El Real Decreto Ley 15/2020 (LA LEY 5476/2020) regula la posibilidad de solicitar el aplazamiento del pago de las rentas a los arrendatarios de contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda, cuya actividad esta afectada por el estado de alarma derivada de la crisis sanitaria del Covid-19 y cumplan los siguientes requisitos:
1. Cuando las partes no hayan formalizado voluntariamente un pacto al respecto.
2. Cuando a) la actividad que desarrolla el arrendatario este suspendida por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (LA LEY 3343/2020), o por órdenes dictadas por la Autoridad competente o, b) cuando la actividad no esta suspendida, pero se pueda acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.
3. Los autónomos deben estar afiliados y en situación de alta en la seguridad social cuando se declara el estado de alarma.
4. Y las Pymes no pueden incumplir, durante dos ejercicios consecutivos, dos de las siguientes circunstancias: a) que el total del activo no supere los cuatro millones de euros, b) que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros y/o c) que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta (art. 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital (LA LEY 14030/2010)).
Ahora bien, se establece que la moratoria solo se aplicara obligatoriamente cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor de viviendas, es decir, que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m2. En cambio, cuando el arrendador no cumpla esta condición, el aplazamiento temporal de la renta puede solicitarse por el arrendatario pero, en ningún caso, se establece que el arrendador esté obligado a aceptarlo. En este tipo de arrendamientos solo se permite a las partes disponer libremente de la fianza, prestada por el arrendatario en virtud del artículo 36 LAU, para destinarse al pago total o parcial de las mensualidades de renta no satisfechas por el arrendatario. No obstante, se establece que el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato de arrendamiento, si es inferior a un año. Esta regulación carece de sentido si tenemos en cuenta que cualquier arrendatario puede solicitar al arrendador, en virtud del principio de libre autonomía de la voluntad de las partes, cualquier medida sobre la que quiera llegar a un acuerdo con el arrendador (aplazamiento del pago de la renta, reducción de renta, fraccionamiento del pago, etc.), sin necesidad de que se regule específicamente en una norma.
Además, cabe tener en cuenta que, de acuerdo a la exposición de motivos del Real Decreto Ley 15/2020 (LA LEY 5476/2020), con esta norma se pretende establecer una regulación específica para proteger a los afectados por las consecuencias que el Estado de alarma derivado de la crisis sanitaria del Covid-19 ha provocado para los arrendatarios que se encuentran ante la imposibilidad de pagar las rentas de sus contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda debido a la falta de actividad económica o profesional de sus negocios. Así, establece la exposición de motivos que esta norma es necesaria porque la normativa actual, recogida en la LAU y el Código Civil, no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas. Por este motivo, considera que procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos. Sin embargo, sorprendentemente la norma adopta las medidas menos beneficiosas para el arrendatario en relación a la interpretación que realiza la jurisprudencia y la doctrina de la cláusula «rebus sic stantibus».
Así, la jurisprudencia del Tribunal Supremo (SSTS de 30 de junio de 2014 (LA LEY 84939/2014)) y de 15 de octubre de 2014 (LA LEY 171646/2014)) avala la posibilidad de suspender temporalmente el pago de la renta como consecuencia de la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la causa del contrato cuando el arrendatario no puede desarrollar la actividad económica o profesional objeto del contrato de arrendamiento y, por lo tanto, justifica la adopción de esta medida, temporal y excepcional, en el desequilibrio que se produce en las obligaciones contractuales de las partes (de acuerdo a STS de 13 de julio de 2017 (LA LEY 97035/2017)). De forma que se produce “un grave trastorno o mutación de las circunstancias y, por lo tanto, se alteran las bases sobre las cuales la iniciación y el desarrollo de las relaciones contractuales se habían establecido” (tal y como recoge la STS de 24 de febrero de 2015 (LA LEY 47081/2015)). En el mismo sentido, la doctrina (véase Salas Carceller, A., Magro Servet, V., Orduña Moreno, F.J, García Ceniceros, R., “Cláusula rebus sic stantibus y arrendamientos de local de negocio. La posible suspensión del contrato” coordinado por A. Fuentes-Lojo Rius, Actualidad Civil 4/2020, Diario la Ley de 22 de abril de 2020) ha considerado que el Estado de alarma derivado de la crisis sanitaria del Covid-19 justifica la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus» permitiendo la suspensión del contrato e incluso la reducción o condonación parcial o total de la renta o la extinción del contrato.
En cambio, la medida adoptada por el Gobierno establece únicamente la posibilidad de que el arrendatario solicite al arrendador, en el plazo de un mes a partir del 23 de abril de 2020, el aplazamiento del pago de las rentas mientras dure los efectos del estado de alarma por la crisis sanitaria del coronavirus, con un máximo de cuatro meses de renta, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la mensualidad de renta siguiente a su solicitud. Para ello, el arrendatario deberá notificar su solicitud al arrendador adjuntando: a) en caso se suspensión de la actividad, certificado de la AEAT de la declaración de cese de actividad o b) una declaración responsable en la que se haga constar la reducción de la facturación mensual. Cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad. Las mensualidades afectadas por la suspensión, posteriores al estado de alarma, se prorrogarán mensualmente, por lo tanto, deberán comunicarse al arrendador. Posteriormente se permite un fraccionamiento de las rentas durante un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación de crisis, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. Pero, sorprendentemente, no se pronuncia sobre otras el resto de medidas que contempla la cláusula «rebus sic stantibus» como la posibilidad de suspender el pago o reducir la renta.
Además, como ya hemos mencionado, esta medida no se aplicará en todos los casos, sino que únicamente tendrá una aplicación obligatoria y automática desde su solicitud, cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública o un gran tenedor de vivienda. En el caso que el arrendador no cumpla estos requisitos, el aplazamiento tendrá carácter voluntario. Y, por lo tanto, parece que con esta regulación se cierra la posibilidad de que los Tribunales puedan decidir aplicar una interpretación más amplia de la cláusula «rebus sic stantibus» a este tipo de contratos de arrendamiento. Considero que es así porque, como hemos visto, la propia exposición de motivos indica que con este Real Decreto Ley “procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual”, de forma que con esta regulación se fijan los criterios que deben aplicarse a estos tipos de contratos, en virtud de la mencionada doctrina jurisprudencial.
En definitiva, las medidas adoptadas no solo son insuficientes para paliar los efectos producidos por el cese o reducción de la actividad económica para los arrendatarios de locales de negocio, despachos profesionales o industria fruto del Estado de alarma por la crisis sanitaria del Covid-19, sino que aplica de forma restrictiva la doctrina de la cláusula «rebus sic stantibus», desarrollada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en contra de la opinión mayoritaria de la doctrina y sin atender las demandas sociales y, especialmente de los afectados por esta situación. Por ende, esta regulación puede conllevar graves consecuencias para la actividad económica y profesional de autónomos y Pymes dificultando su subsistencia y, por defecto, afectando a los trabajadores por cuenta ajena y por cuenta propia, que dependen de éstas, y a la económica del país en general.