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PRIMERO.- La "SOCIEDAD DE CAPITAL DESARROLLO DE EUSKADI-SOCADE, S.A." demandó por los trámites del juicio verbal a la entidad "CABLES Y ALAMBRES ESPECIALES, S.A." , mediante el ejercicio de la acción de desahucio por precario, a través de la cual pretendía la recuperación de la posesión de unos locales de su propiedad cuyo uso fue cedido por la anterior propietaria a un grupo de trabajadores, a los que se permitió, bajo la forma jurídica de nueva empresa y con el objeto de facilitar su desarrollo inicial, la ocupación de las instalaciones, terrenos y maquinarías existentes en los inmuebles del actor, en tanto no se formalizara el acuerdo correspondiente con las Instituciones Públicas y se autorizara por la de esta clase a la que corresponda.

El Juzgado acogió la demanda con fundamento en que el título inicial de ocupación se integra en el concepto de comodato, pues la cesión de uso se ha pactado para el desarrollo de un proyecto industrial, y el tiempo transcurrido sin el logro del acuerdo entre la empresa y la Administración lo convierte en ineficaz, y la posesión del inmueble debe calificarse de precario; asimismo, ha manifestado que, si se interpretara el contrato de modo distinto, con la permisión indefinida de este estado de cosas hasta conseguir el citado concierto, se vulneraría el artículo 1256 del Código Civil (LA LEY 1/1889) , en cuanto el cumplimiento del contrato se dejaría en manos del libre arbitrio de una de las partes, en concreto, de la demandada, a quien bastaría con rechazar cualquier propuesta de consenso para perpetuarse en su situación, lo cual contradice la vocación de temporalidad del comodato; y llega a la conclusión de que el contrato debe interpretarse en el sentido de que el uso se había cedido mientras se negociaba el acuerdo; transcurrido mucho tiempo y efectuadas negociaciones más que suficientes para entender que ello no se puede lograr, queda extinguido el comodato.

La sentencia de primera instancia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia, donde se señala que nos encontramos ante una cuestión jurídica de interpretación del contrato, y de la determinación de si la situación de hecho constituida sobre las instalaciones de la actora debe calificarse como comodato o como precario; así, desde que el título inicial de la ocupación fue un contrato firmado en 1994 entre los trabajadores ocupantes y la empresa entonces propietaria del inmueble mediante el que cedía su uso a un grupo de trabajadores, y, bajo la forma jurídica de nueva empresa y con el objeto de facilitar su desarrollo inicial, se les permitía ocupar las instalaciones, terrenos y maquinarias existentes "en tanto en cuanto no se formalice el acuerdo correspondiente con las Instituciones Públicas y se autorice por la Institución Pública que corresponda" , la situación establecida se configura como comodato en la medida en la que la cesión del uso tiene el fin determinado de permitir el desenvolvimiento de una nueva actividad industrial para posibilitar el mantenimiento de los puestos de trabajo, e, igualmente, ha declarado que dicho comodato no ha perdido validez a pesar del tiempo transcurrido sin lograrse el acuerdo con las Instituciones Públicas, en la medida en la que no puede valorarse a quién incumbe el no haber llegado a dicho ajuste.

La actora ha interpuesto recurso de casación por interés casacional contra la sentencia de segunda instancia, con cobertura en el artículo 477.2 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000) , por oposición a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, y esta Sala, por auto de 24 de junio de 2008 , lo ha admitido.

SEGUNDO.- El único motivo de casación acusa la infracción de varias normas aplicables para la resolución de las cuestiones objeto del proceso, y utiliza varios apartados referentes: 1º, al artículo 1740 del Código Civil (LA LEY 1/1889); 2º, al artículo 1750 del Código Civil (LA LEY 1/1889); 3º, al artículo 1289 del Código Civil (LA LEY 1/1889); 4º, al artículo 1256 del Código Civil (LA LEY 1/1889); 5º, al artículo 1258 del Código Civil (LA LEY 1/1889); cita sobre este particular las SSTS 16 de marzo de 2004 y 14 de diciembre de 1992, 31 de enero de 1995, 31 de diciembre de 1992, 9 de septiembre de 1991, 22 de octubre de 1987, 23 de mayo de 1989 y 30 de octubre de 1986 .

El motivo se estima.

La STS de 16 de marzo de 2004 ha resuelto un conflicto de intereses, similar al que nos ocupa; se refiere a la cesión inicial gratuita efectuada por la propietaria a fin de favorecer la "fase inicial de despegue" de la Cooperativa ocupante, al considerarla como un contrato que, si bien inicialmente pudo ser de comodato, transcurridos doce años decae para convertirse en una situación de precario; esta sentencia ha argumentado que "a "N.,S.A." le fue solicitado por el personal que tenía la intención asociativa que pusiera a su disposición parte de sus instalaciones (...) durante una fase inicial de despegue (...) y llega la Sala de instancia a la conclusión razonable, lógica y sensata, de limitar la cesión gratuita del pabellón a la Cooperativa al comienzo de su actividad industrial como ayuda para el éxito de la nueva empresa (...) y concluye así razonada y razonablemente, con toda razón y sentido que, transcurridos más de doce años desde que la Cooperativa recurrente inició su actividad entiende concluido el comodato (...)" .

La STS de 31 de enero de 1995 hace referencia a un caso parecido al del presente supuesto, concerniente a la cesión por los propietarios, con carácter gratuito y provisional, de un inmueble, a los ocupantes del mismo, hasta que se trasladase la industria a otros locales, asimismo pertenecientes a dichos dueños, cuya intención era la de arrendarlos a aquéllos; dice esta STS: "(...) El débil título que ostentaba la ahora recurrente en virtud de la escritura de 3 de marzo de 1972 (...), quedó extinguido y poniendo de relieve una inequívoca situación de precarista, que no puede en modo alguno prorrogarse indefinidamente por entrañar una clara infracción, por parte del recurrente, de los artículos 1256 (LA LEY 1/1889) y 1258 del Código Civil (LA LEY 1/1889) , en cuanto el contrato o pacto convenido quedaría totalmente al arbitrio de una de las partes, contrariando lo pactado a la buena fe contractual. En definitiva, al no existir título alguno para que continúe la ocupación del inmueble mencionado por el recurrente, éste ha de desalojarlo, tal como se pidió y concedió la Sala en apelación (...)" .

La sentencia de apelación se opone a la doctrina jurisprudencial recién expuesta.

No obstante la presencia inicial de un título habilitante de la ocupación gratuita, como es el comodato, e, incluso, con la existencia del uso autorizado para un fin concreto, esta Sala, con base en el carácter temporal y la duración limitada del mentado contrato, como sus características esenciales, declara que cuando dicha situación se alarga temporalmente o queda al arbitrio de la voluntad unilateral del ocupante, la posición se convierte en precario.

En el caso, consta en las actuaciones que la cesión de uso gratuita de los pabellones fue otorgada por la anterior entidad propietaria y ejecutada, con la finalidad de facilitar la fase inicial de la empresa constituida por los trabajadores y tolerada por el ejecutante, hoy recurrente, lo que se efectuó para facilitar la implantación de un proyecto nuevo, que venía a resolver el problema social relativo al cierre de la primitiva empresa; sin embargo, transcurrido un tiempo prudencial suficiente para considerar cumplido el propósito pactado, que alcanza once años, la cesión gratuita pierde su causa, y, en virtud de la limitación temporal del comodato, la situación posesoria se convierte en precario, susceptible del ejercicio de la acción de desahucio por parte del dueño.

TERCERO.- Como consecuencia de lo hasta aquí razonado, de conformidad con lo establecido en el artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000) , debe casarse la resolución recurrida respecto a la cuestión de interés casacional, para resolver sobre el caso y declarar lo que corresponda, todo ello sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas de este recurso de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398.2 de la misma Ley .