Isabel Desviat.-
Todos, en alguna ocasión, hemos oído noticias o leído en prensa el caso típico de personas mayores, que viven solas, como inquilinos en edificios de renta antigua y deteriorados, que son víctima de la presiones de todo tipo y color para que abandonen la vivienda; el objetivo sería la demolición y la construcción de un nuevo edificio o la venta del solar. Estos serían ejemplos claros de lo que llamamos "acoso inmobiliario". Es un problema social, no solo penal.
La Ley Orgánica 5/2010 (LA LEY 13038/2010) modificó el artículo 173.1 CP (LA LEY 3996/1995), que se encuentra dentro del Título VII, relativo a las "torturas y otros delitos contra la integridad moral", constituyendo el tipo del delito el infringir a otra persona un trato degradante, menoscabando gravemente su integridad moral, castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años. Esta Ley Orgánica introdujo un tercer párrafo, relativo a lo que denominamos "acoso inmobiliario" : "Se impondrá también la misma pena al que de forma reiterada lleve a cabo actos hostiles o humillantes que, sin llegar a constituir trato degradante, tengan por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda".
La introducción de este tercer párrafo se pretende tutelar el derecho al disfrute de la vivienda por parte de propietarios o inquilinos frente a ataques dirigidos a unos u otros a abandonarla, con el objeto, en la mayor parte de los casos, de especular con el inmueble. También se le llama "blockbusting, y tiene ciertas analogías con el mobbing laboral.
¿Qué dice la jurisprudencia?
Según indica la jurisprudencia, el acoso inmobiliario puede mostrarse desde diferentes formas, como pueden ser el trato degradante, que constituye una de las más graves, hasta las vejaciones o presión psicológica. Un ejemplo sería el corte del suministros al arrendatario, conducta que bien puede ser activa como cerrar la llave de paso, retirar el contador, ordenar el corte de suministro, como pasiva, dejando de pagar el suministro, debiendo tratarse siempre de una comisión dolosa.
En el acoso inmobiliario, la conducta del propietario está presidida por el propósito de hacer incómoda la situación de los inquilinos, bien para que acepten una serie de condiciones, como puede ser la subida del alquiler, bien para provocar que desalojen el inmueble… Actuaciones todas ellas, que suelen darse cuando debido a la especulación inmobiliaria no resulta rentable la propiedad del edificio.
Actos realizados por el propietario del inmueble
Un caso típico fue el que conoció el Juzgado de lo Penal 9 de Barcelona, en sentencia de 29 de junio de 2012 (LA LEY 93183/2012). En este caso se trataba de un acoso a una arrendataria de renta antigua, dándose la circunstancia de que era la última moradora del edificio. El arrendador realizó toda una serie de conductas, todas ellas tendentes a perturbar a esta persona en el uso y disfrute pacífico de su vivienda con la finalidad de doblegar su voluntad, compeliéndola a desalojarla. Para ello, se omitió la conservación del edificio y sus instalaciones básicas durante años generando el estado de ruina del edificio, tolerando la presencia de "okupas" en el inmueble, dejando de pagar el suministro de agua de la finca y negándose a cobrar el importe de la renta. La mujer sufrió un largo periplo de reclamaciones ante la Administración y en las jurisdicciones civil y penal, culminando con una sentencia que acordó la resolución del contrato de arrendamiento y la autorización para demoler el edificio, facilitando el objetivo al propietario. El acusado fue condenado como autor de un delito continuado de coacciones y la arrendataria fue indemnizada por daño moral con 18.000 euros.
Por su parte, la Audiencia Provincial de Barcelona, en sentencia de 31 de octubre de 2013 (LA LEY 197915/2013), si bien rebajó la pena impuesta al condenado, confirma la existencia de un delito de coacciones, dentro de un plan preconcebido por el propietario del edificio para expulsar a la legítima arrendataria. Así, también dejó de atender los pagos de suministro de agua, negándose a cobrar la renta o poner toda clase de trabas al acceso a los elementos comunes.
Pacto con terceros para que realicen el acoso
Un caso tremendo fue el que conoció la AP de Vizcaya en sentencia de 18 de febrero de 2015 (LA LEY 29207/2015). El propietario del edificio realizó un pacto con los inquilinos que habitaban en el piso superior al de los querellantes para hostigar y expulsar a los inquilinos del piso de abajo. Para ello realizó una cesión cuasi gratuita de la vivienda a una conflictiva y numerosa familia gitana con la finalidad de que los otros vecinos cediesen a las pretensiones del nuevo propietario de comprar y reformar la totalidad del edificio. Estos conflictivos inquilinos realizaron actos tales como lanzar por el balcón muebles, enseres y agua sucia -incluso pañales usados-, gritar, discutir en horas nocturnas, producción e olores nauseabundos, amenazas, todo ello para hacer la vida cotidiana prácticamente imposible. Se apreció incluso un agravamiento del trastorno depresivo previo de una de las víctimas por el estrés agudo postraumático derivado de los problemas vecinales. La Audiencia desestimo el recurso de apelación interpuesto y confirmó la condena de los cinco acusados por delito contra la integridad moral.
También la AP de Vizcaya, pero la Sala de lo Civil, en sentencia de 18 de febrero de 2011 (LA LEY 145173/2011)
estimó la demanda formulada por la comunidad de propietarios de un edificio, para la cesación de actividades molestas, y declaró extinguida la relación por la que los ocupantes utilizaban la vivienda, condenando a la empresa propietaria del edificio. Y es que se consideraron probados actos de hostigamiento a los vecinos por la familia ocupante de la vivienda previo acuerdo con el administrador de la mercantil propietaria de la misma con el fin de conseguir que los demás dueños de pisos en el edificio se los vendiesen. Se constataron actos graves de mobbing inmobiliario consistentes en amenazas a los vecinos, depósito de heces en sus vehículos, daños diversos en su jardín privativo y provocación de filtraciones.
Reclamación de responsabilidad civil
La Audiencia Provincial de Barcelona mediante sentencia de 4 de octubre de 2011 (LA LEY 325868/2011), conoció de la demanda presentada por unos inquilinos con el fin de que se les indemnizara por daños morales derivados del acoso inmobiliario al que se veían sometidos (solicitaban el pago de 36.000 euros). Alegaron que desde hacía ya tiempo se veían perturbados en la pacífica posesión de sus viviendas. Para ello la empresa propietaria del inmueble realizó cambios de la domiciliación de los pagos, se negaban a recibir las rentas iniciándose acciones de desahucio por falta de pago, creación de ambiente hostil con creación de microviviendas y sobreocupación de las mismas, falta de reparaciones necesarias.... Dado que se constató que el acoso se estaba investigando en vía penal, era necesario que éste se declarara probado, pues ello forma parte de la base fáctica en que se basa la acción resarcitoria; por tanto se declaró la suspensión del proceso por prejudicialidad penal.
La falta de acreditación del acoso que se decía sufrido, fue lo que llevó a la Audiencia Provincial de Barcelona (SAPB 14/2016, de 19 de enero (LA LEY 19168/2016)) a desestimar la demanda que una inquilina de un local de negocio interpuso contra la propietaria. La arrendataria reclamaba un total de 25 euros por los daños y perjuicios causados por el mobbing inmobiliario que dice había sufrido; indicó que la propietaria lo era de todo el edificio y quiso instalar un ascensor ocupando parte del local arrendado por la demandante, cuando el resto del local estaba libre pues era usado como garaje; además, se cubrió una de las claraboyas del local, dejando que las humedades provocaran filtraciones en la otra. Consecuencia de ello fueron graves problemas de salud, perdiendo el negocio y abandonando el local. Sin embargo, no se consideró suficientemente acreditada la existencia de acoso inmobiliario o de abuso de derecho de la arrendadora.
Medidas cautelares - vecinos contra vecinos
Si bien se trata de un Auto anterior a la reforma del CP, es interesante ver este auto del Juzgado de Instrucción 6 de Getxo, de 19 de agosto de 2004 (LA LEY 1773/2004), donde podemos observar la situación de impotencia en la que las víctimas de este delito se encuentran. Se constató una situación en la que los imputados estaban ejecutando un plan sistemático de acoso contra sus vecinos, que accionaron ante la jurisdicción civil, sin resultado, y luego al orden penal. El juzgador consideró necesario cortar de cuajo las condiciones que permiten a los infractores persistir en su conducta criminal. La única manera es la de impedir cualquier contacto con las víctimas. Ello lleva implícito el abandono de la casa, pero no sólo eso, sino también guardar una distancia mínima de 500 metros. Lo que pretendía conseguirse era asegurar que no hubiera intentos de represalia y que los perjudicados hicieran su vida normal en su ciudad sin el temor de toparse con los agresores.