Cargando. Por favor, espere

El Real Decreto Ley de medidas urgent...

El Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler: aspectos de propiedad horizontal, arrendaticios y viviendas de uso turístico

Alejandro Fuentes-Lojo Rius

Abogado

Diputado de la Junta de Gobierno del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona

Diario La Ley, Sección Tribuna, 18 de Diciembre de 2018, Wolters Kluwer

LA LEY 15409/2018

I. Introducción

El pasado 19 diciembre entró en vigor el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre (LA LEY 20076/2018), de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler, publicado en el BOE el día 18 de diciembre, que contempla importantes reformas en materia de propiedad horizontal, arrendamientos urbanos y arrendamientos de uso turístico.

Debemos advertir al lector que a pesar de que el texto legal entre en vigor de forma inmediata, debe convalidarse por el Congreso de los Diputados en el plazo legal.

Ante una escalada de precios desbocada del alquiler de la vivienda en los años 2017 y 2018, pronto hubo consenso en la sociedad y en el arco parlamentario sobre la necesidad de revertir la reforma de la LAU de 2013 (Ley 4/2013 (LA LEY 8684/2013) de, 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas) para que los arrendatarios volvieran a gozar de la protección legal necesaria en aras de garantizar una mínima estabilidad y asequibilidad en el ejercicio del derecho a la vivienda por la vía arrendaticia.

El 23 de marzo de 2018 el PSOE registró una Proposición de Ley de reforma de la LAU que proponía volver a la prórroga legal de los 5 años en los contratos de arrendamiento de vivienda, garantizar su protección frente a terceros, volviendo al mecanismo de la publicidad legal, y no registral.

En la misma dirección registró PODEMOS una Proposición de Ley en fecha 13 de abril de 2018, aunque con algunas medidas más protectoras para el arrendatario como la de facultar a CCAA y a Ayuntamientos para que puedan establecer precios de referencia de forma temporal en aquellas «áreas urbanas con mercado de vivienda tensionado».

Por su parte, la Abogacía Catalana (CICAC e ICAB) presentó también una serie de medidas de reforma urgente en la línea de la Proposición de Ley del PSOE, conscientes y preocupados por la urgencia de devolver al arrendatario de vivienda la tutela legal necesaria.

Finalmente, ha llegado la tan esperada reforma, pero incomprensiblemente, se ha suprimido en el último momento la propuesta de reforma de los arts. 7.2 (LA LEY 4106/1994), 13 y 14 de la LAU que contenía la inicial Proposición de Ley del PSOE para garantizar la eficacia frente a terceros de la prórroga legal mínima y que la doctrina (CARRASCO PERERA, A. (1) ; NASARRE AZNAR, S. (2) ; LOSCERTALES FUERTES, D. (3) , FUENTES-LOJO LASTRES, A. (4) ) medida imprescindible para terminar con la aplicación del principio de oponibilidad registral (art. 32 LH) en los contratos de arrendamiento de vivienda impuesto por la reforma de 2013.

Para que el arrendamiento sea una alternativa real al dominio y no residual como lo es actualmente —es un 16,3% en España cuando la media europea se sitúa en el 30% (5) —, es preciso que se otorgue la seguridad en la tenencia que precisa el arrendatario para ver satisfecho su derecho a la vivienda. Y para ello, es necesario garantizar cierta permanencia en la vivienda, que aleje esta forma onerosa de tenencia, de otras formas, como por ejemplo, el comodato o el precario, que no se consideran formas de tenencia adecuadas para satisfacer este derecho (6) .

II. Aspectos relativos a arrendamientos urbanos y derecho a la vivienda

Se modifican algunos preceptos de la Ley 29/1994 (LA LEY 4106/1994), la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, (LA LEY 4106/1994) relativos al contrato de arrendamiento de vivienda (art. 2.1 de la LAU (LA LEY 4106/1994)).

Estas modificaciones, según lo establecido en la Disposición Transitoria Primera de este Real Decreto-Ley, se aplicarán a los contratos de arrendamiento que se concierten a partir de su entrada en vigor. No afectan a los celebrados con anterioridad que se seguirán rigiendo por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Sin perjuicio de que si las partes lo acuerdan, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este Real Decreto-ley.

  • a) Regulación de los contratos de arrendamiento de viviendas suntuarias:los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 m2 o cuya renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional también en cómputo anual, se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto por el Título II de esta Ley, y, supletoriamente por el Código Civil.

    Desde la anterior reforma de la LAU, de 2013, a estos arrendamientos se les aplicaba directamente lo dispuesto en el Título II de la Ley, siendo objeto de la misma protección que cualquier otra.

  • b) Prórroga forzosa: hasta CINCO AÑOS por períodos anuales si el arrendador es persona física. Hasta SIETE AÑOS, si el arrendador es persona jurídica.

    Sigue vigente la facultad del arrendatario de evitar la prórroga anual mediante un aviso de 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas (Art. 11 LAU).

    Sigue vigente el artículo 11 en su actual redacción, el arrendatario podrá desistir del contrato transcurridos los primeros seis meses de duración, mediante notificación al arrendador con 30 días de antelación como mínimo a la fecha en que vaya a tener efectos legales el desistimiento.

    Lo que significa que al no distinguir este artículo entre plazo contractual y plazo de prórroga forzosa, durante el plazo de prórrogas forzosas el arrendatario asimismo podrá rescindir o desistir del contrato con un preaviso de treinta días.

  • c) Denegación de prórroga forzosa: solamente por necesidad de vivienda del arrendador para sí, para familiares en primer grado, o para el cónyuge en casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. No se le reconoce, obviamente, este derecho al arrendador persona jurídica.

    Respecto de derecho de retorno del inquilino e indemnización rige lo establecido en el artículo 9.3 de la LAU salvo lo relativo al nuevo plazo de duración de la prórroga forzosa, de cinco años.

  • d) Prórroga legal tácita: pasa a ser, nuevamente, de TRES AÑOS, de año en año a disposición del arrendatario, sea el arrendador persona física o persona jurídica.

    Se puntualiza que una vez inscrito el arrendamiento esta prórroga prevalecerá incluso contra terceros hipotecarios de buena fe que adquieran la vivienda.

  • e) Renuncia a la subrogación mortis causa: se recupera como acontecía antes de la reforma del 2013 la posibilidad de renuncia a este derecho para los contratos con plazo contractual de duración superior a los plazos mínimos de cinco y siete años para el caso de que el fallecimiento del arrendatario acaezca después de los cinco primeros años en el caso de arrendador persona física y después de los siete años cuando el arrendador es persona jurídica.

    Asimismo también se puede pactar en el contrato que si el fallecimiento del arrendatario acontece antes del transcurso de esos plazos, el contrato se extinga cuando hayan transcurrido.

  • f) Necesidad de pacto expreso de revisión de renta: la revisión sólo podrá efectuarse anualmente, cumplida la primera anualidad del contrato.

    En el caso de que las partes hayan pactado expresamente algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.

    Si las partes no han convenido la revisión de la renta, que necesariamente debe ser anual, no en plazos más breves, la renta queda congelada durante toda la vigencia del contrato.

    Además, se topa el importe de las revisiones anuales de la renta, para los «contratos de arrendamiento de renta reducida» y durante los cinco o siete primeros años, con la variación porcentual experimentada por el IPC a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.

    A estos efectos el nuevo apartado 1 del artículo 18 de la LAU define como «renta reducida» la que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule el plan estatal de vivienda vigente a los efectos de tener habilitada la posibilidad de acogerse a algún programa de alquiler.

    Pendiente, por consiguiente, de que sea dictado el Real Decreto a que se refiere esta norma y que especifique la renta máxima por debajo de la cual se comprenderá dicha «renta reducida».

  • g) Obras de mejora que realice el arrendador: pueden dar lugar a un incremento de renta si se ejecutan transcurridos cinco años (si el arrendador es persona física) o siete años (si el arrendador es persona jurídica) de contrato, salvo pacto en contrario.

    El aumento de renta se calculará aplicando al importe invertido en la mejora el interés legal vigente en el omento de su finalización, incrementado en tres puntos.

    Con el límite máximo o tope del 20% de la renta vigente en ese momento.

    Se introduce un nuevo apartado 4 en el artículo 19 en virtud del cual el arrendador y el arrendatario pueden convenir, en cualquier momento, la ejecución de obras de mejora e incrementar por ello la renta, sin tope de aumento, en este caso la prórroga forzosa del artículo 9 o la prórroga legal tácita del art. 10, no quedarán en suspenso.

    Se puntualiza que el alcance de estas obras de mejora debe ser diferente de las obras a cuya ejecución está obligado el arrendador en cumplimiento del deber de conservación que le impone el artículo 21 de esta misma Ley.

  • h) Gastos de gestión inmobiliaria: en el caso de que el arrendador sea persona jurídica los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento serán a cargo del arrendador. No se aplicará esta norma a los gastos de contratación de los servicios o suministros que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
  • i) Derechos de adquisición preferente: se modifica el apartado 7 del artículo 25 de la Ley, introduciéndose para el caso de venta conjunta por varios propietarios a un mismo comprador de la totalidad de un edificio compuesto de viviendas, o de viviendas y locales, derechos de tanteo y retracto a favor del órgano que designe la Administración, si así lo establece la legislación sobre vivienda. Sujetándose la forma de ejercicio de estos derechos a lo establecido en este mismo artículo sobre notificación y ejercicio de los derechos por el arrendatario.
  • j) Fianza: durante los cinco primeros años de duración o los siete si el arrendador es persona jurídica, la fianza no se actualizará.

    Pasados estos plazos las partes pueden convenir la actualización en forma específica en el contrato.

    En defecto de este pacto cada vez se prorrogue el contrato el arrendador y el arrendatario tendrán derecho a la actualización de la fianza para conservar la equivalencia con el importe de la renta, presumiéndose que lo acordado sobre actualización de la renta se aplicará asimismo para la actualización de la fianza.

  • k) Garantías complementarias a la fianza: en los contratos de arrendamiento de vivienda que se concierten por plazo inferior o igual a los mínimos de duración de cinco o siete años, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de la cuantía equivalente a dos mensualidades de renta.

Destacamos que lo dispuesto en los arts. 7.2 (LA LEY 4106/1994), 13 (LA LEY 4106/1994) y 14 de la LAU (LA LEY 4106/1994), cuya reforma se produjo por la Ley 4/2013, de 4 de junio (LA LEY 8684/2013), no ha sido modificado por la reforma introducida por este real decreto-ley, continuando en vigor por consiguiente la normativa relativa a la extinción de los contratos de arrendamiento de vivienda no inscritos en el Registro de la Propiedad en los casos de resolución del derecho del arrendador y enajenación de la vivienda.

Se modifican algunos preceptos de la LEC por lo que respecta al proceso de desahucio por impago de rentas:

  • a) Se introduce un apartado 1 ter en el art. 441 de la LEC (LA LEY 58/2000) por el cual en el requerimiento de pago se deberá informar al demandado de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales a fin de que pueda apreciar la posible situación de vulnerabilidad.

    En caso de que la Administración competente apreciase indicios de la existencia de dicha situación lo notificará al órgano judicial inmediatamente.

    Recibida dicha comunicación se suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de un mes de suspensión a contar desde la recepción por el Juzgado de la comunicación de los Servicios Sociales, o de dos meses si el demandante es persona jurídica.

    Una vez recibida la comunicación o transcurridos esos plazos se alzará la suspensión y continuará el procedimiento.

    En la cédula de emplazamiento al demandado se deberá hacer constar los datos de identificación de los Servicios Sociales a los que pueda acudir el ciudadano.

    Se hace extensible esta reforma el procedimiento de ejecución hipotecaria mediante la modificación del apartado 1 del artículo 686, exigiéndose que en el Auto que despache la ejecución se efectúen las indicaciones del artículo 441 1 ter de la LEC.

  • b) Se añade un párrafo al apartado 4 del artículo 546 LEC (LA LEY 58/2000) en virtud del cual cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento deberá haberse procedido en los términos del art. 441 de la misma LEC (LA LEY 58/2000) esto es, haberse cumplido lo establecido en este artículo respecto de la información al demandado de la posibilidad de acudir a los Servicios Sociales si se encuentra en situación de vulnerabilidad.

Entre otras medidas de carácter económico y fiscal en materia de vivienda, destacamos las siguientes, que se refieren al alquiler:

  • a) Supresión del ITP en los contratos de arrendamiento de vivienda: se modifica el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (LA LEY 3423/1993), añadiéndose un apartado 26 en el artículo 45.I.B), por el cual se suprime este impuesto respecto de los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere al artículo 2 de la LAU (LA LEY 4106/1994).
  • b) Bonificación de la cuota del IBI: Los Ayuntamientos podrán regular mediante una Ordenanza una bonificación de hasta el 95% de las cuotas de inmuebles destinados al alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.
  • c) Incremento de la cuota del IBI: Los Ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50% en las cuotas del IBI de inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, en los ámbitos territoriales a determinar.

Dentro de este límite los Ayuntamientos, mediante ordenanza fiscal, podrán determinar un único recargo o varios en función de la duración del período de desocupación del inmueble.

Se considerará «inmueble desocupado con carácter permanente» aquel que permanezca desocupado de acuerdo con lo establecido en la correspondiente normativa sectorial de vivienda

Se considerará a estos efectos como «inmueble desocupado con carácter permanente» aquel que permanezca desocupado de acuerdo con lo que se establezca en la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, y conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal.

En todo caso, la declaración municipal como «inmueble desocupado con carácter permanente» exigirá la previa audiencia del sujeto pasivo y la acreditación por el Ayuntamiento de los indicios de desocupación, a regular en dicha ordenanza, dentro de los cuales podrán figurar los relativos a los datos del padrón municipal, así como los consumos de servicios de suministro.

III. Aspectos relativos a propiedad horizontal

Se reforman los siguientes aspectos de la Ley 49/1960, de 21 de julio (LA LEY 46/1960), sobre Propiedad Horizontal (en adelante, la LPH):

1. El acuerdo comunitario de limitación de uso turístico

Se añade un nuevo apartado 12 al art. 17 de la LPH (LA LEY 46/1960) que elimina el rígido quórum legal de la unanimidad para la adopción de acuerdos de limitación de uso turístico de vivienda a un quórum reforzado de 3/5 de propietarios y cuotas, en la línea de la reforma que llevó a cabo el legislador catalán en 2015 (Ley 5/2015, de 13 de mayo (LA LEY 8287/2015), de modificación del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a Derechos Reales).

Conviene puntualizar que no es necesario que esta mayoría cualificada se produzca en el seno de la junta de propietarios, ya que estamos ante un acuerdo de formación sucesiva.

La reforma se limita a esta modificación estatutaria concreta de limitación de actividad de viviendas para uso turístico, y por tanto, a salvo de lo que digan los tribunales, continúa siendo exigible la unanimidad para adoptar acuerdos de modificación de estatutos sobre limitaciones de otro tipología de alojamiento turístico (hostal, pensión, etc.), u otras actividades (bar restaurante, discoteca, etc.). Estamos ante un defecto de técnica legislativa que deberán enmendar los tribunales.

Echamos en falta que no se haya aprovechado la ocasión para rebajar el quórum de la unanimidad respecto de todo tipo de acuerdos de modificación estatutaria, lo que hubiera permitido dotar a las comunidades de propietarios de un mayor dinamismo en su funcionamiento y garantizar la eficacia de su facultad autorregulatoria frente a todo tipo de actividades (7) .

a) Sobre la validez del acuerdo de prohibición de actividad de uso turístico

Respecto de si el acuerdo puede ser de prohibición de la actividad y no de mera «limitación o condicionamiento» que son los términos utilizados por el legislador, debemos recordar que nuestro Tribunal Supremo (Sentencia n.º 729/2014, de 3 de diciembre (LA LEY 180384/2014); y Sentencia n.º 542/2013, de 1 de octubre (LA LEY 161440/2013)) (8) ya se ha pronunciado sobre la validez de cláusulas prohibitivas de actividad en elementos privativos, declarando su validez siempre y cuando no contravengan la moral, las buenas costumbre y el orden público, y que exista un interés legítimo o atendible en su aprobación, es decir, que beneficie al interés general de la comunidad. Si bien ninguna de dichas Sentencias se refiere a la actividad de uso turístico, sí que se han referido a ellas reiterando su validez (aunque con relación a la normativa de propiedad horizontal catalana) la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña también ha confirmado su legitimidad en Resoluciones de 9 de octubre de 2014, de 7 de enero y de 14 de julio, y de 15 de octubre de 2015. En idéntico sentido se ha pronunciado la mayor parte de la doctrina (MARTÍ MARTÍ, J (9) ; y CREMADES MORANT, J. (10) ).

A mayor abundamiento, el texto normativo catalán también utiliza el término «limitación» y no «prohibición» cuando se refiere a las cláusulas estatutarias que deben considerarse válidas (art. 553-2.e) del Código Civil de Cataluña).

Sobre esta cuestión ya profundicé en el artículo «La problemática de la actividad de alojamiento turístico en las comunidades de propietarios y la necesaria reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960) publicado recientemente en la Revista de Derecho Inmobiliario n.º 68 (11) .

No obstante, a la luz de este nuevo redactado tan confuso de la LPH (LA LEY 46/1960), habrá que estar a atento a lo resuelvan los tribunales para ver si siguen la senda de la jurisprudencia catalana.

La Abogacía Española informó al Ministerio de la importancia de ser más conciso en este aspecto para evitar que se generara litigiosidad en torno a esta cuestión.

b) Sobre la eficacia del acuerdo prohibitivo de uso turístico

— La excepción al principio de vinculación universal de los acuerdos comunitarios

Debemos plantearnos si el acuerdo prohibitivo o limitativo de la actividad de alojamiento turístico debe vincular, afectar, a los propietarios disidentes. Hay que tener en cuenta que estos últimos pueden ser propietarios que ya tengan implantada con anterioridad la actividad que es objeto de prohibición, o que no teniéndola implantada, tienen la legítima expectativa de realizar dicha actividad en el futuro.

La Abogacía Española informó al Ministerio de la importancia de regular este extremo en la reforma para evitar caer en el mismo error que el legislador catalán de 2015 que nada estableció al respecto y ello generó una gran litigiosidad que tras varios pronunciamientos de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña (Resoluciones de 6 de febrero de 2017 y de 15 de octubre de 2015) y de la Sala de lo Civil y lo Penal del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (Sentencia n.º 33/2016, de 19 de mayo (LA LEY 57142/2016), y Sentencia n.º 74/2018, de 13 de septiembre (LA LEY 133002/2018)) aún existen algunas cuestiones sin resolver.

Finalmente, el legislador español ha optado por establecer que el acuerdo «no tendrá efectos retroactivos», sin acotar el alcance de dicha irretroactividad.

El precepto, tal como se propuso desde la Abogacía Española, podría haber sido más conciso, y determinar si el acuerdo vincula a los propietarios que se encuentren en alguna de las siguientes situaciones:

  • a) Propietarios disidentes que en el momento de la adopción del acuerdo no hubieran iniciado la actividad de uso turístico en su vivienda ni hubieran realizado actos preparatorios para ello, pero que tenían expectativas de realizar dicha actividad en un futuro
  • b) Propietarios disidentes que aun no habiendo iniciado dicha actividad, hubieran realizado actos preparatorios para ello, como es la solicitud de la habilitación administrativa necesaria para realizar dicha actividad
  • c) Propietarios disidentes que hubieran iniciado la actividad en el momento de adopción del acuerdo de prohibición

Tampoco el precepto legal exige que el propietario tenga que oponerse al acuerdo para que no le vincule, lo cual entendemos como un requisito necesario en virtud de la doctrina de los actos propios. Veremos pues si los tribunales a pesar de no ser un requisito legal lo tienen en cuenta.

En mi opinión, y en la línea de lo declarado por el TSJ de Cataluña en su reciente Sentencia de 13 de septiembre de 2018, el nuevo acuerdo prohibitivo de la actividad de uso turístico no debería afectar a todo propietario que se oponga al acuerdo, con independencia de si en el momento de adopción del acuerdo estaba desarrollando la actividad o no, ya que lo relevante es que en el momento en que dicho comunero adquirió la vivienda, lo hizo libre de limitaciones dominicales, esto es, confiando legítimamente en que tenía incólume la facultad de goce y disfrute sobre la finca. De lo contrario, se estaría legitimando que la comunidad pudiera menoscabar el contenido esencial del derecho de propiedad del comunero sobre su finca en contra de su voluntad. En este sentido, entiendo que el acuerdo sí debería vincular a los propietarios que no se opongan, y a los futuros adquirentes siempre y cuando en el momento de la compra hubieran podido conocer de la existencia de dicho acuerdo comunitario de prohibición de uso, por estar los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad, o por haber podido conocer los mismos por otras vías (ej. incorporación de los estatutos a la escritura de compraventa).

— La importancia de la inscripción del acuerdo comunitario de prohibición de uso turístico en el Registro de la Propiedad

El principio de seguridad jurídica también impone la necesidad de que la modificación estatutaria de prohibición de uso turístico se inscriba en el Registro de la Propiedad para dotarlo de eficacia frente a terceros que no eran propietarios en el momento en que se adoptó el acuerdo, con independencia de si lo han consultado o no. En virtud del principio jurídico de publicidad registral, si dichos estatutos han sido publicados registralmente, el ulterior adquirente de un piso o local no podrá alegar eficazmente su ignorancia o desconocimiento.

La inscripción de los estatutos no es constitutiva, ni por tanto, obligatoria

La inscripción de los estatutos no es constitutiva, ni por tanto, obligatoria, de manera que su falta de inscripción en nada afecta a su valor normativo para los propietarios que lo eran en el momento en que se adoptó, ni para los adquirentes que conocieron o podían conocer dicha norma comunitaria en el momento de la transmisión, y por tanto, que no son terceros de buena fe conforme al art. 553-11.3 del Código Civil de Cataluña. Respecto de los terceros de buena fe, no les vincula si no han sido inscritos (STS, Sala de lo Civil, n.º 720/2015, de 29 de diciembre (LA LEY 209876/2015)).

2. Otras modificaciones legales de la LPH

  • a) Se establece que el importe mínimo del fondo de reserva de la comunidad de propietarios deberá ser del 10% del importe del último presupuesto ordinario, y se añade que podrá destinarse a la realización de obras de accesibilidad, así como para la suscripción de un contrato de seguro de daños o para la conclusión de un contrato de mantenimiento del inmueble y sus instalaciones.
  • b) Se establece que el límite de las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes para la obligación de la comunidad de realizar las obras de accesibilidad solicitadas por la Administración o por un propietario que prevé el art. 10.1.b) de la LPH (LA LEY 46/1960) no aplicará cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las obras, por lo que deberán ser realizadas a costa de la comunidad en su integridad en estos casos.

IV. Aspectos relativos a viviendas de uso turístico

Hasta el año 2013 los contratos de arrendamientos de vivienda para uso turístico se regían por el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994), quedando asimilados a los arrendamientos de temporada, sin perjuicio de la debida habilitación administrativa. Con anterioridad, estos contratos de arrendamiento no se regían a todos los efectos (12) por la normativa sectorial turística, no pudiendo garantizarse la calidad de los servicios turísticos prestados, en claro perjuicio de los destinos turísticos en los que operaba y del sector hotelero.

Con la aprobación de la Ley 4/2013 (LA LEY 8684/2013) de, 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que modificó la LAU, se excluyeron los arrendamientos de uso turístico del ámbito objetivo de la normativa civil especial de arrendamientos urbanos para que quedaran sujetos a la normativa sectorial específica de la respectiva Comunidad Autónoma, quedando solamente sujetos a la LAU en defecto de dicha normativa sectorial (art. 5.e) de la LAU (LA LEY 4106/1994).

Entre sus requisitos legales se encontraba el de la que «sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística». De tal forma que si la contratación se produce directamente entre particulares, es decir, sin la intervención de una empresa intermediaria, no estamos conforme a dicha definición legal ante un arrendamiento de uso turístico, y el contrato se debería regir por la LAU 94 (LA LEY 4106/1994), en lo relativo a arrendamientos de uso distinto de vivienda. Para evitarlo, y de conformidad con la definición legal de cesión de viviendas de uso turístico que se han aprobado en los últimos años las respectivas normativas sectoriales autonómicas, se ha reformado este precepto legal para eliminar este requisito legal.

En los últimos años hemos presenciado como cada Comunidad Autónoma ha regulado según sus intereses políticos los arrendamientos de uso turístico o vacacional, provocando la coexistencia en el territorio español de una multiplicidad de cuerpos normativos con un tratamiento jurídico de estos contratos totalmente distinto hasta en su propia definición y configuración jurídica (13) .

Era una reforma muy necesaria dado el conflicto de normas existente

Era una reforma muy necesaria dado el conflicto de normas existente sobre la definición legal de arrendamiento de vivienda turístico que existe (Art. 66 del Decreto 159/2012, de 20 de noviembre (LA LEY 20303/2012), de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico; art. 2.2 del Decreto 79/2014, de 10 de julio (LA LEY 12376/2014), por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid; art. 3 del Decreto 28/2016, de 2 de febrero (LA LEY 1358/2016), sobre viviendas con fines turísticos de Andalucía; etc.), estableciéndose de forma clara la exclusión de los contratos de arrendamiento de vivienda para uso turístico del ámbito objetivo de la LAU, con independencia de cómo se haya realizado su promoción y/o comercialización.

Es una reforma en la buena dirección, pero seguimos echando en falta que no se haya aprovechado la ocasión para homogeneizar una definición «en sentido positivo» de la cesión de vivienda para uso turístico.

También echamos en falta que no se ha eliminado de la definición de arrendamiento de vivienda para uso turístico del art. 5.e) de la LAU el requisito de que deba cederse la «totalidad de una vivienda», a los efectos de incluir dentro de dicho supuesto de exclusión de la Ley las cesiones parciales de vivienda o por habitaciones para uso turístico, fenómeno arrendaticio cada vez más extendido en España y que precisa de una regulación legal (14) .

V. Conclusiones

Es una reforma normativa muy necesaria tanto en materia de arrendamientos de vivienda como de propiedad horizontal, pero la técnica legislativa utilizada ha sido muy deficiente, quedando patente la urgencia del legislador, no solo por el instrumento normativo utilizado y por la denominación de la reforma legal, sino por la técnica utilizada, dejando entrever que se ha atendiendo más a criterios políticos que jurídicos.

Por lo que respecta a la protección del derecho a la vivienda del arrendatario, debemos concluir que de poco sirve que se haya extendido la prórroga legal del art. 9 de la LAU (LA LEY 4106/1994) hasta los cinco años de duración, y siete años en caso de arrendador persona jurídica, si dicha prórroga tiene una publicidad registral (art. 32 LH) y no legal como si la tenía el redactado de la LAU anterior a la reforma de 2013 (arts. 7.2, 13 y 14), de forma que no se garantiza el respeto de dicha prórroga frente a terceros adquirentes, dejándose pues al arrendatario de vivienda a la suerte y vaivenes del mercado, más si tenemos en cuenta que el mercado inmobiliario es un mercado en continuo movimiento donde los activos pasan de unas manos a otras con relativa frecuencia.

Para que el arrendamiento sea una alternativa real al dominio, es preciso que se otorgue la seguridad en la tenencia que precisa el arrendatario para ver satisfecho su derecho a la vivienda. Y para ello, es necesario garantizar cierta permanencia en la vivienda, que aleje esta forma onerosa de tenencia, de otras formas, como por ejemplo, el comodato o el precario, que no se consideran formas de tenencia adecuadas para satisfacer este derecho (15) .

Dice el Preámbulo del Real Decreto-Ley de la Reforma que pretende dotar al arrendatario de las «condiciones mínimas de estabilidad y seguridad», pero son tan solo palabras bonitas carentes de contenido material, ya que no se revierten las desafortunadas medidas legales implementadas por la Ley 4/2013 (LA LEY 8684/2013), dejándose incólume pues el redactado de los arts. 7.2, 13 y 14 de la LAU que estableció dicha reforma legal.

Existe pues una absoluta incongruencia entre el propósito del Gobierno y el texto normativo finalmente aprobado que revela su completa arbitrariedad, jugando irresponsablemente con un sector normativo socialmente tan sensible como los arrendamientos de vivienda, en beneficio de determinados intereses corporativos, y no del ciudadano.

Una vez más el legislador mira hacia el pasado, en vez de mirar hacia Europa.

(1)

«Comentarios al Proyecto de Ley de Reforma de los Arrendamientos de Viviendas», Revista CESCO de Derecho de Consumo n.º 4/2012, 2012.

Ver Texto
(2)

«La eficacia de la Ley 4/2013 (LA LEY 8684/2013), de reforma de los arrendamientos urbanos, para aumentar la vivienda alquiler en un contexto eurpeo», Revista Crítica de Derecho Inmobiliario n.º 747, 2014.

Ver Texto
(3)

«Arrendamientos Urbanos Legislación y Comentarios», Ed. Sepín, Décima Edición, 2018, pág. 146-147.

Ver Texto
(4)

Arrendamientos Urbanos Derecho Sustantivo y procesal, adaptado a la Ley 4/2013, de 4 de junio (LA LEY 8684/2013)», Ed. El Derecho Grupo Francis Lefebvre, 2013, pág. 65.

Ver Texto
(5)

MOLINA ROIG, E., «Una nueva regulación para los arrendamientos de vivienda en un contexto europeo», Ed. Tirant Lo Blanch, 2018, p.

Ver Texto
(6)

Id. 10, p.111, y 320.

Ver Texto
(7)

FUENTES-LOJO RIUS, A., «Medidas legales para una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960): la regla de la unanimidad debe quedar relegada a los supuestos estrictamente necesarios», Diario La Ley n.o 9269, Ed. Wolters Kluwer, octubre 2018.

Ver Texto
(8)

FUENTES-LOJO RIUS, A., «Medidas legales para una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960): la regla de la unanimidad debe quedar relegada a los supuestos estrictamente necesarios», Diario La Ley n.º 9269, Ed. Wolters Kluwer, octubre 2018.

Ver Texto
(9)

«El acuerdo comunitario de limitación de uso de las entidades de la finca como pisos turísticos»; marzo 2016.

Ver Texto
(10)

«Alguns aspectes rellevants dels usos turístics conforme a les resolucions de la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques», Ed. Sepín, agosto 2017; y «Usos turísticos y Propiedad Horizontal», Ed. Sepín, diciembre 2012.

Ver Texto
(11)

Ed. Francis Lefevbre, noviembre 2018.

Ver Texto
(12)

Si bien estaban sujetos a la normativa sectorial turística también lo estaban a la normativa civil, no existiendo una separación nítida entre ambas normativas.

Ver Texto
(13)

FUENTES-LOJO LASTRES, A., «El concepto multívoco de arrendamiento de uso turístico», Revista Consell, 2018.

Ver Texto
(14)

FUENTES-LOJO RIUS, A. y FUENTES-LOJO LASTRES, A. (Coord.), «Conflictos legales en torno a las viviendas de uso turístico», Ed. Bosch Wolters Kluwer, 2018., p. 316 y ss.

Ver Texto
(15)

MOLINA ROIG, E., «Una nueva regulación para los arrendamientos de vivienda en un contexto europeo», Ed. Tirant Lo Blanch, 2018, p.320.

Ver Texto
Queremos saber tu opiniónNombreE-mail (no será publicado)ComentarioWolters Kluwer no se hace responsable de las opiniones vertidas en los comentarios. Los comentarios en esta página están moderados, no aparecerán inmediatamente en la página al ser enviados. Evita, por favor, las descalificaciones personales, los comentarios maleducados, los ataques directos o ridiculizaciones personales, o los calificativos insultantes de cualquier tipo, sean dirigidos al autor de la página o a cualquier otro comentarista.
Introduce el código que aparece en la imagencaptcha
Enviar

Últimos tweets

NÚMEROS DISPONIBLES

Scroll