Se ha publicado con fecha 11 de abril de 2020 la Orden TMA/336/2020, de 9 de abril (LA LEY 4973/2020), por la que se incorpora, sustituye y modifican sendos programas de ayuda del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 (LA LEY 3351/2018), en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 10 (LA LEY 4471/2020), 11 (LA LEY 4471/2020) y 12 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo (LA LEY 4471/2020), por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
El debate que se abre en esta norma se centra en el alcance que consta en el art. 4.3 en relación a la solución habitacional que se prevé de establecer una ayuda a los beneficiarios que se citan en punto 2 del art. 4 con respecto a que esta puede establecerse sobre viviendas de titularidad privada.
¿Quiere esto decir que se está fijando una intervención sobre la propiedad privada al margen de la voluntariedad del titular del inmueble?
La respuesta debe ser negativa.
La exposición de motivos de la citada norma fija que:
«La pandemia de COVID–19 está generando un fuerte impacto económico y social que, entre otros ámbitos, está afectando a los ingresos de muchos ciudadanos que, en calidad de arrendatarios, vienen ocupando sus viviendas habituales con los que hacían frente al pago de sus alquileres. Este impacto afectará, sin duda también, a determinados colectivos especialmente vulnerables para los que se hace necesaria la readaptación y ajuste del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 (LA LEY 3351/2018), implementando ayudas para soluciones habitacionales más rápidas y fomentando el incremento del parque público y social de viviendas destinadas al alquiler o cesión en uso».
El objetivo se centra, pues, en:
1. Facilitar el acceso a la vivienda a las personas a las que se refiere la norma.
2. Circunscribir ese derecho de los “beneficiarios” bajo el régimen del concepto “ayuda”.
3. Esa ayuda puede ser económica o por cesión directa de vivienda pública o adquirida por la Administración.
4. No puede entenderse que esa “ayuda” gira sobre vivienda de titularidad privada al margen del titular, porque ello estaría en contra de la CE.
¿Quiénes son, o pueden ser los sujetos beneficiarios?
a. Las personas víctimas de violencia de género,
b. Las personas objeto de desahucio de su vivienda habitual,
c. Las personas sin hogar y
d. Otras personas especialmente vulnerables
Recordemos para ubicar el análisis que el citado art. 4 recoge que:
«Artículo 4. Programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables.
1. Objeto del programa.
Este programa tiene por objeto facilitar una solución habitacional inmediata a las personas víctimas de violencia de género, a las personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, a las personas sin hogar y a otras personas especialmente vulnerables.
2. Beneficiarios.
Podrán ser beneficiarias de las ayudas de este programa las personas víctimas de violencia de género, las personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, las personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables; y por cuenta de las mismas, las administraciones públicas, empresas públicas y entidades sin ánimo de lucro, de economía colaborativa o similares, siempre sin ánimo de lucro, cuyo objeto sea dotar de una solución habitacional a aquéllas personas.
A los efectos de lo dispuesto en el apartado 1 se considerarán personas especialmente vulnerables aquellas que ostenten dicha consideración por los servicios sociales de las comunidades autónomas, de las ciudades de Ceuta y Melilla o de las administraciones locales correspondientes.
No podrán ser beneficiarias aquellas personas que dispongan de una vivienda en propiedad o en régimen de usufructo, que puedan ocupar tras la acreditación de la condición de víctima de violencia de género, o el desahucio de su vivienda habitual o la consideración de especialmente vulnerable y cuya ocupación sea compatible con dichas situaciones.
3. Solución habitacional.
Las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y de Melilla pondrán a disposición de la persona beneficiaria una vivienda de titularidad pública, o que haya sido cedida para su uso a una administración pública, aunque mantenga la titularidad privada, adecuada a sus circunstancias en términos de tamaño, servicios y localización, para ser ocupada en régimen de alquiler, de cesión de uso, o en cualquier régimen de ocupación temporal admitido en derecho. Cuando no se disponga de este tipo de vivienda, la ayuda podrá aplicarse sobre una vivienda adecuada, de titularidad privada o sobre cualquier alojamiento o dotación residencial susceptible de ser ocupada por las personas beneficiarias, en los mismos regímenes.
4. Cuantía de la ayuda.
La cuantía de estas ayudas, dentro de los límites de este programa y atendiendo a las circunstancias personales de la persona beneficiaria, podrá alcanzar los siguientes importes:
a. Hasta 600 euros al mes y hasta el 100% de la renta o precio de ocupación del inmueble, establecido. En supuestos debidamente justificados por el órgano concedente de la ayuda, podrá alcanzar hasta 900 euros al mes y hasta el 100% de la renta o precio de ocupación, establecido.
b. Hasta 200 euros al mes para atender los gastos de mantenimiento, comunidad y suministros básicos con el límite del 100% de los mismos».
Las opciones que se dan para ayudar a uno de los sujetos beneficiarios son:
1. Poner a disposición de la persona beneficiaria una vivienda de titularidad pública.
2. Cesión por un propietario a la Administración Pública de una vivienda propia para que pueda cederla en arrendamiento, previo pago de una cantidad al titular, para uno de los beneficiarios que decida la Administración de las CCAA
3. Subsidiariamente, y siempre en defecto de las dos primeras opciones
la ayuda podrá aplicarse sobre una vivienda adecuada, de titularidad privada.
Es esta última opción donde debe incidirse que no se trata de una privación del uso de una vivienda de titularidad privada de un particular para que, sin su autorización, se le ceda a uno de los sujetos beneficiarios, aunque sea a cambio de precio, sino de previa cesión voluntaria del propietario a un beneficiario de los contemplados en el art. 4 para que éste, a su vez, inicie el trámite para pedir la ayuda económica, pudiendo ser ésta en la cuantía prevista en el punto 4 del art. 4 (LA LEY 4973/2020).
La clave está en comprender que la cesión de la vivienda es voluntaria y que esta no lo es en la vía subsidiaria 3 a la Administración, sino directamente al beneficiario.
Cuando la norma está haciendo mención al concepto “ayuda” o lo hace por cesión de uso por la Administración de sus bienes propios, o por pago de la ayuda económica que el beneficiario haya conseguido, pero no por la introducción de la vía de la no voluntariedad en la cesión del titular del inmueble.
Recordemos, asimismo, que en el punto 5 del art. 4 (LA LEY 4973/2020) se regula el Plazo de la ayuda.
«Las ayudas referidas en el apartado anterior se podrán conceder por un plazo máximo de cinco años, pudiendo acumularse a los plazos anteriores, con efectos retroactivos, la cuantía necesaria para atender al pago del alquiler o los gastos de mantenimiento, comunidad y suministros básicos de los seis meses anteriores a los que la persona beneficiaria, en su caso, no hubiera podido hacer frente».
Nótese que habla del «pago del alquiler» y ese pago debe serlo por pacto previo «voluntario» entre arrendador y arrendatario al que ayuda la Administración «tras su elección».