I. Introducción
La vivienda es una de las preocupaciones más importantes para la ciudadanía (1) donde muchos han deseado entrar con el fin de regularla, aunque, debido al potencial coste reputacional de hacerlo, no se terminan de concluir ni normativas ni regulaciones que vengan a mitigar la preocupación de los ciudadanos.
Esto es así pues, para empezar, la Constitución Española (LA LEY 2500/1978) reconoce en su artículo 47, dentro de los principios rectores de la política social y económica, que todo el mundo tiene derecho a una vivienda digna y adecuada e impone seguidamente a los poderes públicos el deber de promover las condiciones necesarias para que se garantice la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales y de establecer las normas pertinentes para hacer efectivo dicho derecho.
La vivienda es una materia cuya competencia exclusiva ha sido asumida por la Generalitat de Cataluña (art. 137. de la Ley Orgánica 6/2006, de 19 de julio, de reforma del Estatuto de Autonomía de Cataluña (LA LEY 7429/2006)) en el marco de los dispuesto por el artículo 148.1 de la Constitución Española (LA LEY 2500/1978). Sin embargo, existe una línea muy fina, en ocasiones difusa, entre lo que una Comunidad Autónoma puede regular y lo que no ya que, por ejemplo, en el año 2020 el Parlamento aprobó una ley que fijaba limitaciones en la renta de los arrendamientos y que el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional y anuló dos años después. Y es que la oferta de viviendas en alquiler, su precio e información es un tema de gran actualidad, el cual, debido a la publicación de la ley estatal de vivienda de 2023 se ha dejado en manos de los gobiernos autonómicos.
Por ello, tras doce meses de preparación y varias resoluciones no puestas en marcha, el 24 de abril de 2024 se publica por la Generalitat de Cataluña el Decreto-Ley 6/2024, de 24 de abril (LA LEY 9256/2024), de medidas urgentes en materia de vivienda. Dicho decreto fija nuevos permisos relacionadas con el sector inmobiliario en Cataluña, siendo uno de los puntos más polémicos el englobar los alquileres vacacionales y de habitaciones dentro de la normativa de arrendamientos de vivienda y las sanciones económicas frente a aquellos actos que por medio del decreto ley, pudiendo considerarse leves, graves o muy graves sean cometidos por propietarios de inmuebles que no sigan lo dispuesto en tal normativa.
La publicación de esta norma supone la conclusión de un procedimiento que tiene su origen en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (LA LEY 13598/2007), de la ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023) y con implicación en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (LA LEY 4106/1994), de Arrendamiento Urbanos, sin perjuicio de todo aúllo publicado y derogado, y que finalmente se concluye con el Decreto-ley 6/2024, de 24 de abril (LA LEY 9256/2024), de medidas urgentes en materia de vivienda.
II. El Decreto-Ley 6/2024, de 24 de abril, de medidas urgentes en materia de vivienda
1. Los orígenes
A) La Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda y el concepto de «acoso inmobiliario»
El 9 de abril de 2008 entró en vigor en Cataluña la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (LA LEY 13598/2007) cuyo objeto principal era regular el derecho a la vivienda, entendido como el derecho que toda persona tiene de acceder a una vivienda digna que sea adecuada a su situación familiar, económica y social y a la capacidad funcional. Si bien dicha norma relaciona varios aspectos del sector inmobiliario en Cataluña, hace especial hincapié en la materia del alquiler, un punto de gran relevancia. Es gracias al artículo 7, entre otras normativas, el que se le atribuya a la Administración de la Generalidad de Cataluña, mediante el Departamento competente en materia de vivienda (actualmente el Departamento de Territorio) el hecho de que pueda ejercer las competencias propias en materia de vivienda.
Pues bien, para comprender mejor el alcance de la regulación en Cataluña en materia de vivienda, debemos, en primer lugar, fijarnos en el artículo 45 de dicha ley donde se refleja que todas las personas deben poder acceder a una vivienda y ocuparla, siempre que cumplan los requerimientos legales y contractuales aplicables en cada relación jurídica sin sufrir discriminaciones, directas o indirectas, ni acoso.
Sin embargo, es curioso que ya la propia norma, en el mismo artículo, defina como situación especialmente vulnerable el acoso inmobiliario entendiendo el mismo como aquella acción u omisión con abuso de derecho que tenga como objetivo perturbar a la persona acosada en el uso pacífico de su vivienda creándole un entorno hostil, con la finalidad última de forzarla a adoptar una decisión no deseada sobre el derecho que la ampara para ocupar la vivienda. Por tanto, podemos ya identificar que en ciertas circunstancias donde una de las partes, generalmente el inquilino considere que está sufriendo acoso inmobiliario por parte del propietario del inmueble donde reside, podría entrar en juego la «acción protectora» de las Administraciones Públicas.
En su artículo 61 se refleja que en todas las ofertas de arrendamiento de inmuebles en Cataluña se debe proporcionar a los destinatarios, antes incluso de que estos entreguen importe alguno o muestren interés real por un inmueble toda aquella información suficiente sobre las condiciones esenciales de la vivienda, así como de las condiciones básicas del contrato (esto forma parte de una extensión del principio de información previa que corresponde a los consumidores).
Se entiende por información suficiente, según lo recogido en la norma, toda descripción y condiciones físicas de la vivienda con indicación de la superficie útil y de los servicios, instalaciones y suministros de la misma; el precio total de la renta con el desglose y detalle de los servicios accesorios y demás cantidades que sean asumidas por los arrendatarios indicando la periodicidad de la liquidación; el plazo de arrendamiento; la forma de actualización del precio durante el plazo de arrendamiento y la fianza, y demás garantías que se exigen a los arrendatarios. Sin embargo, no se detallan los aspectos mínimos en la publicidad de inmuebles en alquiler en dicha norma, sino únicamente, la entrega de información previa y su posterior concreción en el contrato de arrendamiento.
En el artículo 66 de la Ley se describen los requisitos que existen para el arrendamiento de una vivienda, exigiendo la entrega previa de documentación acreditativa de la información requerida en la oferta de un arrendamiento (en base a lo descrito y que ya hemos mencionado en el artículo 61), lo cual, es requisito fundamental para suscribir un contrato de alquiler en Cataluña, ampliándose además la documentación a entregar exigiendo el Certificado de Eficiencia Energética y la Cédula de Habitabilidad con la suscripción del contrato. En todo contrato de arrendamiento se exige el depósito de la fianza en el Registro de Fianzas de los Contratos de Alquiler de Fincas Urbanas de la Comunidad Autónoma respectiva conforme lo descrito en la normativa autonómica respectiva y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994).
Una vez ya hemos destacado aquello más relevante que aplica a lo relacionado en el presente artículo de la Ley 18/2007 (LA LEY 13598/2007), debemos continuar nuestra historia con la norma que atribuyó potestad a esta película, la Ley estatal por el derecho a la vivienda.
B) Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda por la que se introducen los conceptos de «condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero» y de «zona de mercado residencial tensionado»
El 26 de mayo de 2023 entra en vigor la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023) en España, cuyo objetivo principal se basa en regular las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda. Aunque esta norma podría suscitar miles de artículos, en el presente únicamente vamos a detenernos en desarrollar aquello que tenga una relación directa con el objeto de este, el arrendamiento. Antes de entrar y analizarla con detenimiento, es fundamental establecer de forma global lo que de ella se concluye en relación con el arrendamiento, una falta completa y absoluta de libertad en dicha materia, donde la Administración ya sea directa e indirectamente se ha atribuido el poder para controlar, limitar y regular todo lo que afecte al alquiler sin ser propietarios de dichos inmuebles.
En un primer momento debemos acudir al artículo 3 donde se regulan todas las diversas definiciones que, si bien podrían tener según la actividad connotaciones distintas, la norma recoge y utiliza de una forma muy concreta. En su apartado d) se define lo que se considera por «condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero» estableciéndose que son: «aquellas condiciones de precio de venta o alquiler que eviten un esfuerzo financiero excesivo de los hogares teniendo en cuenta sus ingresos netos y sus características particulares, considerando, tanto la cuota hipotecaria o la renta arrendaticia, como los gastos y suministros básicos que corresponda satisfacer al propietario hipotecado o al arrendatario, no debiendo superar con carácter general el 30 por ciento de los ingresos de la unidad de convivencia» (2) .
En este sentido, el art. 11 de la Ley recoge que: «el derecho de propiedad de la vivienda queda delimitado por su función social y comprende los siguientes deberes: a) Uso y disfrute y efectivos de la vivienda». Es decir, que desde la publicación de dicha norma todo aquello que queramos hacer con «nuestra» vivienda está condicionado a que cumplamos con la «función social de la propiedad» que exige la norma que por supuesto, el legislador irá decidiendo como quiera. Es decir, esto contradice de forma clara y manifiesta el derecho de propiedad que establece la Constitución Española (LA LEY 2500/1978) y el Código Civil, sin perjuicio de que, adicionalmente, esto implique una absoluta arbitrariedad legislativa que va en contra de las bases económicas d la Constitución Española (LA LEY 2500/1978), norma suprema de este país.
A raíz de esto, podemos comprender como la norma estatal delega a las Comunidades Autónomas la facultad de limitar el precio del alquiler siempre que se cumplan las premisas exigidas por la norma. Por ejemplo, en el artículo 18 se describen las zonas de mercado residencial tensionado y la capacidad de las administraciones competentes en materia de vivienda de declarar zonas de mercado residencial tensionado a aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda, con un único debido objetivo, hacer de dichas zonas un acceso más sencillo al mercado cumpliendo las reglas establecidas en la norma. Estas reglas son:
- — un procedimiento preparatorio (dirigido a la obtención de información relacionada con la situación del mercado residencial en la zona, incluyendo los indicadores de precios en alquiler y su evolución en el tiempo, los indicadores de niveles de renta de los hogares residentes)
- — la declaración de un ámbito territorial como Zona de Mercado Residencial Tensionado
- — la resolución del procedimiento de delimitación deberá motivarse en insuficiencias del mercado de vivienda en la zona para atender la demanda de viviendas habituales a precios razonables según la situación socioeconómica siendo la vigencia de la declaración de un territorio como Zona de Mercado Residencial Tensionado por tres años con posibles prorrogas anuales siempre que se cumplan las premisas recogidas en la ley.
La forma de cumplir con las exigencias de la ley es a través de la elaboración de una Memoria justificativa de la solicitud, que se remitirá a la Secretaria General de Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, desplegando todos los efectos al día siguiente de su publicación en el BOE (BOE).
Siguiendo esta línea, el artículo 31.3 de la Ley de Vivienda regula que, cuando una vivienda se encuentre ubicada en una zona de mercado residencial tensionado (3) , el propietario deberá indicarlo expresamente e informar con anterioridad a la formalización del contrato de arrendamiento a quien quisiera alquilarlo estableciendo en el documento del contrato, tanto la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda que hubiese estado en vigor en los últimos cinco años en la misma vivienda, como el valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación. Pues bien, la Ley estatal de vivienda modifica la Ley de Arrendamiento Urbano ya que añade los apartados 6 y 7 por la disposición final 1.2 y 3, que vienen a disponer que el propietario que tenga un inmueble en zona de mercado residencial tensionado dentro del período de vigencia de la declaración de la referida zona no podrá pactar una renta que exceda del límite del sistema de índices de precios de referencia establecidos por la Administración.
Es decir, que, si un propietario persona física cuenta con cuatro inmuebles en alquiler dentro de una zona declarada mercado residencial tensionado, no se considerará gran tenedor de forma que el precio del nuevo contrato de alquiler de cualesquiera de sus inmuebles deberá mantenerse igual que el precio del contrato anterior, pudiendo incrementarlo en un porcentaje concreto (ya definido en la ley de vivienda, año 2024, es decir, de un tres por ciento). Sin embargo, si esa misma persona física tiene cinco inmuebles en zonas declaradas de mercado residencial tensionado, será considerado a todos los efectos gran tenedor, es decir, el precio de los nuevos contratos no podrá superar el Índice de referencia del precio del alquiler independientemente de si la vivienda ha sido o no alquilada en los últimos cinco años. Por tanto, si una vivienda de un gran tenedor está alquilada a 1.500€ y el índice máximo de precio de alquiler indica 1.000€ euros al mes, para el nuevo contrato de alquiler el precio máximo no podrá exceder los 1.000€. Para los contratos de alquiler, previos a la publicación del índice, no se aplicará la limitación del alquiler. Pero esto es algo que la norma, al final, a permitido que se de en todo el territorio nacional, sin embargo, para que tenga aplicabilidad la figura descrita como gran tenedor el resto de las comunidades autónomas (pues estas son quienes serán las que bajen el límite a cinco, conforme se describe en el art. 3k de la ley) deben cumplir en primer lugar la declaración de zona de mercado residencial tensionado para que estemos ante una situación similar a Cataluña.
La Ley de vivienda estatal ha convertido la propiedad privada de la vivienda en una especie de «propiedad tutelada por el Estado»
Por tanto, la Ley de vivienda estatal ha convertido la propiedad privada de la vivienda que anteriormente se regia por lo dispuesto en el código civil, en una especie de «propiedad tutelada por el Estado» como podría ser las aguas, el suelo urbano o las minas. La STC 37/1987 (LA LEY 781-TC/1987) fallo que: «Utilidad individual y función social definen, por tanto, inescindiblemente el contenido del derecho de propiedad sobre cada categoría o tipo de bienes»; «la existencia de diferentes tipos de propiedades dotadas de estatutos jurídicos diversos, de acuerdo con la naturaleza de los bienes sobre los que cada derecho de propiedad recae». En definitiva, que ya no somos ni tan siquiera propietarios y dueños de nuestros propios bienes, nuestras viviendas.
C) Las resoluciones de Cataluña: la aplicación del índice de precios de referencia
La Comunidad Autónoma de Cataluña siempre ha intentado conseguir una regulación ambiciosa en el territorio autonómico a través de las facultades que les otorga el propio Estatuto de Autonomía de Cataluña (LA LEY 7429/2006), quien, además, le atribuye potestad para regular la materia de vivienda y los arrendamientos urbanos, entre otros, en los artículos 129, 137.1, 149.5 y 123. Por ello en septiembre de 2020, el Parlamento de Cataluña aprobó la Ley 11/2020, del 18 de septiembre (LA LEY 16772/2020), de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y modificación de la Ley 18/2007 (LA LEY 13598/2007), de la Ley 24/2015 (LA LEY 12790/2015) y de la Ley 4/2016 (LA LEY 20454/2016), relativas a la protección del derecho a la vivienda, para contener los precios de alquiler.
De acuerdo con la Ley 11/2021, cualquier contrato de arrendamiento de un inmueble que ya se encontrara en el mercado no podía subir de precio, obligando a los propietarios a mantener las cuotas para nuevos alquileres por renovación de inquilino, debiendo, además, equiparar todos los precios que estuvieran por encima del índice de precios marcado por la Generalitat (entre otras medidas).
Sin embargo, el Partido Popular recurrió esta ley ante el Tribunal Constitucional, quien dos años después declaró inconstitucional (4) , obligando a Cataluña a que volviera al régimen anterior de precios de vivienda, por lo que no fue hasta la publicación de la Ley estatal de vivienda que el Parlamento vio nuevamente una posibilidad de poder regular los alquileres.
Conforme a lo previsto en la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023), el 15 de junio de 2023 la Secretaría de Vivienda de Cataluña publicó en el Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña una Memoria y dio audiencia a los 140 municipios catalanes (entre los que se encuentra Barcelona y su área metropolitana, Girona, Lleida y Tarragona) para que presentaran, si así lo consideraban, sus alegaciones a que se declararan los mismos zona de mercado residencial tensionado.
En fecha 11 de agosto de 2023, la Secretaría de Vivienda modificó la memoria a través de la Resolución TER/2940/2023 (LA LEY 29360/2023) por la que se declaraban 140 municipios de Cataluña como Zona de Mercado Residencial Tensionado; sin embargo, dicha memoria contenía errores que requirieron de una revisión y modificación hasta conseguir la memoria definitiva que se publicó el 13 de marzo de 2024 a través de la Resolución TER/800/2024 (LA LEY 5544/2024).
La Resolución TER/800/2024 (LA LEY 5544/2024) modificaba la resolución anterior por la que se declaraban Zona de Mercado Residencial Tensionado a varios municipios conforme los criterios establecidos en la Ley de Vivienda. Es preciso señalar, además, que se introducían límites del precio de renta máximo en relación con el sistema de índices de precio de referencia en base a lo dispuesto en el art. 17.7. LAU respecto de aquellos contratos de alquiler de inmuebles que se encontraran en zonas declaradas de mercado residencial tensionado sobre los que no hubiera estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos cinco años desde la entrada en vigor de la declaración.
Por otro lado, también se comunicaba la Resolución a la Secretaria General de Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, de conformidad con el artículo 18.2.c) de la Ley de vivienda, pues recordemos que debe ser publicado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana de España. En este sentido, el 14 de marzo se publicó la Resolución en el BOE produciendo plenos efectos al día siguiente de su publicación.
Sin embargo, tal medida no era apoyada y mucho menos seguida por los propietarios de los inmuebles que, si bien conocían que su vivienda se encontraba en zona tensionada y las consecuencias que eso representaba, no cumplían su contenido porque no les compensaba arrendar con las limitaciones legalmente previstas en comparación a lo que podían conseguir a precios de mercado y sobre todo, teniendo en cuenta que no existían represalia alguna hasta la entrada en vigor del Decreto Ley 6/2024, de 24 de abril (LA LEY 9256/2024), de medidas urgentes en materia de vivienda.
Este Decreto Ley, que tenía que ser ratificado en el plazo de 30 días como más adelante detallaremos, introduce novedades no solo en el régimen sancionador por incumplimiento de la normativa de arrendamiento, sino también en los arrendamientos de temporada y por habitaciones y en las nuevas obligaciones de información en las ofertas y contratos de arrendamiento, entre otras.
Un punto importante en esta historia es el índice de precios de referencia que se aplica en Cataluña, siendo la única comunidad autónoma de toda España donde se aplica el índice de precios de referencia elaborado por el Ministerio de Vivienda para limitar los alquileres en las zonas consideradas de mercado tenso. Se trata de un instrumento previsto en la Ley de Vivienda del Gobierno si bien, hasta ahora, ninguna otra comunidad autónoma ha solicitado poder utilizar este instrumento para contener o rebajar en lo posible el precio de los alquileres.
Sin embargo, lo que no se conoce o se mal piensa, es que es el propio Gobierno de Cataluña quien marcó este límite de precios, pero no es así, pues si el gobierno de Cataluña solicitó que se aplicara el índice de precios de referencia, no se esperaba que el Gobierno Central aprobara a mediados de marzo un sistema de rango de precios homogéneo para todo el territorio nacional que establecía una horquilla de precios entre dos valores claramente definidos, un mínimo y un máximo para una vivienda a partir de las características propias de esta, lo cual está vigente a día de hoy en Cataluña.
En relación con esto, es importante destacar que el Sistema de índices estatal usa datos tributarios, mientras que el Sistema de índices catalán utiliza datos del Instituto Catalán del Suelo, siendo distinto el ámbito geográfico que se tiene en cuenta en cada caso. Asimismo, se ha visto que existe, además de una clara inseguridad, una «guerra judicial» entre el Gobierno Catalán y el Gobierno estatal al haber interpuesto este primero un Recurso Contencioso-Administrativo ante la Audiencia Nacional, lo cual, aun complica más la posición en Cataluña.
2. Pretensión de la nueva normativa
En base al artículo 67.6.a) del Estatuto de autonomía de Cataluña (LA LEY 7429/2006), el presidente de la Generalitat de Cataluña promulgó el 24 de abril de 2024 el Decreto Ley 6/2024 (LA LEY 9256/2024), que debe ser ratificado por la Diputación Permanente del Parlamento de Cataluña en un plazo de 30 días siguientes a su promulgación (art. 64 del Estatuto y 86 de la CE (LA LEY 2500/1978)) con el objetivo de que deje de ser una norma provisional conforme lo dispuesto en el artículo 158.2. del Reglamento. En caso de que no se ratifique en el plazo previsto, no se anularán los efectos producidos durante su vigencia, pero si cesaran a futuro los efectos de dicha regulación.
Con la publicación del Decreto Ley 6/2024 (LA LEY 9256/2024) entra en vigor la primera norma en España en relación con las Zonas de Mercado Residencial Tensionado y los alquileres al uso, los vacacionales o de temporada y los habitacionales, que, según sus promotores, responde a una necesidad urgente e inaplazable de salvaguardar los derechos de los inquilinos garantizando la efectiva y directa aplicación de las medidas legislativas previstas y que pueden quedar definitivamente frustradas si no se adoptan con carácter urgente disposiciones que logren su aplicabilidad.
A fin de hacer plenamente efectivas todas estas medidas, el Decreto ley modifica, entre otros aspectos, el régimen sancionador de la Ley 18/2007 (LA LEY 13598/2007), incorporando el incumplimiento de estas obligaciones como conductas constitutivas de infracción susceptible de ser sancionadas. Por tanto, podríamos decir sin ápice a equivocarnos que el Decreto Ley 6/2024 (LA LEY 9256/2024) es una norma generalista, con fin lucrativo y animo sancionador.
En los propios artículos de la norma encontramos un cauce legal específico que amplía toda la regulación relacionada con el alquiler, no solo el de arrendamiento de vivienda de carácter más o menos permanente, sino también el alquiler vacacional, el alquiler de temporada y el alquiler habitacional. Por ello, los primeros artículos de la norma no solo refuerzan para la ley quienes se consideran gran tenedor, sino también:
- — Se amplía la información mínima que debe incluirse en la publicación de todo piso de alquiler en Cataluña ampliando lo ya detallado en la Ley 18/2007 (LA LEY 13598/2007) de manera que se exige lo siguiente: que se incluya el precio de alquiler que resulte de la aplicación del sistema de índices de precios de referencia, que se incluya el precio de la última renta que haya estado vigente en los últimos cinco años de esa vivienda y que se incluya una mención expresa de si el propietario es o no gran tenedor.
- — Se exige que en el contrato de arrendamiento se incluya (ampliando la información ya contenida en la Ley 18/2007 (LA LEY 13598/2007)) el precio de alquiler que resulte de la aplicación del sistema de índices de precios de referencia, el precio de la última renta que haya estado vigente en los últimos cinco años de esa vivienda, la mención expresa de si el propietario es o no gran tenedor, así como la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética Por tanto, se incluye un contenido al contrato limitando de forma clara el principio de autonomía de la voluntad, lo cual, es inaceptable.
Adicionalmente a lo anterior y antes de entrar a reflejar el régimen sancionador y su alcance, encontramos que la propia norma considera de recibo aludir a la creación de un artículo nuevo en la normativa catalana ya existente, el art. 66 bis de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (LA LEY 13598/2007) y que refleja la regulación de aquellos arrendamientos de carácter temporal, por razones profesionales, laborales, de estudios, de atención o de asistencia médicas, de situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o de regreso a la residencia habitual o para todos aquellos casos que no sean distintos a los de vivienda, estableciendo que se aplican las normas de arrendamientos de vivienda en relación a lo que sería tanto fianza como determinación de la renta, actualización, elevación por mejoras y asunción de gastos generales y servicios individuales. Es decir, la norma pretende englobar dentro de un arrendamiento de vivienda permanente el uso del alquiler temporal exigiéndole, además, que debe así figurar en el contrato y que además debe acreditarlo el propietario debidamente cuando deposite la fianza en el organismo competente. Y con el resto ¿qué hace?, pues lo divide en dos grupos:
- — En el primer grupo incluye la siguiente percepción, que todo lo demás se considera uso distinto de vivienda y por tanto exige no solo que se deposite la fianza y su justificación en el organismo competente, sino que se incorpore en el propio contrato, acreditándose debidamente que la finalidad es de ocio, vacaciones o recreativa.
- — En el segundo grupo se incluye la percepción de que se considera que el alquiler habitacional no desnaturaliza el carácter del alquiler de vivienda ni le permite evitar la aplicación de las reglas que le son propias, de forma que, limita a su propietario a que la suma de las rentas pactadas en varios contratos de alquiler de vigencia simultáneas de una vivienda ubicada en una Zona de Mercado Residencial Tensionado, no podrá rebasar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.
El pensamiento que el legislador ha tenido para englobar estos subtipos de alquileres en los criterios y regulación del alquiler permanente es entendible únicamente desde una perspectiva de urgente necesidad de regulación de estos subtipos de alquiler. Además, ni tan siquiera la Ley de vivienda ha entrado a valorar los alquileres temporales y de habitaciones, ¿por qué? Porque entiende que su regulación precisa de una preparación lógica y real de la actividad. Por ende, definir tales conceptos englobándolos sin razón lógica en dicha norma carece de todo sentido legal en la práctica, pues cada tipo de arrendamiento debe tener su regulación propia y que le es claramente aplicable no considerando que incluyéndolos dentro de una norma ya testada va a conseguir limitarlos, pues lo único que denota es mostrar una clara falta de conocimiento de dichos subtipos de arrendamiento que, si bien es una modalidad de alquiler, nada tiene que ver con el arrendamiento de vivienda permanente. Por ejemplo, ¿de qué sirve incluir una fianza en el Organismo competente de un alquiler vacacional de 7 días de duración? O ¿de qué sirve que un arrendamiento de 9 días por asuntos médicos tenga las mismas exigencias para el propietario que un arrendamiento de vivienda permanente?, por supuesto, ya otra cosa es: ¿Quién cree la Administración que es para decidir el precio de un alquiler?, pues bien, esta última pregunta la responderemos con más detenimiento en el siguiente apartado.
Al lado de esta inclusión se encuentra el meritado fin de la presente norma, el régimen sancionador a través de nuevas infracciones novedosas, las cuales se establecen en tres bloques definidos:
Dichas infracciones estarán sancionadas con multas de 3.000 a 9.000€.
3. Alcance
Es claro el hecho de que el Decreto Ley 6/2024 (LA LEY 9256/2024) desfigura el contenido esencial del derecho de propiedad y convierte la propiedad en un derecho «débil» en Cataluña en comparación al resto de territorio nacional, obligando a los propietarios de viviendas en Cataluña a cumplir «obligaciones adicionales» respecto al resto de ciudadanos españoles. Se trata de una desigualdad jurídicamente inadmisible de acuerdo con el art. 139.1 CE (LA LEY 2500/1978) que, no solo se publicó sin tener en cuenta el alcance y la repercusión del mismo, sino que además lleva estando vigente desde el mes de marzo de 2024, aunque, no es hasta el 24 de abril de 2024 que aparece el régimen sancionador que viene a completar el sistema con la entrada en vigor del Decreto Ley.
A partir de la publicación del Decreto Ley las obligaciones para los propietarios de inmuebles en Cataluña se intensifican, además por supuesto del hecho de que se limitan, restringen y amplifican en relación con el hecho de que la Administración es verdaderamente la que dirige el camino de los inmuebles propiedad de terceras personas que ni tan siquiera pueden decidir el precio de la renta de sus activos, como si estuviéramos en una expropiación forzosa administrativa pero sin que la administración tenga los inmuebles en propiedad.
Por ello la aplicabilidad pretendida se ve de forma clara y contundente, por un lado, la publicación del Decreto ley se realiza a pocas semanas de las elecciones catalanas, lo cual, denota una clara voluntad política pues al final el Decreto Ley refuerza un programa de medidas sociales y económicas que traen consigo todo lo que tenga que ver con la vivienda. Por tanto, no es raro el hecho de que exista cierta conexión entre las medidas recogidas en la norma y el momento político de publicación de las mismas pretendiendo, enmascarun mandato de inactividad con medidas desesperadas en un momento desesperado y con un alcance ilógico falto de raciocinio legal.
Por otro lado, nos encontramos un mercado de tendencia alcista que encarece no solo el nivel de vida sino también el precio de las viviendas en ciertas zonas, lo que ha sucedido siempre, pero que nunca se había conseguido limitar y mucho menos a través de «castigos ejemplares», sin embargo, cuando se publica la norma estatal de vivienda, lo que el gobierno catalán llevaba pidiendo años, les muestra la luz a la que pueden acogerse, ya que era el punto preciso que estaban esperando para tener autonomía de limitación y control de precios en cuestión de arrendamiento, lo que antes únicamente decidían los propietarios de los inmuebles, como es lógico.
A través de dichas normas ya no solo estamos en una situación donde se exige al propietario más información y documentación de su inmueble, sino que además se ha definido, detallado y ampliado todo lo que se consideran Zonas de Mercado Residencial Tensionado, lo cual, abre un universo de posibilidades a la Generalitat de Cataluña para que decidan, limiten e incluso exijan no solo el proceder sino el valor máximo de renta dentro de las mismas, lo cual, es del todo inaceptable.
El problema de fondo no es otro que la escasez de oferta de vivienda en arrendamiento en ciertas zonas
Partimos por tanto de una idea errónea ya que a través de dichas medidas no se va a lograr, previsiblemente, el fin supuestamente pretendido, el cual sería a mi modo de ver, lograr un equilibrio estable entre los precios del alquiler de vivienda y la necesidad de sufragar viviendas en el mercado, pues el problema de fondo no es otro que la escasez de oferta de vivienda en arrendamiento en ciertas zonas, que si bien existen no es lo suficientemente amplio para dar respuesta a una demanda que crece a pasos agigantados.
En virtud de lo expuesto, limitar las rentas y exigir al propietario su colaboración a base de decretazo es un parche que no va a solucionar el problema de vivienda que motiva la publicación de la norma si no, en todo caso, contribuiría a agravarlo pues qué clase de seguridad jurídica tiene un propietario al poner su vivienda en el mercado sin temor, si las regulaciones que está viendo en Cataluña y subsidiariamente en España no hacen más que favorecer la ocupación ilegal, la falta de pago y los allanamientos de morada.
Es cierto que se precisa de un parque público de viviendas para atender a ciertos perfiles que no disponen de recursos suficientes para alquilar con garantías económicas viviendas, pero exigir como por ejemplo se exige al gran tenedor, que recordemos que ya no estamos hablando de lo que se consideraba antes grandes tenedores, como podrían ser los llamados fondos buitre, sino que ahora un pequeño propietario persona física que disponga de cinco inmuebles en una Zona de Mercado Residencial Tensionado ya es un gran tenedor y, por tanto, tiene que cumplir como tal, por ejemplo, ofreciendo su inmueble a quien lo ocupa ilegalmente pero como este está en una situación de riesgo social y/o económico se le debe ofrecer un alquiler social.
Lo que está claro es que para que exista una mayor oferta de inmuebles es necesario aportar seguridad a los arrendadores personas físicas que se les considera grandes tenedores pero que no tienen los conocimientos o el buen entender en derecho que el otro perfil si tiene, aunque tengan las mismas obligaciones. Con dicha seguridad jurídica se facilitaría una mayor inversión privada en vivienda en alquiler por parte de sociedades que tienen dicho fin (SOCIMI, por ejemplo) contribuyendo a una profesionalización del mercado, del sector y de la actividad inmobiliaria. Pero limitar el precio de la renta no hace más que favorecer la aparición cada vez más fuerte de subtipos de alquiler que buscan «burlar» la norma legal con el fin de encontrar una figura jurídica que les permita decidir por sí mismos sin tener limitación alguna en relación con su propiedad. Y no nos equivoquemos quienes seguirán este último camino no será el gran tenedor que tiene cinco pisos Zona de Mercado Residencial Tensionado pues ese será el que pague y el otro tipo el que se lucre.
La publicación de dicha norma fue diseñada para complementar la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023), especialmente en lo que respecta única y exclusivamente a la limitación de precios de alquiler de forma que, a través de la misma, además, se extendieran las medidas de control de rentas a los arrendamientos de temporada y habitacionales, los cuales no estaban claramente regulados en ninguna norma anterior, ni tan siquiera en la propia ley de vivienda estatal. La intención era englobar dentro de los alquileres permanentes los subtipos de arrendamiento de forma que así no se pudiera eludir, por quien quisieran intentarlo, las restricciones de precios. Pero, sabe más el diablo por viejo que por diablo.
4. Convalidación
La diputación Permanente del Parlamento de Cataluña celebró una sesión el 23 de mayo de 2024 donde, entre otros asuntos, trató la ratificación o no del Decreto Ley 6/2024, de 24 de abril (LA LEY 9256/2024), de medidas urgentes en materia de vivienda. Tras la audiencia respectiva conforme derecho, se produjo la votación respectiva, la cual dio como resultado ocho votos a favor de la convalidación, cinco abstenciones y nueve votos en contra, lo cual trajo consigo la no ratificación de dicha norma conforme lo dispuesto en el art. 158.3. del Reglamento no superando la convalidación expresa requerida por el art. 64.2. del Estatuto de Autonomía.
Por tanto, todos aquellos contratos de alquiler firmados desde la fecha de entrada en vigor del decreto ley hasta la sesión, es decir, del 24 de abril de 2024 (salvo el asunto de publicidad que su entrada en vigor venia recogida en la propia norma) hasta su no convalidación el 23 de mayo de 2024, mantienen su eficiencia y vigencia. En consecuencia, el Decreto Ley ha dejado de estar en vigor una vez se procedió a su publicación en el Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña el 27 de mayo de 2024.
Por ello, es conveniente analizar de forma específica los efectos que el Decreto ley derogado ha podido tener en los contratos de arrendamiento suscritos durante su vigencia:
- — Dicha norma amplió a través de su artículo 2 las menciones obligatorias que debía aparecer en todo anuncio de publicidad de inmuebles en alquiler, hasta la fecha el art. 59 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre (LA LEY 13598/2007), ya establecía seis apartados, sin embargo, con la publicación del Decreto ley de referencia se aludió, por un lado, a un apartado (concretamente el g) de la norma que decía se modificaba, sin embargo, el art. 59 no disponía de ningún apartado g, antes de la publicación del Decreto Ley, lo cual, ya nuevamente hace que se aprecie que «las prisas son malas» y son mucho peores cuando se trata de normativa. Dicho apartado establecía que en las publicaciones debía incorporarse el precio límite establecido por el Sistema de índices de precios de referencia, cuando el anuncio incluya el precio de alquiler de la vivienda y se encuentre en Zona de Mercado Residencial Tensionado.
- — A través de su artículo 3 se modificó y amplió la información recogida en el art. 61 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre (LA LEY 13598/2007). En este artículo se contemplaba la información mínima que debía contener toda oferta de arrendamiento de un piso en Cataluña, pues bien, a través del Decreto Ley se exigió adherir a la misma toda aquella información que debido a la aplicabilidad del Sistema de índices de precios de referencia y la declaración de Zonas de Mercado Residencial Tensionado era necesario incorporar, estos es, el precio de la última renta del contrato de alquiler que haya estado vigente en los últimos cinco años en dicha vivienda. Por otro lado, se dispone que se modifica el apartado f de la norma definiendo la misma en relación a establecer el precio de alquiler límite marcado por el Sistema de índices de precios de referencia y la documentación acreditativa, sin embargo, no existe apartado f alguno hasta la publicación de este decreto, por tanto, no modifica absolutamente nada, sino que lo crea. Dicha medida únicamente engorra el contenido del contrato de arrendamiento de los inmuebles en Cataluña en comparación al de otras comunidades autónomas de España, pues si bien el fin pretendido es coherente, la forma de proceder y su redacción no lo es ya que ha sido previamente informada en la publicidad que se ha realizado del activo. Además de lo anterior, es que ni tan siquiera el contenido que dice ya existir en la norma y que únicamente altera su orden tampoco aparece así definido en la misma.
- — El artículo 4 del Decreto Ley alude al artículo 66 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre (LA LEY 13598/2007). Lo hacen desde una doble perspectiva, la primera en relación al propio artículo 66 pues modifican el apartado 2 pasando de la redacción que hasta el momento existía y que cito textualmente: «2. Los ocupantes tienen derecho a la entrega de la cédula de habitabilidad o acreditación equivalente con la suscripción del contrato» a un apartado totalmente distinto que nada tiene que ver con éste. Con la nueva redacción se establece que es requisito para la entrega del arrendamiento de viviendas, a parte de las que ya describía la propia norma, todas aquellas que se han detallado en los apartados anteriores y que nuevamente vuelven a mencionar. A través del artículo 5 se crea el artículo 66 bis de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre (LA LEY 13598/2007), en ella y con un objetivo maquiavélico previo se regula por primera y única vez en una norma, ya sea nacional como autonómica el arrendamiento de carácter temporal y el habitacional.
- ○ En relación al arrendamiento de viviendas suscritos con carácter temporal por razones profesionales, laborales, de estudios, de atención o de asistencia médica, de situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o de regreso a la residencia habitual (o por casos análogos) y a aquellos contratos de arrendamiento de vivienda en los que sólo se prevea la duración, pero no la finalidad de carácter temporal, se establece en la norma que se aplicarán todas la regulación de los arrendamientos de vivienda permanente relativos a finanza y determinación de renta, su actuación, mejoras, asunción de gastos generales y servicios individuales. Además, se especifica que dicha situación de arrendamiento de carácter temporal debe acreditarse y no solo eso, sino que tiene que depositarse junto con la fianza en el registro correspondiente, pues si no se ha depositado en el registro correspondiente la acreditación se presumirá que el arrendamiento es para vivienda permanente al no constar acreditada la finalidad de carácter temporal.
- ○ En relación a las viviendas vacacionales, de ocio o recreativas se dice que se la aplicaran las normas relativas al arrendamiento para usos distintos al de vivienda. Dicha condición o finalidad deberá hacerse constar en el propio contrato, al igual que deberá depositarse la documentación acreditativa junto con la fianza en el registro correspondiente.
Tras leer el Real Decreto es curioso como la Administración pretende, por ejemplo, lo relativo a las fianzas en las viviendas vacacionales contempladas a todos los efectos legales previamente descritos en el subapartado primero de este punto, cuando la norma exige en relación con las fianzas de inmuebles cuyo fin es distinto del de vivienda que se entregue dos meses de ésta. Además, los alquileres vacacionales son muy a corto plazo, con gran rotación y flujo de personas, lo que generará una situación en el propietario prácticamente incontrolable con gran complicación y dificultad.
- ○ En relación con el arrendamiento de vivienda por habitaciones u otro tipo de fragmentación física o contractual no desnaturaliza el carácter de arrendamiento de vivienda ni permite evitar la aplicación de las reglas que le son propias, por tanto, en este tipo de contratos, la suma de las rentas pactadas en varios contratos de arrendamiento de vigencia simultanea de una vivienda ubicada en una Zona de Mercado Residencial Tensionado no podrá superar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda marcada por el Sistema de índices de precios de referencia.
Lo que ha pretendido el Decreto Ley con este articulo ha sido englobar, en la desesperación más absoluta y con una falta de criterio y responsabilidad legal, dentro de tipos o figuras ya definidas en la normativa, todos aquellos subtipos de alquiler que han ido surgiendo con el tiempo y que no disponen de normativa que les avale. Sin embargo, la forma de regulación no es la correcta pues no es equiparable la situación de un alquiler vacacional a un alquiler permanente de uso distinto de vivienda, por mucho que la administración quiera equipararlos, y no solo quiera, sino que con este decreto se ha conseguido. Con esto únicamente se ve una falta de conocimiento normativo, una falta de conocimiento del mercado y una falta de sentido común que marca una clara debilidad de quien lo haya articulado.
- — Los artículos 6, 7, 8, 9 y 10 del Decreto Ley aluden a la categorización o ampliación de las faltas muy graves, graves o leves y sus sanciones respectivas, las cuales ya hemos definido y detallado en el punto anterior.
Sin embargo, todos los contratos de arrendamiento que se firmen tras el 23 de mayo de 2024 ya no les será de aplicación lo establecido en dicho efímero decreto. Al final es claro el motivo por la no convalidación y derogación del «decretazo» que se constituyó por un fin político y se ha derogado por una consideración política. Aunque algunos partidos siguen apoyando las medidas contenidas en el decreto ley mostrando una clara concienciación con la situación actual de Cataluña en relación con la vivienda, teniendo en cuenta la necesidad de fortalecer la regulación del mercado de alquileres la estrategia política utilizada para dicha publicación no hace más que justificar y mostrar un desconocimiento completo del mercado inmobiliario pues cada movimiento provoca un efecto no solo a nivel autonómico sino también a nivel nacional e internacional que debe tenerse en consideración previamente a la publicación de cualquier normativa.
Las restricciones excesivas no proporcionan soluciones prácticas para los problemas subyacentes del mercado inmobiliario pues de esta forma únicamente se muestra el riesgo legal existente permaneciendo la incertidumbre jurídica para los propietarios e inquilinos quienes ven mermados continuamente a través de regulaciones que no se ratifican sus derechos y obligaciones en relación a los inmuebles.
Por ejemplo, considerar que el alquiler de temporada y habitacional pueden ser englobados dentro del alquiler permanente ya muestra una clara inestabilidad pues, el hecho de considerar que un gran tenedor puede ser una persona física que tenga 5 propiedades en una Zona de Mercado Residencial Tensionado ya trae consigo el miedo en el propietario quien al analizar la ley de vivienda estatal y la regulación autonómica de Cataluña ve sus derechos como un riesgo.
Es importante considerar que hasta la entrada de la ley de vivienda y, sobre todo, hasta la publicación de las zonas de mercado residencial tensionado en Cataluña se consideraba gran tenedor aquel que tuviese más de 10 inmuebles en el territorio nacional, generalmente las personas que disponían de tales propiedades conocían el sector inmobiliario y la regulación que le era aplicable, sin embargo, una persona física que tenga 5 inmuebles en Zona de Mercado Residencial Tensionado no debería tener la misma categorización legal que es una persona jurídica que se dedica a la explotación de inmuebles con un fin lucrativo, pues estas, suelen disponer de sociedades que cuentan con beneficios fiscales qué hacen de su modelo de negocio un éxito o en caso de que no sea así conocen las implicaciones previamente.
Por ello, la derogación del decreto ley 6 /2024 obliga a un nuevo esfuerzo del legislador para encontrar respuestas a la actual situación de arrendamiento en Cataluña abriendo con la publicación de la misma una línea que si bien no ha traído grandes implicaciones, ha estado vigente el suficiente tiempo para que varios contratos de arrendamiento se rijan por ésta pues se deroga tras su no ratificación, pero el tiempo en el que estuvo vigente debe guiar la misma.
Es evidente que la necesidad de regulación en este sector sigue siendo un tema importante pero no solo a nivel autonómico sino a nivel nacional. La vivienda es un derecho fundamental, pero requiere de un equilibrio entre la protección del inquilino, la flexibilidad del mercado y la libertad de proceder (dentro de unos márgenes lógicos) de un propietario, de nada sirve si equiparamos las figuras del gran tenedor, publicar una norma limitativa, restrictiva y sobre todo marcada por unos pilares que no se basan en el principio de libertad. La película del Decreto Ley 6/2024 (LA LEY 9256/2024) ha sido la crónica de una muerte anunciada, que se publicó por cuestiones políticas, siendo la propia política quien no la ha ratificado.
III. Conclusión: ¿es suficiente con un decretazo autonómico para conseguir los cambios que se pretenden?
I. Siendo totalmente sinceros a la pregunta con la que queremos concluir tras el análisis realizado en el presente artículo, la respuesta es no. No resulta razonable pensar que con un decreto autonómico podemos conseguir los cambios pretendidos que Cataluña o que el resto de España necesitan, porque no nos equivoquemos esto no es un tema autonómico sino nacional.
II. No podemos hacerlo porque para ello la regulación actual que tenemos no está preparada. Eso será un tercer paso necesario, pero primero tenemos que concienciarnos acerca de por dónde queremos empezar la casa y dejar de hacerlo por el tejado, y es que al final, sin inversión, sin propietarios, sin transacciones, sin seguridad jurídica… no hay mercado inmobiliario, por mucho que la administración catalana persiga controlar los inmuebles de aquellas zonas donde existe un mercado residencial tensionado.
Debemos unificar la normativa definiendo y regulando aquellos tipos de arrendamiento que han aparecido en el mercado
III. Efectivamente para empezar la casa, debemos unificar la normativa definiendo y regulando aquellos tipos de arrendamiento que han aparecido en el mercado (y que van a ir apareciendo más) y que no tienen una regulación que los recoja. En cualquier país, cuando se desarrolla una norma esta viene precedida de una necesidad anterior que la ha hecho nacer, nadie regula aquello que no se ha desarrollado, nadie mantiene normativas proactivas sino más bien reactivas a circunstancias, hechos, o simplemente tipos de proceder que van naciendo a medida que pasa el tiempo y van apareciendo. Por todo ello, equiparar la misma a través de otras normas, no es una buena solución pues de esta forma únicamente se muestra la clara falta de conocimiento del legislador tanto del mercado como de las necesidades de la actividad.
IV. Tampoco crear normativa (sin ton ni son) por cuestiones políticas o como campaña política para atraer mayores votos sin ser ni tan siquiera conscientes o asumir con inconsciencia las consecuencias de las medidas que se están adoptando a sabiendas que son puntuales y momentáneas y que no van a tener mayor transcendencia, es una opción, pues nuevamente se vuelve a generar una inestabilidad e inseguridad total de un mercado volátil.
V. Si, como ya hemos manifestado, no todo vale, tampoco el todos somos iguales es real. Nótese que la Administración en cualquier momento alude a que existen personas en situaciones vulnerables tanto sociales como económicas que merecen un trato especial, sin embargo, cuando la norma reguló que es equiparable comparar un gran tenedor que podría ser una persona jurídica con más de cien inmuebles en propiedad a una persona física que con esfuerzo, trabajo e inversión ha conseguido adquirir cinco inmuebles en lo que se ha establecido como zonas de mercado residencial tensionado, no tuvo ningún trato especial pues considera que son idénticos y por tanto deben tener la misma visión frente a la ley.
VI. Esto no solo les afecta en relación a los requisitos de publicidad, comunicación, oferta… que hemos visto con detalle por estar considerados en Cataluña y solo en Cataluña como gran tenedor, sino que en caso de procesos de desahucio, la ley nacional y también la normativa autonómica de Cataluña los considera idénticos, con independencia de que sean cinco propiedades o cien de las que el propietario disponga, ya que solo con que estas cinco están en zona tensionada ya somos gran tenedor a todos los efectos, dificultando no solo la posesión de los inmuebles sino también toda la documentación, burocracia, alquiler social… que se les puede exigir por ser considerados ambos «grandes tenedores» y es que no todos los propietarios, ni tan si quiera todos los grandes tenedores buscan utilizar las viviendas para especular, sino también para obtener una fuente extra de ingresos a pequeña escala.
VII. Por tanto, teniendo en cuenta que existe esa gran incertidumbre que no hace más que crecer a pasos agigantados con cada regulación o norma que se publica generando un auténtico pavor por quien residen en dicha comunidad autónoma, cabe preguntarnos qué imagen proyecta eso al exterior. La respuesta sólo puede ser una nefasta de desconfianza y desconocimiento, que se resolverá de una única forma huyendo de ahí, que es lo que está pasando ya. Ese miedo no solo es por parte de los propietarios que, entre tanta regulación, no consiguen nunca comprender qué normativa les es aplicable en cada momento, ya que se publica una norma que dura solo treinta días, después otra, después se recurre la anterior, después se declara dos años la norma inconstitucional... en fin, dejemos de publicar por publicar, de regular por regular y empecemos a construir la casa por los cimientos porque esa será la única forma de que el lobo por mucho que sople no tire la casita.
IV. Índice
STC de 26 de marzo de 1987.
V. Bibliografía
GALINDO, C. «El Gobierno quiere acabar con los abusos de los intermediarios en la venta de pisos» en El País. Sección Economía, del 3 de abril de 2006. Madrid.
PONCE SOLÉ, J. «La competencia en materia de vivienda a la luz del nuevo Estatuto de Autonomía de Cataluña (LA LEY 7429/2006) y de la ley catalana 18/2007, de 28 de diciembre (LA LEY 13598/2007), del derecho a la vivienda». Revista d’estudis autonòmics i federals, ISSN 1886-2632, n. 7, 2008, pp. 145-195.
Q. OLIVARES «La inconstitucional interpretación del artículo 245 (LA LEY 3996/1995)-2º CP y la legalización judicial de la ocupación de inmuebles».
Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (LA LEY 13598/2007).
DECRETO LEY 6/2024, de 24 de abril (LA LEY 9256/2024), de medidas urgentes en materia de vivienda.
Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023).
BARÓMETRO DE JUNIO 2024 CIS https://www.cis.es/documents/d/cis/es3463mar_a
Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (LA LEY 13598/2007)
Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023)
Ley 29/1994, de 24 de noviembre (LA LEY 4106/1994) de Arrendamientos Urbanos
Ley 11/2020, del 18 de septiembre (LA LEY 16772/2020), de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda
Ley 24/2015, de 29 de julio (LA LEY 12790/2015), de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.
Ley 4/2016, de 23 de diciembre (LA LEY 20454/2016), de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial.