Durante los últimos años el movimiento ideológico y reivindicativo de la ocupación con «K» ha evolucionado hacia un verdadero negocio especulativo de mafias perfectamente organizadas que aprovechándose de las fallas de nuestro sistema jurídico y de la lentitud del aparato judicial están despojando a los legítimos titulares y poseedores en virtud de cualquier otro título, de sus viviendas y explotándolas mediante la venta de títulos falsos a las personas más vulnerables, las cuales bajo dicha pátina de legalidad confían en que están ocupando la vivienda lícitamente, o a sabiendas de la falsedad de esos títulos, aparentan haber actuado de buena fe para evitar el riesgo de cometer un ilícito penal.
La ocupación de viviendas sin título habilitante ha aumentado exponencialmente en los últimos años en España
La ocupación de viviendas sin título habilitante ha aumentado exponencialmente en los últimos años en España, siendo el delito de usurpación de bienes inmuebles el que más ha aumentado entre los años 2008 y 2013, haciéndolo en un 168 %, según los datos del INE (1) .
Ante la evidencia de que la justicia no es capaz de dar una respuesta ágil, eficaz, suficientemente precisa y satisfactoria en estos casos, se ha generado en la ciudadanía una gran desconfianza en el sistema judicial, y son muchos los propietarios que ven en la acción de la autotutela la única vía posible para solucionar esta problemática.
Esta problemática socioeconómica que lamentablemente ha adquirido especial virulencia en los últimos años es el resultado del fracaso de las políticas adoptadas en España en materia de vivienda y ha obligado al legislador a modificar la ley para mejorar los instrumentos jurídicos existentes para combatirla, como es el caso de la Ley 5/2018, de 11 de junio (LA LEY 9487/2018), de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000), en relación a la ocupación ilegal de viviendas (2) .
En el ámbito autonómico, se ha aprobado muy recientemente en Cataluña la Ley 1/2023, de 15 de febrero (LA LEY 1708/2023), de modificación de la Ley 18/2007 (LA LEY 13598/2007), del derecho a la vivienda, y del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales (LA LEY 5055/2006), en relación con la adopción de medidas urgentes para afrontar la inactividad de los propietarios en caso de ocupación ilegal de viviendas con alteración de la convivencia vecinal.
Esta normativa contiene una medida legal para combatir la ocupación ilegal muy innovadora consistente en facultar a la Administración local para que pueda ejercitar acciones judiciales de recobro posesorio de fincas ocupadas sin título habilitante, en caso de pasividad del titular del derecho de propiedad, y siempre y cuando se trate de un gran tenedor de inmuebles —de acuerdo con la definición que hace la Ley 24/2015, de 29 de julio (LA LEY 12790/2015), de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética—.
El Ayuntamiento del municipio donde esté situado el inmueble podrá ejercitar las acciones judiciales correspondientes para el desahucio y hacer efectivo el desalojo del ocupante
El nuevo art. 44 bis de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (LA LEY 13598/2007), dispone que en los supuestos de ocupación de una finca sin título habilitante que haya provocado una alteración de la convivencia vecinal, del orden público o haya puesto en peligro la seguridad o integridad del inmueble, el Ayuntamiento del municipio donde esté situado el inmueble podrá ejercitar las acciones judiciales correspondientes para el desahucio y hacer efectivo el desalojo del ocupante, previo requerimiento a propietario y a ocupante para que en el plazo de cinco días hábiles acrediten documentalmente la existencia de título habilitante, y previo requerimiento a propietario para que en el plazo de un mes acredite documentalmente que ha ejercitado la acción de recobro posesorio correspondiente.
Se prevé que el Ayuntamiento que actúe en substitución del propietario tiene derecho al reembolso de los costes derivados del procedimiento judicial de desalojo, sin perjuicio de la imposición de las sanciones que procedan por incumplimiento del requerimiento de iniciar las acciones de desalojo correspondientes.
Si bien la norma no extiende dicha legitimación subsidiaria a las comunidades de propietarios afectadas —como sí que se había previsto en la Proposición de ley inicial y propusimos en su día (3) —, hace un llamamiento a estos entes a que formulen la correspondiente denuncia administrativa a fin de que se inicie, previo expediente acreditativo de la existencia de dicha ocupación conflictiva, el procedimiento de desahucio por parte del Ayuntamiento competente, reformando para ello el art. 553-40 del Código Civil de Cataluña, relativo a la acción comunitaria de cesación.
La cuestión que suscita mayores dudas entre los operadores jurídicos sobre esta novedad legal es la relativa a la determinación de las acciones judiciales concretas que puede ejercitar la Administración para recobrar la posesión de la finca ocupada en estos casos. ¿Se está refiriendo la normativa al juicio de desahucio por precario o también a acciones de naturaleza sumaria como la de protección de los derechos reales inscritos o la de tutela sumaria posesoria de la Ley 5/2018? ¿Se está refiriendo la norma también a acciones penales?
La normativa aprobada no es de naturaleza procesal, razón por la cual no entra en estas disquisiciones de orden técnico, remitiéndose a la normativa procesal aplicable, utilizando conceptos genéricos como el de «acciones necesarias para el desalojo» u «acción de desahucio correspondiente», sin mayores precisiones terminológicas.
Por lo que respecta al juicio de tutela sumaria de la posesión del art. 250.1.4º de la LEC (LA LEY 58/2000) —tanto en su modalidad tradicional como en su modalidad exprés—, debemos recordar que se trata de un proceso que tiene por objeto la protección del hecho de la posesión, es decir, su campo queda limitado al hecho de la posesión por el actor y su perturbación por el demandado. La acción ad interdicta antepone el ius possessionis al ius possidendi, de tal forma que mediante esta acción especial se otorga una protección jurídica al hecho posesorio de carácter previo o provisional, con subordinación a lo que resulte en el posterior declarativo sobre el derecho a poseer (4) , lo que fundamenta su naturaleza sumaria.
Se protege estrictamente la posesión, y no el patrimonio inmobiliario, sin perjuicio de que el derecho de posesión provenga de otros derechos reales (ej. derecho de propiedad) o personales (ej. derecho arrendaticio), a diferencia de otras acciones de recobro de la posesión que protegen el derecho de propiedad (ej. acción reivindicatoria) o el patrimonio inmobiliario en general (ej. desahucio por precario).
Esta acción civil tiene unos requisitos de procedibilidad que no permiten dar satisfacción a todas las situaciones de ocupación ilegal en que se puede encontrar el propietario o poseedor legítimo de un inmueble. Estas son las siguientes:
- a) Caducidad de un año: la demanda debe presentarse dentro del plazo del año desde el momento del acto de perturbación pues el art. 460.4º del Código Civil (LA LEY 1/1889) declara que se pierde la posesión por la posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiese durado más de un año.
- b) Posesión previa: el demandante tiene que ser el poseedor anterior al acto de despojo del ocupante ilegal, es decir, la víctima del despojo. En este sentido, debemos remarcar que también ostenta la condición de poseedor despojado el poseedor mediato, aun cuando la posesión inmediata la ejerciera otro sujeto.
- c) Autoría del acto de despojo: el demandado debe ser al autor del acto lesivo, aunque se admite la legitimación pasiva del tercer adquirente de mala fe, y para algunos autores incluso del de buena fe (5) .
La especial naturaleza posesoria de esta acción la hace inidónea para que la Administración pueda actuar por este cauce procesal en estos casos, pues el accionante debe ser el sujeto despojado de la posesión, no habiendo poseído en ningún momento la Administración la finca ocupada, además, de que lo más probable es que ya haya caducado la acción cuando la acción al tiempo de interponer la demanda por la Administración (art. 439.1 de la LEC (LA LEY 58/2000)).
Por lo que respecta al juicio verbal para la efectividad de los derechos reales inscritos del art. 250.1.7º de la LEC (LA LEY 58/2000), debemos tener en cuenta que estamos ante un juicio verbal sumario basado en la presunción que otorga el principio de legitimación registral del art. 38 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946) a quienes ostenten un derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad sobre el inmueble ocupado frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o perturbación. Se trata de una presunción legal de que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Por tanto, la protección se interesa con base en la inscripción en el Registro de la Propiedad y no en el hecho mismo de la posesión, como ocurre en los interdictos (SAP Barcelona, Sec. 17ª, nº 154/2017, de 8 de marzo (LA LEY 70296/2017)). Así este proceso tiene por finalidad otorgar una protección especial a quien goza de la inscripción registral a su favor como complemento de lo dispuesto en el art. 38 de la LH, eliminando eventuales oposiciones o perturbaciones al ejercicio del derecho real inscrito. Se exige para su viabilidad el cumplimiento por parte del actor de la aportación de la certificación del Registro de la Propiedad que acredite la vigencia sin contradicción alguna del asiento correspondiente (art. 41 de la LH), razón por la cual este proceso tampoco es idóneo para la Administración actuante en virtud del art. 44 bis de la Ley de Vivienda.
En cuanto al juicio verbal de desahucio por precario del art. 250.1.2ª de la LEC (LA LEY 58/2000), si bien es un juicio verbal previsto para cuando el ocupante es un precarista, con el que había una relación previa con el propietario o poseedor legítimo en virtud de la cual se le autorizaba el uso de forma temporal o, al menos, se toleraba dicho uso y, por tanto, no se ha producido un despojo de la posesión, es doctrina jurisprudencial consolidada y pacífica (SSTS nº 134/2017 de 28 de febrero (LA LEY 6251/2017) y nº 474/2009, de 30 de junio (LA LEY 104392/2009): SAP Tarragona, Sec. 3ª, 95/2018 (LA LEY 15244/2018), de 13 de marzo; y SAP Barcelona, Sec. 13.ª, 187/2018, de 13 de marzo (LA LEY 19064/2018); SAP Barcelona, Sec. 4ª, nº 462/2020, de 9 de junio (LA LEY 67406/2020); SAP Barcelona, Sec. 13ª, nº 338/2020, de 22 de junio (LA LEY 126033/2020)) que este cauce procesal es también idóneo en casos de ocupación contra la voluntad del propietario o su poseedor legítimo, debiendo primar la interpretación amplia del concepto de precario. Luego, este proceso sí que es adecuado para combatir la ocupación ilegal por parte de la Administración actuante.
No cabe duda de que la acción reivindicatoria también es apta, pues es la acción que ostenta el titular del bien inmueble no poseedor contra poseedor no propietario, bastándole pues a la Administración con acreditar que actúa por substitución del titular del derecho de propiedad y que el ocupante no ostenta dicho el dominio.
En última instancia, no creemos que esté legitimada la Administración para actuar por la vía penal por presunta comisión de un delito de usurpación de bienes inmuebles del 245 del CP en estos casos, pues aun cuando la normativa no excluye de forma expresa las acciones penales, sí que se refiere a acciones de desahucio o para el desalojo, que no tienen cabida en la jurisdicción penal.