En el año 2011, un banco eslovaco celebró un contrato de crédito con dos consumidores por un importe de 63.000 euros que debían reembolsar en cuotas mensuales y cuya última cuota tenía como fecha de vencimiento el 20 Ene. 2030. El contrato recogía una cláusula de vencimiento anticipado para el caso de retraso en el pago y estaba garantizado con una hipoteca sobre la vivienda familiar de los prestatarios.
En 2016, debido al retraso en el pago de esas cuotas mensuales, el banco declaró el vencimiento anticipado e instó a los prestatarios a pagar la totalidad de la cantidad adeudada (56.888,08 euros). Además, presentó una demanda de ejecución forzosa de la garantía hipotecaria mediante una subasta extrajudicial del inmueble.
Tras ello, los prestatarios presentaron una demanda solicitando que se ordenara al banco que se abstuviera de ejecutar la garantía mediante una subasta extrajudicial y, como medida provisional, que se suspendiera la ejecución hasta que concluyera definitivamente el procedimiento sobre el fondo. En su apoyo alegaron que el banco no tenía derecho a declarar el vencimiento anticipado a falta de un acuerdo a tal efecto y que, a pesar de su solicitud de reestructuración del préstamo, el banco había procedido a la ejecución con base en la normativa eslovaca sobre subastas voluntarias.
Pese a que estaba pendiente ese procedimiento para impedir la ejecución de la garantía, la vivienda fue adjudicada en subasta a una sociedad dedicada a la gestión y mantenimiento de inmuebles e inscrita a su favor en el Registro de la Propiedad. Poco después los consumidores desistieron de esa demanda al entender que, una vez celebrada la subasta, no tenía razón de ser.
Al negarse los antiguos propietarios a abandonar el inmueble, la adjudicataria interpuso contra ellos una demanda de expulsión y los demandados formularon una reconvención por la que impugnaban la legalidad de la transmisión de la propiedad del inmueble.
Frente a la sentencia de instancia que estimó la demanda y rechazó la reconvención ambas partes recurrieron en apelación. La demandante impugnó la decisión de no condenar en costas a los demandados, y éstos la desestimación de la demanda reconvencional alegando la vulneración de sus derechos como consumidores y de su derecho a la vivienda.
El Tribunal Regional que conoce del recurso alberga dudas acerca de la inclusión de ese procedimiento en el ámbito de aplicación de la Directiva 93/13/CEE (LA LEY 4573/1993), y en concreto, en sus arts. 6.1 (LA LEY 4573/1993) y 7.1 (LA LEY 4573/1993), así como sobre la compatibilidad de estos preceptos con la legislación eslovaca sobre subastas voluntarias, por lo que elevó la correspondiente petición de decisión prejudicial ante el TJUE.
Por lo que respecta a la primera cuestión, recuerda la Sala que tiene declarado que los referidos preceptos no eran aplicables a un litigio que tenía por objeto la protección de derechos reales adquiridos legalmente por el adjudicatario de un bien inmueble, al ser transmitidos tales derechos sin que el consumidor hubiera hecho uso de los recursos legales previstos en ese contexto.
Sin embargo, en el caso, subraya el Tribunal que los demandados no permanecieron pasivos en el procedimiento de ejecución forzosa extrajudicial, sino que, al contrario, hicieron uso de los recursos legales previstos por la normativa eslovaca para oponerse a esta ejecución, informando de sus gestiones a las personas afectadas por dicha ejecución. Pese a ello, el procedimiento prosiguió y concluyó con la subasta de su vivienda, a falta de control judicial alguno sobre el fundamento del crédito cuyo pago solicitaba el banco, a pesar de que existían indicios concordantes sobre el carácter potencialmente abusivo de la cláusula de vencimiento anticipado que dio lugar a esa ejecución.
A juicio de la Sala, en un litigio así caracterizado, la plena efectividad de la protección conferida a los consumidores por la Directiva 93/13/CEE (LA LEY 4573/1993) y la exigencia de tutela judicial efectiva establecida en el art. 47 CDFUE (LA LEY 12415/2007) exigen que los consumidores afectados puedan invocar, en el marco de una acción reconvencional como la controvertida, los arts. 6.1 (LA LEY 4573/1993) y 7.1 de la Directiva (LA LEY 4573/1993) para impugnar la legalidad de la transmisión a la sociedad adjudicataria de la propiedad del bien inmueble.
Entiende que, en tales circunstancias, no puede considerarse que la protección de la seguridad jurídica de la transmisión de propiedad ya realizada frente a un tercero tenga carácter absoluto.
Por ello, declara, dando respuesta la primera cuestión prejudicial, que los arts. 6.1 (LA LEY 4573/1993) y 7.1, de la Directiva (LA LEY 4573/1993), a la luz de los arts. 7 (LA LEY 12415/2007) y 47 CDFUE (LA LEY 12415/2007), han de interpretarse en el sentido de que está comprendido en su ámbito de aplicación un procedimiento en el que, por una parte, la sociedad adjudicataria de la vivienda familiar de un consumidor, vendida en el marco de una ejecución forzosa extrajudicial de la garantía hipotecaria, solicita la expulsión del consumidor y, por otra parte, éste impugna, mediante reconvención, la legalidad de la transmisión de la propiedad a la adjudicataria, realizada a pesar de un procedimiento judicial, que aún estaba pendiente en el momento de la transmisión, en el que se solicitaba la suspensión de la ejecución forzosa por la existencia de cláusulas abusivas en el contrato que dio lugar a la ejecución, sobre las que el propio consumidor informó previamente a la sociedad adjudicataria. Y aclara, que ello es así siempre que, en la fecha de la venta, existieran indicios concordantes sobre el carácter potencialmente abusivo de esas cláusulas y el consumidor haya hecho uso de los recursos legales cuya interposición cabía esperar razonablemente de un consumidor medio para obtener un control jurisdiccional de dichas cláusulas.
Por lo que respecta a la segunda cuestión, el TJUE pone de relieve que la normativa cuya conformidad con la Directiva 93/13/CEE (LA LEY 4573/1993) se pone en duda permite a un prestamista profesional ejecutar una garantía sobre la base de un contrato de crédito sin la intervención previa de un órgano jurisdiccional para comprobar el fundamento del crédito de que se trata, incluso cuando se trata de una hipoteca constituida sobre la vivienda familiar de un consumidor.
Añade que esa normativa también permite continuar la ejecución forzosa aun cuando esté pendiente ante un juez una demanda de medidas provisionales que tenga por objeto su suspensión y, de este modo, dar lugar a la transmisión del derecho de propiedad antes de que el juez se haya pronunciado sobre dicha demanda y aun cuando existan indicios concordantes de la posible presencia de una cláusula potencialmente abusiva en el contrato que haya dado lugar a la ejecución.
Considera así que los recursos legales de que disponían los demandados en el momento de la subasta no respondían a la exigencia de tutela judicial efectiva, ya que no ofrecían ni una posibilidad efectiva de suspender la realización de esa subasta, en el marco de una ejecución forzosa, para permitir el control judicial de una cláusula potencialmente abusiva en el contrato que dio lugar a esa ejecución, aun cuando estaba pendiente una demanda de suspensión ante un juez, ni la posibilidad de solicitar la nulidad de dicha subasta debido a la presencia de esa cláusula, a pesar de la existencia de indicios concordantes sobre el carácter potencialmente abusivo de dicha cláusula.
De este modo, el TJUE responde a la segunda cuestión prejudicial declarando que aquellos artículos se oponen a una normativa nacional como la examinada, que permite que la ejecución forzosa extrajudicial de una garantía hipotecaria concedida por un consumidor a favor de un prestamista profesional sobre su vivienda familiar continúe a pesar de existir una demanda de medidas provisionales en curso dirigida a la suspensión de esa ejecución y de indicios concordantes de la posible presencia de una cláusula potencialmente abusiva en el contrato que haya dado lugar a dicha ejecución, y que, además, no prevé ninguna posibilidad de solicitar por vía judicial la nulidad de la ejecución por la existencia de cláusulas abusivas en ese contrato.