I. ¿Es válida la solicitud de negociaciones por cualquier medio de comunicación?
Si bien es válido cualquier medio de comunicación para realizar las negociaciones o la solicitud de las mismas, para su acreditación dicho intento debe realizarse por escrito mediante cualquier medio de comunicación que deje fehaciencia de la recepción y del contenido de la comunicación (ej. burofax, buro mail, correo electrónico con certificado de contenido, etc.).
No obstante, cuando se haya pactado de forma expresa en el contrato de arrendamiento un medio de comunicación concreto, como por ejemplo, por correo electrónico, es suficiente en estos casos acreditar que el intento de negociaciones se haya realizado por dicho medio aun cuando no constituya un medio de comunicación fehaciente. En este sentido, se han pronunciado los Acuerdos de Unificación de Criterios de la Junta Sectorial de Jueces de Primera Instancia de León de 12 de mayo de 2025; los Acuerdos de Unificación de Criterios de la Junta Sectorial de los jueces de los Juzgados de Primera Instancia e Instrucción de Figueres de 8 de mayo; Acuerdos de Unificación de Criterios de la Junta Sectorial de Juzgados de Primera Instancia no especializados de Alicante de 4 de abril de 2025; entre otros.
II. ¿Es necesario realizar varios intentos de notificación de solicitud de negociaciones cuando no conste la recepción por el destinatario?
Si bien se exige un esfuerzo razonable al demandante para localizar al demandado y hacerle llegar la solicitud de notificaciones, pues de su negativa a negociar se derivan consecuencias procesales muy relevantes en materia de costas, particularmente la aplicación del art. 394 de la LEC (LA LEY 58/2000), que dejarán sin costas al demandado en caso de vencer en el pleito, es necesario agotar todos los medios de contacto que estén a su alcance, realizando pues varios intentos de notificación en el caso de que no tener constancia de que haya recibido la primera notificación.
No obstante, en aquellos casos que la frustración de la notificación se deba únicamente a la voluntad de su destinatario, o a su pasividad o desinterés, no será necesario realizar nuevos intentos de notificación, pues no puede admitirse, en aplicación del principio pro actione, que el acceso a la jurisdicción se haga depender de la voluntad del demandado; todo ello de conformidad con la doctrina del Tribunal Constitucional contenida, por todas, en las SSTC 82/2000, de 27 de marzo (LA LEY 5415/2000), 145/2000, de 29 de mayo (LA LEY 8971/2000) y 6/2003, de 20 de enero (LA LEY 1120/2003), según las cuales «los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada». En este sentido, se han pronunciado la mayoría de acuerdos de unificación de criterios jurisdiccionales (Acuerdos de Unificación de Criterios del Decanato de los Juzgados de Las Palmas de Gran Canaria de 3 de abril de 2025; Acuerdos de Unificación de Criterios de la Junta Sectorial de Juzgados de Primera Instancia no especializados de Alicante de 4 de abril de 2025; Acuerdos de Unificación de Criterios de la Junta Sectorial de Jueces de Primera Instancia de Granada de 28 de marzo; Acuerdos de Unificación de Criterios de la Junta de Jueces de Primera Instancia de los Juzgados de Logroño de 1 de abril de 2025; y Acuerdos de Unificación de Criterios de la Junta Sectorial de Letrados de la Administración de Justicia de los Juzgados de Primera Instancia de Sevilla de 1 de abril de 2025; entre otros).
III. ¿Es necesario haber intentado la negociación previa con el avalista o con el coarrendatario en caso de ejercitar acción de reclamación de rentas contra ellos?
La mayoría de los acuerdos de unificación de criterios jurisdiccionales vienen declarando que en caso de obligaciones solidarias bastará haber intentado el MASC contra cualquiera de los deudores solidarios, en aplicación de los dispuesto en el art. 1141 del Código Civil (LA LEY 1/1889), que declara que «Las acciones ejercitadas contra cualquiera de los deudores solidarios perjudicarán a todos éstos», por lo que, de conformidad con este criterio interpretativo, no es preceptivo realizar la negociación previa con el avalista solidario ni con el coarrendatario en caso de ejercitar acción de reclamación de rentas contra ellos, siendo suficiente haber intentado la negociación con uno de los arrendatarios.
No obstante, para evitar riesgos, y en la medida en que dicho criterio interpretativo no es unánime en los tribunales —discrepan los Acuerdos de Unificación de Criterios de la Junta Sectorial de Jueces de Primera Instancia de Málaga de 10 de abril de 2025—, se recomienda extremar la diligencia y realizar el intento de negociación con todos los demandados, aunque respondan solidariamente de la deuda.
IV. ¿En caso de que el inquilino moroso no acepte la oferta vinculante confidencial, pero se ponga al corriente de pago durante el plazo de los 30 días, ¿se puede interponer demanda judicial directamente en caso de impago de rentas futuras?
En caso de obligaciones o deudas periódicas y de tracto sucesivo, como el pago de la renta de un contrato de arrendamiento, el MASC entablado contra cualquiera de ellas tras su vencimiento, se entenderá ampliado automáticamente para las futuras obligaciones de pago, y servirá a tal efecto para reclamarlas judicialmente. En este sentido, conviene reseñar que los Acuerdos de Unificación de Criterios del Decanato de los Juzgados de Las Palmas de Gran Canaria de 3 de abril de 2025 apoyan esta tesis, pero establecen una limitación temporal de un año, de tal forma que para el caso de querer reclamar rentas que venzan con posterioridad al año de haber realizado el MASC habrá que realizar un nuevo MASC con carácter previo a formular demanda judicial.
V. ¿Tiene eficacia el requerimiento de pago impeditivo de la enervación de la acción de desahucio por falta de pago como MASC?
El requerimiento de pago del art. 22.4 de la LEC (LA LEY 58/2000) por sí mismo no puede ser considerado un MASC, ya que se te trata de un mero requerimiento de pago y no de una negociación, pero ello no impide que se aproveche dicho requerimiento de pago, para solicitar el inicio de negociaciones en el caso de que no se atienda el requerimiento de pago, de tal forma que el plazo de los 30 días naturales operará tanto para impedir la enervación de la acción de desahucio como para cumplir el requisito de procedibilidad de los MASC (art. 10.4 LO 1/2025 (LA LEY 20/2025)).
VI. ¿Son válidas las negociaciones previas entre las partes aunque no se haya hecho mención expresa de que se trata de un MASC ni de la voluntad de iniciar acciones judiciales futuras?
En primer lugar, debe tenerse en cuenta que la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (LA LEY 20/2025), otorga plena autonomía a las partes para llevar a cabo dichas negociaciones (art. 4), no previendo un cauce específico para su desarrollo, pudiendo hacerlo tanto por vía telemática como presencial (art. 8), ni prevé un proceso específico a seguir para la validez de dichas negociaciones, o un número mínimo de reuniones o tiempo mínimo en el desarrollo de dichas negociaciones. Tan solo exige que para que se entienda válido el intento de negociación y, por tanto, que se ha producido válidamente la terminación del proceso de negociación sin acuerdo, se cumplan los siguientes requisitos (art.10.4):
- a) Si transcurrieran treinta días naturales a contar desde la fecha de recepción de la solicitud inicial de negociación por la otra parte y no se mantuviera la primera reunión o contacto dirigido a alcanzar un acuerdo o no se obtenga respuesta por escrito.
- b) Si, una vez iniciada la actividad negociadora, transcurrieran treinta días desde que una de las partes haga una propuesta concreta de acuerdo a la otra, sin que se alcance acuerdo ni se obtenga respuesta por escrito. El plazo de treinta días comenzará a contar desde la fecha de recepción de la propuesta concreta de acuerdo.
- c) Si transcurrieran tres meses desde la fecha de celebración de la primera reunión sin que se hubiera alcanzado un acuerdo. No obstante lo anterior, las partes tienen derecho a continuar de mutuo acuerdo con la actividad negociadora más allá de dicho plazo.
- d) Si cualquiera de las partes se dirige por escrito a la otra dando por terminadas las negociaciones, quedando constancia del intento de comunicación de ser esa su voluntad.
Así pues, a la vista de la normativa legal aplicable y en virtud del principio basilar de autonomía privada en el desarrollo de los medios adecuados de solución de controversias del art. 4 de la LO 1/2025 (LA LEY 20/2025), a nuestro juicio, son plenamente válidas y eficaces las negociaciones directas entre las partes, aunque no se haga mención de que se trata de un MASC, ni de que se exprese que dichas negociaciones tienen por objeto cumplir con el requisito de procedibilidad del art. 5, ni de que se anuncie el ejercicio judicial de acciones futuras para el caso de no contestar o rehusar las negociaciones en el plazo de 30 días naturales.
Eso sí, para su validez deberá preservarse la confidencialidad de dichas negociaciones en cumplimiento del art. 9 de la LO 1/2025 (LA LEY 20/2025) y deberá existir identidad entre el objeto de la negociación y el objeto del litigio, aun cuando las pretensiones que pudieran ejercitarse, en su caso, en vía judicial sobre dicho objeto pudieran variar, en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 5.1 de la LO 1/2025 (LA LEY 20/2025).
VII. ¿Es necesario intentar identificar a los ignorados ocupantes con carácter previo a la interposición de una demanda de juicio por precario?
Son varios los acuerdos de unificación de criterios de tribunales que en estos casos exigen que el demandante haya intentado identificar a los ignorados ocupantes para poder realizar el MASC con él ocupante, y que solamente en caso de que estos intentos resulten infructuosos el demandante quedará eximido de realiza el MASC, debiendo realizar una declaración responsable en la demanda de la imposibilidad de llevar a cabo la actividad negociadora previa a la vía judicial y detallando los esfuerzos realizados para identificar al requerido, acompañado de pruebas mínimas de dichos intentos, de conformidad con lo dispuesto en el art. 264.4º LEC (LA LEY 58/2000) (Acuerdos de Unificación de Criterios de la Junta Sectorial de Juzgados de Primera Instancia no especializados de Alicante de 4 de abril de 2025; y Propuesta de Unificación de criterios sobre la incidencia de los MASC en la jurisdicción civil del Ilustre Colegio Nacional de Letrados de la Administración de Justicia de 2 de abril de 2025).
En estos casos, aunque se desconozca la identidad del ocupante, se recomienda tratar de identificarlo utilizando los medios que estén al alcance del demandante, como podría ser formular la oportuna denuncia policial o la comunicación a los Servicios Sociales del Ayuntamiento competente, y en caso de que los ocupantes se nieguen a identificarse ante los cuerpos y fuerzas de seguridad o ante los funcionarios del Ayuntamiento ya se podría formular la demanda contra ignorados ocupantes.
No obstante, creemos que el estándar de diligencia exigible al demandante para intentar identificar al ignorado ocupante en estos casos no puede consistir en exigir que se agoten todos distintos medios de identificación posibles, como puede ser contratar un detective privado o realizar una notificación notarial, pues dicha exigencia constituiría una carga desproporcionada y no se ajustaría al necesario equilibrio entre rigor y flexibilidad de los MASC. Así pues, la inaplicabilidad de los MASC en estas circunstancias asegura que el acceso a la justicia no se vea obstaculizado por factores fuera de control de las partes.
A mayor abundamiento, debe tenerse en cuenta que la imposibilidad de realizar los MASC con carácter previo a la demanda, no impide que, una vez admitida la demanda judicial, y una vez constatado el emplazamiento positivo a la parte demandada, se podrá plantear a las partes la posibilidad de derivar el litigio a un MASC conforme a lo dispuesto en el art. 19.5 LEC. (LA LEY 58/2000)
VIII. ¿Es válida una cláusula contractual de fijación de MASC?
La cláusula contractual de determinación del tipo o modalidad de MASC a emplear en caso de conflicto debe reputarse válida y vinculante por norma general en un contrato de arrendamiento, salvo cuando dicho contrato esté sujeto a la normativa de protección de consumidores, como sucede en buena parte de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que el arrendador tiene la condición de empresario, o aun no teniendo dicha condición, ha mediado un profesional en dicho negocio jurídico.
Todo ello sin perjuicio, de que cuando el contenido del contrato haya sido predispuesto unilateralmente por el arrendador, dicha cláusula pueda ser declarada nula por falta de claridad, de conformidad con la normativa de condiciones generales de la contratación.
IX. ¿Tiene eficacia ejecutiva el acuerdo transaccional respecto de obligaciones no dinerarias?
A pesar de que el acuerdo transaccional alcanzado en un MASC sea un título ejecutivo extrajudicial tiene eficacia ejecutiva respecto de obligaciones no dinerarias, como puede ser la obligación de desalojo de una finca, siempre y cuando el acuerdo transaccional se haya elevado a escritura pública. En este sentido, el art. 12.3 de la LO 1/2025 (LA LEY 20/2025) dispone que las partes podrán compelerse recíprocamente a elevar el acuerdo alcanzado a escritura pública, y que para el caso de no atender la parte requerida la solicitud de elevación del acuerdo alcanzado a escritura pública, podrá otorgarse unilateralmente por la parte solicitante. Eso sí, para dicho otorgamiento unilateral, se exige que se haga la solicitud por medio del notario autorizante del instrumento público y dejar constancia en él.
El acuerdo transaccional alcanzado en el marco de un MASC tiene eficacia ejecutiva no solamente con relación a obligaciones de carácter dinerario, sino también cuando el título ejecutivo contuviere condena u obligación de hacer o no hacer o de entregar cosa distinta a una cantidad de dinero, de conformidad con lo dispuesto en el art. 517.2.2º de la LEC. (LA LEY 58/2000)
Si bien la copia de la escritura pública matriz que el interesado solicite que se expida con carácter ejecutivo constituye un título ejecutivo válido conforme a lo dispuesto en el art. 517.2.4º de la LEC (LA LEY 58/2000), lo es exclusivamente para condenas de obligaciones de carácter dinerario, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 520 (LA LEY 58/2000) y 699 de la LEC (LA LEY 58/2000); la LO 1/2025 (LA LEY 20/2025) ha incardinado los títulos ejecutivos consistentes en «acuerdos alcanzados por las partes en cualquier otro de los medios adecuados de solución de controversias que igualmente hubieren sido elevados a escritura pública» en el art. 517.2.2º de la LEC (LA LEY 58/2000), equiparando estos títulos ejecutivos extrajudiciales a resoluciones judiciales o asimilados.
X. ¿Qué tipología de MASC es más eficaz en caso de impago de rentas? ¿Y en caso de expiración de plazo del título arrendaticio?
Si bien, a mi juicio, deberían haberse excluido del requisito de negociación previa de los MASC los juicios de desahucio arrendaticios, ya que se trata de incumplimientos contractuales esenciales que constituyen causa legal de resolución contractual, que son fácil y objetivamente constatables —el impago, el vencimiento del contrato—, no debiendo en estos casos obligarse a negociar a quien por ley tiene derecho a resolver el contrato y a obtener el recobro posesorio, más aún cuando dicho proceso negociador previo perjudica la agilidad y celeridad estos procesos judiciales de carácter sumario, lo cierto es que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 5.2 de la LO 1/2025 (LA LEY 20/2025), se debe cumplir dicho requisito de procedibilidad. A la vista de que la cuestión controvertida en estos casos no reviste complejidad jurídica, lo recomendable es utilizar la modalidad de negociación más ágil, para poder recobrar la posesión de la finca cuanto antes, por lo que se recomienda hacer uso en estos casos de la Oferta Vinculante Confidencial, que se agota en el plazo de 30 días naturales.