I. Editorial: sistema de intercambio de registros (SiR) y otras novedades
En este Boletín de Adjudicación Hipotecaria, el número 14 desde el comienzo de esta colaboración, compartimos, como en los anteriores, algunas resoluciones que consideramos de interés para contribuir a que los lectores tengan una información actualizada, con una periodicidad aproximadamente semestral, de las líneas en las que se mueven tribunales y Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en materia de ejecuciones hipotecarias.
Resoluciones de la Dirección General.
En el caso de las resoluciones de la DGSJFP, el contenido pretende ser completo. Lo que extractamos comprende, salvo error u omisión, todas las resoluciones con incidencia en esa materia que se han publicado en el Boletín Oficial del Estado. En este boletín informativo, se comentan las que se han publicado entre los días 13 de octubre de 2023 y 2 de julio de 2024, inclusive.
Destacamos entre ellas, muy brevemente, una resolución de 9 de enero de 2024 (LA LEY 13602/2024) que, si bien insiste en la consolidada doctrina de la Dirección General de que es necesario demandar, y no sólo requerir de pago, al tercer poseedor que inscribió su adquisición antes de la demanda de ejecución hipotecaria, accedió a que se inscribiera un decreto de adjudicación del que resultaba una resolución expresa de la LAJ por la que se decidió no ampliar la demanda a los terceros poseedores, sino sólo la de notificarles para que satisficieran, antes del remate, el importe del crédito y los intereses y costas.
Tres resoluciones han destacado, desde diversos puntos de vista, la trascendencia que tiene el valor de tasación como base de toda ejecución hipotecaria, respaldando la actuación de los registradores que rechazaron la inscripción de la adjudicación porque la ejecución no fue congruente con lo que resultaba de la inscripción de hipoteca. Especialmente instructiva es la resolución de 23 de enero de 2024 (LA LEY 25896/2024), a cuyo resumen prestamos especial atención. Su particularidad estriba, frente a otras que han abordado la misma cuestión, en que el valor de tasación que se tomó para la ejecución no fue uno inferior al inscrito en la hipoteca, sino otro superior. Para la Dirección General, aunque pudiera llegar a pensarse que no existe perjuicio para los interesados en la ejecución, ese perjuicio existe desde el momento en que se publica dicho valor superior en el portal de subastas del BOE, provocando con ello un efecto inmediato indeseable: el de desincentivar la concurrencia de postores.
Se observa, por lo demás, en los escritos de recurso de estas resoluciones una cierta insistencia en tratar de aplicar, también para estos casos, los argumentos de la STS 866/2021, de 15 de diciembre (LA LEY 242372/2021) (la que resolvió la polémica entre las resoluciones de la DG y las audiencias provinciales en relación con la aplicación del art. 671 LEC (LA LEY 58/2000)) y desterrar la posibilidad de valoración por parte de los registradores. Sin embargo, y frente a tal alegación, la DGSJFP afirma, sin lugar a dudas, que son competentes los registradores para calificar este aspecto, que se considera esencial para el procedimiento.
Destaquemos, en fin, cierta proliferación de resoluciones relacionadas con el estado posesorio de las fincas adjudicadas, generalmente conectadas con su situación arrendaticia. De las que se extractan en este boletín puede desprenderse que será muy excepcional que se lleguen a constatar registralmente las pretensiones de inscripción de la situación posesoria de las fincas; que deben respetarse siempre los principios registrales de prioridad y tracto sucesivo; y que sigue teniendo una trascendencia especial la declaración de libertad de arrendamientos como requisito de inscripción.
Resoluciones de las audiencias provinciales.
A diferencia de lo que, por su reducido número, puede hacerse con las resoluciones de la DGSJFP, con las de los juzgados y tribunales no cabe más que tratar de elegir, entre las numerosísimas resoluciones examinadas, aquellas que puedan tener algún interés especial a los efectos de definir el estado actual, en términos de pronunciamientos jurisdiccionales, de las ejecuciones hipotecarias. En este boletín, en particular, se comparten sentencias y autos de audiencias provinciales.
Sin ánimo exhaustivo ahora, pues la variedad de las extractadas es notable, entre las sentencias resumidas podemos destacar el tratamiento que se ha dado por la Audiencia Provincial de Valencia al error producido en algún dato esencial de los consignados en las notas simples del art. 175 RN; es decir, las que se incorporan a las escrituras de constitución de hipoteca, en las que se reflejarán los elementos descriptivos y jurídicos preexistentes a la inscripción registral que luego servirá de base a la ejecución.
Apreciamos, como en los últimos boletines, que siguen produciéndose resoluciones relacionadas con el control de abusividad, entre las que hemos extractado una que aborda el asunto de las nulidades sobrevenidas cuando el decreto de adjudicación ya había sido inscrito; otra que se centra en el alcance de dicho control y su relación con la condición o no de consumidor del ejecutado; y otra sobre el momento preclusivo de tal control en la ejecución post hipotecaria del 579 LEC, según que la adjudicación se haya producido a favor del ejecutante o de un tercero.
Destacamos, para terminar, que siguen dictándose resoluciones que abordan el posible fraude en determinados trámites de la ejecución hipotecaria. Es el caso de un auto de la Audiencia Provincial de Barcelona que ha valorado el que puede ponerse de manifiesto a través de la presentación de un tercero del art. 670.4 LEC (LA LEY 58/2000), cuando entre dicho tercero y la ejecutada existen relaciones de especial vinculación.
Pero esto son sólo cinco ejemplos de una relación más amplia de sentencias y autos, sobre muy variadas cuestiones. Es mejor, a través de los resúmenes con que encabezamos cada extracto, aproximarse en poco tiempo al contenido de cada una de ellas.
Reformas legales en vigor.
El 20 de marzo de 2024 ha entrado en vigor el Título VIII del Libro I del Real Decreto-Ley 6/2023, de 19 de diciembre (LA LEY 34493/2023), de —entre otras materias— de servicio público de justicia. Destaca su art. 103, y los 134 apartados que dedica a modificar preceptos de la LEC, los cuales, según la D.T 2ª del decreto-ley «serán aplicables exclusivamente a los procedimientos judiciales incoados con posterioridad a su entrada en vigor, salvo que en este se disponga otra cosa». En materia de ejecuciones hipotecarias, esta reforma ha modificado concretamente el art. 682.1 LEC. (LA LEY 58/2000) Éste pasa a remitirse ahora, en cuanto a tasación para subasta, al Real Decreto-ley 24/2021, de 2 de noviembre (LA LEY 23840/2021), en lugar de a la Ley 2/1981, de 25 de marzo (LA LEY 607/1981), de Regulación del Mercado Hipotecario, ya derogada. Y, por otro lado, establece que «los actos de comunicación se practicarán siempre por medios electrónicos cuando sus destinatarios tengan obligación, legal o contractual, de relacionarse con la Administración de Justicia por dichos medios». Hay, además, numerosas modificaciones que afectan a la regulación general, entre otras materias, de los actos de comunicación con las partes, de la comunicación por medios electrónicos, informáticos y similares, y de la comunicación edictal. Sobre la incidencia de la reforma en el procedimiento de ejecución hipotecaria habrá que estar especialmente atentos.
El Real Decreto-ley 1/2024, de 14 de mayo (LA LEY 11113/2024), ha acordado prolongar la vigencia de la suspensión de los lanzamientos hipotecarios sobre la vivienda habitual de determinados colectivos vulnerables por cuatro años más, hasta el 15 de mayo de 2028. Se justifica, según palabras del legislador en que, «pese a que en los últimos meses la evolución de la inflación ha mejorado, existe incertidumbre acerca del calendario y ritmo de próximas bajadas de tipos de interés que pudieran reflejarse en los préstamos hipotecarios».
Por último, el día 9 de mayo de 2024 ha culminado el calendario de implantación previsto por la Ley 11/2023, de 8 de mayo (LA LEY 5860/2023), de digitalización de actuaciones notariales y registrales. En el caso de los registros de la propiedad, ha supuesto una transformación profunda para la prestación del servicio público registral, convirtiéndose en efectiva la total digitalización de las actuaciones registrales. Una de las consecuencias prácticas de esta transformación está siendo la de tratar de materializar las comunicaciones electrónicas bidireccionales, vía sistema de intercambio de registros (SiR) entre oficinas judiciales y registrales. Al alcance e incidencias que esta materialización está produciendo precisamente en estos meses de progresiva generalización, habrá que prestar especial atención.
Este nuevo sistema de comunicaciones y junto con él, las principales novedades derivadas de la Ley 11/2023 (LA LEY 5860/2023), así como, desde el punto de vista de las actuaciones procesales, las que se contienen en el Libro Primero del citado Real Decreto-Ley 6/2023 (LA LEY 34493/2023) (titulado «Medidas de Eficiencia Digital y Procesal del Servicio Público de Justicia») merecerían ser objeto de uno o sucesivos encuentros, en el ámbito de los seminarios periódicos que organiza el Grupo de Trabajo. Y con ese ánimo e intención afronta el grupo este cuarto trimestre de 2024.
II. Novedades resoluciones DGSJFP
1. Consecuencias de una calificación registral carente de fundamentación
Doctrina: La revocación por parte de la Dirección General de una nota de calificación basada en una inexistente o incongruente motivación jurídica, no dará como resultado el de que sea inscrito el título mal calificado, sino el de que pueda ser emitida una nueva nota de calificación, debidamente fundamentada.
RDGSJFP de 13 de septiembre de 2023 (BOE 25.10.2023, 30) (LA LEY 257165/2023)
Presentado a inscripción un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria, y constando en dicho decreto la condición de vivienda de protección oficial de la finca, sita en la Comunidad Autónoma de Andalucía, la registradora rechaza inscribirlo porque «no resulta de la escritura [sic] que se haya remitido copia simple de la misma a la Consejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía, Delegación Territorial en Cádiz.» Apoya su calificación en los artículos 12 (LA LEY 1767/2005) y 13 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre (LA LEY 1767/2005), sobre medidas para la vivienda protegida y el suelo de Andalucía que hacen referencia a la transmisión de las viviendas efectuada mediante escritura pública.
El recurrente entiende que hay una indebida aplicación del régimen de comunicaciones de las viviendas calificadas como vivienda de protección oficial al título cuya inscripción se pretende y argumenta sobre la errónea identificación de la transmisión derivada de ejecución hipotecaria con una compraventa forzosa.
Interpuesto el recurso, la registradora invoca, ya en el informe, otra norma diferente como causa de su rechazo a inscribir: el artículo 33 del Decreto 149/2006, de 25 de julio (LA LEY 8169/2006), por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía y se desarrollan determinadas Disposiciones de la Ley/2005, de 11 de noviembre, de medidas en materia de Vivienda Protegida y el Suelo.
La Dirección General revoca la nota de calificación: «Se aprecia una clara incongruencia en la fundamentación jurídica de la nota de calificación, de forma que la negativa a practicar la inscripción se justifica en preceptos que no son de aplicación a la operación jurídica contenida en el documento presentado ni desde un punto de vista formal, ya que se trata de un documento judicial y no notarial, ni desde un punto de vista material, ya que se trata de una transmisión derivada de ejecución hipotecaria y no de una compraventa voluntaria».
Tras recordar la posición de la doctrina científica y de la propia Dirección General sobre el carácter global, unitario y total que debe tener la calificación registral, destaca, en este caso, que «la insuficiencia de la motivación de la calificación deriva no tanto de la falta de fundamentos jurídicos como de la errónea aplicación de la legislación reguladora, lo que ha provocado a su vez una argumentación errónea del recurso contra la nota».
En cuanto a la invocación por parte de la registradora en el informe del recurso del art. 33 del Decreto 149/2006, de 25 de julio (LA LEY 8169/2006), la Dirección General reitera que el momento procedimental, único e idóneo, en el que el registrador ha de exponer todas y cada una de las razones que motivan su decisión de suspender o denegar la práctica del asiento solicitado es el de la calificación «sin que, por consiguiente, hayan de ser tenidas en cuenta las que pueda introducir en su informe». Y, por lo que se refiere al art. 33 Dto. 149/2006, añade, además: «No obstante, es de advertir además que el citado artículo 33 que se refiere a transmisiones forzosas de las viviendas protegidas en supuestos distintos de los contemplados en el Título IX de la Ley 1/2010, de 8 de marzo (LA LEY 4920/2010), Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, disposición modificada por la Ley 1/2018, de 26 de abril (LA LEY 7135/2018), que regula en su artículo 74 el ejercicio del derecho de retracto en adquisiciones derivadas de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria, y el régimen de notificaciones en su artículo 78.
Dicho artículo 33 dispone: «1. A las transmisiones forzosas, judiciales o extrajudiciales, de las viviendas protegidas, que no resulten de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria, les será de aplicación lo dispuesto en el presente capítulo con las especificaciones contenidas en este artículo».
Por lo tanto, tampoco es de aplicación ya que excluye expresamente de su regulación a las transmisiones forzosas, judiciales o extrajudiciales, de las viviendas protegidas, que resulten de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria, como sucede en este supuesto».
Y concluye la Dirección General haciendo una precisión para este caso, que puede generalizarse para otros similares: la revocación de una nota de calificación por falta o error manifiesto en la fundamentación no dará como resultado el de que tenga que inscribirse el título calificado, sino el de que sea, dicho título, objeto de una nueva nota de calificación:
«En conclusión, dada la errónea motivación de la nota de calificación, el recurso debe estimarse y la calificación revocarse sin que ello signifique proclamar la inscribibilidad del documento calificado (cfr. Resolución de 1 de marzo de 2019); de manera que esto no obsta a que se pueda poner una nueva nota de calificación en los términos que resultan de esta Resolución.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora en los términos que resultan de las anteriores consideraciones».
2. Arrendamiento inscribible tras la adjudicación de la finca en ejecución hipotecaria
Doctrina: Puede inscribirse un contrato de arrendamiento otorgado entre el anterior propietario de la finca y la recurrente cuando en el mismo procedimiento de ejecución hipotecaria se declaró que quedaba a salvo el derecho de ésta a ocupar la finca, si bien se daban dos circunstancias particulares: la de que en dicho procedimiento era parte la adjudicataria, titular registral actual de la finca; y la de que no había llegado a culminarse la toma de posesión de la finca, precisamente por reconocerse el derecho a ocupar la finca de la arrendataria en virtud de resolución judicial dictada en ese mismo procedimiento.
RDGSJFP de 2 de octubre de 2023 (BOE 02.11.2023, 3) (LA LEY 267348/2023)
La nota de calificación recurrida rechazaba inscribir una escritura de elevación a público de un contrato de arrendamiento formalizada por el anterior propietario de la finca —como arrendador— y la recurrente —como arrendataria—, porque al presentarse la escritura en el Registro la finca figuraba registralmente inscrita a favor de una sociedad, que se la había adjudicado en virtud de un procedimiento de ejecución hipotecaria. «En consecuencia», decía la nota, «…se deniega la inscripción del contrato de arrendamiento por figurar a nombre de terceras personas».
La particularidad estribaba en el hecho de que la misma ejecución hipotecaria, dirigida contra el propietario arrendador, se había dirimido la situación posesoria del inmueble, reconociéndose por diligencia de ordenación, que se acompañaba, el derecho a ocuparlo de la recurrente arrendataria de la finca. Por esta razón ésta interpuso el recurso, no considerando aplicable el art. 20 LH (principio de tracto sucesivo).
Recuerda, en primer lugar, el Centro Directivo dos reglas básicas del sistema registral español: la del citado principio de tracto sucesivo (en el sentido de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o impuesta en procedimiento seguido contra él); y la del principio de prioridad (en el sentido de que ha de producirse el cierre registral a títulos anteriores, a pesar de ser otorgados por anterior titular registral, que sean incompatibles con el derecho que conste ya inscrito con anterioridad por un tercero).
Para la Dirección General, «sin embargo, en el presente caso, no se conculcan ninguno de estos principios si se inscribe el contrato de arrendamiento formalizado en escritura pública entre la recurrente y el propietario anterior de la finca, puesto que ésta fue adjudicada en procedimiento de ejecución hipotecaria directa en virtud de resolución judicial que dejó a salvo el derecho a ocupar la finca por el arrendatario recurrente. En dicho procedimiento fue parte el actual titular registral».
Como ejemplo de supuesto en el que el principio de tracto sucesivo se excepciona en favor de títulos anteriores no inscritos, precisamente por no ser incompatibles con el derecho inscrito, cita el art. 47 RH, que permite la transmisión de finca resto, sin que se hayan inscrito todas las segregaciones previamente realizadas, indicando la superficie pendiente de segregación, admitiendo la inscripción de aquellas con posterioridad, pese a que formalmente no se cumpliría con el tracto sucesivo. Para la Dirección General: «El tracto sucesivo por tanto no sólo es un principio formal, sino que tiene también una dimensión material. Así, supone la existencia de poder de disposición en el transmitente, de manera que aun cuando fuera formalmente titular registral, no podrían inscribirse los títulos otorgados por el mismo cuando, de los mismos, se reconociera la inexactitud de los pronunciamientos registrales. Así, la Resolución de 21 de junio de 1999 confirmó la denegación de la inscripción de una transmisión otorgada por el titular registral cuando en el propio título se reconocía haber verificado otras transmisiones con anterioridad no formalizadas adecuadamente y por tanto no inscritas. No cabe por tanto inscripción de adquisición cuando del propio título se desvirtúa la presunción de poder de disposición en el titular registral (véase en parecidos términos la Resolución de 17 de marzo de 2003)».
De indudable interés para la valoración de su alcance, se hacen al final de la resolución dos precisiones por parte de la Dirección General:
La primera, la de que resultaban otros posibles defectos, no valorados en la nota de calificación, en los que no se puede entrar. En concreto, se daba la circunstancia de que existía una modificación del contrato de arrendamiento que se había producido en una fecha en la que quien firmaba como arrendador no era ya propietario.
Y la segunda, la de que «el procedimiento de ejecución directa que determinó la inscripción a favor del titular registral actual no culminó en la toma de posesión por éste de la finca, precisamente por reconocerse el derecho a ocupar la finca por la arrendataria recurrente en virtud de resolución judicial dictada en procedimiento en el que el propio titular registral actual fue parte».
3. Certificación de cargas y constancia de anterior nota de expedición
Doctrina: Si al margen de la hipoteca que se ejecuta existe ya una nota marginal acreditativa de la expedición de otra certificación, no la expedirá el/la registrador/a sin que se proceda previamente a cancelar la nota existente mediante nuevo mandamiento.
RDGSJFP de 29 de noviembre de 2023 (BOE 28.12.2023, 2) (LA LEY 336438/2023)
El registrador rechaza expedir la certificación de dominio y cargas solicitada en procedimiento de ejecución hipotecaria —y practicar la oportuna nota marginal— porque aparecía en el historial registral de la finca otra nota marginal de expedición de certificación para un procedimiento de ejecución de la misma hipoteca. La recurrente alega que la primera ejecución estaba archivada por desistimiento, con lo que no se generaría ningún conflicto entre las dos ejecuciones.
Recuerda la Dirección General los dos efectos especiales que esta nota marginal produce, además del general de servir de notificación para los que en el futuro inscriban o anoten sus derechos en el Registro:
En primer lugar, el de que es un requisito esencial del procedimiento, lo que la diferencia radicalmente de la nota marginal de expedición de certificación de cargas en un procedimiento ejecutivo ordinario, dado que constituye la única forma registral de saber que la hipoteca se está ejecutando, es decir, que ha pasado de la fase de seguridad a la de ejecución. «Por tanto, en la ejecución hipotecaria no es de aplicación lo establecido en el artículo 660.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000)».
En segundo lugar, el de que va a suponer el cierre del Registro para una serie de actos relacionados con dicha hipoteca que resulten contradictorios con la situación de pendencia del procedimiento de ejecución. En concreto, no cabrá la cancelación de la hipoteca ejecutada por causas distintas de la propia ejecución (art. 131 LH y 688.2 LEC) y se impedirá la inscripción de una escritura de novación de la hipoteca objeto de ejecución (Resolución de 15 de julio de 2013).
Destaca la Dirección General la necesidad de que exista la adecuada coordinación entre el procedimiento de ejecución y el contenido del Registro. Por eso, se considera que, si se llegara a expedir la certificación de dominio y cargas y practicar la correspondiente nota marginal en casos como el de la resolución, esto «supondría generar, a través de la publicidad registral, una inevitable confusión acerca de la ejecución de la referida hipoteca. Esta circunstancia llevaría a los terceros a no saber en qué Juzgado ni bajo cuál procedimiento se está ejecutando el derecho real de garantía hipotecaria. El Registro de la Propiedad no puede ofrecer información incoherente o contradictoria, porque implicaría contradecir la esencia básica de su propia misión».
Y en cuanto a la alegación que realiza la recurrente en el sentido de que la primera ejecución hipotecaria se encontraba archivada en virtud de un decreto, lo procedente es aportar el pertinente mandamiento judicial por el Juzgado para que, en cumplimiento del mismo decreto, se proceda a cancelar la nota marginal que se practicó con anterioridad.
4. Arrendamiento cancelado por la ejecución. Reinscripción
Doctrina: Cancelada la inscripción de un arrendamiento que fue inscrito con posterioridad a la hipoteca ejecutada, no puede inscribirse una instancia solicitando que se haga constar el derecho de ocupación derivado del arrendamiento cancelado, porque ello implicaría dejar sin efecto la cancelación ya inscrita, algo que no puede hacerse sino con el consentimiento del titular registral actual, o por resolución judicial firme dictada en procedimiento en el que dicho titular registral sea parte.
RDGSJFP de 30 de noviembre de 2023 (BOE 28.12.2023, 12) (LA LEY 336448/2023).
En el historial registral de las fincas constaban, por este orden: 1º) Una hipoteca, con varias modificaciones. 2º) Una inscripción de cesión de la hipoteca a la SAREB, de fecha 14 marzo de 2014. 3º) Una inscripción de arrendamiento (escrituras y contratos privados de 1 de febrero de 2014, inscripciones de mayo y junio del año 2016). 4º) La nota al margen de la hipoteca expresiva de la ejecución hipotecaria, de 10 de mayo de 2019. 5º) Inscripción de adjudicación y cancelación de asientos posteriores por ejecución hipotecaria, a favor de la SAREB, procediéndose también a la cancelación de la inscripción del arrendamiento por haberse ordenada a través de una diligencia de adición al mandamiento de cancelación de cargas originariamente emitido, con referencia, en concreto, a las inscripciones del arrendamiento posterior.
Se presenta instancia privada solicitando:
- A) Que se proceda a la inscripción del derecho de posesión con origen en el arrendamiento cancelado, al entender la recurrente que la entidad adjudicataria se subroga en el arrendamiento. La registradora deniega la inscripción por no aportarse titulación pública, por no ser inscribible el derecho de posesión y por haberse ordenado expresamente la cancelación del arrendamiento en el procedimiento de ejecución hipotecaria, derivada de una hipoteca anterior al arrendamiento inscrito.
- B) Subsidiariamente, «que se pronuncie de oficio el Ilmo. Sr. Registrador, sobre cuál es la vía idónea para que la situación jurídica expuesta en la presente instancia, relativa a los contratos de arrendamiento suscritos (…) puedan tener acceso al Registro». La registradora considera que la única forma de inscribir el arrendamiento, ante la falta de una resolución judicial reconociendo su vigencia, es llegar a un acuerdo en escritura pública con el actual titular registral formalizando la subrogación en el arrendamiento.
La Dirección General confirma la nota de calificación.
Frente a la alegación de la recurrente, que invocaba la subsistencia de los arrendamientos tras la resolución del derecho del arrendador por la enajenación forzosa de la finca arrendada en un procedimiento de apremio, recuerda la Dirección General el principio de purga de arrendamientos posteriores a la hipoteca que es objeto de ejecución directa. A tal fin, transcribe parcialmente la RDGSJF de 3 de noviembre de 2021 y destaca, tanto el contenido de preceptos como el art. 674.2 (LA LEY 58/2000) y 659.2 LEC, como, en relación con el supuesto de hecho del expediente, el hecho de que desde el registro se hubiera notificado al arrendatario la expedición de certificación cargas, y que, además, se hubiera llegado a ordenar, por resolución judicial expresa del juzgado que conoció la ejecución, la cancelación del arrendamiento. Como resultado de todo lo dicho se concluye en el sentido de considerar que, al estar los asientos de cancelación bajo la salvaguarda de los tribunales (art. 1 LH), «no se pueden rectificar sin consentimiento del titular registral actual, que es el adjudicatario en el procedimiento de ejecución hipotecaria, o en virtud de resolución judicial firme dictada en procedimiento en que el titular registral sea parte (cfr. artículos 40 (LA LEY 3/1946) y 82 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946))».
Destaca en su fundamento final esta resolución, las diferencias entre el caso de la Resolución de 2 de octubre de 2023, que extractamos en este mismo boletín, y en la que «se dirimió la situación posesoria del inmueble, reconociéndose por diligencia de ordenación el derecho a ocupar el inmueble por la recurrente arrendataria de la finca», y el supuesto de esta resolución:
«En este caso en el procedimiento de ejecución directa se ha dilucidado la cuestión relativa al arrendamiento, sin reconocerse el derecho a ocupar el inmueble en virtud del arrendamiento, sino que por el contrario se ordena expresamente su cancelación, por lo que no puede estimarse el recurso». Si bien, no es sólo la existencia de una resolución expresa reconociendo el derecho a ocupar la finca lo que pudo ser determinante para acceder en la Resolución de 2 de octubre de 2023 a la inscripción, como expresamos en el resumen que de ella hacemos en este mismo boletín.
5. Requerimiento de pago, pero no demanda, al tercer poseedor
Doctrina: Puede inscribirse una adjudicación en ejecución hipotecaria en la que no se demandó al tercer poseedor si, por resolución de la LAJ dictada a la vista de la certificación de dominio y cargas, y a petición expresa del demandante, se adoptó la decisión de no ampliar la demanda a los terceros poseedores, sino sólo la de notificarles para que satisficieran, antes del remate, el importe del crédito y los intereses y costas.
RDGSJFP de 9 de enero de 2024 (BOE 19.02.2024, 4) (LA LEY 13602/2024)
La registradora había rechazado inscribir un decreto de adjudicación, en ejecución hipotecaria, de varias fincas que se encontraban inscritas a nombre de terceros poseedores (inscritas su adquisiciones con anterioridad a la fecha de inicio del procedimiento) porque no constaba acreditado que se les hubiera demandado y requerido de pago.
Con posterioridad, se volvió a presentar el decreto acompañado de una diligencia de constancia. De ésta resultaba que, a la vista de la certificación de cargas se había tenido conocimiento de la existencia del tercer adquirente; que se había presentado un escrito después, pidiendo que se ampliara la demanda contra aquél; que esta petición fue denegada por una diligencia, acordándose únicamente que se produjera la notificación a dicho tercer adquirente para que satisficiera, antes del remate, el importe del crédito y los intereses y costas, notificación que tuvo lugar. Sin embargo, la registradora mantuvo su rechazo a la inscripción.
La Dirección General vuelve a exponer, en términos generales, su consolidada doctrina sobre la posición del tercer poseedor de los bienes hipotecados en el procedimiento de que «es necesaria tanto la demanda como el requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946) que lo han acreditado aquellos que hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por el registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento».
Así pues, tanto demanda como requerimiento de pago son exigibles conforme al art. 685.1 LEC (LA LEY 58/2000), «imponiendo al registrador el artículo 132.1º de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946), la obligación de comprobar que se han cumplido ambos».
Como ha quedado expuesto, en el supuesto de este expediente, la adjudicación fue objeto de una primera calificación y, con posterioridad, se presentó de nuevo acompañada de diligencia de constancia de la LAJ de la que resultaba que «la demanda fue presentada el 25 de marzo de 2012. Posteriormente mediante la certificación de cargas de fecha 24 de enero de 2013 se tuvo conocimiento de la existencia del tercer adquirente. Finalmente se presentó escrito de fecha 22 de marzo de 2013 pidiendo que se ampliara la demanda contra dicho tercer adquirente lo cual fue denegado por diligencia de 29 de octubre de 2013, acordándose únicamente que se produjera la notificación a dicho tercer adquirente para que se satisfaga, antes del remate, el importe del crédito y los intereses y costas en la parte en que esté asegurada con las hipotecas de sus respectivas fincas, lo que se produjo el 28 de noviembre de 2013».
Parecen ser estos especiales antecedentes los que determinan una solución favorable a inscribir el decreto de adjudicación por parte de la Dirección General, cuando añade, al final, para terminar revocando la nota de calificación, lo siguiente:
«Por lo tanto, a dicho tercero, aun cuando no se le haya demandado inicialmente, se le ha requerido de pago y con ello se le ha concedido la opción de pagar u oponerse, posibilidades que corresponden al demandado conforme al artículo 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000).
Téngase en cuenta que la decisión de no ampliar la demanda a los terceros poseedores fue tomada por la letrada de la autoridad judicial ante la petición expresa del demandante, por lo que, en cualquier caso, no cabe su revisión a través de la calificación judicial conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario (LA LEY 3/1947).
De esta forma, el actual titular registral ha tenido posibilidad de intervención directa en el procedimiento de ejecución, no pudiendo por tanto entenderse que ha existido indefensión en los términos antes indicados».
Comentario.
En algunas de las resoluciones que extractábamos, a lo largo de estos años, nos preguntábamos si la utilización que venía haciendo la anterior DGRN de la conjunción copulativa «o», para referirse a la exigencia de la demanda y/o requerimiento de pago del tercer poseedor, podía ser un indicio de que podrían llegar a inscribirse decretos de adjudicación de los que resultara haberse efectuado sólo el requerimiento de pago. Sin embargo, en otras posteriores dejó claro, primero la propia DGRN y después la actual DGSJFP, que sólo si había demanda podría inscribirse la adjudicación.
Podría esta resolución de la Dirección General volver a alimentar la duda de si sería suficiente el requerimiento de pago. A ello conducen los términos en que, de forma general, se expresa, al considerar como suficiente que, con el requerimiento de pago, se le haya concedido al tercer poseedor la opción de pagar u oponerse, «…posibilidades que corresponden al demandado conforme al artículo 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000)».
Pero puede también interpretarse, parece lo más prudente, que no ha querido la Dirección General modificar sus conclusiones sobre la exigencia de demanda y requerimiento de pago, sino sólo la de sostener que si ya hubo una valoración judicial acerca de la no necesidad de ampliar demanda, esa valoración ha de ser determinante para aceptar como suficiente el requerimiento de pago, máxime cuando se produjo en el mismo momento procesal en el que se advirtió la falta de demanda al tercer poseedor, y ello, a pesar de consistir la resolución judicial en una simple diligencia de ordenación de la LAJ, en este caso, que por principio (206 LEC) es una resolución que no requiere de especial motivación. Aunque sí que se salvaguardan con su dictado los derechos de los intervinientes en el procedimiento al caber frente a la misma los oportunos recursos, y en especial en última instancia revisión ante el Juez.
6. Valor de tasación o tipo inscrito como base de la ejecución. Publicidad correcta en el portal de subastas
Doctrina: El valor de tasación que haya servido de base para la adjudicación tiene que coincidir con el que está inscrito y no es razón para inscribir la adjudicación que el valor tenido en cuenta sea superior. La publicidad errónea del valor de tasación en el portal de subastas vicia la ejecución. Importancia del examen del contenido de la certificación de dominio y cargas en el momento de su expedición.
RDGSJFP de 23 de enero de 2024 (BOE 08.03.2024,3) (LA LEY 25896/2024).
En una ejecución hipotecaria se adjudicaron dos fincas, un local comercial y una plaza de garaje, a la entidad ejecutante por el 50% del tipo de subasta, por falta de postores. En la escritura pública de constitución de hipoteca se pactaron, y así se inscribieron, como valores de tasación los de 85.845,41 euros para el local y 7.502,01 euros para la plaza de garaje. Sin embargo, del decreto de adjudicación hipotecaria calificado resultaba que en el procedimiento se tuvieron en cuenta como tipos a efectos de subasta unos superiores, de 117.000 euros y 10.000 euros, respectivamente, y con arreglo a ellos se realizaron las adjudicaciones.
Advirtiendo la registradora que los valores de tasación no se correspondían con los reflejados en la inscripción de hipoteca, sino con esos otros (coincidentes, se observaba, con el importe del principal del préstamo asignado respectivamente a cada finca), suspendió la inscripción de la adjudicación judicial, con base, esencialmente, en el art. 130 LH.
La modificación del tipo inscrito.
Recuerda la Dirección General su doctrina sobre si se puede modificar el tipo de subasta pactado e inscrito a efectos de ejecución. Distingue según que ello se pretenda antes de interponerse la demanda ejecutiva, o bien después; y en este último caso, sea durante la ejecución hipotecaria, o sea ya con posterioridad a la celebración de la subasta, con el fin de amoldar la tasación inscrita a la tenida en cuenta en la ejecución concluida:
- A) Si se pretende la modificación del tipo inscrito durante la «fase de seguridad» de la hipoteca, es decir, antes de interponerse la demanda ejecutiva, es innecesario el consentimiento de los titulares registrales de cargas posteriores, «ya que la inscripción del valor de tasación no atribuye por sí misma derecho alguno a esos titulares posteriores hasta la utilización de los correspondientes procedimientos ejecutivos hipotecarios, pues, hasta ese momento, el ejecutante puede desvirtuar la expectativa que tienen a un posible sobrante acudiendo a otros procedimientos distintos a la ejecución hipotecaria para llevar a cabo la ejecución (la ejecución ordinaria o el procedimiento declarativo)».
- B) Sin embargo, si la inscripción del pacto de novación del tipo para subasta se pretende cuando la hipoteca ya está en trámites de ejecución (o cuando ya se ha celebrado la subasta, y se ha adjudicado la finca al ejecutante o a otros postores), sí que se exigiría el consentimiento de los titulares posteriores. Con arreglo a las resoluciones, que cita, de la DGSJFP, «no resulta permitido la inscripción de un pacto que por su naturaleza se refiere a una subasta futura, cuando en realidad la subasta ya ha tenido lugar o se está desarrollando, y con el que sólo se pretende subsanar, a posteriori, las deficiencias en las que incurrió el procedimiento de ejecución al no respetar el artículo 130 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946), o favorecer los intereses del acreedor en la adjudicación, ya que con ello se vulneran los derechos que del citado artículo se infieren a favor del deudor, del dueño de la finca hipotecada y de los titulares de cargas posteriores.
Por ello son erróneas, aplicadas al presente supuesto, las afirmaciones de la parte recurrente relativas a que no existe límite superior a la fijación del tipo para subasta y a que acreedor y deudor pueden elevar el valor de tasación inscrito, porque tal modificación y alcance solo son posibles mientras la hipoteca se encuentre en «fase de seguridad», y, además, mediante el consentimiento en escritura pública por parte del acreedor y del deudor y, en su caso, del hipotecante no deudor; no de forma unilateral por parte del acreedor ejecutante en el escrito de presentación de la demanda ejecutiva».
El precio de tasación pactado tiene que estar inscrito.
En el caso de la resolución, declara la Dirección General que lo cierto es que, registralmente, el precio pactado como tipo para la subasta era distinto y se encontraba inalterado en el momento de interposición de la demanda ejecutiva, y ese concreto dato registral, y no otro distinto, fue el que se consignó en la certificación registral de dominio y cargas expedida a efectos de la ejecución.
Se destaca, entre otros aspectos, la trascendencia que tiene que esté inscrito el precio de tasación: «no basta con que tal precio conste en la escritura de constitución —o de modificación— de la hipoteca, sino que, como veremos, es preciso además que conste también inscrito en el Registro de la Propiedad». A esta conclusión conducen las últimas redacciones dadas al art. 130 LH, añadiendo la Dirección General: «Es decir, en el procedimiento de ejecución hipotecario directo, sólo podrán salir las fincas a subasta por el tipo o valor que a efectos de subasta pactaron las partes, y figuraba en el cuerpo de la inscripción en el Registro, y no otro valor distinto, aunque se basase en el certificado de tasación que se incorporó a la escritura y que, a su vez, sirvió de base para pactar dicho valor de tasación».
Para la Dirección General, volviendo al caso concreto, sólo el precio inscrito como tipo a efectos de ejecución hipotecaria debió tomarse en consideración en el procedimiento de ejecución directa contra el bien hipotecado, «procedimiento que, en principio, no ha sido ajustado a derecho al tomar en consideración un valor mayor, que se fija ex novo en la demanda ejecutiva, el cual resulta de señalar la cantidad del principal garantizado con la hipoteca, y ello, aunque en el decreto de adjudicación se indique erróneamente que ese valor es el que figura en la escritura de préstamo hipotecario, pues ni constan en la estipulación correspondiente ni siquiera es el valor de tasación».
La ejecución debe respetar el valor inscrito, y ello, aun en el caso de que el valor que haya servido de base a la adjudicación sea superior a aquél.
Ante las circunstancias del caso (entre otras, la de que no hubiera sobrante, al ser el valor de adjudicación total inferior al importe de lo reclamado; la de que fueran los valores de tasación tenidos en cuenta en la ejecución superiores a los inscritos; y, en consecuencia, la de que los precios de adjudicación resultaran al final superiores al 50% de los valores de tasación inscritos), declara la Dirección General: «podría afirmarse, apriorísticamente, que en este supuesto no se han vulnerado los derechos al sobrante del ejecutado ni tampoco de los titulares de cargas posteriores a la hipoteca, que en este caso existen al constar anotados tres embargos en cada finca, ya que con el nuevo tipo de subasta no se ha reducido la cantidad finalmente obtenida por la realización de la finca, como ocurrió en los supuestos de las Resoluciones de 24 de abril de 2017 y 9 de mayo de 2023, sino que, antes al contrario, se ha aumentado dicha importe al elevar tal tipo».
Pero para la Dirección General, frente a tales consideraciones, debe prevalecer, a efectos de la inscripción registral del decreto de adjudicación, el principio expuesto de que la ejecución hipotecaria debe ajustarse estrictamente a los requisitos y trámites procedimentales legalmente establecidos. Pero no es sólo eso, es que tampoco considera que sea cierto que, en casos como este, no se produzcan perjuicios para el deudor y acreedores posteriores: «… especialmente si tenemos en cuenta que la circunstancia de que las fincas salieran a subasta por una valoración superior a la legal sí puede perjudicar al deudor y a los acreedores posteriores inscritos, en la medida en que un tipo alto de la finca subastada puede desincentivar la concurrencia de postores, como así ocurrió finalmente, propiciando un valor de adjudicación inferior por aplicación de las normas procesales».
Trascendencia de la publicidad errónea del valor de tasación en el portal de subastas del BOE.
Al poner en relación la disfunción advertida (entre el valor de tasación que se tuvo en cuenta en el procedimiento y el que resultaba de la inscripción de la hipoteca) con el hecho de que se hubiera trasladado erróneamente el primero, y no el segundo, a los edictos publicados en el portal de subastas del BOE, encuentra la Dirección General una razón clara para rechazar la inscripción. Como se acaba de decir, publicar un valor de tasación erróneo que sea superior al inscrito «desincentiva la concurrencia de postores… propiciando un valor de adjudicación inferior por aplicación de las normas procesales».
En esta línea, se destaca por la Dirección General la doctrina de la importante STC 34/2020 (LA LEY 10036/2020) sobre nulidad de las subastas cuando se producen errores en los anuncios publicados: «En este sentido, cabe traer a colación la Sentencia de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional número 34/2020, de 24 de febrero (LA LEY 10036/2020), que estima el recurso de amparo y declara vulnerado el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva (artículo 24.1 de la Constitución Española (LA LEY 2500/1978)) en un supuesto en que el juzgado que tramitó la ejecución denegó la declaración de nulidad de la subasta para subsanar el error advertido en el anuncio publicado en el portal del "Boletín Oficial del Estado", desatendiendo que la categoría asignada al inmueble objeto de licitación, la de "local comercial", era errónea, sino que se trataba de un "solar". Argumenta el Tribunal Constitucional que la confusión o error en la identificación del bien subastado puede afectar objetivamente a la transparencia y libre concurrencia en el procedimiento de ejecución, al restringir el conocimiento de los posibles postores, y afirma que «la efectividad del derecho a la tutela judicial efectiva, que ha de procurarse mediante el cumplimiento por el órgano judicial de su deber legal de respetar lo que la ley dispone para la realización de bienes en el procedimiento ejecutivo, no puede desconocerse desviando a los recurrentes la carga de soportar los eventuales perjuicios que la incorrección de la publicidad pueda acarrear para el curso de la subasta, ni pretendiendo que los posibles destinatarios de la convocatoria realicen indagaciones adicionales no previstas por la norma ni promovidas por esta, sino todo lo contrario».
Comprobar la coincidencia entre el valor de tasación de la ejecución hipotecaria y el que se inscribió en la hipoteca no supone revisar el fondo de la resolución.
La Dirección General considera como uno de los «requisitos de cumplimiento imperativo en las ejecuciones hipotecarias» el del tipo de tasación para subasta, «que debe ser el que conste inscrito en el Registro de la Propiedad respecto de la finca que se va a ejecutar, en el momento de presentación de la demanda ejecutiva, el cual, por tanto, constituye una circunstancia calificable por el registrador al amparo de los artículos 132.4 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946) y 100 del Reglamento Hipotecario (LA LEY 3/1947), como el obstáculo que es que surge del Registro».
Desde el punto de vista del/de la registrador/a, éste/a, en estos supuestos, «no revisa el fondo de la resolución judicial, sino que se limita a calificar la congruencia del título judicial con el procedimiento en que se ha dictado, y los obstáculos que surgen del Registro…»
De nuevo, la importancia de examinar detenidamente la certificación de dominio y cargas, y de reaccionar en ese momento a toda disfunción esencial.
Concluye la resolución refiriéndose a los mecanismos de subsanación en estos casos, en los que se impondría una retroacción de acciones justo al momento en que se produjo el error: «debe tenerse en cuenta que tal subsanación compete al juzgado o tribunal que dictó la resolución afectada, mediante la retroacción de las actuaciones del procedimiento al momento inmediatamente anterior al de la resolución que impone un tipo de subasta no ajustado a derecho, sin que el registrador de la propiedad en su calificación pueda soslayar la vulneración de un requisito legal que afecta a terceros».
Pero unas líneas más arriba, deja la Dirección General una enseñanza sobre el modo concreto en que, sería lo deseable, se podría haber evitado el problema: «En definitiva, ha existido un error en los edictos de la subasta, en los que se debió corregir por el letrado de la Administración de Justicia, a la vista del título ejecutivo y de la preceptiva certificación registral, el avalúo de los bienes subastados que sirvió de tipo para la misma».
De todo lo dicho podemos extraer, como conclusión, que el examen del contenido de la certificación de dominio y cargas que se expide para las ejecuciones hipotecarias tiene una trascendencia indudable:
- 1º.- Permite apreciar la congruencia entre las bases sobre las que se apoya la ejecución, y las que resultan de la inscripción de hipoteca (por ejemplo, los pactos inscritos, la responsabilidad garantizada, el domicilio para notificaciones y requerimientos, el valor de tasación para subasta, etc…).
- 2º.- Y permite también conocer si del historial registral de la finca resultan defectos de legitimación pasiva derivados de la existencia de otros interesados no tenidos en cuenta en la ejecución. Así ocurre, por ejemplo, cuando en la inscripción de hipoteca aparecen deudores o hipotecantes no deudores no demandados; o cuando entre las inscripciones posteriores existe ya un tercer poseedor.
Pero, ante todo, el examen de la certificación de dominio y cargas debe tener consecuencias y producir una reacción activa por parte del juzgado, dirigida a subsanar los errores que se adviertan. Se trata de evitar que se sucedan, en adelante, actos procesales con vicios sustanciales que frustrarán el efecto final de la ejecución: la inscripción del decreto de adjudicación.
7. Rectificación sobrevenida del valor de tasación. El tipo inscrito es base de la ejecución
Doctrina: El valor de tasación que haya servido de base para la adjudicación tiene que coincidir con el que está inscrito. No puede inscribirse la rectificación del valor para subasta inscrito mediante la presentación de la escritura que fue objeto de inscripción cuando la hipoteca se encuentra ya ejecutada.
RDGSJFP de 30 de enero de 2024 (BOE 08.03.2024, 12) (LA LEY 25905/2024).
Pactándose en una escritura de ampliación de capital de un préstamo hipotecario un nuevo valor de tasación para subasta (de 262.700 euros, coincidente con la nueva tasación que se incorporaba a la escritura), el que se reflejó en la inscripción de modificación de hipoteca fue otro, algo superior, de 272.700 euros. Congruente con lo inscrito, en la certificación registral de dominio y cargas del art. 688 LEC (LA LEY 58/2000) que luego se expidió se hizo constar este tipo inscrito, así como, además, que la finca hipotecada aparecía gravada con una anotación preventiva de embargo posterior a la hipoteca ejecutada.
Ante la circunstancia de que, según resulta de los antecedentes del recurso, la demanda ejecutiva hubiera tomado como base la cantidad de 262.700 euros, y, presumiblemente, la de que todo el procedimiento de ejecución hipotecaria se hubiera desarrollado a partir de ese tipo de subasta, se presenta en el registro otra copia de la escritura de ampliación de hipoteca, junto con una instancia en nombre del acreedor ejecutante solicitando que se subsanase el error padecido.
La registradora rechaza inscribir la rectificación, expresando, en síntesis, en su nota de calificación la imposibilidad de hacerlo cuando ya consta extendida la nota marginal acreditativa de la expedición de certificación de dominio y cargas del art. 688 LEC (LA LEY 58/2000); y recordando el carácter constitutivo de la inscripción de la hipoteca (arts. 145 LH, 1875 CC y, ante todo, el art. 130 LH). La recurrente considera, entre otras razones, que esa rectificación del valor de tasación erróneo en nada afecta a los acreedores registrales posteriores. La Dirección General confirma la nota de calificación.
Parte la Dirección General de recordar el art. 40.c) LH, y la declaración, contenida en el mismo precepto, de que en ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto: «Lo que este artículo 40 viene a expresar, con carácter general, es que el asiento registral inexacto o erróneo vale como «exacto» en beneficio del tercero hipotecario en quien concurran las circunstancias que según el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946) son imprescindibles para ser protegido por el principio de fe pública registral. De ahí la importancia de rectificar cuanto antes el contenido de la inscripción que se considere inexacta, por parte del titular afectado, antes de que pueda surgir la figura de un tercero protegido».
Con base en ello, «la regla general, cuando la rectificación se solicita después de que se produzca la existencia de titulares registrales posteriores de dominio y cargas, es la necesidad del consentimiento de los mismos o de la correspondiente resolución judicial en que estos fueran parte». En el supuesto objeto de recurso, destaca la Dirección General el hecho de que se solicite la rectificación en un momento posterior a la aparición de un titular registral de cargas, y también el de que lo sea en un momento posterior a la iniciación de la ejecución de una hipoteca anterior, con su correspondiente efecto de purga de tales cargas. Se refiere, para ello, a las resoluciones de 26 de octubre de 2016 (rectificación cuando la hipoteca no había sido objeto de ejecución, aunque según registro existan ya derechos reales o cargas posteriores a la hipoteca y anteriores a la escritura de modificación presentada), y de 24 de abril de 2017 (rectificación cuando la hipoteca ya había sido ejecutada y se había adjudicado la finca). Y, siguiendo la doctrina que se desprende de ambas, distingue, en cuanto al momento en que se pretenda la rectificación, entre la «fase de seguridad» y la «fase de ejecución» de la hipoteca:
En el primer caso, cabrá la rectificación: «…en los casos de inexactitud registral por error en la constatación del tipo de subasta, es posible la rectificación tabular con la sola presentación de la escritura de constitución de hipoteca o, en su caso, de la escritura de novación del préstamo hipotecario, aunque existan cargas posteriores, siempre que la hipoteca se encuentre en «fase de seguridad», sin necesidad que presten su consentimiento para la modificación del tipo de subasta los titulares registrales de esas cargas posteriores».
En el segundo caso, será necesario el consentimiento de los titulares posteriores: «Por el contrario, cuando la hipoteca se encuentre en «fase de ejecución», tal procedimiento de rectificación ya no es posible en presencia de titulares de cargas posteriores, tanto por aplicación las normas procesales que regulan la ejecución (artículos 682 (LA LEY 58/2000) y 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000)), como porque en tal caso la rectificación de los errores de la inscripción de hipoteca no les puede perjudicar (artículo 40 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946)).
Y este efecto denegatorio de la inscripción de la modificación del asiento registral, en esta fase de ejecución, se produce cualquiera que sea la razón por la que el tipo de subasta utilizado en la misma no coincida con el recogido en la certificación de dominio y cargas expedida por el Registro de la Propiedad, es decir, ya lo sea por tomar como tipo el recogido en una escritura de novación que no se presentó a inscripción, ya fuera el convenido en una escritura de novación cuyo despacho, total o parcial, fue denegado sin haber sido recurrido por la parte interesada, o ya concurriere un supuesto de error material en la constatación registral de los datos del título, cuya rectificación no fue promovida en el momento oportuno».
8. Modificación del valor de tasación inscrito y su incidencia en la ejecución. Publicidad correcta en el portal de subastas
Doctrina: El valor de tasación que haya servido de base para la adjudicación tiene que coincidir con el que está inscrito. Si no se tuvo en cuenta el valor de tasación superior que se había hecho constar en el registro en la inscripción de modificación de la hipoteca ejecutada, debe rechazarse la inscripción de la adjudicación.
RDGSJFP de 19 de febrero de 2024 (BOE 19.03.2024, 3) (LA LEY 33604/2024)
Inscrita una escritura de préstamo con garantía hipotecaria, se hizo constar en el asiento, como valor de tasación a efectos de subasta, el de 145.530 euros. Con posterioridad, acreedor hipotecario y los prestatarios modificaron y ampliaron la hipoteca, fijándose como nuevo valor de tasación el de 272.178,67 euros. En la certificación de dominio y cargas expedida para la ejecución hipotecaria se informó de que el tipo de subasta pactado e inscrito era el citado de 272.178,67 euros; así como de que la finca hipotecada aparecía gravada con dos anotaciones preventivas de embargo letras D y G y una anotación preventiva de prohibición de disponer letra I, posteriores a la hipoteca ejecutada.
Sin embargo, en la demanda ejecutiva se señaló como valor para subasta el inicial de 145.530 euros, tasación que según el decreto de adjudicación judicial fue la que se tuvo en cuenta en la tramitación del procedimiento de ejecución. Cuando, al final, se presentan en el registro el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación cargas, de la documentación presentada resultaba que la finca hipotecada se adjudicó por el precio de 101.871 euros, el 70 % del tipo de subasta señalado en la demanda ejecutiva, sin tener en cuenta el tipo de subasta inscrito y reflejado en la certificación registral de dominio y cargas.
La registradora de la propiedad suspende la inscripción porque el valor de subasta utilizado en la ejecución no era el último pactado e inscrito, siendo que el valor de tasación inscrito es el que debe ser el tenido en cuenta en la ejecución por imperativo del art. 130 LH. Y añade el argumento de que admitir lo contrario supondría la existencia de un enriquecimiento injusto por parte del ejecutante, en perjuicio del deudor hipotecario en los términos de la Sentencia 261/2015, de 13 de enero, de la Sala Primera del Tribunal Supremo.
Por su parte, el recurrente, además de negar la existencia de un enriquecimiento injusto para el acreedor hipotecario, sostiene que la registradora no tiene competencia para revisar ni forzar una revisión del decreto de adjudicación, lo que solo corresponde a la autoridad judicial. Y alude a la STS 866/2021, de 15 de diciembre (LA LEY 242372/2021), que, como sabemos, es la que resolvió la polémica entre las resoluciones de la DG y las audiencias provinciales en relación con la aplicación del art. 671 LEC (LA LEY 58/2000), y con arreglo a la cual «la competencia para aprobar el remate y hacer la adjudicación la atribuyen los arts. 670 a (LA LEY 58/2000)674 LEC (LA LEY 58/2000) al letrado de la Administración de Justicia (LAJ), con posibilidad de impugnación ante el juez o tribunal….»
El Centro Directivo confirma la nota de calificación.
En cuanto a la cuestión de si procede o no emplear en una ejecución hipotecaria un tipo para subasta distinto del que conste inscrito en el Registro de la Propiedad en el momento de dictar el auto de despacho de ejecución, entre otros argumentos (pueden leerse en el extracto de la resolución de 24 de enero de 2024, en este mismo boletín), la Dirección General confirma el principal de que, constando reflejada la nueva tasación en la inscripción de modificación de hipoteca, fue el precio o tipo a efectos de ejecución hipotecaria de ésta el único que debió tomarse en consideración en el procedimiento de ejecución directa contra el bien hipotecado, «procedimiento que, en consecuencia, no se ha ajustado a derecho al tomar en consideración un valor menor del que legalmente debió utilizarse».
En cuanto a las circunstancias que, en concreto, en este caso concurrían (valor de tasación inferior al que debió tenerse en cuenta legalmente, vivienda habitual y adjudicación por el 70 % del valor de tasación, e inexistencia de sobrante, aun en el caso de que se hubiera aplicado la tasación correcta), aprecia la Dirección General un perjuicio concreto para el deudor, aunque no para los titulares de cargas posteriores: «No puede afirmarse, en consecuencia, que en este supuesto se hayan vulnerado los derechos al sobrante de los titulares de cargas posteriores a la hipoteca, que en este caso sí existen al constar practicadas dos anotaciones de embargo sobre la finca hipotecada, ya que tampoco lo hubieran tenido de aplicarse la tasación correcta. Pero sí que se han vulnerado los derechos del ejecutado, pues se ha reducido la cantidad obtenida por la realización de la finca en 88654,25 euros y, paralelamente, la cantidad que se determina como amortizada del crédito o préstamo impagado».
En cuanto al argumento de la existencia de enriquecimiento injusto, se afirma que «es indiferente que se pueda hablar o no en las ejecuciones hipotecarias de enriquecimiento injusto por parte del acreedor ejecutante, sino que, en cualquier caso debe prevalecer, a efectos de la inscripción registral del testimonio del decreto de adjudicación, el principio expuesto de que la ejecución hipotecaria deben ajustarse estrictamente a los requisitos y trámites procedimentales legalmente establecidos; especialmente, en este caso, a la utilización como valor de tasación para subasta del tipo inscrito que estuviere vigente».
Y reitera una serie de ideas que resumimos en el extracto de la RDGSJFP de 24 de enero de 2024, a cuyo contenido nos remitimos (trascendencia de la publicidad del valor de tasación en el portal de subastas del BOE; que comprobar la coincidencia entre el valor de tasación de la ejecución hipotecaria y el que se inscribió en la hipoteca no supone revisar el fondo de la resolución; y la importancia que tiene el examen de la certificación de dominio y cargas, y reaccionar en ese momento a toda disfunción esencial).
9. Herencia yacente y renuncia. Declaración de libertad de arrendamientos
Doctrina: En procedimientos dirigidos contra la herencia yacente, si la renuncia de las personas que serían llamadas a la sucesión, según las averiguaciones del juzgado, se produjo después del inicio del procedimiento, puede inscribirse el decreto de adjudicación; en particular, si consta que se les ha notificado después como interesadas.
Doctrina: La declaración de libertad de arrendamientos es igualmente exigible, aun cuando del acta de lanzamiento resulte que la vivienda se encontraba vacía y libre de ocupantes, y que la autoridad judicial otorgó a la adjudicataria la plena posesión de la finca.
RDGSJFP de 13 de marzo de 2024 (BOE 11.04.2024, 8) (LA LEY 51314/2024)
En esta resolución se recurren dos defectos en concreto.
El defecto relativo a la herencia yacente.
El primero de ellos es el segundo de los defectos que se apreciaron en anterior nota de calificación de la misma registradora. Dicha nota fue objeto de recurso, dando lugar a la RDGSJFP de 25 de julio de 2023, extractada ya en el anterior boletín. Entonces, la registradora exigió, en primer lugar, que se acreditara el fallecimiento de la titular registral, defecto se da por subsanado ya con la documentación aportada. Y, en segundo lugar, que se acreditara que la demanda se había dirigido personalmente contra alguno de los herederos de la titular registral o, en defecto de éstos, que se hubiera justificado la notificación por edictos a los ignorados herederos, así como la comunicación al Estado o a la Comunidad Autónoma del País Vasco llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros, de la pendencia del proceso. Y este defecto se reitera ahora.
Reconoce la registradora que ya quedaba acreditada ante el Registro la renuncia de tres hijas a la herencia con la pertinente escritura pública. No entiende, por el contrario, justificada la condición de herederas de dichas tres hijas mediante la correspondiente declaración de herederos (doña N. B. Z. G., la titular registral había fallecido intestada). Como consecuencia de ello, mantiene que sigue siendo necesario emplazar a los ignorados herederos por edictos, así como comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros, la pendencia del proceso, conforme al artículo 150.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000). Lo argumenta diciendo en su nota:«… Y es que lo realmente decisivo es si la ejecución se ha dirigido frente a alguna persona cierta y determinada que pueda considerarse como interesada en la herencia, situación que no concurre en este caso porque ninguna de las tres hijas ha sido demandada y además, las tres han renunciado a la herencia de su madre. Además en la nueva documentación aportada consta una diligencia de ordenación del Juzgado, de fecha 23 de noviembre de 2021, que dice textualmente que «no ha lugar a tener por subrogadas a L. G. Z., A. G. Z. y B. E. G. Z. en la posición que ocupaba N. B. Z. G. como parte ejecutada».
La Dirección General ordena cronológicamente los hechos, destacándose entre éstos que el 10 de junio de 2021 se presentara la demanda de ejecución hipotecaria frente a doña N. B. Z. G., titular registral; que su fallecimiento se produjera poco después, el 15 de agosto de 2021, y que la escritura de renuncia de las hijas se otorgara el 2 de noviembre de 2021.
En cuanto a las diligencias relacionadas con la intervención de las hijas a las que se tuvo por sucesoras, se acordó notificarles la existencia del proceso y emplazarles para que comparecieran, siendo precisamente al contestar a dicho emplazamiento cuando aportaron un escrito (en el que manifestaban que su madre falleció divorciada de su único esposo) y acompañaban la meritada escritura de renuncia. Ante tales circunstancias, se acordó, en efecto, no tenerlas por subrogadas en el procedimiento y continuar la ejecución frente a la herencia yacente de N. B. Z. G. No obstante, se hace constar en la resolución, también, que cuando se dictó decreto acordando convocar la subasta sobre la finca ejecutada, no sólo se notificó por edictos a la herencia yacente, sino, también, como interesadas a las hijas de la finada (este último extremo resulta del contenido del escrito del recurso y de los fundamentos de derecho de la resolución, sin que pueda llegar a saberse si resultaba de la documentación que fue objeto de calificación por la registradora).
La Dirección General reproduce su nueva doctrina sobre suficiencia (y necesidad) del emplazamiento a los ignorados herederos por edictos, y de la comunicación al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros en los casos de herencia yacente. Sin embargo, en este caso no la considera aplicable, por cuanto presenta especialidades: entiende, frente a la alegación de la registradora, que sí podían considerarse suficientes las averiguaciones hechas por el juzgado sin necesidad de que se aportara la correspondiente declaración de herederos abintestato. Y remarca, por otra parte, además de que cuando se presentó la demanda, viviera la titular registral, el hecho de que la renuncia aportada se produjera cuando ya se había presentado la demanda de ejecución hipotecaria: «En este expediente, teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes, que la demanda se dirigió contra la titular registral mientras vivía, que tras su fallecimiento se han efectuado averiguaciones tendentes a identificar a sus herederas, que las propias hijas de la demandada, como posibles herederas, se dirigieron al Juzgado dando traslado de la escritura de renuncia a la herencia de su madre y que dicha renuncia fue posterior al inicio del procedimiento, no puede concluirse que se haya producido indefensión de la herencia yacente y que sea necesario emplazar a los ignorados herederos por edictos ni comunicar al Estado o a la Comunidad del País Vasco la pendencia del proceso».
Comentario. En este caso, quedó acreditado: a) que, tras el fallecimiento de la ejecutada, se habían efectuado averiguaciones tendentes a identificar a sus herederas; b) que las propias hijas de la demandada, como posibles herederas, se dirigieron al juzgado, dando traslado de la escritura de renuncia a la herencia de su madre; y c) que dicha renuncia fue posterior al inicio del procedimiento; y de todo ello puede concluirse que no hubo indefensión de la herencia yacente y que por tanto es innecesario emplazar a los ignorados herederos por edictos, y es innecesario comunicar al Estado o a la Comunidad del País Vasco la pendencia del proceso.
Es cierto que el papel del juzgado no es equiparable al del fedatario, notarial o registral que, cuando autoriza o califica una escritura de partición hereditaria, ante la posible ineficacia del llamamiento testamentario o abintestato de algún heredero, sólo podrá culminar su intervención, a los efectos de la firma de la escritura o de su inscripción registral, sobre la base de la justificación acreditada (generalmente a través de un acta de notoriedad de declaración de herederos intestados), que determine quienes tienen derecho a la sucesión. No puede, por consiguiente, trasladarse este modo de actuación al juzgado que conoce la ejecución. Lo que en los procedimientos en que sea parte la herencia yacente debe hacer el juzgado, y constatar como acreditado el/la registrador/a, es que el juzgado efectuó una averiguación suficiente acerca de si existían parientes llamados a la sucesión. Y, en fin, si esa averiguación se ha acreditado y además los parientes se han personado, e incluso han acreditado su renuncia a la herencia, no cabe ya hablar de indefensión, que es lo que se trata de evitar en los procesos judiciales seguidos frente a herencia yacente.
Por todo ello, lo que, en términos generales, debería resultar de los decretos objeto de calificación, es que las averiguaciones realizadas por parte del juzgado han desembocado en una ausencia de otros parientes llamados a la sucesión; o, al menos, contener una referencia genérica a que se efectuaron las indagaciones oportunas sin que éstas dieran, en cuanto a tal extremo, resultado alguno.
El defecto relativo a la falta de declaración de libertad o no de arrendamientos.
El otro defecto hace referencia a que no consta declaración de estar o no la finca arrendada, que era una vivienda, a efectos del posible derecho de tanteo y retracto. Se daba la particularidad de que, según resulta de la nota de calificación, la registradora tuvo a la vista una copia del acta de lanzamiento firmada por la comisión judicial encargada de la misma.
Para la registradora: «no puede suplir a la declaración de la situación arrendaticia de la finca que, en la adjudicación por subasta, tiene que realizar el adjudicatario porque la DGSJFP al tratar la forma en que debe hacerse constar la libertad de arrendamiento de la finca para que la inscripción pueda realizarse, dadas las particularidades de la transmisión en estos casos, establece que dicha manifestación puede y debe hacerla el adquirente en las propias actuaciones judiciales, ante notario, o mediante instancia firmada o ratificada ante el registrador, no bastando una mera alegación de que del procedimiento no resulta la existencia de arrendatarios y sin que la misma pueda ser inferida de otros datos o documentos, al ser una manifestación de contenido expreso y especifico. Así, en caso de que la finca se halle arrendada, es el nuevo propietario quien, a fin de cuentas, tiene la obligación de notificar al arrendatario para que ejercite el retracto cuando el vendedor no cumplió la obligación de notificarle la venta que iba a realizar para que pudiera ejercer el tanteo (artículo 25.3 de la de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994))».
Según el escrito de recurso la entidad adjudicataria, ésta invocaba que ya tenía la posesión del inmueble cuya inscripción se pretendía, de lo que se dejó constancia en el mismo expediente del recurso mediante la aportación de la correspondiente diligencia de ordenación, añadiendo: «En el propio Acta de Lanzamiento se constata que la vivienda se encontraba vacía y libre de ocupantes, otorgando la autoridad judicial a Caja Laboral la plena posesión de la misma. Por otro lado, cabe matizar que no consta inscripción alguna de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.»
Y la Dirección General confirma el defecto, reproduciendo antes la normativa aplicable y su doctrina sobre el alcance de aquélla: «De conformidad con lo previsto por el art. 25 LAU, deberá rechazarse la inscripción de la adjudicación de la vivienda si no se acredita, debidamente, bien que se han llevado a cabo las notificaciones previstas, bien que se ha realizado la oportuna manifestación de que la finca se encuentra libre de arrendatarios».
10. Arrendamiento. Inscripción con posterioridad a la ejecución
Doctrina: Inscrita una adjudicación por ejecución hipotecaria, no cabe inscribir una escritura de elevación a público de arrendamiento otorgado por el anterior titular registral de la finca, por impedirlo los principios de tracto sucesivo y prioridad registral, aunque de la documentación presentada resulte que dicho título podría haber sido inscrito si se hubiera presentado en su momento.
RDGSJFP de 10 de abril de 2024 (BOE 26.04.2024, 7) (LA LEY 67554/2024)
RDGSJFP de 10 de abril de 2024 (BOE 26.04.2024, 8) (LA LEY 67553/2024)
Se discute en ambos recursos si es o no inscribible una escritura de elevación a público de un contrato privado de arrendamiento de vivienda que se presenta a inscripción cuando ya se han inscrito las adjudicaciones respectivas derivadas de sendas ejecuciones hipotecarias.
De la escritura cuya inscripción se pretendía, resultaba: 1º) Que la parte arrendadora había concluido un arrendamiento como usufructuaria vitalicia de la vivienda. 2º) Que su condición de tal derivaba de otro acuerdo privado firmado con la entidad anterior titular registral de la finca. 3º) Que por dicho contrato, contrato de permuta por obra futura, se había pactado, como contraprestación por la transmisión de la finca a dicha titular, «la ocupación o uso en precario» de ciertos inmuebles, «pudiendo los cesionarios ocupar las viviendas para sí o sus familiares o arrendar las mismas a terceros».
La registradora señalaba, en esencia, como defecto, la falta de tracto sucesivo, dado que las fincas constaban ya inscritas, con anterioridad a la presentación a inscripción del título en cuestión, a nombre de persona distinta de aquellas que figuraban en las escrituras públicas, como consecuencia de la ejecución hipotecaria de ambas fincas. Añadía, además, que «el documento privado de arrendamiento no cuenta con el consentimiento de la sociedad promotora que fue titular registral de la finca ni tampoco del actual titular registral».
La recurrente alegaba que según las inscripciones anteriores la finca estuvo inscrita a nombre de la entidad mercantil que había firmado el acuerdo de permuta por obra futura en el que se cedió la ocupación o uso en precario con facultades de arrendamiento, indicando que posteriormente constaba el contrato de arrendamiento que se elevaba a público, no inscrito. Daba a entender que todo ello era independiente de la titularidad registral actual de la finca, a favor de la sociedad Buildingcenter, S.A. Y consideraba, en fin, «que no es cierto que no exista tracto sucesivo» y «que no es necesario el consentimiento de la promotora por no intervenir en el arrendamiento».
Para la Dirección General, la escritura no puede inscribirse por aplicación del principio de tracto sucesivo, consagrado en el art. 20 LH, con arreglo al cual los actos inscribibles deberán estar otorgados por los titulares registrales, voluntariamente o como consecuencia de una resolución judicial dictada contra ellos.
Pero también lo impide otro de los principios registrales esenciales del sistema, el de prioridad registral recogida en el art. 17 LH: «En virtud de este principio, el título que primero accede al Registro determina, por esta sola razón, el cierre registral respecto de cualquiera otro que, aun siendo anterior, resulte incompatible con él. Es indiferente que el título que primero accedió al Registro sea de peor condición que el incompatible, y que, en definitiva, haya de ceder ante él, pues mientras la inscripción de aquél subsista, este otro verá cerrado su reflejo registral y, puesto que aquella inscripción queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículos 1 (LA LEY 3/1946) y 38 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946)), es obvio que será al titular incompatible a quien corresponderá la carga de impugnar judicialmente aquélla».
11. Adjudicaciones por debajo del 50% del valor de tasación
Sentencia anulatoria de resolución que rechazaba adjudicación por debajo del 50%.
Doctrina: Publicada SAP Murcia de 8 de noviembre de 2021 que revoca la RDGRN de 28 de marzo de 2019, por la que se reiteraba la doctrina de las resoluciones de 20 de septiembre de 2017 y siguientes en el sentido de que, faltando postores, puede el/la registrador/a negarse a inscribir la adjudicación al ejecutante si no alcanza 50% del valor de tasación.
RDGSJFP de 29 de abril de 2024 (BOE 15.05.2024, 14).
Conforme a lo establecido en el art. 327 LH, la Dirección General ha acordado publicar en el BOE el fallo de la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, Sección Primera, de fecha 8 de noviembre de 2021 (LA LEY 286393/2021), que ha devenido firme, por la que se confirmó la sentencia dictada el 22 de octubre de 2020 por el Juzgado de Primera Instancia n.o 1 13 [sic] de Murcia en autos de juicio verbal n.o 1151/2019, por la que se estimó la demanda contra la RDGRN de 29 de marzo de 2019.
En dicha resolución, definitivamente revocada, y que fue comentada en anterior boletín, se había confirmado la interpretación del art. 671 LEC (LA LEY 58/2000) en el sentido de considerar que no tratándose de una vivienda habitual, aunque el ejecutante solicitase la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, dicha adjudicación nunca podrá realizarse por una cifra inferior al 50% del valor de tasación de la finca.
12. Requerimiento de pago fuera del domicilio inscrito
Doctrina: La expresión «se requirió de pago al ejecutado personalmente en fecha…», es suficiente para inscribir el decreto de adjudicación, aunque no pueda concluirse, leyendo el resto del decreto, que dicho requerimiento se practicara en el domicilio que consta en la inscripción de hipoteca.
RDGSJFP de 25 de abril de 2024 (BOE 17.05.2024, 2) (LA LEY 86911/2024).
Se presenta a inscripción un decreto de adjudicación —y el consecuente mandamiento de cancelación de cargas— librado en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, en el que se hacía constar que «se practicó a los ejecutados el preceptivo requerimiento de pago» y, según resultaba de una diligencia de adición, que «se requirió de pago al ejecutado personalmente en fecha…», sin especificar en ambos casos dónde se había practicado el requerimiento. Según la nota de calificación impugnada, como «no consta que se haya requerido de pago al deudor en el domicilio señalado en la escritura de hipoteca a efectos de requerimientos y notificaciones…», la registradora rechaza la inscripción.
Para el recurrente, lo relevante a estos efectos es la efectiva notificación personal a la parte ejecutada, independientemente de dónde se lleve a cabo la misma; además, el propio art. 686.2, pfo. 3º LEC (LA LEY 58/2000) permite que se haga la misma en lugar distinto del que conste en el registro, «siempre que se haga en la persona del destinatario». Alega, por otra parte, que la registradora se excede en su función calificadora al revisar la valoración realizada por el LAJ sobre el requerimiento de pago, siendo el ejecutado el que, en su caso, puede recurrir el decreto de adjudicación para que sea revisado por el juez.
En relación con esta última cuestión, la Dirección General rechaza que haya extralimitación calificatoria: «la existencia de una adecuada demanda y requerimiento de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores en el procedimiento de ejecución hipotecaria, no es una cuestión de fondo de la resolución judicial, que sería en todo caso la adjudicación a una persona determinada, sino de protección del titular registral —obstáculos que surjan del Registro (art. 100 del Reglamento Hipotecario (LA LEY 3/1947))—, y expresamente incluida dentro del ámbito de la calificación registral por el artículo 132.1. de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946)».
Y, en relación con el concreto defecto recurrido, esto es, que no resulte de la documentación calificada el domicilio en que se haya practicado el requerimiento de pago, la Dirección General realiza un análisis de las normas aplicables (arts. 161 (LA LEY 58/2000) y 686 LEC (LA LEY 58/2000)) y doctrina del Tribunal Constitucional sobre los actos de comunicación (SS TC número 145/2021, de 12 de julio (LA LEY 117547/2021) y 140/2022, de 14 de noviembre (LA LEY 302646/2022)), para referirse a continuación a los siguientes extremos:
- 1º) Sería suficiente con expresar en el decreto de adjudicación que el requerimiento de pago se realizó en el domicilio pactado e inscrito: «como regla general, es preciso que por el Juzgado responsable de la ejecución se determine en el testimonio del decreto de adjudicación que el requerimiento de pago se ha realizado en el domicilio que figura a estos efectos en la inscripción de hipoteca, en los términos previstos en el artículo 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000), si así hubiera tenido lugar, ya que es el primero en que ha de intentarse la notificación…»
- 2º) Si el requerimiento en el domicilio inscrito no pudo tener lugar, el órgano judicial debiera explicar adecuadamente esta circunstancia: «…sólo cuando ese intento resulte infructuoso podrá acudirse a otras alternativas, lo cual debe también explicitarse en lo necesario».
- 3º) Pero, con todo, lo esencial, en estos casos, será poder llegar, a la conclusión de que tuvo lugar un requerimiento personal: «…a este respecto debe recordarse que el objetivo fundamental de la normativa procesal sobre notificaciones, requerimientos y comunicaciones es que se procure que el ejecutado o la persona que proceda sea llamado personalmente al procedimiento».
En definitiva, la propia Dirección General «ha admitido, tanto en el procedimiento de ejecución directa (vid. Resolución de 9 de julio de 2015), como en el de venta extrajudicial (vid. Resolución de 13 de octubre de 2016), que el requerimiento se verifique en un domicilio distinto del recogido en la inscripción de hipoteca, ante la imposibilidad de realizarlo en éste, siempre que en estos casos la notificación sea personal al ejecutado o persona que proceda». Y en ese sentido, transcribe el art. 686.2, pfo. 3º LEC. (LA LEY 58/2000)
Como en el caso calificado se acompañó una diligencia de adición en la que se expresaba que constaba en autos que se requirió de pago al ejecutado personalmente, la Dirección General estima el recurso interpuesto y revoca la nota de calificación de la registradora.
III. Novedades jurisprudencia
1. Error en datos esenciales de las notas simples con información continuada del art. 175 del Reglamento Notarial
Doctrina: aunque la nota simple tenga un valor meramente informativo y no dé fe del contenido exacto de los asientos, a diferencia de lo que sucede con las certificaciones registrales, ello no supone que el registrador esté exento de toda responsabilidad por los errores cometidos al expedirlas. Y pese a que se acepte que haya inexactitudes en este tipo de notas simples que no generen responsabilidad, sí han de producirla las que sean esenciales, porque se omita alguna carga o porque, consignándose alguna, se altere algún elemento fundamental referido a la carga, en particular la cuantía o importe. Es indiferente que la inexactitud de la nota simple fuera imputable a un empleado de la oficina registral y no se hubiera producido un «tratamiento profesional» de los datos registrales.
Sentencia 343/2024 de la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Valencia, dictada en Rollo de Apelación 142/2023
Demanda: Por la demandante, compradora de una vivienda, se formuló demanda contra los vendedores, en acción de responsabilidad civil por incumplimiento contractual, y contra la registradora de la propiedad, en acción de responsabilidad civil por negligencia por error en expedición de nota simple de la registradora demandada, y ello al omitir la titularidad del suelo sobre el que se construyó la vivienda vendida. En el presente comentario será examinada la acción dirigida contra la Registradora de la Propiedad.
Alegaba que previo al otorgamiento de la escritura de compraventa el notario solicitó al Registro de la Propiedad la información a que se refiere el artículo 175 RH, nota simple que consta unida a la escritura y en la que se describe la vivienda objeto de compraventa y se identifica a los titulares, sin constar carga ni limitación del dominio.
Tras la inscripción de la escritura pública en el registro de la propiedad fue devuelta a la actora el documento original de la escritura pública y una segunda nota simple constando en la misma un hecho que no figuraba en la nota simple remitida a la notaría dos meses antes, concretamente que el inmueble vendido no incluía la parte proporcional del suelo sobre el que se edificó, contando que «El terreno sobre el que se levanta el edificio arriba descrito forma parte de otra finca de mayor cabida, titularidad del Ayuntamiento de Valencia».
Explicaba que la citada Administración está comenzando a idear la forma o modo de proceder a la venta del suelo a los distintos propietarios de viviendas de la zona.
Contestación: La registradora de la propiedad demandada se opone alegando que el Registro de la Propiedad o quien detente su titularidad, no es culpable del posible supuesto de doble inmatriculación, más aún cuando dicha doble inmatriculación no es más que una mera sospecha que habrá de ser elevada la categoría de certeza a través de una declaración judicial. Y que, en la zona donde se ubica la vivienda, son frecuentes las situaciones de doble inmatriculación y que, concretamente, la finca de autos se matriculó a favor del Estado en virtud de acta de desafectación del Ministerio de Obras Públicas de fecha 19 de diciembre de 1989, fue adquirida por el Ayuntamiento de Valencia.
Aduce que a principios del siglo XX el Estado otorgó concesiones que fueron inscritas en los libros del registro, pero en la Guerra Civil fueron destruidos muchos de ellos por lo que al abrirse el periodo de reconstrucción y aportado nuevamente los títulos muchas de las fincas se reinscribieron como tales concesiones, pero otras muchas no, quedando inscrito el pleno dominio a favor de sus titulares, por lo que al inmatricularse a favor del Estado la finca en cuestión, se produjeron de hecho múltiples dobles inmatriculaciones, y añade que corresponde exclusivamente a los órganos judiciales la declaración de existencia de una doble inmatriculación, y solamente una vez constatado jurisdiccional y contradictoriamente el supuesto de doble matriculación es posible entrar en el análisis de la responsabilidad civil del registrador. Alega también que la segunda nota simple simplemente contiene un aviso o advertencia sobre la posibilidad de dicha doble inmatriculación, siendo preciso acudir a la jurisdicción. Por otro lado, sostiene que la situación fáctica de la finca no constituye en modo alguno una carga o limitación de carácter real, razón por la que la petición de una simple nota informativa no puede dar lugar a aviso o advertencia alguna.
Sentencia primera instancia: El Juzgado desestimó la demanda, excluyendo la responsabilidad de la registradora de la propiedad pues la primera nota simple fue expedida por un oficial del Registro y no conllevó tratamiento profesional alguno y precisamente la antedicha circunstancia fue constatada por la registradora cuando llevó a cabo la calificación de la escritura para su inscripción, incluyendo la advertencia de la doble inmatriculación en la segunda nota simple emitida, no obstante lo cual inscribió el titulo reconociendo por la tanto la plena propiedad de la entidad demandante sobre la indicada vivienda, sin carga o limitación alguna, por lo que concluye que no se habría demostrado perjuicio alguno, cuando no existe declaración judicial que reconozca la doble inmatriculación y la coincidencia de la demarcación de ambas fincas.
Sentencia de la Audiencia Provincial: Cita la Sentencia del Tribunal Supremo 769/2009 de 2 de diciembre de 2009 (LA LEY 261712/2009), que se refiere al régimen de responsabilidad civil de los Registradores de la Propiedad, artículos 296 y 300 de la LH, en relación con el 1902 Código Civil, y las SsTS de 23 enero de 2008, 274/2008 de 21 de abril, 102/2009 de 2 de marzo, 851/2009 de 6 de abril de 2010 y la más reciente STS 1488/2023 de 24 de octubre (LA LEY 270179/2023).
El art. 296 LH, apartado 5º se refiere en concreto a los daños y perjuicios que se causen «por error u omisión en las certificaciones de inscripción o de libertad de los inmuebles o derechos reales, o por no expedir dichas certificaciones en el término señalado en esta Ley». Y señala la Audiencia Provincial: «Ahora bien, comoquiera que el precepto no alude expresamente a la expedición de notas simples que contengan errores u omisiones, ya que se refiere exclusivamente a las "certificaciones", existe cierta polémica doctrinal al respecto, e inclusoalgunas resoluciones de las Audiencias Provinciales niegan que puedan incurrir el registrador en responsabilidad cuando la nota simple no responda a la realidad.». Pero recuerda que el articulo 222.5 LH, no solo dispone que la nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, sino que lo afirma sin perjuicio de la responsabilidad del registrador, por los daños ocasionados por los errores y omisiones padecidos en su expedición. Además, cita el articulo 354 a) del Reglamento Hipotecario (LA LEY 3/1947), que «alude a la responsabilidad del registrador en la expedición de las notas simples informativas que soliciten los interesados.»
Por otro lado, según el art. 332.5 RH, la nota simple informativa consistirá tan sólo en una extracto sucinto del contenido de los asientos vigentes relativos a la finca objeto de la manifestación, donde conste la identificación de la misma y del titular de los derechos inscritos sobre ella y la extensión y naturaleza y limitaciones de éstos y se harán constar las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o a los derechos inscritos; también establece que «deberá reflejar los datos contenidos en los asientos registrales», sin extenderse más allá de lo que sea necesario para satisfacer el legítimo interés del solicitante; todo ello, con valor simplemente informativo y sin dar fe del contenido de los asientos.
«Debe hacerse también mención, en el supuesto que nos ocupa, dada su evidente relevancia, a la finalidad de la nota simple informativa en el marco del sistema instaurado por el art. 175 del Reglamento Notarial (LA LEY 7/1944), modificado en las reformas realizadas por Real Decreto 1558/1992 de 18 diciembre (LA LEY 471/1993), Real Decreto 2537/1994 de 29 de diciembre (LA LEY 285/1995) y Real Decreto 45/2007, de 19 de enero (LA LEY 307/2007), donde se pretende la colaboración entre Notarias y los Registros de la Propiedad para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. Dicho precepto contiene la obligación del notario de obtener, antes de autorizar escrituras de transmisión o gravamen de inmuebles, información del Registro de la Propiedad sobre la finca. Se impone pues al notario que, antes de autorizar el otorgamientos de una escritura de adquisición de bienes inmuebles o de constitución de un derecho real sobre ellos, solicite al Registro de la Propiedad la información adecuada mediante escrito con su sello que puede remitirse por cualquier procedimiento, debiendo otorgarse la escritura en los diez días siguientes a la recepción por el notario de la información registral. Dentro de la información que debe solicitarse —y por tanto, remitirse fielmente por el Registro— se incluye "la descripción de la finca o fincas con sus datos registrales y situación de cargas".»
Por todo ello, concluye que «A la vista de la indicada doctrina jurisprudencial y de dichas normas, cabe concluir que aunque la nota simple tenga un valor meramente informativo y no dé fe del contenido exacto de los asientos a diferencia de lo que sucede con las certificaciones registrales, ello no supone que el registrador esté exento de toda responsabilidad por los errores cometidos al expedirlas, en especial a la vista del sistema de colaboración instaurado en el art. 175 RN y del propio tenor literal del art. 354 a) RH, y ello sin perjuicio de que pueda existir un régimen de responsabilidad que, más que contractual o extracontractual, puede considerarse instaurado "ex lege" y que se rige por las normas y principios allí estipulados, pero que en todo caso no deroga el régimen general de responsabilidad extracontractual de los arts. 1902 y siguientes del Código Civil (LA LEY 1/1889), con el que convive, por lo que debe examinarse la concurrencia de los requisitos exigidos por la jurisprudencia en interpretación de dicho precepto para determinar la posibilidad de nacimiento de la responsabilidad de la registradora de la propiedad demandada».
Con cita de la SAP Murcia sec. 4ª de 14 de febrero de 2013 a la que se remite la SAP Madrid sec. 20 núm 381/2014 de 23 de julio (LA LEY 126653/2014), «nos encontramos, por tanto, ante un supuesto de responsabilidad extracontractual regulado, como norma general, en el art. 1902 del Código Civil (LA LEY 1/1889) y, en los artículos 296 y siguientes de la L.H ., como norma especial, lo que conlleva, como sucede en toda responsabilidad civil, que haya de existir una correcta y concreta identificación del daño causado, pues es ese daño el que deberá resarcirse y no otro».
En este sentido la SAP Barcelona sec. 16ª de 26 de julio de 2000 (rec. 1246/1999 (LA LEY 153728/2000)) razona lo siguiente: «se sostiene que la información a facilitar por los registros de la propiedad conforme al artículo 354 del Reglamento tiene la naturaleza de nota simple informativa y así es, en efecto, conforme a lo aclarado por el artículo 6 de la Instrucción de la Dirección General de los Registros de 2 de diciembre de 1.996. De acuerdo con esa naturaleza, se sostiene que, como la nota simple no garantiza la veracidad de la información, no puede derivarse responsabilidad para los registradores por los errores que ocurran en esta clase de notas informativas, pues pretender lo contrario sería ir contra la naturaleza, establecida por la Ley, de este medio de publicidad. En definitiva, el artículo 225 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946) dispone que la libertad o gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales sólo podrán acreditarse en perjuicio de tercero por certificación del Registro y no, por tanto, mediante nota simple informativa, que es medio publicitario distinto de la certificación, sin garantía jurídica de concordancia con la realidad registral, como ocurre con otros medios similares, como las copias notariales simples o las notas simples del Registro Civil ( artículo 35 de su Reglamento ).
Pero nuevamente debemos señalar que el establecimiento de un sistema para la seguridad del tráfico inmobiliario como el diseñado por el Real Decreto de 29 de diciembre de 1.994, comporta la ineludible consecuencia de que las notas simples que los registros expidan en cumplimiento de sus disposiciones respondan a la realidad registral, pues lo contrario equivaldría a que el público seria inducido a confiar en un sistema reglamentariamente establecido sin que, en realidad, existiese ninguna garantía al respecto, lo cual no resulta admisible de ningún modo. Por tanto, aunque se acepte que haya inexactitudes en este tipo de notas simples que no generen responsabilidad, sí han de producirla las que sean esenciales, porque se omita alguna carga o porque, consignándose alguna, se altere algún elemento fundamental referido a la carga, en particular la cuantía o importe».
Afirma la sentencia, acogiendo un argumento del recurso, que «Esta Sala comparte dichas consideraciones, y entiende que no puede negarse la responsabilidad de los registradores en caso de que la nota simple expedida contenga errores u omisiones que afecten a los elementos esenciales del estatuto jurídico de la finca bajo el pretexto de que el art. 296 LEC (LA LEY 58/2000) no alude expresamente a dicha circunstancia, pues dicho precepto no establece un suerte de responsabilidad limitada del registrador sino que debe complementarse con las normas y doctrina relativas al derecho de daños, ya que de lo contrario ello supondría de facto establecer un sistema tasado de responsabilidad civil y la derogación del sistema creado por el legislador para potenciar la colaboración entre Notarías y Registros en orden a dotar de seguridad al tráfico inmobiliario, con la consiguiente inoperancia de los arts. 175 RN y 354 a) RH. Por tanto, en cualquier caso, aun cuando se considere la responsabilidad del registrador por los daños y perjuicios ocasionados en el ejercicio de sus funciones como una responsabilidad "ex lege" que deriva de la regulación de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946), ello no impide que esta responsabilidad deba ser tratada, conforme a la regulación de la responsabilidad extracontractual de los artículos 1902 y siguientes del Código Civil (LA LEY 1/1889) y jurisprudencia interpretativa, y ello porque nos encontramos ante un supuesto claro de responsabilidad extracontractual, regulado en el artículo 1902 CC (LA LEY 1/1889) como norma general aplicable en todas las relaciones civiles y especialmente en los supuestos de daños y perjuicios causados en el ámbito profesional, y particularmente de las profesiones de índole jurídica (v. gr. abogados, registradores, notarios, jueces, etc…), a pesar de la norma especial recogida en los artículos 296 y siguientes de la LH, que alude, entendemos que con carácter no excluyente, a determinados supuestos tasados de responsabilidad civil del registrador, pero que no excepcionan el régimen general, responsabilidad aquiliana que supone la existencia de un daño causado con independencia de cualquier relación jurídica que ligue a las partes.»
También niega que exonere de responsabilidad la supuesta pasividad o negligencia de la demandante,«pues se limitó a utilizar el sistema que la norma ha establecido para la seguridad de las transacciones inmobiliarias» sin que «fuera negligente por no haber solicitado una certificación para comprobar o contrastar las omisiones o datos erróneos supuestamente contenidos», lo que supondría desmontar el sistema instaurado por el art. 175 RN;
Recuerda la SAP Cordoba sec 1ª núm. 176/2018 de 7 de marzo (LA LEY 141113/2018), para afirmar que los otorgantes de la escritura de venta, así como el notario autorizante, partieron de una apariencia —que es de presunción de veracidad y de exactitud en el ámbito registral— que no fue tal por un error debido directamente a la registradora de la propiedad. Y que «indiferente que la inexactitud de la nota simple fuera imputable a un empleado de la oficina registral y no se hubiera producido un "tratamiento profesional" de los datos registrales, como sostiene la sentencia impugnada, pues ello no excluiría en modo alguno su responsabilidad al provenir dicha nota de la oficina del Registro, siendo aplicable el régimen general por actuaciones realizadas aquél de quien se debe responder, particularmente empleados de la empresa o entidad causante del daño ex art. 1903.5 Cc. (LA LEY 1/1889)»
En cuanto a los daños y perjuicios los identifica con los desembolsos que la actora se vea obligada necesariamente a soportar como consecuencia de la titularidad del suelo omitida en la nota simple.
2. Requisitos de la escritura para despachar ejecución: interpretación artículo 685.4 LEC y entidades del mercado hipotecario
Doctrina: se considera posible despachar la ejecución hipotecaria con la aportación de certificado registral acreditativa de la vigencia de la hipoteca, completada con con copia autorizada, cuando la parte ejecutante sea una entidad del mercado hipotecario que «pueda» emitir cédulas hipotecarias, sin que sea preciso que el préstamo hipotecario tenga dicho objeto.
Auto 200/24 de 1 de julio, de la Sección 8ª de la Audiencia provincial de Valencia
Esta resolución aborda la controversia existente acerca de los requisitos que deben cumplir las escrituras de constitución de hipoteca y novación para poder acordar el despacho de la ejecución.
Concretamente, el recurso se interpone frente a un Auto del Juzgado de Primera Instancia que deniega el despacho de la ejecución y consiguiente inadmisión y archivo del asunto por entender que «lo que se acompañan no son título ejecutivo a los efectos de lo dispuesto en el artículo 517.2.4 LEC (LA LEY 58/2000) en relación con el art. 17 LN y el art. 233 RN, en cuanto que no se había aportado primera copia con fuerza ejecutiva, aunque fuera la primera copia con fuerza ejecutiva que se libra a instancias de la ejecutante.»
La cuestión a dilucidar es la interpretación que debe darse al artículo 685.4 LEC (LA LEY 58/2000) y si puede considerarse título suficiente para despachar ejecución la presentación de una certificación del Registro de la Propiedad que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca. Esta sección de la Audiencia Provincial, siendo consciente de que se trata de una cuestión controvertida y de que otras secciones de la misma Audiencia mantienen un criterio diferente, se inclina por considerar suficiente dicha forma de proceder por los siguientes argumentos, con cita de otras resoluciones anteriores de la propia Sección:
- 1º Considera que la previsión del artículo 685.4 LEC (LA LEY 58/2000) es una norma especial en relación con el artículo 517.2.4 LEC (LA LEY 58/2000), artículo al que desplaza en sede de ejecución hipotecaria.
- 2º Entiende que la referencia legal a «hipoteca en garantía de créditos y préstamos afectos a una emisión de bonos hipotecarios», no es exclusiva, dados los términos de alternatividad en que aparece redactado el precepto, como lo pone de manifiesto el uso de la conjunción subordinada «o», y que, por tanto, no es trasladable a la primera de las hipótesis en él previstas.
- 3º «Se trata por tanto de un privilegio en favor de las entidades del mercado hipotecario que viene establecido en una norma especial y de aplicación preferente al art. 517.2.4 LEC…el indicado precepto se refiere a las entidades que "puedan" emitir cédulas hipotecarias, esto es, que se encuentren facultadas para ello,pero sin que sea preciso que el préstamo hipotecario tenga dicho objeto, esto es, el precepto establece dicha especialidad en beneficio de la entidades que puedan conceder dichos créditos —que son la mayoría de las entidades del mercado hipotecario— sin que sea necesario que el título en concreto cuya ejecución se solicita tenga por objeto la emisión de cédulas hipotecarias o que se trate de hipotecas que garanticen créditos o préstamos afectos a una emisión de bonos hipotecarios.»
Por lo tanto, y en conclusión, según esta tesis jurisprudencial, para poder despachar ejecución en estos casos será esencial comprobar que la parte ejecutante ostenta dicha cualidad, en la medida en que, conforme a los artículos 2 (LA LEY 607/1981) y 12 de la Ley 2/1981, de 25 de Marzo (LA LEY 607/1981), de Regulación del Mercado Hipotecario y 2 de la Ley 41/07 de 7 de Diciembre (LA LEY 12190/2007) de Reforma del Mercado Hipotecario, los Bancos pueden conceder préstamos hipotecarios y emitir cédulas hipotecarias. Bastando en tales casos acompañar una certificación registral acreditativa de la subsistencia y vigencia de la hipoteca, completada con una copia autorizada de la constitución de hipoteca y, en su caso, novación.
Evidentemente, todas estas referencias a los artículos de la Ley 2/1981 (LA LEY 607/1981) —y al art. 2 de la Ley 41/2007 (LA LEY 12190/2007), que se destinaba a modificar precisamente la citada ley— deben actualizarse y ponerse ahora en relación con los preceptos del Real Decreto-ley 24/2021, de 2 de noviembre (LA LEY 23840/2021), de transposición de directivas de la Unión Europea en las materias de bonos garantizados y otras, que ha derogado la Ley del Mercado Hipotecario.
No obstante, frente a interpretación hay otras Audiencias Provinciales que limitan la aplicación del artículo 685.4 LEC (LA LEY 58/2000) a los supuestos en que el título tenga por objeto la emisión de cédulas hipotecarias, lo que exigirá en tales casos obtener copia de la escritura que reúna todos los requisitos legalmente exigibles, lo que generalmente comparta la previa tramitación de un expediente de jurisdicción voluntaria al amparo del artículo 235 del Reglamento Notarial (LA LEY 7/1944).
3. Suspensión por prejudicialidad civil y doble tasación discrepante de la finca en ejecuciones conexas
Doctrina: en el ámbito de la ejecución hipotecaria no es posible instar la suspensión de la ejecución por prejudicialidad civil del artículo 43 LEC (LA LEY 58/2000) al no estar previsto, a diferencia de la penal, aplicándose dicho precepto exclusivamente a los procedimientos declarativos. En el caso de haberse tasado una misma finca de forma distinta en dos préstamos próximos en el tiempo, no será posible invocar la mala fe del ejecutante si el deudor consintió dicha situación.
Auto 554/24 de 25 de abril de 2024 de la sección 1 de la Audiencia Provincial de Tarragona.
En esta resolución se analiza en primer lugar el argumento de la parte demandada acerca de la presunta mala fe o uso anormal del derecho de la parte ejecutante al haber concedido dos préstamos muy próximos en el tiempo, pero atribuyendo un valor de tasación distinto a la misma finca. La Audiencia, sin perjuicio de considerar que dicho motivo no sería susceptible de ser invocado en sede de apelación, entra a analizar la cuestión destacando que no se produce esa pretendida mala fe en la parte actora.
Comienza recordando con carácter general la doctrina de la mala fe o abuso de derecho al señalar que: «la STS de 7 de septiembre de 2023 ha indicado, entre otros muchos extremos, que el procedimiento de ejecución hipotecaria da lugar a una transmisión patrimonial de la propiedad que es legal, que dicho procedimiento trae su causa en el legítimo ejercicio de la facultad de realización forzosa derivado de la hipoteca, y que la correspondencia entre la salida que la adjudicación del bien comporta en el activo del patrimonio del actor y la extinción de pasivo experimenta ese mismo patrimonio, se compensa con la liberación de una deuda conforme a las previsiones legales del artículo 671 LEC (LA LEY 58/2000) . Como es conocido, para que el uso de un derecho pueda ser abusivo, es necesario que conste la inmoralidad o antisocialidad de un daño causado por el ejercicio de tal derecho, manifestada en forma subjetiva (ejercicio del derecho con intención de dañar, o sin verdadero interés en ejercitarlo "ausencia de interés legítimo"), o en forma objetiva (ejercicio anormal del derecho, de modo contrario a los fines económico-sociales del mismo) SsTS de 21 diciembre 2000, 16 mayo de 2001, 2 de julio de 2002, 13 de junio de 2003 y 19 de noviembre de 2007, entre otras muchas»
Para concluir, a la vista de las circunstancias concretas del caso que «el deudor aceptó voluntariamente los distintos valores de tasaciónen los dos préstamos que ahora se le ejecutan, sin que se hayan puesto de manifiesto circunstancias que hagan dudar de este hecho. Además, la parte acreedora ha ejecutado ambos préstamos por lo que, sin perjuicio de los efectos que la afección especial que tiene la finca en el procedimiento de ejecución hipotecaria pueda tener en el desarrollo del procedimiento de ejecución del Juzgado n.o 1, no se puede discutir la libertad del acreedor para elegir el cauce procedimental de entre los que dispone en virtud del préstamo suscrito en su día ( auto de esta Sala de 10-10-2019, por ejemplo).»
Otra cuestión interesante que se aborda en esta resolución es la relativa a si resulta aplicable a las ejecuciones hipotecarias la suspensión por prejudicialidad civil del artículo 43 LEC. (LA LEY 58/2000) Como es sabido, se trata de una cuestión discutida en la práctica ya que, a diferencia de la prejudicialidad penal que sí está expresamente regulada, artículo 697 LEC (LA LEY 58/2000), no acontece lo mismo con la civil, lo que ha dado lugar a posiciones discrepantes en la jurisprudencia, unas favorables y otras contrarias a dicha posibilidad. Pues bien, ante ello la Audiencia destaca lo siguiente: «Aunque el recurso de apelación no cita ningún precepto legal en el que sustenta su petición, debe recordarse queel art. 43 LEC (LA LEY 58/2000) no resulta de aplicación en un proceso de ejecución hipotecaria.En el ámbito de la ejecución existe un régimen específico de suspensión de las ejecuciones que, como norma especial, prevalece sobre las normas generales, como la de prejudicialidad civil del mencionado art. 43 LEC (LA LEY 58/2000) .El artículo 565.1 LEC (LA LEY 58/2000) establece que «Solo se suspenderá la ejecución en los casos en que la Ley lo ordene de modo expreso, o así lo acuerden todas las partes personadas en la ejecución» lo que remite a los motivos tasados de suspensión establecidos en los artículos 565 a (LA LEY 58/2000)569 LEC (LA LEY 58/2000) que no son otros que los de rescisión y revisión de sentencia firme (art. 566 LEC (LA LEY 58/2000)), interposición de recursos ordinarios (art. 567 LEC (LA LEY 58/2000)), situaciones concursales o preconcursales (art. 568 LEC (LA LEY 58/2000)) o prejudicialidad penal (art. 569 LEC (LA LEY 58/2000)). Sólo en cualquiera de estos supuestos es posible suspender una ejecución y, entre los mismos, no se encuentra la prejudicialidad civil regulada en el artículo 43 LEC (LA LEY 58/2000), que es aplicable sólo en el ámbito de los juicios declarativos y especiales, pero no en la ejecución, ni ordinaria, ni hipotecaria. En ésta la suspensión se limita a los supuestos de prejudicialidad penal (arts. 697 y 696 en el caso de la tercería de dominio). El art. 698 de la LEC (LA LEY 58/2000), en el ámbito de la ejecución hipotecaria, dispone que « cualquier reclamación que el deudor, el tercer poseedor y cualquier interesado puedan formular y que no se halle comprendida en los artículos anteriores, incluso las que versen sobre nulidad del título o sobre el vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento que se establece en el presente capítulo».
4. Efectos de la nulidad sobrevenida del decreto de adjudicación inscrito por la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado
Doctrina: la declaración de nulidad de la ejecución hipotecaria en estos supuestos debe dar lugar a la cancelación de la inscripción del decreto de adjudicación y de la nota marginal de expedición del certificado de dominio y cargas, con retroacción del dominio y todos los efectos inherentes, lo que permitirá que pueda promoverse una nueva ejecución hipotecaria cumpliendo los criterios del TS. Pero ello siempre y cuando el dominio no se haya transmitido a un tercero de buena fe, en cuyo caso deberá preponderar la seguridad jurídica de la transmisión de la propiedad ya realizada.
Auto 377/24 de 20 de mayo de 2024 de la sección 3 de la Audiencia Provincial de Granada.
En esta resolución se analizan los efectos que pueden derivarse de que se declare nulo una ejecución hipotecaria en la que se haya dictado un decreto de adjudicación firme y ya inscrito en el Registro de la Propiedad como consecuencia de la estimación de una incidente excepcional de nulidad de actuaciones por la existencia de una cláusula de vencimiento anticipado abusiva.
Esta cuestión ya ha sido abordada en otras resoluciones recientes analizadas en estos Boletines (véase el índice, NULIDAD ADJUDICACIÓN Y AFECTACIÓN A TERCEROS BUENA FE: Afectación en caso de cesión del crédito hipotecario (n.o 11, pág. 6-8); Cesionario de remate (n.o 12, pág. 8-10); Imposibilidad de aplicación doctrina levantamiento del velo (n.o 11, pág. 5-6); Necesidad audiencia al tercero para que le afecte resolución (n.o 9, pág. 19-21))
En este caso concreto la parte ejecutante acata la nulidad de actuaciones decretada, pero reacciona frente a la decisión del Juzgado de Primera Instancia que se niega a acordar la cancelación de la adjudicación y de la expedición de nota marginal a fin y efecto de que la situación pueda revertirse, pudiendo instar en su caso una nueva ejecución hipotecaria. Es decir, que lo que se denuncia es que el órgano judicial a quo no se pronuncia sobre los efectos que han de derivar necesariamente de la declaración de nulidad acordada. Concretamente en el caso analizado «se acuerda el archivo sin atender a la solicitud de la ejecutante de que, como consecuencia del sobreseimiento por nulidad del procedimiento basado en el vencimiento anticipado del préstamo, se libre mandamiento al Registro de la Propiedad para cancelar la inscripción del decreto de adjudicación de la finca a la propia entidad, de fecha 11 de noviembre de 2011, y reinscripción del dominio a favor de los anteriores titulares con objeto de poder plantear nuevamente ejecución hipotecaria, al amparo de lo establecido en la misma sentencia del Tribunal Supremo, para lo cual es imprescindible que la hipoteca se halle inscrita en el Registro de la Propiedad, con arreglo a los artículos 104 (LA LEY 3/1946) y 130 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946) y al art. 1876 del Código Civil (LA LEY 1/1889) .Aduce la apelante también la vinculación entre el préstamo y la ejecución hipotecaria, con arreglo a los propios fundamentos de la sentencia de referencia, y denuncia la vulneración de los citados preceptos y del art. 24 de la CE (LA LEY 2500/1978) al no otorgar la tutela judicial efectiva.»
La Audiencia Provincial, tras considerar que la cuestión planteada es susceptible de plantearse en apelación, discrepa del criterio del Juzgado de Instancia, considerando que la declaración de nulidad tiene que afectar necesariamente a la inscripción de la adjudicación y la expedición de la nota marginal. Concretamente señala que «Consecuentemente, considera esta sala que no puede asumirse el fundamento del auto apelado de improcedenciade retroacción a la titularidad registral o reinscripción del dominio y de la garantía hipotecaria previaporque no se ha decretado la nulidad de las actuaciones, puesto que, con arreglo a la fundamentación jurídica que se ha transcrito,resulta obligado al tribunal que conoce de la ejecución pronunciarse, precisamente, sobre la vigencia o nulidad del decreto de adjudicación y, por consiguiente, sobre la reinscripción registral del dominio y de la hipoteca con base en la ineficacia de dicho título judicialmente decretada, de manera que, aunque señala el Tribunal Supremo que los procedimientos ejecutivos en el que el vencimiento anticipado se produjo antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013 se archivarán sin más trámite; ello no puede entenderse literalmente, sino en el sentido de que la ejecución no seguirá adelante, porque, como mínimo, con el sobreseimiento habrá de decretarse la cancelación de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas a efectos de la ejecución hipotecaria, prevista en el art. 688 de la LEC (LA LEY 58/2000), con objeto de que pueda plantearse nueva acción ejecutiva conforme a lo resuelto por el Tribunal Supremo, teniendo en cuenta que, según dicho precepto, " En tanto no se cancele por mandamiento del Secretario judicial dicha nota marginal, el registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución".
Y a continuación se detiene a analizar los problemas que pueden derivar de que con la adjudicación o transmisiones posteriores puedan aparecer terceros de buena fe protegidos por la institución registral. Destacando a este respecto que: «Así las cosas, el verdadero obstáculo al que se enfrenta la reinscripción del dominio y la hipoteca es que el sobreseimiento se haya decretado después de que se haya dictado decreto de adjudicación, bien por remate en subasta, o directamente al ejecutante con arreglo al art. 671 de la LEC (LA LEY 58/2000), como es el caso, puesto que en estos casos habría que decretar la anulación del decreto y librar mandamiento al Registro de la Propiedad para dejar sin efecto la cancelación de la hipoteca que garantizaba el crédito del ejecutante y, en su caso, de las inscripciones y anotaciones posteriores, que se habrá decretado conforme a lo establecido en el art. 692.3 de la LEC (LA LEY 58/2000), pero ello no tendría cabida si el rematante en subasta hubiera sido un tercero o si un tercero concurriese como cesionario del remate o de la adjudicación realizada al propio acreedor porque no podrá decretarse la nulidad ni dejarse sin efecto la cancelación de hipoteca e inscripción a nombre del tercero como adquirente del dominio por transmisión de la ejecutante-adjudicataria, y en este sentido se ha pronunciado la jurisprudencia constitucional alineada con la del TJUE, puesto que en la sentencia del Tribunal Constitucional núm. 26/2023, de 17 de abril (LA LEY 83016/2023), se invoca la del Tribunal de Justicia, de 17 de mayo de 2022, —asunto Ibercaja Banco, S.A.— en la que se precisa que en un procedimiento de ejecución hipotecaria ya concluido en que los ' derechos de propiedad respecto del bien han sido transmitidos a un tercero, el juez, actuando de oficio o a instancias del consumidor, ya no puede proceder a un examen del carácter abusivo de cláusulas contractuales que llevase a la anulación de los actos de transmisión de la propiedad y cuestionar la seguridad jurídica de la transmisión de la propiedad ya realizada frente a un tercero", lo que significa que prepondera la seguridad jurídica de la transmisión de la propiedad ya realizada frente a un tercero, incluso sobre un control de abusividad en el seno del procedimiento de ejecución hipotecaria del que pudiera derivarse la anulación de los actos de transmisión de la propiedad, teniendo en cuenta, a mayor abundamiento, que la nulidad de la transmisión comportaría no sólo la restitución al tercero del importe que hubiese satisfecho, sino que puede darse también el supuesto de que, conforme a lo establecido en el art. 692 de la LEC (LA LEY 58/2000), se hubiere procedido a la distribución del sobrante entre acreedores posteriores a la hipoteca o a la entrega al propio ejecutado de no haberlos.»
Ante esta situación, la resolución analizada llega a la siguiente conclusión: «En definitiva, para conjugar los efectos que conlleva el sobreseimiento de la ejecución hipotecaria como consecuencia de la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado, sin efectos de cosa juzgada, con la vigencia, que ello supone, de las obligaciones dimanantes del préstamo y de la garantía hipotecaria y el derecho de ejecución directa sobre la finca hipotecada que comporta, en modo alguno procederá el archivo inmediato "sin más trámite"una vez que en el Registro de la Propiedad se ha anotado el despacho de la ejecución hipotecaria e inscrito el decreto de adjudicación y la cancelación de la hipoteca; de tal forma que en el caso concreto que nos ocupa procede librar mandamiento para cancelación de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas a efectos de la ejecución hipotecaria, y de cancelación, igualmente, de la inscripción del decreto de adjudicación y reinscripción del dominio y de la garantía hipotecaria, en los términos que interesa la ejecutante, siempre que acredite con certificación registral actualizada la vigencia del dominio inscrito a su favor y manifieste, bajo su responsabilidad, que no ha concurrido transmisión de la propiedad a un tercero que pudiera no haber accedido al Registro de la Propiedad, procediendo la estimación del recurso en esos términos.»
5. Necesidad del certificado del artículo 654.3 LEC para poder promover la ejecución post hipotecaria del artículo 579 LEC
Doctrina: para poder despachar la ejecución ordinaria del artículo 579 LEC (LA LEY 58/2000), tras la adjudicación del bien hipotecado sin saldar la totalidad de la deuda reclamada, deberá aportarse preceptivamente el certificado del artículo 654.3 LEC (LA LEY 58/2000) expedido por el LAJ, no siendo obstáculo para ello el hecho de que con la adjudicación no se haya cubierto el principal reclamado. Dicho certificado no es el título ejecutivo, que sigue siendo la escritura de préstamo hipotecario, pero constituye un elemento indispensable para concretar la deuda pendiente de pago, reclamable en el nuevo procedimiento.
Auto 218/24 de 5 de enero de 2024 de la sección 2 de la Audiencia Provincial de Lleida.
En este asunto se plantea como uno de los motivos de oposición a una ejecución ordinaria o post hipotecaria del artículo 579 LEC (LA LEY 58/2000) el hecho de no haberse expedido y aportado junto a la demanda ejecutiva el certificado del artículo 654.3 LEC (LA LEY 58/2000) determinando el importe de la deuda pendiente de abono.
La controversia se suscita concretamente porque con la adjudicación no se llegó a cubrir el principal, lo que genera la duda acerca de si en ese supuesto es necesario proceder o no a tasar las costas y liquidar los intereses. La Juez de instancia desestimó la oposición con el argumento de que atendiendo que aún no se ha cubierto el principal, no resulta posible determinar de manera definitiva el importe de las costas e intereses.
La Sala no comparte dicho criterio, y parte de la interpretación de que el artículo 654.3 LEC (LA LEY 58/2000) contiene dos disposiciones. Una primera referida a la forma en que se ha imputar la cantidad dineraria obtenida, el orden de la imputación, que es coherente con la previsión del artículo 1173 CC. (LA LEY 1/1889) Su finalidad, según indica la exposición de motivos de la Ley 1/13, es que se permita en la mayor medida posible que el principal deje de devengar intereses.
Y la segunda es la previsión de la necesidad de la expedición del certificado para poder continuar con la ejecución subsiguiente. La resolución comentada destaca que dicho certificado deberá ser expedido por el Letrado de la Administración de Justicia, aunque el precepto hable erróneamente de «tribunal», y que tal certificado no es en realidad el título ejecutivo en la ejecución ordinaria, toda vez que continúa siéndolo la escritura pública de préstamo hipotecario. Pero la liquidación inicialmente realizada en el procedimiento hipotecario deja de corresponderse con la realidad de la deuda, toda vez que ha quedado reducida como consecuencia de la subasta y adjudicación del bien, razón por la que se exige una nueva liquidación que es la que realiza el LAJ con la referida certificación.
Y concluye el Tribunal que no es argumento para no realizar esa certificación el hecho de que la ejecución no haya acabado porque aún no se ha satisfecho el principal y, por tanto, todavía continúan debiéndose intereses y costas. Y ello porque que haya quedado amortizado total o parcialmente el principal incide en la cantidad de intereses de demora que se continúan debiendo, que era justamente la finalidad perseguida por el legislador cuando en la EM de la ley dice que se ha de amortizar primero el principal para evitar que se continúen generando intereses de mora. La falta de liquidación recogida en la certificación del artículo 654.3 LEC (LA LEY 58/2000) constituye por lo tanto un defecto procesal que debe producir como consecuencia la nulidad del despacho de la ejecución
Y finalmente cita en esta misma línea el Auto 231/22 de 27 de septiembre de la sección 8ª de la Audiencia Provincial de Valencia, así como el Auto 75/20 de 29 de mayo de la sección 2ª de la Audiencia Provincial de Toledo, entre otras resoluciones.
6. Alcance del control de abusividad y transparencia cuando el ejecutado no ostenta la condición de consumidor
Doctrina: resulta improcedente el control de transparencia cualificado de las condiciones generales incluidas en contratos con adherentes no consumidores, si bien admite como hipótesis la posibilidad de expulsar del contrato aquellas cláusulas que se incorporen con vulneración del principio general de la buena fe contractual. Si bien ello deberá dilucidarse en el proceso declarativo correspondiente.
Auto n.o 315/2024 de 6 de marzo de 2024 de la sección 1 de la Audiencia Provincial de Tarragona.
En el presente caso se reconoce que la parte ejecutada no ostenta la de consumidor, pero sí alega la desproporcionalidad entre las partes en atención a las cláusulas suscritas.
Ante ello la resolución comentada señala que «el Tribunal Supremo reitera que resulta improcedente el control de transparencia cualificado de las condiciones generales incluidas en contratos con adherentes no consumidores, si bien admite como hipótesis la posibilidad de expulsar del contrato aquellas cláusulas que se incorporen con vulneración del principio general de la buena fe contractual. Entendemos, por tanto, que, siendo el punto de partidala imposibilidad de llevar a cabo el segundo control de transparencia, por no tener la demandante la condición de consumidor, no es admisible realizar un análisis con arreglo a los mismos parámetros establecidos en la Sentencia del TS de 9 de mayo de 2013 (y las posteriores que los reiteran) pero de forma más laxa, esto es, con una menor exigencia de información precontractual y sin inversión de la carga de la prueba. Si así fuera, estaríamos extendiendo sin más el segundo control de transparencia a los contratos firmados con adherentes no consumidores, cosa que, como venimos insistiendo, el Tribunal Supremo rechaza.
Estimamos, por tanto, que al demandante incumbe la carga de alegar y probar la existencia de algún hecho o circunstancia excepcional, distinta de aquellos que se toman en consideración en el control de transparencia reforzado, que nos lleve a concluir que el predisponente ha actuado de mala fe, imponiendo abusivamente la cláusula. Lo que supondría atender al control de incorporación de las cláusulas cuestionadas.»
Para concluir finalmente que, «no obstante, lo expuesto debe tenerse presente quenos encontramos ante un procedimiento de ejecución hipotecariadonde sólo es posible en su caso realizar un control de abusividad, pero no el de incorporación que es el único que puede sustentarse dada la condición de profesional de la parte ejecutada. Para denunciar la falta del requisito de la incorporación debería acudirse al procedimiento declarativo correspondiente.»
7. Fraude en la presentación de tercero en el trámite del artículo 670.4 LEC: levantamiento del velo
Doctrina: en el caso de que el demandado presente a un tercero para adjudicarse el bien subastado en el trámite del artículo 670.4 LEC (LA LEY 58/2000), podría haber fraude de ley y abuso de derecho si resulta acreditada la vinculación y confusión de intereses entre ambas sociedades mediante la aplicación de la doctrina del levantamiento del velo, atendiendo a factores tales como el domicilio social o la coincidencia del órgano de administración, lo que conllevaría declarar la nulidad de la adjudicación producida.
Auto 83/24 de 14 de febrero de 2024 de la sección 14ª de la Audiencia Provincial de Barcelona (LA LEY 114279/2024)
En este asunto se analiza el recurso interpuesto por la parte ejecutante frente a la adjudicación producida a favor de un tercero presentado por la parte ejecutada dentro del traslado previsto en el artículo 670.4 LEC (LA LEY 58/2000) al haber sido la mejor puja inferior al 70% del valor de tasación. Lo que se trata de dilucidar es si el tercero presentado tiene entidad propia o está vinculado a la parte ejecutada lo que podría suponer un fraude de ley, lo que puede comportar la aplicación de la doctrina del levantamiento del velo.
En primera instancia se desestimó la cuestión al considerar que no había quedado acreditado tal vinculación pese a que ambas mercantiles compartían el mismo domicilio y órgano de administración.
Por su parte, la Audiencia parte, para resolver la cuestión, del hecho incontrovertido de que ambas empresas, ejecutada y tercero presentado, comparten administrador y domicilio social. También considera acreditado que el objeto social de ambas compañías es coincidente, concretamente la promoción inmobiliaria.
Partiendo de las anteriores circunstancias, la resolución analizada considera aplicable al caso la doctrina del levantamiento del velo, que expone con cita de la STS 774/2007, de 25 de junio (LA LEY 51942/2007), que efectúa una síntesis de la doctrina legal: « La conocida como doctrina del levantamiento del velo de las personas jurídicas, (lifting de veil) expresión que es adaptación de la anglosajona Disregard y de la germana Durchgriff, tiene como función evitar el abuso de una pura fórmula jurídica y desvela las verdaderas situaciones en orden a la personalidad, para evitar ficciones fraudulentas. Ya desde la sentencia de esta Sala de 28 de mayo de 1984, (que ha sido recogida en innumerables sentencias, destacando por su proximidad temporal, las de 8 de marzo, 14 y 27 de septiembre de 2006 y 30 de mayo de 2005) la idea básica que fluye en la aplicación de esta doctrina, conocida es que no cabe la alegación de la separación de patrimonios de la persona jurídica por razón de tener personalidad jurídica, cuando tal separación es, en la realidad, una ficción que pretende obtener un fin fraudulento, como incumplir un contrato, eludir la responsabilidad contractual o extracontractual, aparentar insolvencia, etc., permitiendo penetrar en el sustrato de las sociedades, es decir, rasgar el velo —piercing the veil—, para percibir su auténtica realidad y poder así averiguar si la autonomía patrimonial consustancial a la personalidad jurídica es o no utilizada como una ficción con un fin fraudulento o abusivo con el propósito de perjudicar a tercero. Y en aplicación de la meritada doctrina, tiene declarado esta Sala que no cabe sostener la prevalencia de la personalidad jurídica o la separación de patrimonios cuando se da una confusión de personalidades y patrimonios, e inexistencia de independencia entre aquellas, hallándonos en realidad ante una mera configuración formal de dos sociedades que no son otra cosa que el desdoblamiento de una persona con fines fraudulentos, rompiendo el principio de buena fe negocial (Sentencia 5 de abril de 2001). En su virtud, la doctrina resulta de aplicación a aquellos casos en que, de la prueba practicada, se extrae la conclusión de que existe una auténtica confusión de personalidades y patrimonios [...].
Partiendo de esa doctrina, la Sala la considera plenamente aplicable al caso, considerando que aunque la ejecutada y el tercero presentado sean entidades distintas, ello supone en la práctica una ficción, concluyendo que ambas sociedad obedecen a una misma voluntad empresarial. Si bien se reconoce que no ha determinado quiénes puedan ser los actuales propietarios de ambas empresas, la resolución considera que la carga de la prueba de tal extremo correspondía en realidad a la parte ejecutada o al tercero, en virtud de las reglas probatorias del artículo 217 LEC. (LA LEY 58/2000)
Las principales dudas que plantea esta resolución son las relativas hasta qué punto la doctrina del velo puede ser aplicada en sede de ejecución, de forma incidental y sin acudir a un proceso declarativo con plenitud de prueba. En este caso la Audiencia Provincial considera que sí pueda aplicarse con la consecuencia de dejar sin efecto la adjudicación realizada, pero hay otras muchas resoluciones (cífrese por todas el Auto de 9 de mayo de 2012 de la Sala Especial, Sección 61 del TS) que entienden que tal doctrina no puede ser aplicada en sede de un incidente ejecutivo, sino que debe quedar acreditado en un proceso declarativo.
8. Momento preclusivo para el control de cláusulas abusivas en la ejecución post hipotecaria del 579 LEC: distinción en caso de adjudicación al ejecutante o a un tercero
Doctrina: aunque el principio la STC 31/2019 (LA LEY 11406/2019) ha fijado como momento preclusivo para el control de cláusulas abusivas la transmisión del bien en virtud del decreto de adjudicación y entrega la posesión al adquirente, con archivo del proceso de ejecución hipotecaria, ello debe considerarse que será así cuando transmisión sea a un tercero en virtud del principio de protección de seguridad jurídica, lo que no se dará cuando el adquirente es la propia entidad ejecutante, por lo que en tales casos sí podrán controlarse la concurrencia de cláusulas abusivas en la ejecución post hipotecaria si no han sido depuradas con anterioridad.
Auto 63/24 de 25 de abril de 2024 de la sección 1 de la Audiencia Provincial de Valladolid (LA LEY 210122/2024)
En este recurso de apelación se resuelve una oposición al despacho de una ejecución ordinaria o post hipotecaria del artículo 579 LEC (LA LEY 58/2000) tras haber concluido la ejecución hipotecaria sin cubrir la totalidad de las cantidades reclamadas.
La principal cuestión que se suscita en esta resolución y la que ahora interesa analizar, es la relativa a cuál es el momento preclusivo para poder analizar la existencia de cláusulas abusivas en la escritura del préstamo hipotecario. La parte ejecutante considera que ya habría precluido esa posibilidad al haber obtenido la posesión del bien adjudicado.
Sobre esta cuestión la resolución comienza destacando lo siguiente: «en la resolución de instancia, se recoge la doctrina de la STC n.o 31/2019 (LA LEY 11406/2019) del Pleno sobre el alcance de dicha obligación en un procedimiento de ejecución hipotecaria incluso después de haberse dictado el decreto de adjudicación, ya que el procedimiento no ha concluido hasta que el inmueble se ponga en posesión del adquirente, corrigiendo la doctrina del TS que estimaba que la entrega del inmueble se producía con el auto(ahora decreto) de adjudicación, STS de 14 de julio del 2015 . En esta línea y en relación con la D.Transitoria 3ª de la ley 5/2019 (LA LEY 3741/2019) reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, tras establecer un incidente extraordinario en los procesos de ejecución en curso, establecía como límite a la incoación del mismo que " el procedimiento ejecutivo no haya culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en la LEC..", puesta en posesión que en este caso se había producido con anterioridad a la diligencia de 17.11.2020 en virtud de la cual se archivaba el procedimiento de ejecución hipotecaria, que impide entrar nuevamente a valorar la existencia de cláusulas abusivas en el procedimiento que siguió al mismo, ejecución dineraria no judicial.»
Para, a continuación, añadir que: «Dicha sentencia recoge la doctrina de las STJUEs de 21 de diciembre del 2016 y 26 de enero del 2017 ( Banco Primus) de los que se desprende que los principios de preclusión procesal y cosa juzgada no son incompatibles con el principio de primacía del Dº Europeo y el necesario control de las cláusulas abusivas de oficio o a instancia de parte, siempre que no hubiese existido un control previo apreciado por resolución con fuerza de cosa juzgada. Esta doctrina debe completarse con la recogida en la STJUE C-600/2019 de 17 de mayo del 2022 relativa al momento a partir del cual ya no se puede realizar el control de cláusulas abusivas al haber concluido el procedimiento de ejecución. Si éste ha concluido y los derechos de propiedad se han transmitido a un tercero, indica el TJUE, el juez ya no puede realizar este control porque se cuestiona la seguridad jurídica de la transmisión de la propiedad frente a un tercero. Pero el consumidor aún podría reclamar en un procedimiento posterior el perjuicio económico.
Partiendo de lo anterior, la Sala concluye que: Trasladando dicha doctrina al presente caso, nos encontramos que el decreto de adjudicación dictado en el proceso de ejecución hipotecario previo a la ejecución no dineraria ( ex art. 579 LEC (LA LEY 58/2000), es de fecha 19.2.2019 en virtud del cual se adjudica los inmuebles la propia entidad ejecutante, Unicaja Banco, apartado 148 del visor del EJH 181/2015), y por petición de esta entidad de 20.10.2020, ya no tiene interés en la entrega efectiva de la posesión por solución extrajudicial, apartado 201 del visor, archivándose la ejecución hipotecaria por resolución de 17 de noviembre del 2020, transformándose en ENJ 181/2015 al quedar pendiente de satisfacer al acreedor hipotecario una cantidades dinerarias ( 96.825,11 € de principal más intereses y costas) dictándose el auto despachando ejecución el 18.11.2020( apartado 211 del visor), y notificado el mismo, es cuando si la hoy ejecutada alega la existencia de cláusulas abusivas.
A tenor de lo expuesto, la Sala considera que pese a la transmisión del bien en virtud del decreto de adjudicación y entrega la posesión al adquirente, con archivo del proceso de ejecución hipotecaria, lo cierto es queel límite impuesto es que dicha transmisión sea a un TERCERO en virtud del principio de protección de seguridad jurídica,que en este caso, no concurre, al ser dicho adquirente la propia entidad ejecutante, lo que obliga, conforme a los principios ya expuestos, de primacía del dº de la Unión respecto al de autonomía procesal del dº Nacional, dado que no existe una resolución fundada que se hubiese pronunciado sobre las cláusulas indicadas por la parte ejecutada en su escrito de oposición a la presente ejecución, procede examinar las mismas en los términos interesados por la parte ejecutada, hoy apelante, estimándose el recurso interpuesto en tal sentido.»
9. Liquidación de intereses y aplicación y efectos de la responsabilidad hipotecaria pactada en relación con tal concepto
Doctrina: no debe confundirse la aplicación del límite de la responsabilidad hipotecaria pactada en relación con cada uno de los distintos conceptos que integran la deuda (capital, intereses, etc.), que se desenvuelve exclusivamente frente a terceros, con la cantidad de la que responde efectivamente el deudor hipotecario, que alcanza al total de la deuda pactada. Los importes que no puedan saldarse por la aplicación del referido límite en el caso de existir acreedores posteriores o tratarse del hipotecante no deudor, podrán ser reclamados por el acreedor en una posterior ejecución ordinaria o en un proceso declarativo.
Auto 27/2024 de 23 de enero de 2024 de la sección 14 de la Audiencia Provincial de Madrid (LA LEY 87790/2024)
Este recurso de apelación se plantea en relación con un incidente de liquidación de intereses en una ejecución hipotecaria. Uno de los motivos de impugnación de la liquidación de intereses y del recurso, por lo que ahora interesa, es el siguiente: «Los días de demora sobre los que se realiza el cálculo no son los considerados por la ejecutante porque conforme a la cláusula 9ª de la escritura de préstamo y constitución de garantía hipotecaria el límite de la responsabilidad hipotecaria es el de tres años de intereses.»
La Sala resuelve la cuestión partiendo de que la liquidación de los intereses se realizó «atendiendo a los días de demora comprendidos entre el cierre de la cuenta hasta la consignación judicial por cuenta del principal.»
Y a continuación detalla cómo se desenvuelve con carácter general y debe aplicarse la responsabilidad hipotecaria, señalando lo siguiente:
«El principio de especialidad impide en la ejecución hipotecaria que el producto de la venta de los bienes afectos a la garantía sirva para saldar, en perjuicio de terceros acreedores inscritos, una suma superior a la prevista en el título para cada uno de los conceptos que fundamentan la responsabilidad hipotecaria, esto es, capital, intereses remuneratorios, intereses de demora y costas, como resulta de los artículos 114 y 120 de la LH .
Desde la perspectiva procesal, el artículo 130 de la LH dispone que "el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo", ordenando el artículo 692.1 de la LEC (LA LEY 58/2000) el procedimiento de la distribución del precio de remate conforme a los mencionados principios, de modo que el precio del remate "se destinará, sin dilación, a pagar al actor el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria", es decir, siempre dentro de la responsabilidad hipotecaria establecida en la constitución de la hipoteca y, en lo que exceda de tales límites, la suma obtenida como precio del remate, si lo supera, se destina al pago de los acreedores posteriores ("se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado") y si todavía hubiera remanente, una vez satisfechos los acreedores posteriores, "se entregará el remanente al propietario del bien hipotecado", si bien "cuando el propietario del bien hipotecado fuera el propio deudor, el precio del remate, en la cuantía que exceda del límite de la cobertura hipotecaria, se destinará al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de la ejecución, una vez satisfechos, en su caso, los créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca y siempre que el deudor no se encuentre en situación de suspensión de pagos, concurso o quiebra".
En consecuencia, sin perjuicio de los límites de la responsabilidad hipotecaria y de la protección de los derechos de los acreedores posteriores, el deudor hipotecario lo sigue siendo, por el préstamo garantizado, de la deuda que pueda superar aquellos límites y la aplicación de las normas de distribución del precio del remate es cuestión ajena, como indica el auto apelado, y carece de relevancia, cuando lo que se realiza es la liquidación para cuantificar los intereses de demora debidos por el deudor ejecutado, pues los límites de la responsabilidad hipotecaria de los bienes afectos a la garantía no afectan a la responsabilidad personal de aquel.
La responsabilidad personal que exceda de las sumas garantizadas puede continuar siéndole exigible al deudor hipotecario (artículo 1.911 del Código civil (LA LEY 1/1889) ) y así se deduce de los artículos 121 de la LH y 579.1 de la LEC, al permitir la continuación de la ejecución respecto del resto del patrimonio del ejecutado: "Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte, y contra quienes proceda, y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución"; igual deducción cabe hacer de lo establecido en el artículo 693.2 y 3, párrafo primero, en relación con la previsión del apartado 2 del artículo 578 de la LEC (LA LEY 58/2000)»
Y tras ello concluye señalando:
«En virtud del contrato de préstamo, salvo que expresamente se pacte otra cosa, el prestatario deberá devolver la cantidad prestada, más los intereses remuneratorios estipulados y si se incumplen tales obligaciones deberá pagar los intereses de demora expresamente pactados y a falta de pacto los intereses previstos en el artículo 1.108 del Código civil (LA LEY 1/1889) .
La garantía hipotecaria puede garantizar todas las obligaciones contraídas por el contrato de préstamo o parcialmente dichas obligaciones. La Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946) cuando se trata de una hipoteca de bienes inmuebles establece en el artículo 114 que, salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años. Y el artículo 120 concreta que fijada en la inscripción la parte de crédito de que deba responder cada uno de los bienes hipotecados, no se podrá repetir contra ellos con perjuicio de tercero, sino por la cantidad a que respectivamente estén afectos y la que a la misma corresponda por razón de intereses, con arreglo a lo prescrito en los anteriores artículos.
Lo que la ley establece son unos límites de la garantía a las obligaciones pecuniarias del préstamo garantizados con hipoteca. La hipoteca constituida sobre un bien inmueble garantiza tales obligaciones hasta un límite, pero ello no significa que el deudor no tenga la obligación de pagar todos los intereses pactados en el contrato de préstamo, tanto remuneratorios, como de demora.
La sentencia citada del Tribunal Supremo de 12 de enero de 2015 (770/2014 (LA LEY 8193/2015)) ya señaló que el artículo 114 de la LH contiene una limitación de la responsabilidad de la finca, de forma que solo perjudica a tercero la carga inscrita y con un límite de reclamación posible derivada de la misma. Distinta, es la contemplación del prestatario, respecto del que cabe el pacto de intereses convencionales a los que no alcanza esta limitación.
En el caso concreto de la deuda por intereses, la ley ha limitado los intereses de los que responde la hipoteca, para facilitar a los terceros el conocimiento de la cuantía de la responsabilidad hipotecaria mediante la consulta de la inscripción de la hipoteca. Y ello fue lo que se estipuló, en el presente supuesto, en la cláusula novena del contrato, esto es, que la garantía hipotecaria garantizaba la devolución de tres años de intereses de demora, sin que ello afecte a las obligaciones derivadas del contrato de préstamo. Por lo tanto, con la ejecución hipotecaria y frente a tercero solo podría el acreedor percibir como máximo tales cantidades garantizadaspero ello no puede impedir que la diferencia entre tales cantidades y lo realmente adeudado sea reclamado por el acreedor frente al deudor en una ejecución ordinaria o en un procedimiento declarativo,de modo que tampoco puede impedir al acreedor, ejecutada la garantía o consignado por el deudor el importe por el que se despachó la ejecución hipotecaria, solicitar la liquidación de intereses de demora y la continuación de la ejecución como ordinaria (artículo 579 de la LEC (LA LEY 58/2000)), reclamando la diferencia, de ahí la necesidad de practicar la liquidación de todos los intereses de demora adeudados por el deudor por razón del préstamo, cuya base de cálculo en cuanto al tiempo del devengo, en el supuesto presente, es acorde con lo expuesto.
10. Vinculación entre embargo e hipoteca en ejecución de título judicial derivado de sentencia de ordinario declarando vencido el préstamo
Doctrina: aunque se trate de ejecución de título judicial derivada de sentencia dictada en procedimiento de ejercicio de acción personal por incumplimiento de contrato de préstamo, no puede obviarse que dicho préstamo fue garantizado con hipoteca, y que si la parte ejecutante interesa la anotación del embargo de la finca hipotecada los terceros tienen derecho a conocer que dicho embargo se encuentra vinculado a la hipoteca que consta inscrita en el Registro de la Propiedad. Se ratifica así la doctrina reiterada de la DGSJFP sobre esta concreta cuestión.
Auto 120/24 de 18 de abril de 2024 de la sección 17 de la Audiencia Provincial de Barcelona (LA LEY 194255/2024)
El supuesto del que se parte en esta resolución es una ejecución de título judicial derivada de una sentencia dictada en procedimiento ordinario declarando vencido el préstamo hipotecario en virtud de los artículos 1029 y concordantes del Código Civil (LA LEY 1/1889).
El problema se plantea porque el Juzgado deniega a la parte ejecutante acordar el embargo del inmueble en esa ETJ y solicitar del Registro que se haga constar la vinculación entre la traba y la inscripción de hipoteca a fin de permitir la cancelación de ambas al realizar el bien hipotecado/embargado.
La resolución comienza recordando la doctrina del Centro Directivo en esta materia: «La Dirección General de los Registros y del Notariado en distintas resoluciones, entre ellas la de 29 de noviembre de 2019, declara que "Respecto a la necesidad de practicar embargo cuando se ejecuta la hipoteca por el procedimiento de ejecución ordinaria, así lo presupone el artículo 127 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946) cuando en relación a los terceros poseedores se establece que 'cada uno de los terceros poseedores, si se opusiere, será considerado como parte en el procedimiento respecto de los bienes hipotecados que posea, y se entenderán siempre con el mismo y el deudor todas las diligencias relativas al embargo y venta de dichos bienes (...)'. Este mismo criterio ha sido defendido por esta Dirección General en Resoluciones de 10 de diciembre de 1997 y 23 de julio de 1999 recogidas en las más recientes de 14 de diciembre de 2015 y 1 de febrero de 2017" y que "Como resulta de la Resolución de 10 de diciembre de 1997 si entre la inscripción de la hipoteca y la anotación de embargo practicada por el ejercicio de la acción ejecutiva ordinaria resultan cargas intermedias su cancelación devendría imposible, si dichos titulares no tuvieron en el procedimiento la posición jurídica prevista en el ordenamiento, al ignorar que la ejecución que se llevaba a cabo afectaba a la hipoteca inscrita con anterioridad a sus derechos", por lo que "para evitar estos efectos tan distorsionadores, como dijera la misma Resolución, resulta preciso que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización", lo que "consideró igualmente la Resolución de 23 de julio de 1999 que afirmó la necesidad de hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo por la que publicaba la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario", debiendo tener presente "que esa preferencia sobre la carga intermedia, lo será únicamente por la inicial responsabilidad hipotecaria, teniendo la anotación de embargo dictada en el procedimiento de ejecución ordinaria, su propio rango en cuanto exceda de dicha responsabilidad hipotecaria "».
A continuación, repasa una serie de pronunciamientos jurisdiccionales recaídos sobre esta misma cuestión:
«Asimismo, las resoluciones de algunas Audiencias Provinciales consideran procedente la petición de que en el mandamiento de anotación de embargo de la finca hipotecada se solicite que se haga constar la vinculación de dicho embargo con la hipoteca constituida en el crédito objeto de ejecución.
Así, el auto de la Audiencia Provincial de Almería, sección primera, de 21 de febrero de 2023, afirma que "el hecho de que se ejecute una sentencia por los cauces de la ejecución de título judicial consecuencia del ejercicio de acciones personales sobre un préstamo hipotecario, no es óbice al respeto de la garantía hipotecaria constituida en el préstamo del que dimana la ejecución del título judicial y que consta inscrita en el Registro con afección de la finca hipotecada, con todas las prioridades que ello comporta, esto es, que las cantidades objeto de condena pueden realizarse en ejecución de sentencia con cargo a la garantía hipotecaria otorgada a favor de la parte ejecutante sobre las fincas hipotecadas" y que "es preciso la constancia la anotación de embargo y sus especialidades por la afección hipotecaria, aún cuando en contra de las afirmaciones del recurrrente, exceda por completo del contenido de la orden general de ejecución que se recurre por competir al Decreto del artr 551.3 de la LEC.
Ejercitándose la acción hipoteca a través del procedimiento de ejecución ordinario (tanto ejecución de títulos judiciales como ejecución de títulos no judiciales en los casos en que no exista nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado), se exige la anotación de embargo a la luz de lo establecido en el art. 127 de la LH , según interpreta la Resolución de la DGRN de 1-2-2017 (con cita de las RDGRN de 14-12-15 que a su vez se remite a las de 10-12-97, 23-7-99) cuando declara que "...cuando en relación a los terceros poseedores se establece que 'cada uno de los terceros poseedores, si se opusiere, será considerado como parte en el procedimiento respecto de los bienes hipotecados que posea, y se entenderán siempre con el mismo y el deudor todas las diligencias relativas al embargo y venta de dichos bienes...".De esta Resolución se desprende que: En caso de que al anotarse el embargo no existan anotaciones ni inscripciones posteriores a la inscripción de la hipoteca (cargas intermedias) la ejecución no ofrece problemas, ya que una vez seguidas las actuaciones reguladas en el procedimiento de apremio regulado en el Capítulo IV del Título IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, arts. 634 (LA LEY 58/2000) y ss., cuando el Registrador libre la certificación de cargas del art. 656, el Registrador comunicará la existencia de la ejecución a los titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores al del derecho del ejecutante (art. 659). Tras la subasta e inscripción del testimonio del Decreto de Adjudicación , se practicará de conformidad con lo establecido en el art. 674 la cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación, como de las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación de cargas del artículo 656.
En caso de que al anotarse el embargo existan anotaciones o inscripciones posteriores a la inscripción de la hipoteca (cargas intermedias) es necesario que desde el primer momento, es decir, desde el momento de la anotación del embargo, quede constancia de que la ejecución cuyo embargo se anota afecta a la hipoteca inscrita. Así lo ha declarado la RDGRN 1-2-17, dado que de otro modo no es posible la cancelación de dichas cargas intermedias por no haberse respetado sus derechos, o como dice la Resolución dicha, por no haberse respetado la posición jurídica de los titulares de las cargas intermedias prevista en el ordenamiento. "Como resulta de la Resolución de 10 de diciembre de 1997 si entre la inscripción de la hipoteca y la anotación de embargo practicada por el ejercicio de la acción ejecutiva ordinaria resultan cargas intermedias su cancelación devendría imposible, si dichos titulares no tuvieron en el procedimiento la posición jurídica prevista en el ordenamiento, al ignorar que la ejecución que se llevaba a cabo afectaba a la hipoteca inscrita con anterioridad a sus derechos".
Según se desprende de la RDGRN 1-2-17 y doctrina anterior, para que la cancelación de cargas intermedias sea posible, cuando se ejercita la acción hipotecaria a través del procedimiento de ejecución ordinario, es necesario: La constancia la anotación de embargo.Que en el propio mandamiento de embargo se ordene que el Registrador tome anotación al margen de la inscripción de la hipoteca para que conste y se ponga de manifiesto en el Registro que el crédito que da lugar al procedimiento de ejecución cuyo embargo se anota es el crédito garantizado con la hipoteca cuyo valor se realiza a través de este procedimiento de ejecución.Por lo tanto debe constar en el Registro por nota marginal que la hipoteca cuya realización se pretende está relacionada con la anotación de embargo, hipoteca que se está realizando a través del procedimiento de ejecución ordinario y no a través de un procedimiento de ejecución de bienes hipotecados regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000), Libro III. Título IV, Capitulo V "De las particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados", arts. 681 y ss. Teniendo constancia de esa relación directa entre inscripción de hipoteca y anotación de embargo, en el momento en que se expida la certificación de cargas del art. 656 LEC (LA LEY 58/2000) , es necesario que el mandamiento que se dirija al Registro ordene: La constancia de la expedición de la certificación de cargas, tanto por nota marginal en la anotación de embargo como en la inscripción de la hipoteca cuyo valor es objeto de realización.
La comunicación de la existencia de la ejecución de conformidad con lo previsto en el art., 659 LEC , es decir, a los titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores al del derecho del ejecutante, siempre que su domicilio conste en el Registro, en el bien entendido supuesto de que debe hacerse esa comunicación a todos los titulares de derechos que consten en la certificación de cargas que figuren en cualquier clase de asiento de fecha posterior a la inscripción de la hipoteca, no solo a los de fecha posterior a la anotación del embargo, toda vez que desde el primer momento, desde la fecha en que se tomó anotación del embargo, se habrá dejado constancia en el Registro de que el crédito, el derecho, del ejecutante es el crédito garantizado con la hipoteca cuyo valor se realiza a través del procedimiento de ejecución en cuyo seno se anotó el embargo y ahora se está expidiendo la certificación de cargas y realizado la comunicación. Por lo tanto, la comunicación debe contener la mención de que: sí se trata titulares de derechos de fecha posterior a la inscripción de hipoteca pero anterior a la anotación de embargo (cargas intermedias), si satisfacen antes del remate el importe del crédito, intereses y costas, dentro del límite de responsabilidad de la hipoteca inscrita según lo que resulte del Registro, quedarán subrogados en los derechos del actor hasta donde alcance el importe satisfecho. Teniendo en cuenta que la preferencia de la hipoteca sobre estas cargas intermedias alcanza únicamente a la inicial responsabilidad hipotecaria, aun en el caso de que la responsabilidad registral que haya hecho constar en la anotación de embargo sea superior, ya que la anotación de embargo tiene su propio rango en cuanto exceda de dicha responsabilidad hipotecaria. Si se trata de titulares de derechos de fecha posterior a la anotación de embargo (cargas posteriores), si satisfacen antes del remate el importe del crédito, intereses y costas, dentro del límite de responsabilidad que resulte de la anotación de embargo según el Registro, quedarán subrogados en los derechos del actor hasta donde alcance el importe satisfecho. Teniendo en cuenta, del mismo modo, que la anotación de embargo tiene su propio rango en cuanto exceda de la responsabilidad hipotecaria que consta en la inscripción de hipoteca.
En el mismo sentido la Resolución de 23 de mayo de 2018 del a DGRN que cita la recurrente". Y el auto de la Audiencia Provincial de Valencia, sección sexta, de 22 de noviembre de 2022, dice que "No hay duda de que la sentencia que resuelve el préstamo hipotecario por grave incumplimiento y condena al pago de 19.701.39 € esta vinculaba con la garantía hipotecaria constituida para su cumplimiento, por lo que el hecho de que las sentencias no se pronuncien forma expresa sobre la ejecución del importe derivado del incumplimiento sobre la finca hipotecada no significa que no proceda. Las sentencias indican que no es un pronunciamiento que deba realizarse en fase declarativa y que en ejecución de sentencia debe armonizarse con la garantía constituida con la hipoteca por lo que debe vincularse la anotación preventiva de embargo con la inscripción de la hipoteca para ofrecer la debida información a acreedores posteriores, acreedores intermedios y terceros interesado».
Y tras exponer las principales posiciones sobre esta cuestión, concluye lo siguiente:
«Los argumentos tanto de la Dirección General de Registros y el Notariado como de las resoluciones de las Audiencias Provinciales citadas deben ser compartidos, por cuanto aunque se trate de ejecución de título judicial derivada de sentencia dictada en procedimiento de ejercicio de acción personal por incumplimiento de contrato de préstamo, no puede obviarse que dicho préstamo fue garantizado con hipoteca, y que si la parte ejecutante interesa la anotación del embargo de la finca hipotecada los terceros tienen derecho a conocer que dicho embargo se encuentra vinculado a la hipoteca que consta inscrita en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de que los cauces de la ejecución respecto a la realización del bien hayan de ser los previstos en el procedimiento de ejecución ordinaria, y no los especiales de la ejecución hipotecaria. Por ello procede estimar el recurso de apelación y acordar que en el mandamiento de anotación de embargo dirigido al Registro de la Propiedad se haga constar que el crédito que motiva el embargo se encuentra garantizado con la hipoteca que consta en la inscripción n. NUM000.»
11. Legitimación de los fiadores en la ejecución hipotecaria
Doctrina: Los fiadores no tienen legitimación pasiva en el procedimiento de ejecución hipotecaria, no existiendo obligación de demandar al fiador a los efectos del art. 579 LEC (LA LEY 58/2000), siendo una posibilidad facultativa para el acreedor hipotecario. En el procedimiento de ejecución hipotecaria únicamente se ejercita una acción real para la realización de la garantía inmobiliaria que se ejerce «directamente sobre los bienes pignorados o hipotecados» ( art. 681.1 LEC (LA LEY 58/2000)) y no la acción personal para reclamar el crédito contra los fiadores, la cual sólo puede ejercitarse por la vía del art. 579 LEC (LA LEY 58/2000) tras la finalización del procedimiento de ejecución hipotecaria y en caso de insuficiencia del producto obtenido en la subasta de la finca, y siempre que además se haya cumplido el requisito de la previa notificación al fiador a que se refiere el artículo 685.5 LEC. (LA LEY 58/2000)
Auto 115/24 de 19 de abril de 2024 de la sección 8 de la Audiencia Provincial de Valencia (LA LEY 163075/2024).
Tras interponer recurso de apelación contra el Auto desestimando la oposición dictado en el juzgado A Quo, la parte demandada en el procedimiento de ejecución hipotecaria interpuso recurso de apelación, al entender necesaria la notificación a los fiadores ex art. 685.5 de la LEC (LA LEY 58/2000), en la resolución del recurso la Audiencia Provincial de Valencia señala que no es necesaria tal notificación, argumentando que es doctrina mayoritaria en las Audiencias Provinciales la que niega legitimación pasiva a los fiadores en el procedimiento deejecución hipotecaria(AAP Tarragona sec. 3 de 14septiembre de 2023, AAP Madrid sec. 10 núm. de 5 octubre 2012, AAP Lleida sec. 2 de 8 enero 2020, AAP Barcelona sec. 14 de 29 mayo 2012 y sec. 11 de 8 octubre 2021, AAP Pontevedra sec 3 de 17 julio 2019, AAP Almería sec. 1 de 23 de octubre de 2018, AAP Burgos sec. 3 de 2 mayo 2018, entre otros) y en esta línea se sitúa esta Audiencia Provincial (entre otros AAP Valencia sec. 6ª de 19 junio 2015, y sec. 7ª núm. 282/2021 de 11 de noviembre, Auto de esta misma sección 205/2019 de 18 julio, Autos de la sección 9 núm. 454/2018 de 25 julio, 427/2018 de 17 julio, 910/2017 de 12 julio, 668/2017 de 23 mayo y 159/2017 de 13 de febrero, y Auto de la sec. 11 núm. 68/2022 de 8 de marzo), ya que en dicho procedimiento únicamente se ejercita una acción real para la realización de la garantía inmobiliaria que se ejerce «directamente sobre los bienes pignorados o hipotecados» ( art. 681.1 LEC (LA LEY 58/2000)) y no la acción personal para reclamar el crédito contra los fiadores, la cual sólo puede ejercitarse por la vía del art. 579 LEC (LA LEY 58/2000) tras la finalización del procedimiento deejecución hipotecariay en caso de insuficiencia del producto obtenido en lasubastade la finca, y siempre que además se haya cumplido el requisito de la previa notificación al fiador a que se refiere el artículo 685.5 LEC (LA LEY 58/2000)
Continúa señalando la Audiencia que del tenor literal del art. 682 en relación con el art. 685.1 LEC (LA LEY 58/2000)la demanda ejecutiva debe dirigirse «frente al deudor y en su caso frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecadossiempre que este último hubiera acreditado el acreedor la adquisición de dichos bienes», preceptos queno aluden al fiador como parte en dicho procedimiento; y por otra parteen ningún caso pueden ser objeto de acumulación ambas acciones —la acción real para la realización de la garantía y la acción personal para la reclamación del crédito—, al prohibirlo el artículo 73 LEC. (LA LEY 58/2000)
Dicho esto como destacamos en nuestro Auto 205/2019 de 18 de julio, antes citado,no existe obligación ninguna de demandar al fiador a los efectos del artículo 579 LEC (LA LEY 58/2000), que es lo que al parecer pretende la entidad impugnante, deudora principal, por tanto no existe un pretendido litisconsorcio pasivo necesario en los términos que plantea, de suerte queel acreedor puede solicitar la continuación de la ejecución hipotecaria por los trámites de la ejecución ordinaria ex art. 579 LEC (LA LEY 58/2000) tanto contra el deudor principal como contra el fiador o contra a ambos, aunque en caso de dirigir la demanda contra los fiadores será necesaria la notificación previa a que se refiere el art. 685.5 LEC (LA LEY 58/2000), lo que significa que en caso de ausencia de dicha notificación sólo podrá continuar la ejecución contra el deudor principal; y de todo ello se colige que dicha posibilidad es facultativa para el acreedor hipotecario, que deberá realizar la notificación previa únicamente si pretende continuar después la ejecución ordinaria contra los fiadores en virtud del principio de responsabilidad patrimonial universal ex art. 1911 Cc (LA LEY 1/1889), pero en ningún caso está obligado el ejecutante a dirigir la acción ejecutiva conjuntamente contra el deudor principal y los fiadores, como alega la entidad ejecutada en su recurso, pudiendo dirigirse contra cualquiera de los deudores —y/o fiadores— solidarios en virtud de lo dispuesto en el art. 1144 Cc (LA LEY 1/1889), de suerte que, constatado en el caso que se analiza que no se ha solicitado la continuación dela ejecución contra el fiador, la notificación prevista en el art. 685.5 LEC (LA LEY 58/2000) es innecesaria, estando perfectamente facultado al acreedor para continuar el procedimiento exclusivamente contra el deudor principal, como así ha sucedido.
En consecuencia, la Audiencia desestimó el recurso, confirmando el auto impugnado.
12. Momento de la entrega o traditio del inmueble adjudicado
Doctrina:El testimonio del decreto de aprobación de remate o de adjudicación equivale al otorgamiento de escritura pública y, por tanto, sería considerado como entrega o traditio del inmueble. Cuando estamos ante una transmisión de un bien inmueble derivado de una subasta judicial, adquiere una vital importancia el decreto de aprobación del remate —y no su notificación— emitido por el Letrado de la Administración de Justicia, el cual debe ser considerado como el título y el momento de perfección, mientras que el testimonio de dicho decreto (artículo 673 de la LEC (LA LEY 58/2000)) equivaldría al otorgamiento de la escritura pública y, por tanto, sería considerado como la entrega o traditio del inmueble y el momento en el que se produce la consumación de la transmisión.
Sentencia 297/2024 de 3 de mayo de 2024 de la sección 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona.
La Sentencia que aquí se analiza se dicta en resolución de un Recurso de Apelación interpuesto contra la Sentencia desestimatoria dictada en un procedimiento de Desahucio por falta de pago del art. 250.1.1, en el que la una de las cuestiones a dilucidar es si el demandante de desahucio tenía o no legitimación, ya que el inmueble objeto del desahucio fue adjudicado en procedimiento de Ejecución Hipotecaria a un tercero, al entender el Magistrado del Juzgado A Quo que el cambio de propietario se produce con el dictado del Decreto e Adjudicación en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria.
Ante esta afirmación, la Audiencia Provincial señala que no puede suscribir dicho razonamiento, argumentando que
Como esta Sección 13ª ya dijo en la Sentencia de fecha 23 de diciembre de 2020, n.o 987/2020, recurso 832/2019,«cuando estamos ante una transmisión de un inmueble derivado de una subasta judicial, el decreto de adjudicación será el título en tanto que el testimonio del decreto de adjudicación equivale al otorgamiento dela escritura pública y, por tanto, sería considerado como la entrega o traditio del inmueble, y marca el momento en que se produce la consumación de la transmisión».
En este sentido debemos traer a colación la STS de 1 de Marzo de 2017, que con cita de la de 14 de Julio de 2015, declara que «En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles ensubastacon el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de, la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil (LA LEY 1/1889) ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991 ), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio ( artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000), según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre (LA LEY 19391/2009)), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil.»
Cabe puntualizar, que la referencia que se hace al art. 674 LEC (LA LEY 58/2000), según la redacción dada por Ley 13/2009 (LA LEY 19391/2009), de 5 de noviembre(«Será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Secretario judicial, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria (...)»)debe entenderse hecha al art. 673 LEC (LA LEY 58/2000), en la redacción dada por Ley 19/2015, de 13 de julio (LA LEY 11653/2015), que dispone, en sentido similar,que «Será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Letrado de la Administración de Justicia, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria. El testimonio expresará, en su caso, que el rematante ha obtenido crédito para atender el pago del precio del remate y, en su caso, el depósito previo, indicando los importes financiados y la entidad que haya concedido el préstamo, a los efectos previstos en el artículo 134 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946)».
De lo anterior se deduce, como afirmamos también en las Sentencias más recientes de 6 de octubre de2.023 (Recurso 384/2022) y 14 de noviembre de 2.023 (Recurso 775/2022), quecuando estamos ante una transmisión de un bien inmueble derivado de una subasta judicial, adquiere una vital importancia el decreto de aprobación del remate —y no su notificación— emitido por el Letrado de la Administración de Justicia, el cual debe ser considerado como el título y el momento de perfección, mientras que el testimonio de dicho decreto( artículo 673 de la LEC (LA LEY 58/2000)) equivaldría al otorgamiento de la escritura pública y, por tanto, sería considerado como la entrega o traditio del inmueble y el momento en el que se produce la consumación de la transmisión.
Por ello,es el testimonio del decreto de adjudicación el momento a partir del cual deja de tener derechos y obligaciones el anterior propietario, pasando a ser el nuevo titular el legitimado tanto para ejercerlos (reclamación de rentas), como para soportarlas.
IV. Índice analítico de materias tratadas en los Boletines de Adjudicación Hipotecaria N.o 1 a 13
(Disponibles íntegramente en la web del Decanato del Colegio de Registradores de la Comunidad Valenciana –www.registradorescomunidadvalenciana.org)
- • ACUMULACIÓN DE EJECUCIONES:
- ○ Expedición de certificado de cargas (n.o 9, pág. 6-8)
- • ADQUISICIÓN POR EXTRANJEROS
- ○ Expresión de la cuota (n.o 12, pág. 23-24);
- • AFECCIÓN URBANÍSTICA:
- ○ Valor de hipoteca legal (n.o 7, pág. 1-2)
- • AGRUPACIÓN DE FINCAS:
- ○ Objeto de la hipoteca (n.o 3, pág. 3);
- • ARRENDAMIENTOS:
- ○ Declaración complementaria permite inscripción (n.o 13, pág. 20-22);
- ○ Declaración de libertad (n.o 10, pág. 11-13);
- ○ Extinción del contrato (n.o 3, pág. 8); (n.o 8, pág. 14-15);
- ○ Necesidad de la declaración cuando sea exigible (n.o 13, pág. 9-11);
- ○ Notificación al arrendatario (n.o 11, pág. 13);
- ○ Purga, rústicos, (n.o 1, pág. 4); urbanos (n.o 12, pág. 5-6);
- ○ Situación tras el dictado del decreto de adjudicación, precaristas (n.o 7, pág. 12-13)
- ○ Uso distinto al de vivienda, extinción (n.o 9, pág. 15-17), (n.o 9, 23-25);
- • CERTIFICADO DE DOMINIO Y CARGAS
- ○ Esencialidad de su expedición (n.o 8, pág. 10-11);
- ○ Expedición por Juzgado distinto al de situación finca (n.o 9, pág. 8-9);
- ○ Expedición respecto a finca distinta (n.o 9, pág. 9-10);
- • CESIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO:
- ○ No impide inscripción del decreto de adjudicación (n.o 7, pág. 5-6)
- • CESIÓN DE REMATE:
- ○ A entidad del mismo grupo empresarial (n.o 3, pág. 20-21), no hay fraude ni abuso de derecho (n.o 4, pág. 10-11);
- ○ Facultad ejecutante en subasta desierta art. 671 LEC (LA LEY 58/2000) (n.o 11, pág. 17-18);
- ○ Función del Letrado de la Administración de Justicia, control (n.o 2, pág. 8-11);
- ○ Necesidad de una o dos resoluciones en la cesión (n.o 10, n.o 21-23);
- ○ Plazo para ceder (n.o 2, pág. 8); posibilidad de calificación (n.o 5, pág. 6-7);
- ○ Precio inferior, favorable (n.o 1, pág. 5);
- ○ Suspensión por recurso amparo (n.o 2, pág. 8);
- • CLÁUSULAS ABUSIVAS:
- ○ Adjudicación al cesionario no impide control (n.o 9 pág. 34-35);
- ○ Audiencia a la parte demandada, 552 LEC (n.o 10, pág. 26-28);
- ○ Carácter jurisdiccional del control, no puede efectuarse por el Letrado de la Administración de Justicia (n.o 7, pág. 10-11);
- ○ Cláusula suelo: compensación unilateral (n.o 13, pág. 32); impugnación por deudora cedida (n.o 6, pág. 19);
- ○ Concepto de consumidor, momento apreciación (n.o 11, pág. 15-16); (n.o 11, pág. 16-17); vinculación persona física y mercantil (n.o 12, pág. 26-27);
- ○ Condena en costas (n.o 13, pág. 29-32);
- ○ Imposibilidad de impugnar informe de tasación dentro de cláusulas abusivas (n.o 13, pág. 24-25);
- ○ Incidente extraordinario, D.T. 3ª Ley 5/19 (LA LEY 3741/2019) (n.o 6, pág. 4-5);
- ○ Incidente de nulidad de actuaciones y preclusión (n.o 7, pág. 11-12), (n.o 7-12); (n.o 13, pág. 34-35);
- ○ Momento final para alegación (n.o 3, pág. 21), (n.o 4, pág. 9-10); (n.o 8, pág. 13-14); (n.o 9, pág. 34); (n.o 11, pág. 19-20); (n.o 13, pág. 26-29); (n.o 13, pág. 32-34); (n.o 13, pág. 38-39);
- ○ Vencimiento anticipado, revisión de oficio (n.o 2, pág. 11); requisitos (n.o 12, pág. 18);
- • CÓDIGO DE VERIFICACIÓN SEGURA (CSV)
- ○ Incorporación al mandamiento judicial (n.o 8, pág. 4-6);
- • CONCURSO DE ACREEDORES:
- ○ Aplicación de la doctrina de la DG sobre el art. 671, integrado por el 670.4 (pág. 8-11);
- ○ Ejecución de la garantía tras la declaración de concurso (n.o 4, pág. 3-4);
- ○ Intervención del acreedor privilegiado (n.o 8, pág. 8-9);
- ○ Momento inicial efectos concurso (n.o 10, pág. 25-26);
- ○ Plan de liquidación (n.o 5, pág. 9-10);
- ○ Reanudación de la ejecución tras pronunciamiento Juzgado de lo Mercantil (n.o 7, pág. 8-9)
- • CONDICIÓN RESOLUTORIA:
- ○ Imposibilidad de cancelación si no se inscribe pacto posposición (n.o 9, pág. 10-11)
- • CONSOLIDACIÓN COMO FORMA EXTINCIÓN DERECHOS REALES:
- ○ Confirmación de la extinción (n.o 8, pág. 14);
- ○ Necesidad de CSV y utilización Lexnet (n.o 10, pág. 15);
- • COSA JUZGADA:
- ○ Incidencia en el proceso declarativo posterior (n.o 11, pág. 20-21);
- • COSTAS PROCESALES:
- ○ Límite del 5% artículo 575.1 bis (n.o 3, pág. 13);
- • DATOS PERSONALES ADJUDICATARIO:
- ○ Subsanación de su omisión (n.o 11, pág. 15);
- • DERECHO EXTRANJERO:
- ○ Prueba (n.o 2, pág. 3);
- • DESCRIPCIÓN DE LA FINCA:
- ○ No necesidad de descripción completa (n.o 1, pág. 2); (n.o 8, pág. 9-10);
- • EJECUCION A TRAVÉS DE ETNJ:
- ○ Tratamiento cargas intermedias (n.o 9, 25-27);
- • EJECUCIÓN ORDINARIA:
- ○ Posibilidad de acumular dos hipotecas (n.o 9, pág. 4-6)
- ○ Dudas sobre normativa a aplicar, posibilidad de declarar que se apliquen las especialidades del Capítulo V (n.o 6, pág. 9-10); (n.o 7, pág. 14-16);
- ○ Necesidad de embargo (n.o 2, pág. 6);
- ○ Nota al margen, contenido, vinculación (n.o 6, pág. 8);
- • EJECUCIÓN POST-HIPOTECARIA (579 LEC):
- ○ Caducidad de la ejecución (n.o 10, pág. 28-29);
- ○ Carga de la prueba plusvalía venta (n.o 2, pág. 13);
- ○ Competencia funcional para su conocimiento (n.o 8, pág. 18-19); (n.o 12, pág. 24-26);
- ○ Control cláusulas abusivas (n.o 8, pág. 18); (n.o 9, pág. 32-34);
- ○ Enriquecimiento injusto (n.o 5, pág. 16-17), (n.o 6, pág. 18-19); (n.o 13, pág.26-29);
- ○ Naturaleza del título, prescripción y caducidad (n.o 5, pág. 17-18);
- ○ Necesidad/innecesariedad de liquidar intereses y costas (n.o 6, pág. 10-11);
- • EJECUCIONES HIPOTECARIAS SIMULTÁNEAS:
- ○ Imposibilidad de ejecución simultánea en caso de división del préstamo y garantía en las fincas resultantes (n.o 7, pág. 3-4)
- • EXTENSIÓN HIPOTECA Y SOLIDARIDAD Y DISTRIBUCIÓN DE LA RESPONSABILIDAD:
- ○ Examen del pacto inscrito (n.o 6, pág. 3-4);
- ○ Falta liquidación individual de cada préstamo (n.o 6, pág. 16);
- ○ Solidaridad del crédito y varios acreedores (n.o 6, pág. 6-8);
- • FALLECIMIENTO HIPOTECANTE:
- ○ Necesidad de demandar a todos sus herederos (n.o 4, pág. 2-3);
- • FALTA DE REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR:
- ○ Inscripción pese a no haberse practicado el requerimiento de pago (n.o 1, pág. 3);
- • FIADORES:
- ○ Legitimación para oponerse (n.o 8, pág. 19-20);
- ○ Legitimación para ser demandado o intervenir en procedimiento (n.o 10, pág. 23-25);
- • FIRMA ELECTRÓNICA
- ○ Validez de la firma (n.o 10, pág. 14);
- • FIRMEZA
- ○ Necesidad firmeza, no solo a efectos registrales (n.o 9, 14-15);
- • FONDOS DE TITULIZACIÓN DE ACTIVOS:
- ○ Aportación del crédito al fondo, examen de la naturaleza y trámites (n.o 7, pág. 6-7), (n.o 8, pág. 2-3); (n.o 8, pág. 4);
- ○ Aspectos sustantivos y procesales titulización (n.o 6, pág. 1-3);
- ○ Inscripción a favor del Fondo y previa inscripción del crédito (n.o 10, pág. 13-14);
- ○ Legitimación (n.o 2, pág. 12), (n.o 9, 21-23); (n.o 11, pág. 18-19); (n.o 12, pág. 28-31);
- • HERENCIA YACENTE:
- ○ Aplicación plazo rescisión sentencias dictadas en rebeldía (n.o 5, pág. 7-8);
- ○ Cambio relevante posición TS y DGSJFP sobre necesidad de nombrar administrador (n.o 9, pág. 37-42); consolidación (n.o 12, pág. 7-8); (n.o 13, pág. 16-17); justificación del fallecimiento (n.o 13, pág. 19-20); matización aplicación a procedimientos anteriores a la sentencia TS (n.o 13, pág. 17);
- ○ Intervención a través de interesados (n.o 12, pág. 23);
- ○ Necesidad/Innecesariedad nombramiento defensor judicial (n.o 3, pág. 4-6), (n.o 3, pág. 2); (n.o 8, pág. 6-7); (n.o 10, pág. 7-8);
- ○ Notificación edictal (n.o 1, pág. 3);
- ○ Renuncia anterior a la presentación de la demanda (n.o 2, pág. 2, n.o 9, pág. 11-12);
- ○ Renuncia antes y después del inicio del procedimiento (n.o 1, pág. 4); (n.o 5, pág. 2-3);
- ○ Requisitos para la inscripción, exposición general (n.o 6, pág. 5); (n.o 7, pág. 8)
- ○ Traslado al Estado como heredero presunto (n.o 1, pág.2);
- • HIPOTECANTE NO DEUDOR:
- ○ Conflicto de intereses con heredero notificado como deudor (n.o 1, pág. 3);
- • LEY APLICABLE:
- ○ Modificación porcentajes de adjudicación (n.o 4, pág. 8-9);
- ○ Porcentaje 671 LEC, fecha subasta (n.o 2, pág. 11);
- • LIQUIDACIÓN DE INTERESES:
- ○ Intereses devengado antes presentación demanda (n.o 11, pág. 17);
- • MANDAMIENTO CANCELACIÓN:
- ○ Momento procesal expedición (n.o 6, pág. 6);
- ○ Necesidad de acompañar decreto de adjudicación (n.o 3, pág. 2), (n.o 6, pág. 6);
- • MANDAMIENTO CERTIFICACIÓN CARGAS:
- ○ Órgano competente incumplimiento titular registral concursado (n.o 5, pág. 4-5);
- • NOTA MARGINAL:
- ○ Ausencia y subsanabilidad (n.o 12, pág. 13-14);
- ○ Cancelación (n.o 12, pág. 6-7);
- ○ Documentación a aportar (n.o 12, pág.14);
- • NULIDAD ADJUDICACIÓN Y AFECTACIÓN A TERCEROS BUENA FE:
- ○ Afectación en caso de cesión del crédito hipotecario (n.o 11, pág. 6-8);
- ○ Cesionario de remate (n.o 12, pág. 8-10);
- ○ Imposibilidad de aplicación doctrina levantamiento del velo (n.o 11, pág. 5-6);
- ○ Necesidad audiencia al tercero para que le afecte resolución (n.o 9, pág. 19-21);
- ○ Requisitos (n.o 12, pág. 10-13);
- ○ Sobreseimiento y afectación a tercero de buena fe (n.o 9, pág. 36); (n.o 11, pág. 3-5);
- • OCUPANTES:
- ○ Derecho de uso a favor cónyuge e hijos (n.o 12, pág. 19-21);
- ○ Imposibilidad inscripción derecho a permanecer en la vivienda (n.o 9, pág. 18-19)
- • PACTO DE EJECUCIÓN PROCEDIMIENTO ESPECIAL
- ○ Ausencia de inscripción impide ejercicio de la acción directa hipotecaria (n.o 13, pág. 14-15);
- • PACTO PROHIBICIÓN DE DISPONER
- ○ De carácter fiscal, no impide inscripción (n.o 13, pág. 20-22);
- • POLÉMICA ADJUDICACIÓN COMO MÍNIMO POR EL 50%:
- ○ Los límites señalados por el TS no excluyen el control de la congruencia de la decisión adoptada (n.o 13, pág. 9-10);
- ○ Posición del TS, doctrina sobre esta polémica, asumida por la DGSJFP y Audiencias Provinciales, zanja la polémica existente (n.o 12, pág. 15-16);
- ○ Resoluciones DGRN a favor (n.o 1, pág. 5), (n.o 2, pág. 7); (n.o 3, pág. 7-8), reflexión general (n.o 4, pág. 14-16), (n.o 5, pág. 3-4), (n.o 6, pág. 8-9); (n.o 7, pág. 16-17);
- ○ Resoluciones judiciales contrarias (n.o 1, pág. 7), (n.o 3, pág. 16-19), (n.o 5, pág. 13), (n.o 6, pág. 14-15); (n º 7, pág. 17-19), (n.o 8, pág. 21); (n.o 9, pág. 28-30);
- ○ Resoluciones judiciales que se apartan de la doctrina del TS (n.o 13, pág. 24);
- ○ Solución integradora DGRN (n.o 4, pág. 19-21);
- • POLÉMICA ADJUDICACIÓN EJECUTANTE CUANDO ES EL MEJOR POSTOR. CONTRADICCIÓN 670.4 vs 671 LEC.
- ○ Fraude entidades vinculadas (n.o 4, pág. 11-13);
- ○ Validez de esa adjudicación al ejecutante (n.o 6, pág. 12-13);
- • POLÉMICA ADJUDICACIÓN HORQUILLA 60/70%:
- ○ Posición del TS, doctrina definitiva sobre esta polémica, asumida por la DGSJFP y Audiencia Provinciales, zanja la polémica existente (n.o 10, pág. 29-36); (n.o 11, pág. 22-23);
- ○ Resoluciones DGRN favorables (n.o 1, pág. 5), (n.o 2, pág. 4); (n.o 3, pág. 6), reflexión general (n.o 4, pág. 16-19); (n.o 7, pág. 19);
- ○ Resoluciones judiciales contrarias (n.o 1, pág. 6),(n.o 3, pág. 17), (n.o 6, pág. 13-14), (n.o 8, pág. 20-21);
- ○ Resoluciones judiciales favorables (n.o 1, pág. 6), (n.o 3, pág. 19-20), (n.o 5, pág. 13-15);
- • POLÉMICA ADJUDICACIÓN UNAS FINCAS POR PORCENTAJE Y OTRAS POR LA CANTIDAD DEBIDA POR TODOS LOS CONCEPTOS.
- ○ Resolución DGRN imposibilidad de que quede deuda pendiente (n.o 3, pág. 14);
- ○ Resoluciones judiciales contrarias a esa forma de adjudicación (n.o 7, pág. 19-20);
- • POSTURA OFRECIENDO PAGAR A PLAZOS 670.3 LEC:
- ○ Requisitos (n.o 4, pág. 6-8);
- • PRECARIO:
- ○ Ámbito del juicio de desahucio por precario en vivienda adjudicada en ejecución hipotecaria (n.o 11, pág. 22);
- • PREJUDICIALIDAD PENAL
- ○ Alcance de la suspensión (n.o 13, pág. 37-38);
- • PRESCRIPCIÓN:
- ○ Plazo prescripción hipoteca y reactivación ejecución (n.o 11, pág. 13-14);
- ○ Plazo prescripción por acción restitutoria (n.o 13, pág. 36-37);
- • PRESENTACIÓN DE DOCUMENTOS Y TÍTULOS:
- ○ Medios alternativos electrónicos (n.o 11, pág. 14-15);
- • PROCEDIMIENTO SUMARIO ART. 131 LEC 1881 (LA LEY 1/1881):
- ○ Inscripción auto adjudicación: requisitos (n.o 11, pág. 12-13);
- • RECURSOS FRENTE A DECRETO DE ADJUDICACIÓN:
- ○ Carácter restrictivo apelación, ámbito recurso (n.o 11, pág. 17);
- ○ No cabe recurso de apelación (n.o 6, pág. 15-16);
- • RECURSO GUBERNATIVO:
- ○ No cabe con posterioridad a la inscripción (n.o 5, pág. 4);
- • REQUERIMIENTO DE PAGO:
- ○ Averiguación de domicilio y notificación edictal (n.o 7, pág. 9-10);
- ○ Carácter receptivo requerimiento previo (n.o 12, pág. 18-19);
- ○ Domicilio en el extranjero (n.o 12, pág. 14-15);
- ○ Expresión en el decreto de adjudicación (n.o 12, pág. 16-18);
- ○ Necesidad agotar averiguación antes de acudir a edictos (n.o 9, pág. 45-46);
- ○ Necesidad o no de requerir a todos los deudores no hipotecantes (n.o 1, pág. 3);
- ○ Pluralidad deudores solidarios: requisitos (n.o 11, pág. 10-11);
- ○ Práctica en domicilio distinto del pactado (n.o 11, pág. 9-10);
- ○ Utilización dirección electrónica habilitada, emplazamiento electrónico (n.o 6, pág. 16-17); (n.o 7, pág. 10), (n.o 9, pág. 42-44);
- ○ Validez del requerimiento a través de familiar. Requisitos (n.o 10, pág. 15-18);
- • RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA:
- ○ Alcance de la calificación registral (n.o 13, pág. 17-18);
- ○ Permite inscripción si la única carga es posterior a la expedición del certificado de dominio y cargas (n.o 7, pág. 4-5)
- ○ Reclamación inicial superior a garantía (n.o 5, pág. 6);
- ○ Referencia a la consignación del exceso (n.o 13, pág. 20-22);
- ○ Tratamiento de los intereses de demora (n.o 11, pág. 8-9);
- ○ Tratamiento para despacho ejecución (n.o 12, pág. 31-32);
- • SOBRANTE:
- ○ Aplicación límite responsabilidad pactado (n.o 4, pág. 13-14);
- • SUBASTA:
- ○ Aplicación supletoria LEC para subastas concursales (n.o 10, 20-21);
- ○ Error en la calificación naturaleza inmueble (n.o 6, pág. 17);
- ○ Falta de diligencia deudor, se desentiendo procedimiento (n.o 9, pág. 47-49);
- ○ Notificación convocatoria por edictos (n.o 6, pág. 17-18);
- ○ Nulidad convocatoria divergencia entre embargo y licitación (n.o 13, pág. 39);
- • SUBROGACIÓN CARGAS TRAS ADJUDICACIÓN:
- ○ Posición del deudor, no confusión de derechos (n.o 6, pág. 11-12);
- ○ No extensión hipoteca por adjudicación carga posterior (n.o 8, pág. 15);
- ○ Vinculación ob rem de un elemento: requisitos para cancelar (n.o 13, pág. 22-24);
- • SUCESIÓN UNIVERSAL POR FUSIÓN:
- ○ No necesidad inscripción a favor nuevo acreedor, pero con matices (n.o 9, pág. 27-28)
- • TASACIÓN:
- ○ Incorporación a la escritura (n.o 12, pág. 21-22);
- • TANTEO Y RETRACTO
- ○ Inquilino (n.o 4, pág. 11); (n.o 12 pág. 3-4).
- • TERCER POSEEDOR:
- ○ Basta notificación si el titular registral inscribió tras interposición de la demanda (n.o 7, pág. 7-8)
- ○ Coincidencia entre Administrador deudor y empresa demandada (n.o 3, pág. 11);
- ○ Coincidencia entre tercer poseedor y entidad adjudicataria (n.o 5, pág. 5-6);
- ○ Inscripción parcial tercer poseedor mitad indivisa (n.o 13, pág. 12-13);
- ○ Inscripción posterior a la demanda (n.o 3, pág. 12);
- ○ Insuficiencia notificación (n.o 3, pág. 9-11);
- ○ Inscripción y subsanación pese a falta de demanda (n.o 2, pág. 4); (n.o 2, pág. 5); (n.o 9, pág. 12-14); (n.o 13, pág. 11-12);
- ○ Necesidad de ser demandado y requerido de pago (n.o 1, pág. 4), (n.o 2, pág. 2); (n.o 4, pág. 4-5), (n.o 6, pág. 4), (n.o 8, pág. 9), (n.o 8, pág. 11-12);
- • TERCERO OFRECIDO POR DEUDOR TRÁMITE ART. 670.4 LEC (LA LEY 58/2000):
- ○ Ha de superar postura mejor postor (n.o 8, pág. 16-17);
- • TÍTULO Y MODO EN LAS EJECUCIONES JUDICIALES:
- ○ Cumplimiento (n.o 4, pág. 4);
- • TRACTO SUCESIVO
- ○ Falta de tracto sucesivo impide la inscripción (n.o 13, pág. 18-19);
- ○ Necesidad de demandar a adquirentes intermedios para rectificar (n.o 13, pág. 25-26);
- • USO VIVIENDA FAMILIAR:
- ○ Falta de inscripción (n.o 2, pág. 3);
- • USUFRUCTO:
- ○ Requisitos para la constitución e inscripción (n.o 4, pág. 5);
- • VALOR DE LA FINCA PARA SUBASTA O TIPO:
- ○ Exclusión si tasación de la finca a 0 euros, pero no si se fija en 0,01 euros (n.o 1, pág. 2);
- ○ Exigencia de constancia en la inscripción (n.o 13, pág. 13-14);
- ○ Fijación fuera escritura constitución hipoteca (n.o 9, pág. 30-32);
- ○ Imposibilidad de impugnar informe de tasación dentro de cláusulas abusivas (n.o 13, pág. 24-25);
- ○ Imposibilidad de minoración por otras cargas (n.o 8, pág. 7-8);
- ○ Posibilidad excepcional de su alteración (n.o 1, pág.2);
- ○ Relación con el valor de tasación (n.o 8, pág. 3-4); (n.o 10, pág. 18-20);
- ○ Tipo pactado superior valor de tasación (n.o 5, pág. 2);
- • VALORACIÓN CIRCUNSTANCIAS CONCURRENTES ADJUDICACIÓN 670.4 IN FINE LEC:
- ○ Exposición criterios (n.o 5, pág. 15-16);
- ○ Necesidad de motivar el decreto de adjudicación (n.o 8, pág. 15-16);
- • VARIAS FINCAS:
- ○ Adjudicación por el importe de los debido (n.o 1, pág. 6);
- ○ Validez de la adjudicación, imposibilidad de minoración (n.o 3, pág. 23-25);
- • VIVIENDA HABITUAL:
- ○ Aplicación a hipotecante no deudor y personas jurídicas (n.o 3, pág. 22-24); fiadores (n.o 4, pág. 6);
- ○ Declaración sobre su naturaleza por el Letrado de la Administración de Justicia (n.o 1, pág. 4); (n.o 11, pág. 11-12);
- ○ Domicilio del administrador no deudor (n.o 12, pág. 22-23);
- ○ Expresión en el decreto de adjudicación (n.o 12, pág. 16-18);
- ○ Prueba y acreditación de su condición (n.o 4, pág. 5-6); (n.o 7, pág. 13-14), (n.o 8, pág. 17).