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Consecuencias contractuales derivadas de la declaración del Estado de Alarma y los Contratos de Arrendamiento para uso distinto de vivienda

Jaime Beltrán

Socio de Derecho Mercantil y Societario de Vaciero

Inés Ponce

Abogada de Derecho Mercantil y Societario de Vaciero

Diario La Ley, Nº 9604, Sección Tribuna, 30 de Marzo de 2020, Wolters Kluwer

LA LEY 3297/2020

Normativa comentada
Ir a Norma RD 463/2020 de 14 Mar. (declaración del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19)
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Resumen

La declaración del estado de alarma puede generar un incumplimiento masivo en relación con los contratos de arrendamiento de locales comerciales, de ocio y restauración cuya actividad, conforme a lo previsto en el Real Decreto, ha sido suspendida por un período mínimo de quince días y en particular, en lo atinente al pago de la renta acordada dada la falta de ingresos que sostengan el pago de dichas rentas. Por medio de la presente nota, se pretenden esclarecer los mecanismos de protección frente a los previsibles incumplimientos contractuales derivados de la situación del estado de alarma en la que se encuentra todo el territorio nacional, en particular, en relación con los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda.

I. INTRODUCCIÓN

El pasado día 14 de marzo, por medio del Real Decreto 463/2020 (LA LEY 3343/2020) (en adelante, el «Real Decreto»), se declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

Como consecuencia de ello, se adoptaron, entre otras, medidas de contención en el ámbito de la actividad comercial, equipamientos culturales, establecimientos y actividades recreativas, actividades de hostelería y restauración, y otras adicionales, consistentes en la suspensión de la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas a excepción de los que suministren bienes considerados de primera necesidad (1) .

Esta situación puede generar un incumplimiento masivo en relación con los contratos de arrendamiento de locales comerciales, de ocio y restauración cuya actividad, conforme a lo previsto en el Real Decreto, ha sido suspendida por un período mínimo de quince días y en particular, en lo atinente al pago de la renta acordada dada la falta de ingresos que sostengan el pago de dichas rentas.

Por medio de la presente nota, se pretenden esclarecer los mecanismos de protección frente a los previsibles incumplimientos contractuales derivados de la situación del estado de alarma en la que se encuentra todo el territorio nacional, en particular, en relación con los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda.

II. EL COVID-19 COMO SITUACIÓN DE FUERZA MAYOR

Las relaciones contractuales obligan a las partes a cumplir con las obligaciones derivadas de los contratos y ante un posible incumplimiento de las mismas, los Contratos y en su defecto la Ley, establecen mecanismos de protección frente a la parte incumplidora.

En efecto, y sin perjuicio de los mecanismos contractuales pactados, el Código Civil, en su artículo 1124 (LA LEY 1/1889) prevé que, ante un supuesto de incumplimiento contractual, la parte cumplidora del contrato pueda exigir el cumplimiento o, en su caso, la resolución del mismo, así como, la correspondiente indemnización de daños y perjuicios causados con motivo del meritado incumplimiento.

Sin embargo, cuando el incumplimiento contractual se debe a una causa ajena a la voluntad de la parte incumplidora, impredecible e inevitable, se han previsto mecanismos exoneradores de la responsabilidad de la parte incumplidora.

1. ¿Qué es la fuerza mayor?

El Tribunal Supremo ha definido la fuerza mayor como un acontecimiento extraordinario, imprevisible, inevitable, ni siquiera aplicando la mayor diligencia posible que se debe a circunstancias externas y/o ajenas a la voluntad y control del empresario.

Nuestro Código Civil, en su artículo 1105 (LA LEY 1/1889), define los efectos y consecuencias propias de la fuerza mayor al indicar:

«Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables».

Asimismo, en esta línea, el artículo 1184 del Código Civil (LA LEY 1/1889) dispone que:

«También quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible».

2. ¿Cómo afecta la fuerza mayor al cumplimiento de las obligaciones contractuales?

La existencia de un supuesto de fuerza mayor (pandemia ocasionada por el virus COVID-19 y cierre de establecimientos comerciales y de restauración con motivo de la declaración del estado de alarma) como causa obstativa del cumplimiento del contrato y liberadora del cumplimiento íntegro de las obligaciones del contrato solo es aplicable a las obligaciones de dar o hacer, pero no en cambio, a las deudas pecuniarias.

En todo caso, y al efecto de aplicar la fuerza mayor como fenómeno de exoneración de la responsabilidad contractual frente a un incumplimiento de sus obligaciones, el deudor deberá de probar la relación de causalidad entre el fenómeno (cierre de los establecimientos con la aprobación del Real Decreto) y el imposible cumplimiento de sus obligaciones.

En virtud de lo anteriormente mencionado, en los contratos de arrendamiento, en principio y salvo regulación específica en el contrato estipulado entre las partes, el cierre del establecimiento arrendado no exonera al arrendatario de sus obligaciones de pago con el arrendador, dado que el contrato de arrendamiento puede ejecutarse. El único impacto de estas medidas en la ejecución del contrato es la difícil situación financiera que puede atravesar el arrendatario que va a ver disminuidos sus ingresos con motivo del cierre de su establecimiento.

III. APLICACIÓN A LOS CONTRATOS DE LA DOCTRINA «REBUS SIC STANTIBUS»

Ante una circunstancia excepcional e imprevisible como la declaración del estado de alarma nacional y el cierre coercitivo de los establecimientos comerciales, el arrendatario puede instar la modificación de las cláusulas contractuales, en particular, las relativas a la renta y al pago de la misma, a través de la cláusula «rebus sic stantibus», por medio de la que se pretende el restablecimiento del equilibrio de las prestaciones entre las partes cuando se han visto alteradas por circunstancias excepcionales.

La cláusula «rebus sic stantibus» permite a una de las partes del contrato exonerarse o reducir el impacto negativo de un riesgo contractual no examinado al momento de formalizar el contrato

La cláusula «rebus sic stantibus» ha sido definida jurisprudencialmente como aquella regla que permite, en las relaciones contractuales de tracto sucesivo, a una de las partes del contrato exonerarse o reducir el impacto negativo de un riesgo contractual no examinado al momento de formalizar el contrato (en este caso, pandemia ocasionada con motivo del virus COVID-19 y los efectos derivados de la misma).

La jurisprudencia ha definido como presupuestos imprescindibles para la aplicación de la «rebus sic stantibus», los siguientes:

  • a. Una alteración completamente desconectada de la voluntad de las partes.

    El cierre de los locales y establecimientos comerciales derivado de la entrada en vigor del Real Decreto que regula la situación del estado de alarma es un hecho totalmente ajeno a la voluntad de las partes e inevitable.

  • b. Un riesgo impredecible y naturaleza extraordinaria de las circunstancias.

    La situación derivada de la crisis sanitaria sufrida con motivo de la expansión del virus COVID-19, la declaración del estado de alarma en todo el territorio nacional y, consecuentemente, el cierre de los locales comerciales, restaurantes y establecimientos de ocio, se trata de una circunstancia sin precedentes, de todo punto impredecible y sumamente extraordinaria.

  • c. Una obligación/contraprestación excesivamente onerosa para una de las partes o que supone la frustración del fin del contrato.

    Como consecuencia de lo anteriormente comentado, el cese en la actividad del arrendatario supone la falta de percepción de ingresos, la completa desaparición de cualquier margen de beneficio y, por ende, la inviabilidad económica del negocio, de modo y manera que el mantenimiento de las condiciones estipuladas en los contratos de arrendamiento de los locales, en particular, el pago de la renta, puede implicar una obligación excesivamente onerosa para el arrendatario que, en algunos supuestos, puede suponer incluso la frustración del fin del contrato de arrendamiento.

La diferencia principal entre la fuerza mayor y la cláusula «rebus sic stantibus» reside en que la fuerza mayor imposibilita de manera absoluta el cumplimiento y ejecución de las obligaciones contractuales, mientras que la «rebus sic stantibus» permite la alteración y modificación del contenido para adecuarlo a las nuevas circunstancias, partiendo en todo momento de que el contrato, tal y como fue suscrito por las partes al momento de su perfeccionamiento, puede ser cumplido y ejecutado.

En este sentido, sobre la base de la «rebus sic stantibus», arrendador y arrendatario podrían (i) alterar el contenido de lo inicialmente pactado en el contrato de arrendamiento y realizar los cambios oportunos a fin de reestablecer el equilibrio entre sus prestaciones, que se ha visto afectado por la declaración del estado de alarma y, en particular, en lo referente a la determinación de la renta y las condiciones de pago, o incluso (ii) resolver el contrato estipulado.

La aplicación preferente de la «rebus sic stantibus» comprende los efectos modificativos de la relación contractual, precisamente por tratarse de la solución que se adecua en mayor medida al principio de conservación de los actos y negocios jurídicos, de suerte que solo se modifique el contenido que se ha podido ver alterado como consecuencia de las imprevisibles y extraordinarias circunstancias que motivan la aplicación de la «rebus sic stantibus».

Algunas propuestas de modificaciones alternativas podrían ser las siguientes:

  • Articular una suspensión del pago de la renta durante el período de estado de alarma.
  • Realizar una rebaja en el importe mensual de la renta.

Como contrapartida a las anteriores modificaciones, el arrendador podría exigir:

  • Alargar el período de obligado cumplimiento en la duración del contrato.
  • Alargar la duración inicial del Contrato pactada.
  • Aumentar el importe de la renta mensual al cabo de un determinado período de tiempo.
  • Actualizar la renta referenciándola a un IPC incrementado en varios puntos porcentuales.

A mayor abundamiento, puede traerse a colación lo dispuesto en el artículo 1.575 del Código Civil (LA LEY 1/1889) en materia de arrendamientos de predios rústicos que establece que el arrendatario tendrá derecho a rebaja de la renta «en caso de pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre el pacto especial en contrario.

Entiéndase por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever».

Sobre la base de este precepto, que debería ser aplicado por analogía en el caso de arrendamientos urbanos, el arrendatario que ha tenido que cerrar el local comercial arrendado, reduciendo a cero sus ingresos durante el período de estado de alarma, podría instar al arrendador a que rebaje la renta atendiendo a las excepcionales circunstancias sufridas.

IV. CONCLUSIONES

— En primer lugar, es necesario revisar los contratos vigentes y pendientes de ejecución al momento de la aprobación del Real Decreto que regula el estado de alarma, en particular, las cláusulas relativas a las consecuencias ante el incumplimiento de las obligaciones establecidas y la posible regulación, en su caso, de los supuestos de fuerza mayor o caso fortuito.

— En cuanto a los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, en función de la actividad desarrollada en el mismo y la afectación del Real Decreto a la ejecución de esa actividad, puede ser recomendable valorar el riesgo de un posible incumplimiento de las obligaciones derivadas del mismo, especialmente, el impago de la renta mensual.

— Una vez analizados los riesgos, puede ser recomendable acordar de mutuo acuerdo entre las partes modificaciones parciales del contenido de los contratos atendiendo a la excepcional situación vivida en estos momentos, que permitan la continuación de la ejecución de contrato paliando los efectos adversos de la declaración del estado de alarma.

V. JURISPRUDENCIA

Sobre la fuerza mayor:

Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 23 de abril de 1999

Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 1997

Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 4ª, de 17 de enero de 2001 (LA LEY 6514/2001)

Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de enero de 1945

Sobre la «rebus sic stantibus»:

Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 17 de enero de 2013 (LA LEY 15640/2013)

Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 18 de enero de 2013 (LA LEY 9463/2013)

Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 15 octubre

Sentencia de la Sala de lo Civil, Sección 1ª del Tribunal Supremo, núm. 447/2017 de 13 de julio (LA LEY 97035/2017)

Sentencia de la Sala de lo Civil, Sección 1ª, núm. 19/2019 de 15 de enero (LA LEY 418/2019)

(1)

Artículo 10 Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (LA LEY 3343/2020):

«1.Se suspende la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, a excepción de los establecimientos comerciales minoristas de alimentación, bebidas, productos y bienes de primera necesidad, establecimientos farmacéuticos, médicos, ópticas y productos ortopédicos, productos higiénicos, peluquerías, prensa y papelería, combustible para la automoción, estancos, equipos tecnológicos y de telecomunicaciones, alimentos para animales de compañía, comercio por internet, telefónico o correspondencia, tintorerías y lavanderías. Se suspende cualquier otra actividad o establecimiento que a juicio de la autoridad competente pueda suponer un riesgo de contagio.

[…]

3. Se suspende la apertura al público de los museos, archivos, bibliotecas, monumentos, así como de los locales y establecimientos en los que se desarrollen espectáculos públicos, las actividades deportivas y de ocio indicados en el anexo del presente real decreto.

4.Se suspenden las actividades de hostelería y restauración, pudiendo prestarse exclusivamente servicios de entrega a domicilio».

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iar|25/03/2020 10:22:07
Hay que considerar que el arrendador necesita del ingreso del arrendamiento y no tiene porque ser el perjudicado de una situación que no ha generado, ni hacer de entidad bancaria o de estado.Notificar comentario inapropiado
JOSE LOPEZ CASTILLA|24/03/2020 11:12:44
Me parece razonable que el arrendador no pase la renta o alquiler a determinados locales que no pueden abrir, dado que las obligaciones imposilbles se tienen por no puestas (C.Civil) de modo que si el arrendatario no puede utilizar el local, cedido en uso, tampoco debe pagar la renta en tanto dure el estado de ALARMA.Notificar comentario inapropiado
Angel Martin Belloso|24/03/2020 9:01:40
Gracias por mandar este comentario porque describe lo que mi sentido común me dice. La clausula rebus sic stantibus es adecuada. el inconveniente es que el arrendador carga con le la mayor parte de las consecuencias económicas desfavorables del estado de alarma.Notificar comentario inapropiado
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