Los cuarenta y un demandantes suscribieron en su día con la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) otros tantos contratos de arrendamiento vivienda. En octubre de 2013 dicha entidad vendió a la empresa Fidere Vivienda un total de 1860 viviendas vinculadas, 1797 plazas de garaje y 1569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, construidas bajo distintos regímenes de protección pública, entre las cuales se encontraba la promoción de la que formaban parte los pisos arrendados a los actores.
Formulada demanda contra Fidere en la que ejercitaban una acción de retracto arrendaticio respecto de cada uno de los pisos de los que eran inquilinos, con preferencia a la compradora demandada, el Juzgado de Primera Instancia (LA LEY 309927/2021) la desestimó al entender, conforme al art. 25.7 LAU (LA LEY 4106/1994), que no cabía el retracto por tratarse de la venta conjunta de las viviendas y locales propiedad del arrendador.
Los actores interpusieron un recurso de apelación que fue acogido por la AP Madrid (LA LEY 311441/2021), que revocó la sentencia de instancia y estimó íntegramente la demanda, condenando a Fidere a otorgar las correspondientes escrituras públicas de venta a favor de los demandantes por el precio de venta de su adquisición por la demandada. Sostuvo que la compraventa no respondía al supuesto previsto en el art. 25.7 LAU (LA LEY 4106/1994), porque constituía una venta agrupada de una serie de promociones de viviendas de protección pública para arrendamiento, que no estaban referidas al mismo edificio o inmueble, sino a una transmisión global de viviendas situadas en diversos edificios en la que, además, existe una plena individualización de cada una de las viviendas y su precio de venta.
Frente a este pronunciamiento la demandada interpone un recurso de casación que es estimado por el Pleno de la Sala de lo Civil del TS, que casa la sentencia de la Audiencia y confirma la del Juzgado, desestimando, en consecuencia, la pretensión de los inquilinos.
Pone de manifiesto que la LAU 1994 (LA LEY 4106/1994) introdujo un cambio sustancial en la configuración de los derechos de adquisición preferente al reducir de forma significativa los supuestos en que proceden. En concreto, en lo que respecta al art. 25.7 (LA LEY 4106/1994), indica que contiene una norma explícitamente más reductora de esos derechos de los arrendatarios que su antecedente y que para su aplicación debe constatarse que concurren los supuestos de “venta conjunta” previstos en él, es decir: a) que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el transmitente es propietario en el edificio, o b) que se vendan conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble aunque se trate de distintos propietarios.
Señala el Pleno que la compraventa litigiosa, aunque es posible que no incluyera todos los elementos (viviendas y locales) del edificio donde se encuentran los pisos arrendados a los demandantes, sí comprendía todas las unidades de las que la EMVS era titular en cada edificio al tiempo de la transmisión y que formaban parte de las distintas promociones objeto de la compraventa. Y en lo que afecta al caso, afirma que comprendía todas las viviendas de las que la vendedora era propietaria en ese concreto edificio, por lo que opera la exclusión del retracto prevista en el art. 25.7 LAU (LA LEY 4106/1994).
Subraya el Supremo que el hecho de que esa venta se hiciera junto contra otras pertenecientes a otros edificios no obsta a la aplicabilidad de ese precepto, dado que uno de los supuestos de hecho de aplicación del mismo es que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados. Incide en que el que esa venta forme parte de otra operación más amplia (múltiples promociones inmobiliarias o edificios) es indiferente a estos efectos, al no impedirlo la Ley.
Aclara que, en estos casos, la imposibilidad de ejercitar el derecho de retracto por el arrendatario se justifica en que la venta se realiza sobre un objeto distinto (una de las unidades mayores previstas en la Ley -la totalidad del edificio o la totalidad de los elementos de los que es propietario el arrendador-) que aquel sobre el que recae el arrendamiento, puesto que la Ley sólo permite readquirir al retrayente el objeto propio del arrendamiento objeto de la venta que sea una unidad independiente.
Finalmente, en lo que atañe a la individualización del precio por cada piso o local a la que también alude la Audiencia, explica el TS ello sólo tendría relevancia si no operase la exclusión del art. 25.7 LAU (LA LEY 4106/1994) y fueran aplicables los párrafos precedentes del mismo precepto.