Aún hoy, prácticamente cinco años después de la entrada en vigor del Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo (LA LEY 2819/2019), de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler («RDL 7/2019 (LA LEY 2819/2019)»), que modificó la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994) («LAU»), con el objetivo de proteger y facilitar el acceso a la vivienda del arrendatario, sobreviven determinados preceptos grises resultantes de la reforma, en lo que a su interpretación se refiere, sobre los que todavía no se han pronunciado nuestras Audiencias Provinciales.
Nos referimos, en concreto y entre otros, a la modificación del artículo 36.5 de la LAU que, con su nueva redacción, introdujo una limitación legal respecto de las garantías que el arrendador puede exigir al arrendatario para el caso de incumplimiento de sus obligaciones contractuales en el marco de un contrato de arrendamiento de vivienda.
La reforma establece, para aquellos contratos de vivienda que no superan el plazo mínimo de duración establecido por la propia LAU, en dos mensualidades de renta el importe máximo de las garantías adicionales a la fianza legal en metálico que puede exigirse al arrendatario. Concretamente, dicho precepto reza como sigue:
«Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.»
Como decimos, la, a priori, sencilla redacción de dicho precepto está generando disparidad de interpretaciones entre los distintos operadores jurídicos (y sentencias dispares en los Juzgados de Primera Instancia), por lo que dicha disposición se presenta como inherentemente litigiosa a la luz de la naturaleza propia del RDL 7/2019 (LA LEY 2819/2019) que, insistimos, nació con vocación de facilitar el acceso a la vivienda del arrendatario.
Llegados a este punto cabe preguntarse: ¿es nulo el afianzamiento solidario por un tercero de las obligaciones económicas del arrendamiento de vivienda?
Así pues, el principal debate jurídico que genera dicho precepto radica en si la referida limitación resulta aplicable a todo tipo de garantías adicionales, incluida las personales de terceros (p.e. el afianzamiento solidario de la deuda), o únicamente a aquellas que impliquen una disposición en metálico del arrendatario.
En este sentido, parte de la doctrina se muestra partidaria de una interpretación restrictiva de la norma entendiendo que la mencionada limitación de garantías adicionales, no solo afecta al arrendatario, sino que abarca también a las garantías personales de terceros, al ser uno de los instrumentos más habituales en el tráfico inmobiliario.
Con dicha interpretación, entienden, se respetaría la intención primera del legislador, pues se conseguiría evitar la exigencia por parte del arrendador de unas garantías adicionales múltiples y especialmente elevadas, en aras de protegerse ante un potencial impago del arrendatario, de la que podría derivar el fracaso de la potencial formalización de un contrato de arrendamiento de vivienda.
Por otro lado, encontramos a los partidarios de una interpretación amplia o teleológica de la referida limitación, entre los que se encuentra el que suscribe, que sostienen que, entre las garantías adicionales afectadas por la limitación, en ningún caso pueden entenderse incluidas las garantías personales de terceros, en tanto en cuanto lo anterior atentaría contra la referida vocación del RDL 7/2019 (LA LEY 2819/2019), la literalidad del mismo (que habla de las garantías exigidas al arrendatario, no a tercero), así como contra la accesoriedad propia de las garantías personales de terceros.
En apoyo de esta última interpretación, debemos remitirnos a la Exposición de Motivos del referido RDL 7/2019 (LA LEY 2819/2019) que explica que «se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración». De dicha afirmación destaca la intención del legislador de limitar aquellas garantías adicionales que impliquen al arrendatario, no a un tercero, un desembolso de importantes cantidades de dinero para la perfección de un determinado contrato de arrendamiento, ya que dicha necesidad de liquidez podría resultar un obstáculo para el alquiler de viviendas.
A mayor abundamiento, un afianzamiento solidario de un tercero no afecta a la referida liquidez del arrendatario (ni propiamente del tercero), por lo que es una garantía que no debería entenderse incluida en la antedicha limitación legal.
Una interpretación tan restrictiva del precepto dejaría huérfana de sentido a la finalidad propia del RDL 7/2019 (LA LEY 2819/2019), pues ello implicaría una clara situación de desprotección del arrendador al privarle de cualquier posibilidad de garantizar el íntegro pago de la renta u otras obligaciones contractuales, lo que derivaría, en último término, en una subida del precio de los alquileres, en la reducción de la oferta, y en la inclusión en los contratos de arrendamiento de elevadas cláusulas penales que permitan asegurar la situación jurídica del arrendador.
En apoyo de la interpretación no restrictiva debe destacarse que, pese a que el artículo 36.5 LAU no enumera el tipo de garantías adicionales que resultan afectadas por la limitación de una garantía adicional de dos mensualidades de renta, los preámbulos del RDL 7/2019 (LA LEY 2819/2019) son claros cuando establecen que dichas garantías se solían exigir a través de aval bancario o depósito (que requiere de liquidez del arrendatario), sin que pueda entenderse extendida la referida limitación, por ejemplo, al afianzamiento solidario personal de tercero (que no requiere de liquidez adicional, y menos del arrendatario), ya que dicha extensión atentaría con la interpretación teleológica de la norma.
Pese a lo expuesto, como se ha dicho, a fecha presente, nuestras Audiencias Provinciales no se han pronunciado sobre la interpretación de un precepto sobre el que, a bien seguro, terminará pronunciándose nuestro más Alto Tribunal.