Las reformas de la LAU de los últimos años —Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo (LA LEY 2819/2019), de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler y, más recientemente, Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023)— han consistido en incrementar considerablemente la protección legal del arrendatario de vivienda habitual comportando el efecto indeseado de la caída de la oferta de alquiler de vivienda habitual y el cambio de destino de estos activos a usos distintos del de vivienda habitual para escapar del régimen tuitivo del Título II de la LAU, como es el arrendamiento de temporada regulado en el art. 3.2 de la LAU.
Durante el último año la oferta de alquiler para vivienda permanente se ha reducido en Cataluña un 24% y el destino de arrendamiento de temporada ya aglutina el 30% del total del mercado de vivienda en arrendamiento, según ha declarado Preámbulo del reciente Decreto Ley 6/2024, de 24 de abril (LA LEY 9256/2024), de medidas urgentes en materia de vivienda en el caso de Cataluña.
El legislador, consciente de las externalidades negativas que la batería de medidas de protección del arrendatario previstas en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda (LA LEY 6823/2023), ha provocado en el mercado del alquiler, anunció en la Disposición Adicional Quinta de dicha Ley la creación de un grupo de trabajo para la mejora de la regulación de los contratos de arrendamiento de temporada, en el que está trabajando el Ministerio de Vivienda a día de hoy.
La anunciada voluntad del legislador de mejorar la regulación de los contratos de arrendamiento de temporada tiene como finalidad legalizar la doctrina jurisprudencial existente sobre la materia para delimitar con mayor precisión esta categoría contractual y evitar situaciones de simulación contractual en el tráfico inmobiliario que perjudiquen el acceso a la vivienda del ciudadano por la vía de la tenencia arrendaticia. En este sentido, debemos tener en cuenta que existe una incipiente jurisprudencia (SAP Baleares, Sec. 4ª, n.o 95/2023, de 7 de marzo (LA LEY 114289/2023); SAP Baleares, Sec. 4ª, n.o 41/2022, de 31 de enero (LA LEY 92154/2022); y SAP Málaga, Sec. 5ª, n.o 21/2023, de 23 de enero (LA LEY 141378/2023)) sobre contratos de arrendamiento de temporada simulados que evidencia la fuga de activos inmobiliarios del destino residencial al de temporada para escapar del régimen proteccionista del Título II de la LAU.
Los tribunales han venido calificando a los arrendamientos de temporada como un contrato en que el uso y ocupación de que el inmueble es objeto responde a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes —por motivos de trabajo, de estudios, de atención sanitaria, vacacionales, por razón de obras en mi vivienda habitual, etc.— y no a la necesidad de habitar permanentemente (2) .
Por su parte, el legislador catalán se ha apresurado a regular y limitar el arrendamiento de temporada mediante la aprobación del reciente Decreto Ley 6/2024, de 24 de abril (LA LEY 9256/2024), de medidas urgentes en materia de vivienda —pendiente de convalidación a día de hoy—. En esencia, dicha regulación establece que los arrendamientos de temporada que no sean por razón estrictamente vacacional, recreativa o de ocio, como es el caso de los arrendamientos temporales por motivos profesionales, laborales, de estudios o de asistencia médica, están sujetos al régimen tuitivo de la LAU en materia de pacto y actualización de renta, de prestación de fianza, de elevación por mejoras y de repercusión de gastos generales. De tal forma que aun tratándose de arrendamientos de uso distinto de vivienda (art. 3.2 de la LAU), les es de aplicación a estos contratos la normativa de contención de rentas para viviendas ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado (arts. 17.7 y 8 de la LAU), entre otras normas de protección del arrendatario de vivienda habitual previstas el Título II de la LAU.
Con la misma finalidad de evitar la proliferación de usos distintos al de vivienda permanente que puedan hacer mermar la oferta del mercado de vivienda habitual, el legislador catalán también aprobó el año pasado el Decreto Ley 3/2020, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de viviendas de uso turístico.
Los esfuerzos del legislador por regular apresuradamente el arrendamiento de temporada para evitar la fuga de viviendas del mercado de viviendas para destino de residencia habitual consiste en ir limitando y restringiendo los usos o destinos distintos al de vivienda habitual en el mercado arrendaticio, en lugar de incentivar a los propietarios a que destinen voluntariamente dichos activos al arrendamiento de vivienda habitual. El error de una política de vivienda centrada en prohibir usos, en lugar de incentivarlos, es que la realidad nos demuestra que no se puede «poner vallas al campo», pues siempre habrá un negocio jurídico o modalidad contractual a través del cual poder articular la cesión temporal y onerosa de una vivienda que no esté sujeta a la legislación especial de arrendamientos urbanos, y, por tanto, no sea de aplicación la normativa proteccionista del arrendatario.
Evidentemente, las crecientes restricciones legales en la explotación de activos para vivienda de temporada y para uso turístico van a evitar que proliferen dichos usos
Evidentemente, las crecientes restricciones legales en la explotación de activos para vivienda de temporada y para uso turístico van a evitar que proliferen dichos usos, pero no que dichos activos vuelvan al mercado del arrendamiento habitual como pretende el legislador, sino que los grandes tenedores de vivienda exploren nuevas modalidades contractuales en las que poder explotar dichos activos libremente en el mercado. Este es el caso del contrato de hospedaje, que tradicionalmente, ha tenido una gran relevancia en el sector hotelero o turístico.
El contrato de hospedaje también se ha venido aplicando en sectores distintos del puramente hotelero, como es el caso del hospedaje en viviendas que contemplaba el TRLAU 64 en su art. 21 (LA LEY 81/1964), popularizado en la España de la posguerra, en un momento de carestía de vivienda, que permitía al arrendatario de vivienda habitual subarrendar habitaciones hasta un máximo de dos huéspedes, sin necesidad de recabar la autorización del arrendador, facultándose así legalmente al arrendatario para que ejerciera una pequeña industria doméstica que le permitiera obtener unos ingresos adicionales para mejorar su economía familiar (STS de 17 de julio de 1993; SAP Madrid, Sec. 12ª, n.o 115/2003, de 18 de febrero (LA LEY 34451/2003); y SAP Sevilla, Sec. 5ª, de 29 de octubre de 1999).
Durante los últimos años ha sido una figura contractual muy socorrida en las nuevas tendencias habitacionales como el coliving de residencias de estudiantes. Esta figura encaja muy bien en estos innovadores conceptos habitacionales, dinámicos y flexibles, basados en una experiencia más cooperativa, en los que la explotación del activo integra la prestación de servicios hasta el momento ajenos al propio ladrillo, pero que en ningún caso están relacionados con matices turísticos ni se basan en la categoría de viajero del usuario (3) .
El contrato de hospedaje, pese a ser tenido en cuenta en algunos preceptos del Código Civil (arts. 1783 y 1784) no se encuentra definido en este cuerpo legal, sino por la doctrina y la jurisprudencia. Se trata de un contrato atípico, mixto o complejo, en cuanto supone la conjunción de diversas prestaciones, susceptibles de ser concertadas en otros casos por separado: arrendamiento de cosas (habitación), arrendamiento de servicios (servicios personales), de obra (comida) y depósito (SAP Barcelona, Sec. 13ª, n.o 385/2006, de 13 de junio (LA LEY 162765/2006)). Está sujeto al régimen general de contratos de arrendamiento del Código Civil.
Tradicionalmente, existen dos tipologías de contratos de hospedaje: una que podría llamarse de simple albergue o alojamiento, en que el fondista no facilita sino aposento y servicios; y otra, que constituye el hospedaje completo (contrato de pensión, según algunos) e implica asimismo el suministro de víveres (4) .
Si bien en el contrato de hospedaje la cesión tiene carácter de temporalidad y a cambio de precio o renta, su objeto es solamente una habitación o espacio habitable y no la totalidad de una vivienda, a diferencia del arrendamiento de vivienda turística (5) .
Tampoco es equiparable al arrendamiento de temporada del art. 3.2 de la LAU, pues el contrato de hospedaje se caracteriza por prestar al huésped servicios complementarios como comida, limpieza o lavado de ropa, etc. Nótese que en el contrato de hospedaje ninguna de estas prestaciones diversas puede considerarse secundaria respecto de las otras. Es la complejidad de prestaciones la nota esencial del contrato y lo que lo diferencia de un puro y simple arrendamiento. La sentencia del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1995 expresa que «debe recordarse la naturaleza compleja del contrato de hospedaje como un contrato de tracto sucesivo en el que se combina arrendamiento de cosas (para la habitación o cuarto), arrendamiento de servicios (para los servicios personales), de obra (para comida) y depósito, para los efectos que se introducen».
Se diferencia del arrendamiento por habitaciones o de vivienda compartida, en que además de la cesión del uso y disfrute de las habitaciones, en el hospedaje se presta al huésped algunos servicios, tales como limpieza y arreglo de la habitación, lavado y planchado de la ropa, o manutención (STS de 29 de octubre de 1962, SAP Barcelona, Sec. 13ª, n.o 292/2006, de 11 de mayo (LA LEY 116339/2006), y SAP de Madrid de 18 de abril de 2001). En el contrato de hospedaje los servicios integran la prestación principal del contrato, por lo que se factura un precio global por todo ello —cesión de objeto y servicios—, no facturándose de forma individualizada los servicios ni lo suministros (SAP Pontevedra, Vigo, Sec. 6ª, n.o 168/2011, de 24 de febrero y SAP Madrid, Sec. 12ª, n.o 368/2006, de 24 de mayo (LA LEY 178024/2006)).
Así pues, el contrato de hospedaje puede ofrecer una solución alternativa a los tradicionales contratos de arrendamiento de temporada en el marco jurídico actual otorgando una mayor flexibilidad al propietario en la explotación del activo inmobiliario.