La Ley 3/2025, de 22 de mayo (LA LEY 14973/2025), de la Generalitat, tiene por objeto la regulación de la protección, ordenación y gestión integrada del litoral de la Comunitat Valenciana.
Regula la gestión de los títulos de uso y ocupación del dominio público marítimo terrestre, clasificando todo el territorio costero valenciano en tres tipos de espacios en función del grado de protección que merecen: protección ambiental, mejora ambiental y paisajística y reordenación, estableciendo usos permitidos, usos prohibidos y usos sujetos a intervención y, entre estos últimos, los sujetos a declaración responsable y los sujetos a autorización.
Asimismo, establece un régimen especial para los núcleos costeros tradicionales que existen en la Comunitat y complementa la normativa costera estatal con normas de planificación urbanística.
La protección y la ordenación y gestión integrada del litoral comprende:
- — La regulación de los instrumentos de planificación del litoral, en el marco de los principios, criterios básicos e instrumentos establecidos en la legislación de ordenación del territorio de la Comunitat Valenciana.
- — La determinación del régimen jurídico de los usos y las actividades que se desarrollan sobre el litoral, con respeto a la normativa estatal reguladora de las costas y a las facultades de la Administración General del Estado en cuanto titular del dominio público estatal sobre los bienes de dominio público marítimo-terrestre.
- — El otorgamiento y la gestión, cuando proceda, de los títulos habilitantes para la utilización del litoral.
- — El establecimiento, dentro de las competencias de la Generalitat Valenciana, de las medidas adecuadas para la coordinación de las distintas políticas que inciden sobre el litoral, como la protección ambiental, portuaria, urbanística, o la relativa al turismo sostenible.
- — La identificación de las actuaciones estratégicas para el desarrollo sostenible del litoral y los instrumentos para su realización.
- — La adopción de medidas adicionales de protección y sostenibilidad del litoral que tomen en consideración el mantenimiento de los objetivos de calidad y ambientales de las aguas del litoral de la Comunitat Valenciana, el grado de resiliencia costera ante los cambios meteorológicos y climáticos y el impacto económico y social ante las actuaciones que se proyecten sobre el litoral.
- — La regulación del patrimonio público litoral y las acciones a emprender para su conservación, ampliación y renovación.
- — La promoción de la cultura litoral, a través de medidas de concienciación, divulgación y educación ambiental. El aprendizaje de los valores del ecosistema litoral, en general, y dunar, en particular. El aprendizaje de la importancia de las especies de aves del litoral y playas de la Comunitat Valenciana y su compatibilidad con los deportes náuticos. El aprendizaje de los valores y el conocimiento de las especies marinas.
El litoral valenciano abarca la franja de anchura variable, que abarca desde la primera línea de tierra no bañada por el mar y oscilará entre 500 y 2000 metros, medidos en proyección horizontal. Con carácter general, su anchura, será de 500 metros, salvo cuando exista una clara continuidad con terrenos situados más allá de dicha franja, donde así mismo se aprecie la interacción entre las actividades humanas y el mar.
Principios rectores de la ordenación del litoral
La norma dispone que la ordenación del litoral se realizará según los principios de actuación administrativa, lealtad institucional, colaboración y cooperación y coordinación recoge los principios de la ordenación del litoral.
Asimismo, añade, el diseño, aprobación y gestión de los instrumentos de ordenación del litoral, así como la toma de decisiones sobre los usos y actividades que se realicen en el litoral, se basarán en el enfoque ecosistémico y en la gestión integrada, respetando los principios de desarrollo sostenible, precaución o cautela, prevención, de que quien contamina paga, de participación y uso público y de no regresión.
Organización administrativa y sujetos intervinientes
El texto concreta las competencias que, en esta materia, corresponden a la Generalitat Valenciana y a los ayuntamientos costeros.
Asimismo, crea la Comisión Interdepartamental de Coordinación de Ordenación del Litoral para la elaboración, aplicación y seguimiento de los instrumentos de ordenación del litoral, cuya composición, estructura, funcionamiento y atribuciones se desarrollarán reglamentariamente.
Además, deberá fomentarse la participación de la sociedad civil en el desarrollo sostenible del litoral, concretamente de las asociaciones vinculadas al litoral, así como de la educación ambiental.
Instrumentos de ordenación del litoral
Dentro de esta materia la nueva ley se ocupa, en primer lugar, de los instrumentos generales de ordenación, señalando criterios generales de planificación (el desarrollo territorial sostenible, el impacto económico sobre el turismo y la economía azul, la racionalidad territorial, la cohesión social, económica y territorial y la preservación del medio ambiente, el paisaje y la infraestructura verde, así como de los bienes del patrimonio cultural valenciano o que posean valores que los hagan susceptibles de integrarse en el mismo, incluyendo el patrimonio cultural inmaterial), así como las directrices de ordenación del litoral, las cuales incluyen las determinaciones sobre los espacios litorales que constituyen el elemento básico de planificación.
En segundo lugar, incluye los distintos instrumentos de ordenación del literal.
Así, regula el Plan de Ordenación Costera, como plan de acción territorial de carácter integrado, por su enfoque amplio y holístico, destinado a considerar múltiples aspectos del territorio y buscando una planificación amplia y sostenible, pudiendo modificar o incluso sustituir planes de acción territorial de carácter sectorial. De esta forma, es el instrumento básico de ordenación que pretende dotar al litoral de un marco normativo estable que lo proteja de forma efectiva a través del establecimiento de un conjunto de principios, criterios y normas que garanticen una ordenación basada en criterios de sostenibilidad y la conservación, protección y puesta en valor de estos espacios del litoral de forma armonizada con su aprovechamiento económico. Tiene la naturaleza jurídica de plan de acción territorial integrado, y le resultará de aplicación lo dispuesto para ellos en la normativa de ordenación del territorio de la Comunitat Valenciana.
Igualmente, regula los planes especiales de ordenación de playas, que podrán aprobarse cuando se estime insuficientes las previsiones del planeamiento municipal o cuando exista continuidad entre las playas pertenecientes a distintos términos municipales y se considere necesario homogeneizar la ordenación, y los planes especiales de núcleos urbanos de especial valor etnológico, entendiendo por tales aquellos conjuntos de edificaciones residenciales, comerciales o vinculados a actividades económicas tradicionales, que cumplan estas dos características: que acumulen valores culturales, históricos o etnológicos que merezcan ser conservados, incluyendo los propios del patrimonio cultural inmaterial, y que estén integrados en el entorno costero de forma que su demolición o supresión supusiera una pérdida de los valores propios del patrimonio cultural, histórico o etnológico.
Playas
La norma contiene las disposiciones aplicables a las playas, que serán las definidas como tales por la legislación estatal.
Se aprobará un Catálogo de playas de la Comunitat Valenciana, en el que se identificará cada tramo incluyendo su delimitación, clasificación y denominación, y que clasificará cada playa en natural o urbana.
A estos efectos, se consideran playas naturales aquellas que alberguen valores naturales relevantes, así como las que aconsejen su catalogación como naturales por la presencia de hábitats prioritarios o especies protegidas. Y serán playas urbanas las que cumplan simultáneamente las siguientes condiciones:
- — Que tenga el tramo una longitud mínima de 500 m.
- — Que el suelo predominante de la franja de 100 m colindante con el dominio público en el tramo de playa en cuestión sea suelo clasificado como urbano y se encuentre urbanizado o bien consolidado por la edificación en un porcentaje superior al 50 % de los espacios aptos para ello.
- — Que las interrupciones en el continuo urbanizado colindante con el dominio público no sean superiores a los 200 m y estas en ningún caso incluyan suelo protegido.
- — Que el suelo colindante con dominio público en los extremos del tramo sea suelo clasificado como urbano o bien consolidado por la edificación en más del 50 % o que el mismo se encuentre dotado de servicios de urbanización.
Asimismo, el texto recoge las categorías para catalogar los distintos tramos de costa: Natural de especial protección (N1), Natural protegido, (N2) Natural común, (N3) Urbano con restricciones (U2) y Urbano (U1).
Usos y actividades en el litoral
La norma contempla la zonificación del litoral en tres áreas, en función de sus condiciones y de las acciones que corresponde emprender. Dichas zonas son:
- — Área de protección ambiental: comprende los espacios que conservan características naturales singulares e insustituibles y valores ambientales excepcionales, que deben ser especialmente protegidos y preservados del proceso urbanizador o cualquier otro que pueda alterar sus condiciones.
- — Área de mejora ambiental y paisajística: comprende los espacios que, sin reunir las condiciones de los anteriores, se mantienen mayoritariamente libres de procesos de urbanización o degradación, o sufrieron procesos de desnaturalización fácilmente reversibles, por lo que exigen acciones de protección, recuperación y mejora de sus condiciones.
- — Área de reordenación: comprende los espacios transformados por la acción urbanizadora y los degradados por cualquiera causa, de imposible o difícil renaturalización, que exigen acciones de reordenación, orientadas a no agravar el deterioro, humanizar los espacios y renovar los elementos y su entorno. Cuando alguno de estos espacios se encuentre incluido dentro de un deslinde de dominio público marítimo-terrestre, la Generalitat Valenciana instará del Estado, justificadamente, la modificación del deslinde y subsiguiente desafectación, conforme a la legislación estatal de costas.
Se especifica la regulación aplicable a cada una de ellas, señalando los espacios que comprende, los objetivos de ordenación, los usos permitidos, los sujetos a un título de intervención administrativa y los prohibidos.
Por último, dentro de este contexto, el texto se ocupa el régimen de Intervención administrativa, incluyendo los títulos de intervención, las autorizaciones y concesiones en dominio público marítimo terrestre y en la zona de servidumbre de protección y el modo de integración entre procedimientos.
Normas adicionales de protección y de sostenibilidad del litoral
La nueva ley incorpora una serie de normas adicionales que deberán tomarse en consideración cuando se lleven a cabo actuaciones en la costa y medio marino, relacionadas con el mantenimiento de los objetivos de calidad y ambientales de las aguas del litoral, la estabilidad de la costa ante el cambio climático y la consideración del impacto económico y social de las actuaciones proyectadas en la Comunitat Valenciana.
Patrimonio público litoral
La norma impone a la Generalitat Valenciana la obligación de constituir un patrimonio público del suelo litoral a fin de obtener reservas de suelo para las actuaciones de iniciativa pública que contribuyan a la ejecución de la competencia de ordenación del litoral, entre ellas, la conservación y mejora del medio ambiente, del patrimonio natural y del patrimonio cultural. Dicho patrimonio vendrá integrado por:
- — Los bienes resultantes de procedimientos de expropiación forzosa derivados de la aprobación de planes o proyectos para el cumplimiento de los fines previstos en ella.
- — Los bienes cedidos por la Administración general del Estado tras un procedimiento de desafectación de dominio público marítimo-terrestre, afectos a finalidades de uso o servicio público.
- — Otros que puedan ser cedidos a efectos de integrarse en el patrimonio público autonómico del suelo litoral.
- — Los bienes obtenidos por gestión urbanística conforme a la normativa urbanística.
Además, se ocupa de los derechos de tanteo y retracto, disponiendo que los instrumentos de ordenación del litoral podrán, justificadamente, delimitar ámbitos del área de protección y del área de mejora ambiental y paisajística, en los que las transmisiones onerosas de terrenos y edificaciones queden sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, a los efectos de preservar adecuadamente los valores del área de protección y de obtener reservas de suelo para acometer acciones de renaturalización.
Inspección y potestad sancionadora
Por último, la nueva ley regula la inspección del litoral, así como el régimen sancionador, tipificando las infracciones, determinando las sanciones correspondientes a cada una de ellas y las circunstancias que agravan la responsabilidad de las personas infractoras, los sujetos responsables, la competencia sancionadora y concurrencia con otras normas.
Asimismo, contempla de forma específica la restauración de la realidad física alterada.
Modificaciones legislativas
Entrada en vigor y disposiciones transitorias
La Ley 3/2025, de 22 de mayo (LA LEY 14973/2025), entra en vigor el 15 de junio de 2025, a los veinte días de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.
Se ocupan sus disposiciones transitorias de los títulos habilitantes, del Plan de Acción Territorial Infraestructura Verde del Litoral de la Comunitat Valenciana (PATIVEL) y de los traspasos de servicios en materia de gestión de los títulos de ocupación del dominio público marítimo-terrestre.