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Los efectos jurídicos del Coronavirus en los contratos de arrendamiento de vivienda

Alejandro Fuentes-Lojo Rius

Socio de Fuentes Lojo; Vocal de la Comisión de Codificación de Cataluña; Diputado de la Junta de Gobierno del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona

Diario La Ley, Nº 9604, Sección Tribuna, 30 de Marzo de 2020, Wolters Kluwer

LA LEY 3293/2020

Normativa comentada
Ir a Norma RD 463/2020 de 14 Mar. (declaración del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19)
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Resumen

Análisis sobre el impacto jurídico del COVID-19 en los contratos de arrendamiento para uso de vivienda permanente y sobre la aplicabilidad de la cláusula rebus sic stantibus en estos casos

Palabras clave

Pandemia, fuerza mayor, COVID-19, contrato de arrendamiento de local de negocio, contrato de arrendamiento de vivienda, cláusula rebus sic stantibus, modificación, suspensión, resolución, causa del contrato, subsidiariedad, buena fe, justicia material

La pandemia COVID-19, conocida más popularmente como Coronavirus, está impactando de pleno en las relaciones contractuales de tracto sucesivo de carácter sinalagmático, como por ejemplo, los contratos de alquiler de local de negocio, los contratos de arrendamiento de servicios, o los contractos de arrendamiento de obra inmobiliaria, produciendo la ruptura de la base del negocio o alterándola significativamente.

Estamos ante una situación extraordinaria de fuerza mayor, dado que los efectos jurídicos perjudiciales para los derechos y obligaciones de las partes eran totalmente imprevisibles e inevitables en el momento en que se celebró el contrato, salvo que se hubiera regulado la fuerza mayor de forma expresa en el contrato (lo cual no es habitual), en cuyo caso habrá que estar a lo querido por las partes al respecto, pues opera con plenitud la autonomía privada en estas relaciones contractuales entre empresarios y propietarios.

A modo de ejemplo, en los contratos de alquiler de local de negocio dicho impacto se materializa en un grave perjuicio para el inquilino consistente en la imposibilidad o en la extrema onerosidad sobrevenida del pago de la renta inicialmente pactada, a consecuencia de un desplome en la facturación del negocio del inquilino derivada de las externalidades negativas del COVID-19 o por la imposibilidad de realizar la actividad en el local temporalmente conforme a lo dispuesto en el art. 10 del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (LA LEY 3343/2020), por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En estos casos, la exigencia del arrendatario de local de negocio de modificación o revisión del contrato —consistente en una reducción de la renta—, o de suspensión del contrato —y, por extensión, de la obligación de pago de la renta—, e incluso, en el peor de los escenarios, la resolución del contrato, podría prosperar en los tribunales en aplicación de la última doctrina jurisprudencial de la cláusula o regla rebus sic stantibus (SSTS de 15 de octubre (LA LEY 171646/2014) y de 30 de junio de 2014 (LA LEY 84939/2014), 24 de febrero (LA LEY 47081/2015) y de 30 de abril de 2015 (LA LEY 54119/2015) y de 18 de julio de 2019 (LA LEY 103887/2019)), siempre y cuando no existieren mecanismos contractuales de ajuste de riesgo que fueren eficaces en el caso concreto para absorber dicho impacto negativo generado por la pandemia COVID-19 (ej. facultad de desistimiento del arrendatario).

A razón de lo anterior, nos preguntamos si cabe aplicar la doctrina de la cláusula o regla rebus sic stantibus a las relaciones contractuales de arrendamiento de uso de vivienda permanente, a la vista de que en el momento de redacción de este artículo el Gobierno no ha adoptado ninguna medida legal de moratoria en el pago de la merced arrendaticia de vivienda, pues la moratoria prevista en el art. 7 del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (LA LEY 3343/2020), por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, solamente afecta al pago de la deuda hipotecaria, estando pues plenamente vigentes las obligaciones arrendaticias.

A mi juicio, y a diferencia de lo que sucede con otra tipología de contratos de tracto sucesivo como el de arrendamiento de local de negocio anteriormente analizado, no cabe reconocer al inquilino de vivienda habitual o permanente un eventual derecho a exigir una modificación, suspensión y/o resolución del contrato con motivo de la pandemia del COVID-19.

Aun cuando las externalidades negativas derivadas de la pandemia COVID-19 puedan impactar muy negativamente en la economía familiar o personal del inquilino, ello no le faculta a exigir al arrendador una suspensión, modificación, y/o resolución del contrato de arrendamiento de vivienda.

Téngase en cuenta que para que el arrendatario pueda exigir con éxito en los tribunales la suspensión, modificación y/o resolución del contrato dicho impacto de carácter imprevisible, inevitable y sobrevenido debe afectar necesariamente a la causa económica del contrato. En otras palabras, el suceso de fuerza mayor de la pandemia COVID-19 debe alterar de forma muy significativa las circunstancias originarias del contrato de tal forma que se produzca una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes (SSTS de 22 de abril de 2004 (LA LEY 1306/2004), 23 de abril de 1991 (LA LEY 2464/1991), de 29 de mayo de 1996 (LA LEY 6693/1996), 10 de febrero de 1997 (LA LEY 1331/1997),15 de noviembre de 2000 (LA LEY 11911/2000), 27 de mayo de 2002 (LA LEY 99968/2002), de 21 de marzo de 2003 (LA LEY 12234/2003), entre otras). En palabras del Alto Tribunal:

«A) Que la cláusula rebus sic stantibus no está legalmente reconocida; B) Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales; C) Que es una cláusula peligrosa, y, en su caso, debe admitirse cautelosamente; D) Que su admisión requiere como premisas fundamentales: a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles; y E) En cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorgándole los modificativos del mismo, encaminados a compensar el equilibrio de las prestaciones» (STS de 22 de abril de 2004 (LA LEY 1306/2004))

Dado el destino de esta tipología de contratos —morar de forma permanente— no se da el presupuesto jurídico habilitante para la invocación por el inquilino de la cláusula o regla rebus sic stantibus relativo a la alteración de la causa económica del contrato, pues no se alteran las circunstancias relativas al goce pacífico de la cosa arrendada, pudiendo destinarla el inquilino al uso pactado en idénticas circunstancias que en el momento en que se perfeccionó el contrato. No hay una afectación de la base del negocio jurídico.

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