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16-J, entra en vigor la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

• 21-3-2019 | Wolters Kluwer

Ana M. Gómez Megías.- Precedida de una compleja tramitación parlamentaria, y con tres años de retraso, el pasado 16 de marzo se publicó en el BOE la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. (LA LEY 3741/2019) El objetivo inmediato de la Ley, bien conocido, es trasponer la Directiva 2014/17/UE (LA LEY 2640/2014), sobre contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Pero el contenido de esta norma no solo se limita a adaptar nuestro ordenamiento a los postulados de la Directiva, sino también a los numerosísimos pronunciamientos del TJUE en materia de protección de los consumidores financieros, siendo uno de los ejemplos más claros del enorme impacto que la jurisprudencia europea tiene en el legislador español.

El objetivo de todo ello: potenciar la seguridad jurídica, proteger al consumidor financiero, promover una actuación responsable por parte de los participantes en el mercado y conseguir, en definitiva, poner orden en el maltrecho mercado hipotecario español.

Pero no habían transcurrido 10 días desde la publicación de la Ley, cuando empiezan a alzarse las primeras voces que apuntan la necesidad de un posible ajuste de la ley recientemente aprobada. La causa: la STJUE de 26 de marzo en cuestión prejudicial sobre vencimiento anticipado, que dirigió todas las miradas críticas hacia el régimen transitorio sobre vencimiento contemplado en la nueva ley.

Por otra parte, el 29 de abril, cuando aún quedaban casi dos meses para que la norma entrara en vigor, se publican dos normas reglamentarias: el Real Decreto 309/2019, por la que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, y la Orden ECE/482/2019, por la que se modifican las órdenes EHA/1718/2010 y EHA/2899/2011. De las 13 habilitaciones hechas por la LCCI al Gobierno y 18 al Ministerio de Economía, las materias desarrolladas en estas dos normas son las necesarias para entender completada la trasposición de la Directiva europea, y evitar así la multa que podría recaer sobre España, como consecuencia del procedimiento de infracción abierto por la Comisión Europea. Estas dos normas reglamentarias, avivan nuevamente el debate, sobre todo en relación a una de las cuestiones más polémicas de la nueva regulación: el acta notarial y la aplicación tecnológica que permita a los notarios cumplir con las obligaciones que les impone la Ley.

Todos estos "avatares" sufridos por la Ley antes de su entrada en vigor, han sido reflejados en nuestro "Especial Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario" que vió la luz a los pocos días de la publicación de la Ley, a través de dos actualizaciones de su contenido. En este Especial, Sergio Cámara Lapuente, José María Fernández Seijo, Matilde Cuena Casas, Carlos Ballugera, Jesús Sánchez García, Mateo Juan Gómez, Segismundo Álvarez, Patricia Gabeiras, José Ramón Couso, Marta Alemany y Alejandra Collado analizan las piezas clave de la Ley, tanto desde el punto de vista material como procesal:

• • En 20 puntos, "desgrana" Mateo Juan Gómez la Ley 5/2019. Algunos de ellos "constituyen soluciones para la consecución de un sistema más armonizado, objetivo y transparente". Sin embargo, en su opinión, también se observan disfunciones e incoherencias materiales "que podrían constituir el caldo de cultivo de futuras polémicas ahora inexistentes, o de reencender debates que parecían mitigados. (...) Al abrigo de la seguridad jurídica, se alzan nuevas polémicas".
• • Con un detallado estudio de la norma, pero también proyectando su análisis hacia el futuro, Sergio Cámara Lapuente analiza la incorporación que hace la Ley de la noción de "transparencia material", avanzando algunos de los conflictos o debates que ciertas previsiones de la Ley pueden generar en el futuro Así, la expansión (limitada) de la protección por transparencia a algunas personas que no son consumidores, su aplicación a cláusulas sobre elementos accesorios del contrato, el "esbozo" que hace la Ley de una transparencia subjetiva, o el nuevo régimen de nulidad por falta de transparencia .
• • Segismundo Álvarez aborda una de las medidas protagonistas de la norma, el acta notarial de información previa, como instrumento central de la Ley para favorecer esa transparencia material en la contratación de préstamos hipotecarios. En el centro del debate, el valor que ha de darse al acta: "El acta no implica la presunción de transparencia material, ... pero contribuye a su cumplimiento de varios modos".
• • La norma también contempla importantes novedades en relación al Registro de Condiciones Generales de la Contratación, materia de la que se ocupa Carlos Ballugera, analizando las consecuencias que sobre las cláusulas puede tener el incumplimiento de las obligaciones de inscripción establecidas en la Ley, y destacando la relevancia que la reforma quiere dar a estas obligaciones, como un instrumento más al servicio de la transparencia material.
• • A pesar de que estamos ante una Ley que aborda cuestiones materiales, el contenido de varias de sus disposiciones va a tener gran incidencia en los procedimientos de ejecución de títulos no judiciales. José María Fernández Seijo aborda con exhaustividad la incidencia de la Ley en los procesos de ejecución, derivada fundamentalmente de lo dispuesto en las disp. trans. 1.ª y 3.ª. A destacar el detallado repaso de los pronunciamientos que, desde el caso Aziz en 2013, ha hecho el TJUE referidos a nuestro procedimiento de ejecución hipotecaria, y que justifican el trámite extraordinario previsto en la disp. trans. 3.ª.
• • El análisis concreto del nuevo régimen de vencimiento anticipado, corre a cargo de Jesús Sánchez García, con la vista puesta en el próximo 26 de marzo, día en que el TJUE dictará sentencia sobre el vencimiento anticipado, en la cuestión prejudicial planteada por la propia Sala 1ª del TS. Incluye también en su análisis, el imprescindible repaso a la jurisprudencia comunitaria que afecta directamente a esta cláusula.
• • José Ramón Couso, estudia la incidencia de la reforma en el sector bancario, analizando las obligaciones de publicidad y comercialización, y las concretas prohibiciones contractuales, así como las nuevas normas de conducta exigidas al personal de las entidades, en lo que considera una regulación con rango legal de la contratación bancaria hasta extremos no conocidos hasta ahora.
• • Patricia Gabeiras, lleva a cabo un análisis crítico del art. 20 de la Ley, que prevé como novedad en nuestro ordenamiento jurídico la posibilidad de convertir el préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en la que reciba sus ingresos el prestatario o la del Estado miembro en que resida. Entre otras cuestiones, echa en falta la autora una solución para los problemas planteados por las hipotecas multidivisa.
• • Otra de las novedades importantes en la Ley 5/2019 (LA LEY 3741/2019) es la regulación de la obligación para los prestamistas de evaluar la solvencia de los clientes. Muchas son las dudas que plantea la regulación: ¿qué consecuencias tiene el incumplimiento de esta obligación? ¿qué ha de hacer el prestamista ante un test de solvencia negativo? ¿qué tratamiento da la norma a los datos de solvencia positivos? Todas estas cuestiones son revisadas por Matilde Cuena, una de las mayores especialistas en evaluación de la solvencia.
• • Relacionada también con esta obligación de evaluar la solvencia, Marta Alemany y Alejandra Collado centran su estudio en el tratamiento de los datos de carácter personal destinados a la evaluación de solvencia de los ciudadanos, para cuyo análisis hay que acudir tanto a las previsiones de la LCI como a las contenidas en la nueva LOPD (LA LEY 19303/2018).

Los temas analizados dan muestra de la enorme transcendencia de la norma, y su gran complejidad. ¿Hasta qué punto esta Ley puede cumplir sus ambiciosos objetivos? A partir del lunes 17 de junio comenzará a atisbarse si es posible llevar a la práctica algunas de las nuevas reglas de juego.