I. Antecedentes
La reciente reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LA LEY 46/1960) (LPH) —efectuada por la disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (LA LEY 20/2025) (1) —, da nueva redacción al apartado 12 del artículo 17 LPH e introduce un nuevo apartado 3 en el artículo 7 de esta norma, estableciendo un cambio sustancial en las coordenadas jurídicas por las que se rige el alquiler turístico en los edificios en este régimen de propiedad.
Señala DÍEZ-PICAZO (2) que lo que se conoce como propiedad horizontal es una estructura compleja, no muy bien definida, que las leyes han oscilado en ubicar entre las formas especiales de propiedad, y la consideración como propiedad exclusiva, criterio hoy día predominante, aunque el legislador opte por una posición ecléctica considerándola como una suma de dos situaciones, propiedad separada y comunidad, que se yuxtaponen, según el concepto y régimen jurídico que se contienen el artículo 396 del Código Civil (LA LEY 1/1889) y en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960) (LPH).
El fenómeno del alquiler turístico ha proliferado en los edificios en régimen de propiedad horizontal. Se trata de una realidad conocida mediante diversas denominaciones —alquileres turísticos, apartamentos turísticos, pisos turísticos, alojamientos extrahoteleros, viviendas vacacionales, turísticas o de uso turístico (VUT), entre otras—, que ha favorecido sustancialmente el incremento del turismo en toda nuestra geografía y cuyo auge reside, en gran medida, en la irrupción de las plataformas P2P «peer-to-peer», «consumer to consumer», en el seno de la conocida como «economía colaborativa» (3) , aunque el lucrativo negocio anudado a esta actividad haya desnaturalizado sus orígenes (4) .
El auge del alquiler turístico motivó en su día la aprobación del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo (LA LEY 2819/2019), de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que, en su artículo segundo, apartado tres, introdujo un apartado 12 al artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LA LEY 46/1960) (LPH), que admitió la posibilidad de limitar o condicionar la actividad de viviendas de uso turístico (VUT), mediante acuerdo de la comunidad de propietarios excepcionando la regla de la unanimidad que recoge el artículo 17.6 de la Ley sobre Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960) (5) .
Esta norma supuso un primer paso para hacer frente a un fenómeno que lleva aparejadas consecuencias adversas como la reducción de la oferta de vivienda para venta o alquiler residencial y el incremento de su precio; problemas de convivencia en los edificios por el uso excesivo de los servicios comunes y/o las molestias (6) que ocasionan a los residentes (7) ; competencia frente a la hostelería tradicional; o la turistificación de las zonas que concentran esta oferta (8) .
Ahora, tras la experiencia acumulada durante más de cinco años de aplicación de esta norma, la disposición adicional cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (LA LEY 20/2025), modifica de nuevo la Ley sobre Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960) en esta materia y profundiza en su regulación reconociendo mayores atribuciones a las comunidades de propietarios para afrontar el fenómeno de las viviendas de uso turístico, en la línea en la que ya se habían pronunciado las dos SSTS de 3 de octubre de 2024 (LA LEY 258443/2024), números 2.232 y 2.233, que clarificaron el alcance del artículo 17.12 LPH en cuanto comprende la limitación en grado máximo o prohibición de la actividad de vivienda de uso turístico.
Sin embargo, la reciente modificación va más allá y supone un auténtico cambio de paradigma en cuanto a la regulación de las viviendas de uso turístico en los edificios en régimen de propiedad horizontal, pues las somete a un régimen de aprobación, expresa y previa, por parte de las comunidades de propietarios, según abordamos a continuación.
II. La nueva redacción del artículo 17.12 LPH
El preámbulo del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo (LA LEY 2819/2019), de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en su apartado I, indicaba los siguiente respecto del complejo fenómeno del alquiler turístico en cuanto a las múltiples consecuencias adversas que acarrea:
«… Se observa que el incremento de los precios del mercado de la vivienda ha sido particularmente intenso en entornos territoriales de fuerte dinámica inmobiliaria caracterizados por una mayor actividad turística desarrollada sobre el parque de viviendas existente. Ello se pone de manifiesto si se analiza la evolución de los precios en los últimos años (…). No cabe duda de que, aunque pueden existir diversos factores que explican este incremento de los precios, el fenómeno creciente del alquiler turístico de vivienda a través de plataformas p2p incide en un contexto en el que, además, la demanda de vivienda en alquiler está creciendo con intensidad».
Esta motivación fue la que originó que el artículo segundo, apartado tres, del citado Real Decreto Ley de 2019, introdujera un nuevo apartado 12 en el artículo 17 LPH, con la siguiente redacción:
«El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994), en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos».
Mas de cinco años después, la disposición final cuarta de Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (LA LEY 20/2025), da nueva redacción al apartado 12 del artículo 17 LPH, que queda con el siguiente tenor literal:
«El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (LA LEY 4106/1994), de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos».
Como se puede apreciar, la nueva redacción conserva la estructura y disposición de la precedente, pero incluye tres palabras nuevas en su primera frase: «expreso», «apruebe»y«prohíba».
De este modo, el legislador sale al paso de la controversia existente entre algunas Audiencias Provinciales (9) sobre si la norma facultaba para prohibir la actividad de alquileres turísticos o si, por el contrario, sólo habilitaba a la comunidad de propietarios para limitarla o condicionarla, de modo que su prohibición solo sería posible observando la regla de la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación del edificio, establecida por el artículo 17.6 LPH.
En la doctrina también se suscitó este debate con posiciones muy bien definidas y perfiladas en ambos sentidos, en las que se aprecia claramente el antagonismo entre un sector doctrinal que pretende reducir las injerencias en el derecho de propiedad individual, frente a otro que reconoce mayores atribuciones a la comunidad de propietarios para afrontar el fenómeno del alquiler turístico
Entre el primer sector doctrinal, con la anterior redacción del artículo 17.12 LPH, no admiten la prohibición, salvo acuerdo adoptado por unanimidad, MANSO MARTÍN y GARCÍA RUIZ-ESPIGA (10) , GOMA LANZÓN (11) o MAGRO SERVET (12) . El citado MAGRO SERVET (13) , precisa a este respecto, que los verbos limitar o condicionar permitirían la aprobación por el quorum de 3/5 del art. 17.12 LPH de normas de régimen interno (14) , entre las cuales se pueden establecer las siguientes: 1. Registro de actividad y tenencia de licencia de Alquiler vacacional; 2. Entrega de las normas de régimen interno a los arrendatarios; 3. Suscripción por el arrendador de póliza de seguro de daños; 4. Máximo de personas en la vivienda; 5. Prohibición de uso de elementos comunes; 6. Ejercicio por la comunidad de la acción de cesación de la actividad de arrendamiento vacacional del arrendador; 7. Imposibilidad de uso simultáneo de elementos comunes; 8. Recargo por exceso de ocupantes; 9. Cesión de datos de ocupantes; o 10. Recargo por destino al alquiler vacacional.
Como señala alguna doctrina (15) , los acuerdos que simplemente limiten o condicionen el alquiler turístico, en general, sería normas de régimen interior en cuanto regulan detalles de la convivencia y de la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, según indica el art. 6 de la LPH. Dichos reglamentos, a diferencia de los estatutos, no están naturalmente llamados a inscribirse en el Registro de la Propiedad, siendo vinculantes mientras no sean modificados, con independencia de su conocimiento, incluso para los sucesivos adquirentes que vayan ingresando en la comunidad (16) .
En sentido contrario, en el seno del sector que reconoce mayores facultades a la comunidad de propietarios, sí admiten la prohibición por la doble mayoría de tres quintos con la anterior redacción del artículo 17.12 LPH, CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA (17) , MURGA FERNÁNDEZ (18) o FUENTES-LOJO RIUS (19) .
Así, las cosas, la nueva redacción que la disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025), efectúa del apartado 12 del artículo 17 LPH, se alinea con la interpretación que de su anterior redacción venían realizando algunas sentencias de las Audiencias Provinciales, el segundo sector de la doctrina antes citado y la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (20) , que se posicionó desde un primer momento de forma clara a favor de una interpretación que permitiera prohibir la actividad del alquiler turístico.
En concreto, la Resolución de 16 de junio de 2020, indica al respecto, FD 3º:
«3. En cuanto al alcance de la modificación que se pueda hacer en los estatutos amparándose en la mayoría especial establecida por el artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal (LA LEY 46/1960), como alega el recurrente, el propio texto de la norma, literalmente entendido, cuando alude a que "se limite", es decir, "poner límites a algo", en modo alguno impide la prohibición de una actividad. Es más, cuando expresa "limite o condicione", la disyuntiva indica claramente que se refiere a supuestos distintos y alternativos, admitiéndolos de mayor a menor en cuanto a las facultades limitativas que se reconocen a la comunidad de propietarios.
Este Centro Directivo ha puesto de relieve (Resolución de 19 de diciembre de 2019) que, en cuanto a la adopción de acuerdos relativos al alquiler turístico o vacacional, el texto literal del artículo 17.12 de la Ley de propiedad horizontal (LA LEY 46/1960) restringe su ámbito de aplicación al acuerdo por el que se "limite o condicione" el ejercicio de dicha actividad. Además, el preámbulo del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo (LA LEY 2819/2019), de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (norma esta que introduce ese nuevo apartado 12 en el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal (LA LEY 46/1960)), expresa que "en materia de viviendas de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad"; es decir, su finalidad es reducir la mayoría necesaria para el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico, no para el acuerdo adoptado con una finalidad contraria como es permitir de manera expresa esa actividad. En el supuesto de este expediente, no se amplía esa actividad sino que por el contrario, se prohíbe. Por tanto, en este supuesto, en el que la finalidad no es contraria a esa actividad, y se prohíbe o no se permite de manera expresa la misma, debe aceptarse la validez del acuerdo».
En el mismo sentido, la nueva redacción del artículo 17.12 LPH, confirma la interpretación realizada por el Tribunal Supremo (21) en las SSTS de 3 de octubre de 2024 (LA LEY 258444/2024), núm. 2.232 y núm. 2.233 (22) , que también avalaron que la comunidad de propietarios pudiera prohibir las viviendas turísticas por la doble mayoría de tres quintos, apelando a una interpretación teleológica de la norma y considerando la magnitud y efervescencia de este fenómeno y los efectos adversos que lleva anudados.
Sin embargo, la nueva modificación legal va más allá y sujeta a aprobación previa y expresa de la comunidad de propietarios el desarrollo de la actividad de viviendas de uso turístico según tratamos a continuación.
III. La necesidad de aprobación previa y expresa de la comunidad de propietarios
El profesor DÍEZ-PICAZO (23) señalaba, en relación a las características del régimen de propiedad horizontal, que «todos sabemos que se trata de una propiedad sobre un espacio inevitablemente reducido y asediado por la vecindad de otros propietarios, de manera que la independencia o el predominio de la voluntad dominical se reduce inevitablemente, y que esa llamada propiedad se encuentra coartada por múltiples limitaciones, que no sólo son arquitectónicas, sino también jurídicas (…)».
Tal vez esta reflexión, unida al indudable incremento del alquiler turístico que se ha producido en los últimos años, sirva para explicar las razones que han determinado al legislador a adoptar un cambio de paradigma respecto de este fenómeno de las viviendas de uso turístico, ante la magnitud que estaba alcanzando.
En efecto, la novedad de mayor calado que esta modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960) incorpora a nuestro Ordenamiento Jurídico, radica en sujetar a la aprobación, previa y expresa, de la comunidad de propietarios el desarrollo de la actividad de viviendas turísticas, tal y como establece artículo 7.3 LPH. Lo anterior supone una transformación radical del escenario jurídico en el que se desarrolla el alquiler turístico, pues esta aprobación no es la autorización administrativa que ya de ordinario venía exigiendo la legislación de la mayoría de Comunidades Autónomas (24) , sino que se trata de un requisito de carácter civil, que únicamente puede entenderse cumplido mediante acuerdo previo y expreso de la comunidad de propietarios, que apruebe su ejercicio con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Se trata, con esta última modificación legal, de profundizar en la línea de la precedente en el sentido de reconocer mayores atribuciones a la comunidad de propietarios para afrontar este fenómeno.
Así, la nueva redacción del artículo 17.12, dispone que la misma mayoría que se exige para prohibir, limitar o condicionar esta actividad, se exige para aprobar su desarrollo, en consonancia con el nuevo apartado 3.1º del artículo 7 LPH, que introduce la citada disposición final cuarta de Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (LA LEY 20/2025), que sujeta su ejercicio a la necesaria aprobación, previa y expresa, por parte de la comunidad, en los siguientes términos:
«3. El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (LA LEY 4106/1994), de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.»
Como hemos adelantado, esta necesidad de aprobación, expresa y previa, por parte de la comunidad de propietarios, supone un giro copernicano en el régimen jurídico aplicable a las viviendas de uso turístico. Así, hasta este momento, era la comunidad de propietarios la que debía tomar la iniciativa para prohibir esta actividad; sin embargo, ahora, será el propietario interesado en destinar su piso a vivienda de uso turístico el que deberá solicitar previamente la aprobación expresa de la comunidad para su desarrollo. Así, de un régimen de libertad de ejercicio salvo prohibición, se pasa a otro de autorización previa. Además, la aprobación de la comunidad de propietarios requerirá acuerdo, expreso y previo, adoptado por la doble mayoría cualificada de tres quintos del total de los propietarios, que a su vez representen los tres quintos del total de las cuotas de participación.
Según la jurisprudencia asentada sobre las facultades del dominio, entre ellas se incluye la de destinación o la de establecer o cambiar el uso o destino de la cosa sobre la que recae el derecho (25) , ex artículos 33 CE (LA LEY 2500/1978) y 348 del Código Civil (26) , siendo lo anterior posible sin autorización de la comunidad de propietarios, salvo que este uso esté legalmente prohibido, que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el título constitutivo, sujeto a autorización de la comunidad de propietarios o prohibido por alguna norma estatutaria (27) . Así lo reiteran las SSTS de 27 y 29 de noviembre de 2024, la primera de ellas en su FD 3º, citando anteriores sentencias como la STS de 3 de diciembre de 2014, núm. 729/2014 (LA LEY 180384/2014), que indica al respecto:
«2. Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, como señalan las sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008, entre otras».
En el mismo sentido, se pronuncian las SSTS de 3 de octubre de 2024 (LA LEY 258443/2024) (28) .
Pues bien, en lo que a las viviendas de uso turístico se refiere, ahora es la propia ley la que impone esta necesidad de aprobación, previa y expresa, de la comunidad de propietarios por la mayoría cualificada de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
En la práctica, este régimen de aprobación previa por la doble mayoría de tres quintos, significaría que, sin necesidad de alcanzar ese cuórum cualificado, se podría no aprobar por la comunidad de propietarios el ejercicio del alquiler turístico, lo que equivaldría a su prohibición en un caso determinado, pero por una mayoría inferior a tres quintos –incluso por una «minoría cualificada» superior a dos quintos–. Sin embargo, sería posible considerar que una interpretación sistemática de la norma habría de conducir a determinar que sólo se pudiera denegar la aprobación del ejercicio de esta actividad, si se alcanza este cuórum de tres quintos. Es decir, se exigiría la misma mayoría para prohibir que para no autorizar o desestimar la aprobación.
No obstante, otro entendimiento de la cuestión, pasaría por interpretar que, mientras la prohibición tiene un carácter general y abstracto para todo el edificio, la aprobación se refiere a casos concretos e individualizados que podrían no autorizarse siempre que no se alcanzara la doble mayoría de tres quintos necesaria para su aprobación. Es decir, si existen más de dos quintos de los propietarios que, a su vez, representen más de dos quintos del total de las cuotas de participación del edificio, podrán constituirse en minoría de bloqueo para vetar el alquiler turístico cada vez que algún propietario solicite la aprobación para su ejercicio. Así, podría ser que una comunidad de propietarios no contará con la mayoría cualificada suficiente para adoptar una prohibición general del alquiler turístico e inscribirla en el Registro de la Propiedad, pero que sí gozara de un núcleo de propietarios suficiente para denegar su autorización en los casos concretos en los que su aprobación se interese. Sin embargo, a buen seguro, habrá supuestos en los que esos dos escenarios, distinguibles a nivel teórico, en la práctica sean sustancialmente inescindibles, de modo que la no aprobación suponga, de facto, una prohibición de las viviendas de uso turístico sin contar con la doble mayoría de tres quintos de los propietarios que, a su vez, representen más de tres quintos del total de las cuotas de participación del edificio.
IV. El ejercicio de la actividad sin aprobación de la comunidad
La consecuencia de ejercer la actividad de vivienda de uso turístico sin haber obtenido previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios por la doble mayoría de tres quintos, es la de habilitar al presidente de la comunidad para que, por iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requiera a quien haya prescindido de la citada aprobación, el cese inmediato del alquiler turístico, con apercibimiento de inicio de las acciones del artículo 7.2 LPH.
Así, el nuevo apartado 3.2º del Artículo 7 LPH dispone lo siguiente:
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.»
Por su parte, el apartado 2 de este artículo 7 LPH, dispone lo siguiente:
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
De este modo, el incumplimiento del requisito de la previa y expresa aprobación de la comunidad, podrá desembocar en el ejercicio por el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, de la acción de cesación de artículo 7.2 LPH.
No obstante, la remisión a este precepto parece debe entenderse tan solo en cuanto al procedimiento y a los efectos anudados al ejercicio de esta acción —en lo relativo a la necesidad de acreditación del requerimiento al propietario, aportación de certificación del acuerdo de la comunidad, medidas cautelares o, en caso de estimación, para acordar, además de la cesación inmediata y los daños y perjuicios que correspondan, la prohibición del uso de la vivienda por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad o la extinción de los derechos relativos al inmueble y su inmediato lanzamiento, si el ocupante no es el propietario (29) —.
Es decir, a diferencia de otros supuestos en los que se ejercite la acción de este articulo 7.2 LPH, en el caso que abordamos, la comunidad estará dispensada de probar que el desarrollo de la actividad de vivienda turística resulta dañosa para la finca o que contraviene las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (30) , en tanto que el simple hecho de que el alquiler turístico esté sujeto según ley a la previa aprobación expresa de la comunidad, por mayoría cualificada, ya supone equipararlo a aquellas actividades, al menos, a los efectos de la acción del citado artículo 7.2 LPH.
V. Entrada en vigor
La modificación que abordamos no tiene efectos retroactivos ya que la disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (LA LEY 20/2025), también introduce una disposición adicional segunda en la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960), que indica lo siguiente:
«Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (LA LEY 4106/1994), de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (LA LEY 20/2025), que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.»
Es decir, parece que no necesitarán autorización de la comunidad de propietarios quienes ya vengan desarrollando la actividad de alquileres turísticos, con arreglo a las normas administrativas aplicables en esta materia en la correspondiente comunidad autónoma, ni tampoco aquellos que, en los términos citados, la inicien antes de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025).
Esta entrada en vigor con respecto a las modificaciones que abordamos, según la disposición final trigésima octava de la citada Ley Orgánica 1/2025 (LA LEY 20/2025), y, en consecuencia, la necesidad de aprobación, previa y expresa, de la comunidad de propietarios para ejercer la actividad de viviendas de uso turístico, se producirá a los tres meses de su publicación en el Boletín oficial del Estado, es decir, el día 3 de abril de 2025, pues dicha publicación se produjo el pasado 3 de enero.
Expuesto lo anterior, cabe esperar que quienes pretendan destinar sus inmuebles al alquiler turístico aceleren este proceso, para lograr iniciar esta actividad —con arreglo a los requisitos que establezca la normativa sectorial turística— antes del día 3 de abril de 2025, con el fin de evitar quedar sujetos a este régimen de aprobación, previa y expresa, por mayoría cualificada de la comunidad de propietarios.
Finalmente, para completar el nuevo panorama normativo, cumple citar que este fenómeno del alquiler turístico ha sido objeto de una nueva regulación a nivel administrativo por el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre (LA LEY 29937/2024), por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, que constituye una norma de ámbito nacional que favorecerá, en cierta medida, la convergencia de las regulaciones existentes o, al menos, la centralización de la información sobre esta materia.
Córdoba, 9 de enero de 2025
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