero, por otro lado, debemos ser conscientes de que las subastas judiciales no están hechas para el gran público. La falta de colaboración de las partes, la carga de trabajo de los juzgados o la especial protección de las viviendas habituales de los deudores y de los ocupantes vulnerables, debe ser tenida muy en cuenta por quienes piensan participar en ellas. Esto produce enormes decepciones a quienes pueden verse incitados a comprar en subasta por quienes han montado su negocio en torno a ella. Pensemos que, como hasta ahora, la fijación de depósitos de pequeño importe a los que se limita la responsabilidad del postor por incumplimiento del pago del precio, incentiva la participación de personas que pueden no conocen realmente los inconvenientes de la subasta judicial.
Por otro lado, las estadísticas demuestran que, actualmente, más del 70% de los lotes subastados sigue yendo a parar a manos de los ejecutantes o de las personas a quienes ceden el remate. En unos casos habrán sido mejores postores, y, en otros, habrán mejorado la postura después de la subasta o habrán solicitado la adjudicación tras resultar desierta la subasta.
Conociendo ese dato, la reforma debería lograr que, sobre todo, esos ejecutantes, ofrezcan el mejor precio posible, sin limitarse a una mejora mínima del precio ofrecido por los demás postores, lo que se consigue gracias a hacer secretas las pujas de la subasta.»
Alberto Martínez de Santos (Letrado de la Administración de Justicia)
«Vuelvo nuevamente al Preámbulo de la Ley en el que leemos que se ha considerado conveniente elevar hasta el 20 por ciento del valor de subasta el depósito que ha de constituirse para participar en ella, con un mínimo de mil euros, con el fin de penalizar adecuadamente el incumplimiento del compromiso de pago del precio ofrecido. No obstante, se permite al letrado o letrada de la Administración de Justicia, atendiendo a las circunstancias concurrentes, modificar dichos importes.
Parece ser una opinión mayoritaria la que sostiene que, a mayor depósito, menos postores, pero es muy aventurado afirmar que ese incremento produzca además la disminución de las posibilidades de una mejor venta. El postor no profesional cuando interviene en una subasta es que está verdaderamente interesado en la compra y el depósito del 20% no le condiciona; por ponerles un segundo ejemplo, todas las subastas de plazas de garaje terminaron con aprobaciones de remate a favor de terceros y con porcentajes entre el 90% y el 100% del valor de tasación respectivo.
Lo que no entiendo es la desaparición de la contundencia del art. 669.1 LEC (LA LEY 58/2000) en el segundo párrafo del apartado, cuando faculta al letrado o letrada de la Administración de Justicia para elevar o reducir el porcentaje del depósito, considerando las circunstancias de la subasta. Lo que debe considerarse son las circunstancias de la ejecución en la que se convoca la subasta y dejando al margen que no se indican cuáles deben tenerse en cuenta para elevar o reducir el depósito, si seguimos la opinión mayoritaria antes expuesta que relaciona el depósito con el número de postores bastaría fijarlo en el de 1.000,00€.»
Juan Verdugo García (Abogado. Socio. Reestructuraciones. DLA Piper)
«La profesionalización del mercado de subastas se inició en 2015, con la creación de la subasta electrónica de libre acceso, pública y gratuita y bien puede decirse que, diez años después de su implantación, progresiva y con sus ajustes, la subasta es ya un terreno abonado para los licitadores profesionales (entidades financieras, fondos, administradores de créditos e inversores). Y esto es así porque, salvo excepciones, solo los postores profesionales —que tienen acceso ágil y recurrente a fuentes de financiación— son capaces de reunir los equipos, conocimientos, experiencia y recursos para intentar adjudicarse bienes muebles o inmuebles, de modo eficiente y seguro. Hace tiempo que los postores "no profesionales" se han visto naturalmente impedidos de jugar un papel significativo en las subastas. Esto es así por las especiales —y muy técnicas— reglas de las subastas; el papel que juegan las cargas anteriores o simultáneas, e incluso las llamadas "cargas ocultas" (posesión, arrendamiento, ocupación); los no pocos límites a determinadas posturas o conductas durante la subasta o, en fin, las vicisitudes, legales y de todo tipo, que rodean al bien que va a ser subastado, que imponen un ejercicio previo de análisis y contrastación de riesgos (due diligence). El incremento de los depósitos para intervenir como licitador es una consecuencia de esta profesionalización (progresiva e imparable) del mercado de las subastas y no anticipamos que tenga un impacto masivo en la concurrencia de terceros licitadores. El legislador ha optado por posturas serias y la mejor forma de identificar una postura seria es por el importe del depósito, que es, en realidad, una forma de anticipar y comprometer el precio. En todo caso, la ley permite que, en casos que así lo merezcan, el Letrado de la Administración de Justicia pueda reducir el porcentaje del depósito, lo que dota al sistema de flexibilidad y adaptabilidad.»
María Fuertes Pérez (Abogada)
«De un lado, esta medida busca profesionalizar el proceso, asegurando que los postores tengan un interés serio y capacidad económica para cumplir con sus ofertas, lo que podría mejorar la calidad de las pujas y, en consecuencia, los importes finales obtenidos en las subastas pujas y reducir incidencias como quiebras de subastas o posturas temerarias que luego no se materializan. También servirá para evitar posturas especulativas, y reforzar la seguridad jurídica en las subastas.
Por otro lado, efectivamente plantea un problema de accesibilidad al restringir la participación de pequeños inversores o particulares (no todo el mundo puede ser postor habitual con depósitos del 20% del tipo de subasta), que podrían verse disuadidos de participar, esto podría limitar la competencia y afectar los precios finales.
El resultado probablemente dependerá del tipo de bien subastado. Para bienes inmuebles de alto valor, la medida podría ser positiva, mientras que para subastas de inmuebles de menor valor donde el pequeño inversor o particular juega un papel relevante, y su actividad disminuirá, podría resultar contraproducente.
La elevación de los depósitos podría tener un impacto en la reducción de la prospección de mercado, ya que limita la participación de postores ocasionales o menos capitalizados (particulares), quienes podrían haber contribuido a una mayor competencia en las subastas. Sin embargo, al centrarse en postores "más serios" y con mayor capacidad financiera, se espera que las subastas sean más eficientes y que los bienes se adjudiquen a precios más cercanos a su valor real de mercado, esto va a favorecer la concentración del mercado en manos de inversores profesionales y fondos.»
Inmaculada Pérez Romero (Abogada)
«Conforme a lo que el legislador explica en propio preámbulo de la ley, lo que se pretende conseguir con esta medida es penalizar la falta de compromiso de los postores en subasta para el pago del resto del precio del remate. Evidentemente, con el incremento, sustancial, del depósito para participar en la subasta, se cumplirá este objetivo, pues es previsible que quien decida licitar en la subasta no esté dispuesto a perder un 20% del valor a efectos de subasta, en caso de bienes inmuebles, si su postura resulta vencedora y finalmente no consigna el resto del precio. Sin embargo, esta medida puede afectar directamente a la concurrencia de la subasta, ya de por sí baja (en torno a la mitad de las subastas judiciales quedan desiertas) y va a dejar este mercado en manos de inversores profesionales con capital y liquidez suficiente para hacer frente a ese desembolso inicial.
Con relación a si, finalmente, esta medida conseguirá un aumento de los importes finales en subasta, mi consideración es que en aquellas subastas donde concurran licitadores la pujas se acercarán a lo que establece la ley y es previsible que se aumenten los importes finales dado que veremos un perfil de licitador más profesional y familiarizado con el sector. Sin embargo, como he indicado más arriba, quedará fueran otros inversores o posibles licitadores cuyo desconocimiento acerca trámite judicial aunado con el incremento del desembolso inicial, los plazos hasta conseguir su título inscribible y el retorno de la inversión hagan que la subasta judicial sea poco atractiva.»
4º.- «La subasta admitirá posturas que tendrán carácter secreto» (art. 649.1 LEC). Una de las grandes novedades de la Ley. ¿Qué busca el legislador con esta medida? ¿Se incrementarán los precios finales de adjudicación o, por el contrario, cabe intuir que disminuirán? Desde una lógica de mercado, ¿Qué podemos esperar de los acreedores ejecutantes, a nivel general, en su comportamiento ante la subasta?
Juan Luis Bañón González (Letrado de la Administración de Justicia. Jefe de la Unidad de Subastas de Murcia)
«Uno de los grandes problemas de la subasta judicial es la falta de colaboración de las partes de la ejecución. Es cierto que la oficina judicial tiene la posibilidad de acceder y publicar información oficial obtenida del propio expediente, del Registro de la Propiedad, de los acreedores preferentes, del Catastro o de la Dirección General de Tráfico, pero, en muchas ocasiones, no se obtiene información sobre el estado real de los inmuebles, ni de quienes los ocupan, ni sobre su intención de permanecer en ellos. Tanto ejecutantes como deudores pueden tener interés en adquirir los bienes subastados para sí o para otros. Se están dando cada vez más casos en que los actuales ejecutantes son personas relacionadas con los deudores que adquirieron los créditos ejecutados con el fin de limpiarlos de cargas posteriores. Los mayores perjudicados en este caso son aquellos otros acreedores que solo cobran del sobrante que resulte, especialmente las administraciones públicas, cuya participación en la subasta para intentar elevar los precios resulta muy complicada.
La mejor manera de luchar contra quienes tienen información privilegiada, protegiendo los derechos de todos los interesados en la ejecución es, por un lado, seguir intentando dar la máxima información oficial disponible, y, por otro, en la propia subasta, ocultar las pujas de los demás postores, impidiendo que, ante la falta de competencia, alguien pueda adjudicarse los bienes por precios muy inferiores al valor que sabe que tienen.
Dentro de los sistemas de subastas, el legislador ha considerado que el que mejor se adapta a estas circunstancias es el de puja ciega, secreta o en sobre cerrado electrónico. Sus efectos son exactamente los mismos que los que tiene la subasta holandesa, o a la baja, utilizada tradicionalmente por las lonjas del pescado para vender las piezas. En ambos sistemas solo se obtiene información de quién ha sido el mejor postor y el mejor precio ofrecido. La puja secreta tiene, además, la ventaja de que no existe un precio inicial máximo que sí tiene la subasta holandesa, pudiendo ofrecerse cualquier cantidad.»
Alberto Martínez de Santos (Letrado de la Administración de Justicia)
«El sistema de puja secreta se introdujo por la Sección de Subastas Electrónicas Provinciales (Unidad de Subastas Judiciales de Murcia) en el año 2021 en las liquidaciones concursales y tenía la finalidad que los interesados hicieran sus pujas en función del valor razonable que para ellos tenían los lotes subastados, sin depender su oferta de la existencia o no de otros postores o de los precios que pudieran ofrecer. Este tipo de subasta se consideraba especialmente efectivo en situaciones en las que alguno de los participantes dispusiera de información respecto a los bienes subastados que le permitiera conocer que tenían un valor superior a lo que pudiera mostrarse a través de la información publicada a través del Portal. Con ello se pretendía incrementar el precio resultante de la subasta y concluir la liquidación concursal del modo más satisfactorio.
Quedémonos con lo último porque parece olvidarse que la finalidad de la subasta no es que participen muchos postores en las que se convoquen y, a tal fin recuperen el depósito rápidamente para participar en otras subastas, sino satisfacer el crédito del ejecutante mediante una venta que no malbarate el bien, lo que implica, por necesidad, que su resultado se aproxime al precio del mercado.
Así que la medida es acertada y no creo que afecte especialmente a los acreedores ejecutantes, ni a los postores no profesionales, los primeros porque normalmente ceden el remate a las inmobiliarias de su grupo o a fondos de inversión y a los segundos, porque como vengo repitiendo suelen estar dispuestos a pagar por el valor real del bien. En cuanto a la pérdida de negocio para los postores profesionales no es un extremo que afecte, ni tenga mayor interés en el trámite de la subasta.»
Juan Verdugo García (Abogado. Socio. Reestructuraciones. DLA Piper)
«Parece evidente que con la nueva regla sobre el carácter reservado de las pujas se quiere poner fin a las más variadas estrategias, nada infrecuentes, por las que los acreedores ejecutantes, los terceros postores o, incluso, el licitador vinculado con el deudor, condicionaban el número o importe de sus pujas a la existencia o inexistencia de terceros participantes, al número e importe de sus pujas o, incluso, a si las pujas se hacían —o no— con reserva de postura. En no pocas ocasiones, este "cálculo deliberado" sobre la forma de pujar (o incluso de no pujar), el número e importe de las posturas, o el lento y progresivo escalado de las mismas hasta superar la anterior (a veces mediante incrementos fútiles e irrisorios) se traducía en subastas eternas, poco eficientes y con umbrales de precio de adjudicación subóptimos. Todo eso terminaba por perjudicar el balance final de la adjudicación y hacía de nuestro sistema de realización forzosa algo confuso, y sujeto a intereses creados poco —o nada— edificantes. Si el nuevo carácter reservado de las pujas producirá, o no, un incremento de los precios finales de adjudicación en subastas judiciales es algo que puede contrastarse con el importe y seriedad de las pujas en las conocidas subastas "en sobre cerrado", que suelen celebrarse ante fedatario público en casos de ventas de unidades productivas (también con las subastas que gestionan y administran, por autorización judicial, ciertas entidades especializadas). En esos casos, la experiencia enseña que la falta de información del postor sobre lo que otros postores hacen u ofertan (o todo lo contrario) conduce a que los interesados en la adjudicación del activo exterioricen casi de modo inmediato su "mejor oferta", casi siempre sobreponderando el precio que, de haber conocido la postura del competidor, hubieran ofrecido por el bien. La fijación del precio tiene lugar, habitualmente, de forma más óptima, y la duración de la licitación tiende a disminuir.»
María Fuertes Pérez (Abogada)
«Es una de las grandes novedades de la normativa, que, en mi opinión, busca incrementar la transparencia y la competencia en el proceso de subasta al evitar que los postores conozcan las ofertas de sus competidores, lo que podría llevar a un aumento en los precios finales de puja. Al mantener las posturas en secreto, se fomenta una mayor participación y se reduce la posibilidad de colusión entre los postores, lo que podría resultar en precios más justos y competitivos para los bienes subastados.
Por un lado, al aumentar la competencia y la incertidumbre sobre las ofertas de otros postores, es posible que los precios finales se incrementen, ya que los participantes podrían estar dispuestos a ofrecer más para asegurar la adjudicación del bien. Por otro lado, la falta de información sobre las ofertas de otros podría llevar a una disminución en los precios si los postores son más cautelosos en sus ofertas iniciales.
En cuanto al comportamiento de los acreedores ejecutantes, es de esperar que adopten una estrategia más agresiva en las subastas, dado que las posturas secretas aumentan la incertidumbre sobre el resultado final. Probablemente van a desarrollar modelos estadísticos atractivos para optimizar sus pujas en este nuevo sistema, aprovechando su experiencia, ya que la nueva ley, va a hacer que se reduzcan los comportamientos estratégicos que limitan la competencia, como las pujas mínimas incrementales y a prevenir prácticas especulativas por parte de inversores profesionales.
Los acreedores podrían estar más inclinados a hacer ofertas más altas desde el principio para asegurar la adjudicación del bien, especialmente si el valor del bien es significativo en relación con la deuda que buscan recuperar. Al no conocer las otras pujas, cada postor va a ofrecer un precio más cercano a su valoración real del bien, evitando "esperar" para superar marginalmente la puja más alta visible. Además, la posibilidad de que otros postores presenten ofertas más competitivas podría motivar a los acreedores a participar activamente en el proceso de subasta, asegurando que sus intereses estén protegidos y que el bien no se adjudique por un precio inferior al esperado.»
Inmaculada Pérez Romero (Abogada)
«Parece claro que lo que el legislador busca con la nueva redacción del artículo 649.1 de la LEC (LA LEY 58/2000) imponiendo el carácter secreto de las posturas en la subasta es la libre competencia de los postores para que voluntariamente aquel interesado en la subasta puje por el precio que considere oportuno sin estar condicionado por el importe de la puja anterior, evitando el juego de las posturas superadas por importes mínimos.
Con este nuevo sistema de pujas el postor que decida ir a subasta deberá ir con "los deberes hechos" estableciendo de antemano lo que está dispuesto a pagar por el bien subastado y eso incluye a los acreedores ejecutantes que se convierten en un postor más, debiendo prever de antemano la puja a realizar para evitar las consecuencias de la subasta desierta tras la reforma de la LO 1/2025 (LA LEY 20/2025) que ya no les permitirá ni mejorar postura ni solicitar adjudicación una vez finalizada la subasta sin postores.
Con carácter general, y como he comentado en el punto anterior creo que sí podremos ver pujas en subasta más elevadas ya que la elevación de los depósitos y el carácter secreto elevarán el perfil del licitador que acuda a la subasta.»
5º.- El ejecutante podrá tomar parte en la subasta, aunque no existan otros licitadores… De nuevo, la pregunta es obligada: ¿Qué pretende el legislador? ¿La medida servirá para reducir la subasta desierta?
Juan Luis Bañón González (Letrado de la Administración de Justicia. Jefe de la Unidad de Subastas de Murcia)
«Una crítica muy repetida de la subasta judicial es que su porcentaje de subastas desiertas es muy elevado, lo que no es nada raro cuando está prohibida la participación del ejecutante mientras no exista la puja de otro postor. Le toca esperar a que la subasta resulte desierta para poder pedir la adjudicación del bien. Suprimiendo esa prohibición, puede realizar la petición de adjudicación dentro de la propia subasta, por lo que el número de subastas desiertas va a ser muy pequeño. Este hecho va a eliminar el plazo de veinte días hábiles, posterior al cierre de la subasta, durante el que tenía que solicitar esa adjudicación.
El ejecutante ahora debe tener muy en cuenta que, tras la reforma, se suprimen sus derechos a mejorar el precio resultante de la subasta cuando no llegue a los mínimos necesarios para adjudicarse inmediatamente al postor, y a pedir la adjudicación tras la subasta desierta. Ambos privilegios que no estaban justificados y han estado perjudicando mucho los precios obtenidos. Mejorar el precio tras la subasta impedía que los postores pudieran competir contra él, y solicitar la adjudicación tras una subasta desierta, también impedía al deudor mejorar el precio del ejecutante cuando no cubría los porcentajes mínimos exigidos a los postores.
A partir de ahora, el ejecutante también debe valorar el hecho de que, quien puede pedir la adjudicación tras la subasta desierta es la parte demandada. Esta parte, no solo va a tener la opción de solicitar la cancelación del embargo que da lugar a la subasta, lo que ya actualmente se le reconoce, sino que, cuando la subasta se acuerda en una ejecución hipotecaria, va a poder indicar la persona que va a adjudicarse el bien como única vía judicial para que esa hipoteca pueda ser cancelada registralmente. Son muchos los casos en que el ejecutante deja transcurrir el plazo para pedir la adjudicación del bien hipotecado sin solicitar esa adjudicación y no existe disposición legal alguna que diga qué se tiene que hacer ante esa circunstancia.
Y el ejecutante, por último, también debe saber que su responsabilidad, por no ingresar el precio ofrecido, o la cantidad cobrada en cesión de remate, cuando es superior al crédito reclamado, va a ser la misma que la que tiene cualquier otro postor. Se le va a descontar de su crédito un importe equivalente al depósito que hubiera tenido que efectuar el postor para participar en esa misma subasta. Esta situación de quiebra de la subasta por el ejecutante no está prevista por la legislación anterior a la reforma, dejando en manos de los juzgados la decisión de qué hacer en ese caso.
La consideración del ejecutante como un postor cualquiera también tiene aspectos positivos para él y, especialmente, para quienes le representan en la subasta, ya que pueden efectuar su puja en cualquier momento, una vez iniciada la subasta. Al ser la puja secreta, el cierre de la subasta será siempre a las 18,00 horas, suprimiéndose así la fase de prórroga que obligaba a sus representantes a introducir pujas hasta un máximo de 24 horas ininterrumpidas. Además, en esa línea de intentar conciliar la vida personal y profesional, la Ley Orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025) prohíbe que las subastas terminen en los periodos vacacionales de verano y navidad.»
Alberto Martínez de Santos (Letrado de la Administración de Justicia)
«Para facilitar la competencia dentro de la subasta y la mejora del precio final se prevé que, si el ejecutante tiene interés en adquirir el bien, debe incorporarse a ella como un licitador más y sometido a las mismas reglas. Esto supone que va a poder hacer pujas, aunque no intervengan otros postores, y que no va a poder mejorar el precio una vez finalizada la subasta.
De tal previsión se concluye que el legislador busca la equiparación del ejecutante con los demás postores, lo que se antoja muy discutible dada la distinta finalidad con la que intervienen en la puja, pues el primero trata de satisfacer su crédito.
Pero en cualquier caso antes de dar una respuesta definitiva convendría conocer sí los ejecutantes han mejorado en alguna ocasión bajo la legislación derogada y, me refiero a la que podía producirse después de darle la oportunidad al ejecutado de hacerlo—otra cosa era la adjudicación del art. 671 LEC (LA LEY 58/2000)— y, distinguir las subastas en las ejecuciones hipotecarias del resto, pues en aquellas no tiene relevancia que quede desierta ya que no se alza la hipoteca (art. 671 LEC (LA LEY 58/2000)).
Lo que llama la atención es que el art. 647.2 LEC (LA LEY 58/2000) obligue al ejecutante a tomar parte en la subasta cuando pretenda adjudicarse los bienes, porque si no hay pujas, no podrá solicitar la adjudicación de los bienes y, al mismo tiempo el art. 671 LEC (LA LEY 58/2000), permita a las partes de la ejecución solicitar, de común acuerdo, la celebración de nueva subasta, o proponer otras formas de satisfacción del derecho del ejecutante, conforme a lo previsto por el art. 640 LEC. (LA LEY 58/2000) Y una última duda: ¿qué ocurre si interviene como licitador una sociedad relacionada con la ejecutante o, participada al 100% de su capital social?»
Juan Verdugo García (Abogado. Socio. Reestructuraciones. DLA Piper)
«Parece obvio que el legislador quiere incentivar en modo extremo la participación del acreedor ejecutante en la subasta, para que adopte una postura activa (postura que, incluso, se extenderá a los acreedores no ejecutantes por cargas anteriores o de igual rango que deberán facilitar información y, si no lo hacen, pueden quedar sujetos a sanciones). Se pretende que el acreedor ejecutante que quiera adjudicarse el bien, lo transparente desde el inicio de la subasta, sin ambages, participando decididamente en la subasta realizando posturas y, por tanto, sin confiar —nunca más con la nueva reforma— en la posibilidad de poder adjudicarse el bien en caso de subasta desierta, o de mejorar tras la subasta la postura del tercer mejor postor. Este fuerte incentivo para la participación del acreedor ejecutante (a través de la introducción de un catálogo de desincentivos o penalizaciones para los ejecutantes pasivos) puede contribuir a la disminución del número de subastas desiertas como, sin duda, también contribuirá decididamente a ese fin la otra medida complementaria a ésta: la reducción del crédito del ejecutante (en el importe del depósito exigido al resto de postores), cuando ese ejecutante es declarado mejor postor pero no paga o formaliza el remate en plazo (además de obligársele a costear los gastos de una nueva subasta).»
María Fuertes Pérez (Abogada)
«En primer lugar, y con toda seguridad, el legislador busca evitar las subastas desiertas, lo que, con la ley anterior, suponía una ralentización del proceso y unos costes adicionales en el procedimiento. No obstante, y según mi criterio, la efectividad real dependerá del interés del ejecutante en adquirir el bien. En muchos casos, especialmente con acreedores financieros (entidades, fondos, etc.), puede no existir interés real en la adquisición del activo, sino solo en la recuperación del crédito.
Un aspecto clave a considerar es que esta medida combinada con el sistema de pujas secretas, podría alterar sustancialmente la dinámica del ejecutante. Con la legislación anterior, el ejecutante podía esperar a ver si había otros postores y ver el importe de sus pujas antes de decidir su estrategia. Con la nueva configuración, y la participación directa del ejecutante como un postor más, deberá decidir su postura sin conocer las de otros posibles licitadores, lo que podría llevarle a presentar pujas más agresivas.
Aunque esta medida está encaminada en todo caso a reducir formalmente el número de subastas desiertas, su impacto real en términos de eficiencia y precios de adjudicación dependerá principalmente de cómo interactúe con otras medidas de la reforma, como las pujas secretas y los depósitos elevados. El legislador parece buscar un equilibrio entre agilidad procesal y maximización del valor de realización del bien, apostando por un papel más activo y menos privilegiado del ejecutante.»
Inmaculada Pérez Romero (Abogada)
«El legislador, con la nueva redacción que la LO 1/2025 (LA LEY 20/2025) otorga a la subasta judicial, permite al ejecutante pujar en la subasta, aunque no existan otros licitadores, pero le arrebata el "privilegio" de mejorar el precio final ofrecido por el mejor postor y la facultad de solicitar adjudicación en caso de que la subasta quede desierta.
Con este nuevo régimen, al acreedor ejecutante está obligado a estudiar la puja en subasta que debe realizar si no quiere verse en la tesitura, en caso de que no haya postores que cumplan las reglas para la adjudicación, de arriesgarse: por un lado, al levantamiento del embargo, a instancia del ejecutado, atendiendo al tenor literal del nuevo redactado del artículo 651 y 671 de la LEC para la subasta de muebles e inmuebles respectivamente,( y entendiendo su aplicación a los procedimientos de ejecución dineraria).
O, por otro lado, a tener que ponerse de acuerdo con el ejecutado para solicitar una nueva subasta o proponer un convenio de realización de los bienes.
No es un escenario fácil para el acreedor ejecutante. Si hay posibilidad de acuerdo, el mismo pasaría por evitar la subasta, parece difícil pensar un escenario de común acuerdo con el ejecutado para acudir a una nueva subasta, ya que en la mayoría de las ocasiones se acude a la subasta, precisamente, por la imposibilidad de alcanzar un acuerdo con el ejecutado.
Por lo tanto, el acreedor ejecutante, si no está dispuesto a asumir los riesgos indicados anteriormente, deberá establecer una postura en subasta que le permita la adjudicación en caso de que no concurran licitadores a la subasta con posturas que cumplan las reglas para la adjudicación, y, por tanto, la consecuencia previsible directa será la reducción de la subasta desierta.»
6º.- Desde un punto de vista de Derecho transitorio… ¿La reforma de la Ley Orgánica 1/2025 podría llegar a aplicarse a ejecuciones incoadas con anterioridad al 3 de abril de 2025? ¿Qué cabe esperar de los órganos judiciales en este punto? ¿Cohabitaran dos subastas: la previa a la LO 1/2025 y la posterior?
Juan Luis Bañón González (Letrado de la Administración de Justicia. Jefe de la Unidad de Subastas de Murcia)
«Interpretando literalmente la Disposición Transitoria Novena, así debe ser. Entiendo que las subastas las ejecuciones reguladas por la LEC, e incoadas antes de la entrada en vigor de la ley tendrán que seguir celebrándose conforme a la legislación anterior. Esto supone que, durante muchos años, tendrán que convivir con aquellas en las que se aplicará la Ley Orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025). Lo que no sabemos a ciencia cierta es cuál será la norma aplicable cuando se inicie la celebración de la subasta. Pueden pasar años desde que una subasta se ha acordado hasta que se celebra. Estos días se están celebrando subastas acordadas y remitidas al portal en el año 2020 (el año de remisión consta en el número identificador de cada subasta) ¿Cuál será la norma aplicable a una subasta años después de haberse acordado? Nadie lo sabe. En los decretos y edictos de subasta podrían establecerse unas condiciones que, finalmente, no sean las que se apliquen a la subasta porque haya habido cambios legislativos.
No estaría de más que, en las subastas que se convoquen a partir de ahora, se advierta que siempre que, al iniciarse la subasta, deben comprobarse las condiciones que se apliquen por el Portal de Subastas del BOE conforme a la normativa vigente, ya que puede haber sufrido modificaciones.
Desde el pasado 3 de abril, la aplicación informática que se utiliza por las oficinas judiciales para remitir las subastas al portal, ya incorpora la obligación de indicar si se aplica o no el régimen de la Ley Orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025). Los letrados y letradas de la Administración de Justicia deben ser conscientes de los importantes efectos que tiene elegir uno u otro régimen.
Por su parte, el Portal de Subastas del BOE ha incorporado información pública que permite conocer siempre el régimen aplicable. Así, tras el inicio de la subasta, incorpora el correspondiente aviso. Si no se aplica el régimen de la Ley Orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025), aparece el siguiente texto destacado: "Durante el plazo de ejecución de esta subasta, la puja más alta realizada es pública y existe posibilidad de prórroga hasta un máximo de 24 horas". Si se aplica la Ley Orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025) aparece este otro: "Durante el plazo de ejecución de esta subasta, todas las pujas son secretas y no existe posibilidad de prórroga de dicho plazo"
Con independencia de lo dispuesto por la disposición transitoria, la Ley Orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025) puede ser inmediatamente aplicable a los expedientes en que la ley permita el establecimiento de condiciones particulares de la subasta, distintas de las previstos para la vía de apremio. De ese modo, las subastas voluntarias reguladas por la Ley de Jurisdicción Voluntaria (LA LEY 11105/2015), cuyas normas también se están aplicando a las subastas para la división de la cosa común acordadas en vía de apremio, permiten un pliego de condiciones que modifique las normas previstas por la LEC. Ese pliego de condiciones puede ser aprobado indicando que, como regla especial, se aplicará el régimen de la Ley Orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025) y, por tanto, con puja secreta.
Del mismo modo, esta norma también puede ser aplicable inmediatamente a las subastas judiciales electrónicas acordadas en los concursos de acreedores y procedimientos especiales de liquidación, si así se acuerda al aprobar las reglas especiales o planes de liquidación. Bastaría indicar que, por ser más conveniente para los fines del concurso, la subasta judicial electrónica se debe celebrar conforme a las condiciones establecidas por la Ley Orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025), en las que el acreedor privilegiado especial podría ocupar la posición del ejecutante y con las particularidades que quieran establecerse respecto al depósito exigible, precio mínimo admisible o cancelación de cargas registrales, por ejemplo. De hecho, las primeras subastas judiciales que el Portal de Subastas del BOE celebrará conforme a la Ley Orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025), serán las que ya se han acordado en concursos de acreedores tramitados por los juzgados mercantiles de Murcia, cuyas condiciones especiales han previsto la celebración de subasta con puja secreta. En concreto, las que finalicen a partir del 28 de abril, inclusive, no mostrarán ninguna información sobre pujas durante la celebración.
También considero que deben ser inmediatamente aplicados los preceptos de la LEC modificados por la Ley Orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025) a procedimientos incoados antes de su entrada en vigor cuando cubran lagunas regulatorias o incorporen a su texto doctrina constitucional, jurisprudencial o de la Dirección General de la Seguridad Jurídica y Fe Pública. El Tribunal Supremo permite esa aplicación cuando se trate de normas interpretativas, complementarias, de desarrollo o ejecutivas, que suplan lagunas, o que pretenden eliminar situaciones pasadas incompatibles con los fines jurídicos que persigue la propia reforma, pues de otro modo no cumplirían su objetivo. Algunos ejemplos podrían ser: la aplicación del art. 652.1 LEC para inadmitir reservas de postura que impliquen pérdida respecto al precio ofrecido por el primer postor, en cuyo caso, debería celebrarse nueva subasta, la admisión de cesiones de remate por precio inferior al ofrecido por el ejecutante, la forma de tramitar la mejora de postura tras la subasta, la obligación de informar al juzgado y a las partes personadas del pago del anuncio de la subasta, la posibilidad de que las demás partes de la ejecución puedan pagar el anuncio de la subasta acordada, el inicio automático de los plazos tras la subasta al no exigir la regulación anterior deban ser notificados personalmente, etc. Si se tratara de la aprobación de subasta por entidad especializada, con el fin de evitar cualquier posible abuso, podría exigirse el cumplimiento efectivo de la normativa de la venta en pública subasta contenida en la Ley de Ordenación del Comercio Minorista, así como el consentimiento expreso de la parte demandada y acreedores con cargas posteriores inscritas en el Registro, ya que ambas condiciones podrían ser igualmente exigibles por los letrados y letradas de la Administración de Justicia aplicando el derogado art. 641 LEC. (LA LEY 58/2000)»
Alberto Martínez de Santos (Letrado de la Administración de Justicia)
«La Disposición transitoria novena de la LO 1/2025 (LA LEY 20/2025), bajo la rúbrica de régimen transitorio aplicable a los procedimientos judiciales dispone que las previsiones recogidas por la ley serán aplicables exclusivamente a los procedimientos incoados con posterioridad a su entrada en vigor, pero que en el caso de los procedimientos judiciales en curso a la entrada a su entrada en vigor, las partes de común acuerdo se podrán someter a cualquier medio adecuado de solución de controversias, de conformidad con lo dispuesto en la Ley Enjuiciamiento Civil.
Esta curiosa disposición que tiene como antecedente inmediato y creo que único, la disposición transitoria segunda del Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre (LA LEY 34493/2023), por el que se aprueban medidas urgentes para la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (LA LEY 9394/2021) en materia de servicio público de justicia, función pública, régimen local y mecenazgo, se interpreta unánimemente en el sentido que solo se aplicaran las nuevas previsiones normativas a los procesos de ejecución cuya demanda sea presentada a partir del 3 de abril de 2025.
Sin entrar a valorar la técnica empleada en la redacción del texto no es admisible que en esta sede acudamos a la exégesis literal de la norma y no se aplique la reforma a las subastas que se soliciten después del 3 de abril de 2025, con independencia de sí la demanda de ejecución se presentó antes o después de dicha fecha. Y ello por tres razones: la primera es que la mezcla de normas de distinta naturaleza que se recogen en la Ley Orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025) puede justificar una Disposición Transitoria como la que nos ocupa, pero precisamente esa singularidad impone una interpretación restrictiva.
La segunda razón son los antecedentes de las reformas previas de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000). Así tenemos que la Disposición transitoria primera de la Ley 19/2015, de 13 de julio (LA LEY 11653/2015), de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil, preveía que solo las subastas de los procedimientos iniciados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley, cuya publicación se hubiera acordado continuarían sustanciándose conforme a las normas procesales vigentes en la fecha de la presentación de la demanda. Y la Disposición final duodécima de la Ley 42/2015, de 5 de octubre (LA LEY 15164/2015), de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000), dispuso que las modificaciones de los arts. 648 (LA LEY 58/2000), 649 (LA LEY 58/2000), 656 (LA LEY 58/2000), 660 (LA LEY 58/2000) y 671 LEC (LA LEY 58/2000), entrarían en vigor el día 15 de octubre de 2015.
Por último, la Disposición transitoria sexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000) dispuso que en los procesos de ejecución ya iniciados al entrar en vigor esta Ley (8 de junio de 2001) se regirían por lo dispuesto en ella para las actuaciones ejecutivas que aún pudieran realizarse o modificarse hasta la completa satisfacción del ejecutante.
En suma, las disposiciones transitorias de las leyes que han modificado la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000) han previsto que las reformas se apliquen a los procesos de ejecución en trámite.
La tercera y última razón es la propia finalidad de la reforma que según se afirma perfecciona y agiliza un sistema que ha venido funcionando de una forma muy positiva, de tal modo que la subasta pasa a convertirse verdaderamente en el elemento nuclear del proceso de realización del bien objeto del apremio. Con ello se está protegiendo también a otros acreedores igualmente interesados en el éxito de la subasta, entre los que se encuentran las Administraciones públicas, cuyas posibilidades de recobro de sus créditos dependen casi exclusivamente de la existencia de un posible sobrante
No tiene ningún sentido que esa protección no pueda aplicarse a la enorme bolsa de bienes inmuebles pendientes de destino en los órganos judiciales, cuando la imposibilidad solo es debida a una defectuosa e inexplicable técnica del legislador.»
Juan Verdugo García (Abogado. Socio. Reestructuraciones. DLA Piper)
«Lo razonable es que durante cierto tiempo coexistan los dos regímenes de subastas electrónicas, pues ni la aplicación de las nuevas normas procesales puede ser retroactiva (de modo que sustituyan a las normas que están aplicándose a procedimientos en marcha), ni parece que existan demasiadas dudas de que no se pueden aplicar las nuevas normas sobre subastas a ejecuciones iniciadas —rectius, con demanda presentada— antes del 3 de abril. En materia de derecho transitorio, es conocido que la nueva ley emplea una terminología perfectible (fecha de incoación del procedimiento) como ya indicaron distintas Juntas de Jueces y Magistrados de nuestras Audiencias Provinciales con ocasión de la entrada en vigor, en el pasado, de otras normas procesales (RDL 6/2023 (LA LEY 34493/2023), relativo al nuevo órgano frente al que interponer el recurso de apelación). Los razonamientos empleados entonces, nos parecen igual de válidos ahora: las nuevas reglas sobre subasta, en tanto normas procesales, no pueden aplicarse a demandas de ejecución presentadas antes de la entrada en vigor de la reforma, tampoco cuando el procedimiento correspondiente se incoe en fecha posterior, una vez a reforma ya esté en vigor. Y esto es así porque, de lo contrario, serían las partes del procedimiento quienes verían como las dilaciones a la hora de incoar un procedimiento por el órgano judicial, terminan haciendo que las normas procesales aplicables sean distintas de aquellas que estaban en vigor cuando el acreedor ejecutante impetró la tutela judicial de su derecho ante los Juzgados o Tribunales (tempus regit actum).
De nuevo, se trata de un terreno abonado a la interpretación que bien podría ser objeto de análisis y fijación de criterios uniformes por nuestros tribunales. Para ese momento quizá sea útil aclarar también qué normas sobre subastas se aplicarán a procedimientos en tramitación que, sin embargo, no inician su fase de apremio hasta después de la entrada en vigor de las nuevas normas procesales. O, incluso, podría precisarse qué reglas de subasta aplicarán a las ejecuciones de "colas hipotecarias" presentadas tras el 3 de abril de 2025: ejecuciones que, dirigidas contra el garante solidario, son impulsadas posteriormente y tras la reforma por el mismo acreedor ejecutante (o su sucesor) que inició —con las antiguas normas— un procedimiento hipotecario contra el deudor principal.»
María Fuertes Pérez (Abogada)
«No debería, en ningún caso. La Disposición Transitoria Novena de la Ley Orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025), dispone que aplicará a los procedimientos incoados a partir de la fecha de entrada en vigor, por tanto, no debería aplicarse retroactivamente a ejecuciones iniciadas antes de su entrada en vigor, basándose en el principio de seguridad jurídica y en la jurisprudencia que establece la irretroactividad de las normas.
La misma Disposición Transitoria ofrece dos excepciones, una es que las partes puedan acudir a medios alternativos de solución de conflictos aplicando la nueva regulación a procedimientos en trámite (MASC) y de otro lado ofrece la posibilidad de que en los procedimientos verbales que se están tramitando actualmente se pueda dictar la nueva sentencia oral, pero nada dice sobre el ámbito de las subastas, por lo tanto, no debería ser aplicable.
Efectivamente habrá un período de transición en el que coexistan dos regímenes de subasta: el anterior a la Ley Orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025) y el posterior. Esta dualidad temporal supone un desafío de gestión para los Letrados de la Administración de Justicia y sobre todo para el Portal de Subastas, que deberá mantener operativos ambos sistemas, y que asegurar la eficiencia de ambos también. Esto va a generar, cierta confusión entre los participantes habituales en subastas y por supuesto también un incremento temporal de la carga de trabajo para los órganos judiciales, pero es inevitable para garantizar la seguridad jurídica a los trámites ya iniciados.»
Inmaculada Pérez Romero (Abogada)
«La Disposición transitoria novena en su punto primero es clara al establecer que: "las previsiones de la presente ley serán aplicables exclusivamente a los procedimientos incoados con posterioridad a su entrada en vigor" por lo tanto, las subastas judiciales de procedimientos iniciados con anterioridad al 3 de abril de 2025 seguirán el régimen anterior.
Además, no podemos olvidar las mejoras tecnológicas que deberán acometerse por parte del Ministerio de Justicia para implementar el nuevo régimen de subastas, que una vez desarrollado y verificado deberá aplicarse a las subastas correspondientes a los procedimientos incoados con posterioridad al 3 de abril.
Una vez implantada la nueva subasta judicial, en base a criterios de unificación y eficacia, teniendo en cuenta el tiempo transcurrido en aquellos procedimientos anteriores al 3 de abril de 2025 que no hayan llegado a subasta en ese momento, considero (y creo que desde el punto de vista organizativo sería lo más lógico) que es previsible que se establezca una fecha límite a partir de la cual todas las nuevas subastas que se publiquen ya lo hagan en base al nuevo régimen aprobado por la nueva ley. Pero para ello, aún queda camino que recorrer.»