Con estas sentencias el Alto Tribunal ha estimado los recursos de casación interpuestos por la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) contra sendas sentencias de la AP Madrid (de 14 Nov. 2019 (LA LEY 230937/2019) y 11 Nov. 2021 (LA LEY 285747/2021)) que habían estimado las demandas formuladas por varios arrendatarios de viviendas protegidas en las que reclamaron de la Empresa Municipal el reintegro de las sumas que habían abonado en concepto de cuotas de comunidad.
En ambos procedimientos los inquilinos fundaron su reclamación en que, si bien se estipulaba su abono en los contratos, sin embargo, no se cumplía el requisito que para la validez de ese pacto se prevé en el art. 20.1 LAU (LA LEY 4106/1994) relativo a la determinación del importe anual de los gastos a la fecha del contrato.
Tras reseñar la base normativa aplicable a los contratos de arrendamiento litigiosos, rechaza la Sala que la legislación autonómica, que contempla la repercusión del coste de los servicios disfrutados por los arrendatarios que satisfaga el arrendador, deba ser integrada con lo dispuesto en la LAU (LA LEY 4106/1994) a modo de un requisito adicional, no contemplado específicamente en aquella normativa de aplicación preferente.
Recuerda que el ap. 8 de la DA 1.ª LAU (LA LEY 4106/1994) proclama que los arrendamientos de viviendas de protección oficial de promoción pública se regirán por las normas particulares de éstas, que son las autonómicas sobre esta clase de viviendas arrendadas, aplicándose dicha Ley “en lo no regulado por ellas”, a lo que añade la misma disposición que sólo se aplicará íntegramente la LAU (LA LEY 4106/1994) “cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares”.
Explica el Supremo que las normas autonómicas permiten que la arrendadora pueda percibir, “además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador”, lo que requiere la correspondiente cláusula contractual de ejercicio de dicha facultad, que opera con el límite normativo de que sólo se puede repercutir el coste real de los servicios que perciban los arrendatarios, sin que la norma exija la especificación del importe de los mismos en cómputo anual.
Siendo ello así, razona que no existe laguna que suplir, norma ausente que reemplazar, ni regulación que completar, para determinar el elenco de derechos y obligaciones que constituyen el contenido del arrendamiento suscrito de manera tal que justifique la aplicación supletoria de la LAU (LA LEY 4106/1994).
Indica en que no cabe confundir la aplicación de una norma supletoria, que tiene su origen en la existencia de una laguna legal, con la integración de un contrato mediante la incorporación de distintas disposiciones legales a través de una especie de mixtura de normas jurídicas que regulan la repercusión de los servicios de forma distinta, mediante la exigencia de un requisito adicional no contemplado en la legislación autonómica, que no lo ha reputado como necesario para la validez y eficacia de los contratos litigiosos.
Insiste en que la supletoriedad es una técnica para cubrir las lagunas del ordenamiento jurídico, que opera cuando un determinado supuesto no es objeto de regulación específica por la norma inicialmente aplicable, pero que, en este caso, sí que existe dicha norma, y ésta que no exige que se determine el importe anual de los servicios repercutido.
De este modo, concluye el TS que, al no darse el supuesto de la supletoriedad legal, no cabe aplicar el art. 20.1 LAU (LA LEY 4106/1994) y sus exigencias normativas, circunscritas a las viviendas del mercado libre y no intervenido, con respecto a las de protección oficial, con renta limitada y potestad de repercusión del coste real de los servicios prestados a los arrendatarios, sometidas a la legislación autonómica de aplicación normativa preferente y dictada en el marco de las competencias de la Comunidad de Madrid.