- Comentario al documentoRealiza un estudio el autor con respecto al planteamiento de 15 propuestas de reforma legislativa en materia penal y civil en relación al fenómeno de la ocupación ilegal de viviendas y las situaciones de incumplimiento contractual que se están dando, ante el impago de rentas y la expiración del contrato pactado entre las partes en un arrendamiento urbano, todo lo cual está dando lugar a retrasos evidentes en la devolución posesoria y en los lanzamientos de la vivienda, tanto desde la perspectiva penal como civil.Esta situación, describe el autor, ha provocado una desconfianza en el propietario de vivienda en el mercado de alquiler de inmueble, así como en la inversión en vivienda para arrendarla, e invertir en la misma, cuando en los casos de que se ocupe ilegalmente la vivienda adquirida, o un inquilino deje de pagar la renta el sistema legal implantado en la actualidad no conlleva una devolución posesoria inmediata del inmueble ante estas situaciones.Apunta el autor una serie de propuestas de reforma legislativa que podrán apoyar una ágil resolución de estos casos y recuperar la confianza en el sistema por parte de los adquirentes de vivienda para potenciar el mercado del alquiler, habida cuenta que un incremento de la oferta en los arrendamientos urbanos si el sistema de devolución posesoria mejora en casos de incumplimientos provocará una mejora de la economía, y, por otro lado, una reducción de los precios de alquiler ante el incremento de la oferta, que es la circunstancia contraria a la que se está produciendo en la actualidad con una reducción de la oferta del alquiler ante las dificultades de los propietarios de vivienda en la recuperación posesoria, tanto en los casos de la comisión de delitos de allanamiento de morada y usurpación de bien inmueble, como en los de incumplimiento del contrato de arrendamiento en vía civil.Se exponen 15 propuestas de reforma para resolver este grave problema que están viviendo muchos propietarios de vivienda.
I. Introducción
Pese a que existan voces que señalan que no existe en la actualidad el grave problema de la ocupación ilegal de inmuebles y que la regulación legal en materia de devolución posesoria en materia de arrendamientos urbanos ha sido ajustada a la necesidad de buscar un equilibrio entre arrendador y arrendatario y proteger a personas vulnerables, la realidad se nos muestra muy distinta, lo que nos lleva a unas cifras facilitadas por el Ministerio del interior de 15.289 denuncias por ocupación ilegal de inmuebles el último año, que, aunque parece suponer un descenso del 8,8%, no refleja una realidad que pasa por la circunstancia de que algunas personas hayan optado por encargar la recuperación posesoria a empresas de desocupación para buscar un pacto con los ocupas de desalojo inmediato del inmueble, y tampoco se reflejan en estas cifras los hechos de inquiokupación referido aquellas personas que suscriben un contrato de arrendamiento con obligación del pago de la renta y de inmediato dejan de pagarla voluntariamente, y sin razón alguna, para permanecer en el inmueble bajo el amparo de los derechos y beneficios concedidos en la ley de vivienda 12/2023 de 24 de mayo (LA LEY 6823/2023), y la cobertura que la posible vulnerabilidad le concede al arrendatario para suspender el procedimiento judicial, en tanto en cuanto se busca un realojo por una Administración pública que, —todo hay que decirlo—, carece de viviendas suficientes para ayudar a quien carece de vivienda para quien ha dejado de pagar la renta, cuando se ha realizado de modo voluntario y sin razón alguna que lo ampare.
Por ello, ante la situación actual de desconfianza de los propietarios de viviendas con el sistema implantado en materia de vivienda y que dificulta la recuperación de la posesión de un inmueble que ha sido ocupado ilegalmente, o en los casos de impago de rentas, e incumplimientos contractuales en general de los contratos de arrendamiento, se hace necesario apostar por profundas reformas legislativas que devuelvan la confianza a los propietarios de vivienda para seguir invirtiendo en la misma y poner en el mercado de alquiler sus inmuebles, algo que está poniendo en duda ahora mismo el propietario de vivienda. Y ello, ante las dificultades para recuperar el inmueble cuando se deja de pagar la renta, o cuando se produce una ocupación ilegal del inmueble, tanto en supuestos de los que son morada, como de los que se encuentran vacías por la circunstancia particular que desea el propietario de esa vivienda que no la desea poner en el mercado de alquiler, dada la desconfianza que le provoca una regulación legal que, en modo alguno, establece un equilibrio entre los derechos de arrendador y arrendatario, sino todo lo contrario, ya que supone un auténtico desequilibrio por los retrasos en la devolución posesoria de los inmuebles y las suspensiones de los procedimientos judiciales amparados en cuestiones tales como la vulnerabilidad, que le es ajena absolutamente al propietario de una vivienda, y que no tiene el deber, ni obligación, de mantener el derecho a la vivienda que tienen los ciudadanos y que pertenece a la Administración pública y no a los propietarios de vivienda.
De esta manera, lo que ha ocurrido en la actualidad es un traspaso de las funciones y responsabilidades de la Administración pública en materia de vivienda a los propietarios de las mismas cuando éstos han visto que han sido ocupadas ilegalmente, o han celebrado un contrato de arrendamiento cuya renta no perciben y que están siendo obligados a mantener al propietario en la posesión de sus inmuebles, pese a que no paguen la renta, o hayan ocupado el inmueble de forma ilegal.
Se produce, de esta manera, un traspaso de competencias de la Administración pública a los propietarios para que, aprovechándose de las viviendas privativas que tienen los ciudadanos, tengan que asumir éstos una especie de servidumbre obligacional de mantener a personas que carecen de vivienda en la posesión de las mismas, y estando obligados los ciudadanos propietarios de los inmuebles a seguir pagando los gastos de la vivienda mientras permanecen en la misma personas que no tienen derecho posesorio, bien por haberlas ocupado ilegalmente cometiendo un hecho delictivo, bien por haber dejado de pagar las rentas que se fijaron en el contrato de arrendamiento.
En estas circunstancias, apelar a conceptos tales como la vulnerabilidad, o que las personas que han ocupado ilegalmente un inmueble carecen de vivienda, queda absolutamente al margen de la protección constitucional del derecho de propiedad y posesión que tienen los ciudadanos que han adquirido viviendas, bien para invertir en ellas, o para obtener un beneficio de las mismas habida cuenta que para eso son sus propietarios.
Se nos presenta absolutamente necesario plantear y proponer una serie de propuestas de reformas legislativas, así como la fijación de unos principios inspiradores en la problemática
Por todo ello, se nos presenta absolutamente necesario plantear y proponer una serie de propuestas de reformas legislativas, así como la fijación de unos principios inspiradores en la problemática que ahora mismo estamos analizando, para que se proceda a llevar a cabo estas reformas para respetar el derecho de posesión que tienen los ciudadanos a las viviendas que han adquirido, evitando la situación de indefensión y absoluta impunidad de situaciones graves que están dando lugar a un auténtico problema de la vivienda en este país, y que también tienen los propietarios de las mismas, al estar soportando ese deber que se les ha transmitido por parte del Estado de tener que dar respuesta al problema de la carencia de vivienda que tienen algunos ciudadanos, y que, en modo alguno, es competencia de los ciudadanos propietarios de vivienda en este país.
Además, si se llevará a cabo una política legislativa de fomento de la devolución de la posesión en estos casos se produciría una mayor oferta en el mercado de alquiler, si existiera confianza en la recuperación posesoria inmediata. Y ello conllevaría una reducción del precio del arrendamiento y mayores posibilidades de acceder a la vivienda alquilada por parte de aquellas personas que tienen voluntad de pagar la renta que se pacta en un contrato de arrendamiento, y no dejar de hacerlo en un sistema que ahora mismo está protegiendo el incumplimiento, en aras a un pretendido derecho de personas vulnerables a la disposición de la vivienda, pero que pertenece a los propietarios de las mismas y no a la Administración pública, que sería la que debe velar por ese derecho a la vivienda que tiene quien carece de la misma.
Veamos, en consecuencia, las posibles reformas legislativas que se podrían afrontar y la fijación de los principios inspiradores que determinan la protección del derecho posesorio de los ciudadanos cuando se han incumplido las condiciones de acceso a su vivienda.
Estas propuestas las presenté recientemente en el 2º Congreso Ocupación Ilegal celebrado los días 28 y 29 de enero del presente año 2025 por el Colegio de la abogacía de Barcelona donde se presentó por el Decano del colegio Jesús Sánchez una serie de propuestas para mejorar la lucha contra este fenómeno que está creando muchos problemas a los propietarios de viviendas.
II. Una Ley Orgánica integral en materia de «pérdida de la posesión de vivienda por incumplimiento contractual en arrendamientos y ocupación ilegal de inmuebles»
Debe aprobarse en la actualidad una Ley Orgánica integral en materia de «pérdida de la posesión de vivienda por incumplimiento contractual en arrendamientos y ocupación ilegal de inmuebles» para dar respuesta al problema de las dificultades existentes en la actualidad de muchos ciudadanos que no pueden recuperar de inmediato sus inmuebles en casos de delitos de ocupación ilegal de inmuebles y de incumplimientos contractuales en contratos de arrendamiento, cuando en ambos casos los responsables de estos ilícitos civiles y penales permanecen en los inmuebles sin pagar renta alguna ante la indefensión de los propietarios de viviendas.
Debería reflexionarse sobre la necesidad de aprobar una Ley en estas condiciones que debería llevar rango de Ley Orgánica, habida cuenta que afectaría a normas legislativas que tienen este rango para hacer viable modificaciones legales que resolverían los problemas que existen ahora mismo, y que por diversos sectores se están poniendo encima de la mesa ante la necesidad de una Ley Integral que resuelva de una forma multidisciplinar toda la problemática que existe ahora en torno a las dificultades para la recuperación posesoria que tienen hoy en día los propietarios de vivienda.
III. El objetivo debe ser agilizar la recuperación de la posesión de los inmuebles por los propietarios
El verdadero objetivo sobre el que gira el problema que estamos analizando radica en la necesidad de agilizar la devolución posesoria en vía civil y penal.
Un ordenamiento jurídico no puede tener como base la protección de una de las partes de un conflicto y desproteger absolutamente a la otra, provocando una pérdida absoluta de derechos sobre los bienes que son propiedad de la parte que queda desprotegida ante la no devolución posesoria de un inmueble, cuando existe un incumplimiento en vía civil y una actuación delictiva a resolver en vía penal.
Hay que recordar que este problema viene de lejos, y que no se han acometido reformas legislativas contundentes y eficaces que den solución a una problemática que no existe en el entorno de la Unión Europea y que provoca asombro e incredulidad por parte de ciudadanos extranjeros que comprueban las dificultades que existen a la hora de reclamar la devolución posesoria de un inmueble que se les ha ocupado ilegalmente, o cuyos arrendatarios han dejado de pagar la renta pactada en el contrato de arrendamiento.
Los propietarios de viviendas no son los que tienen la obligación de proveer de la misma a quien no dispone de ella. No es culpa de los ciudadanos que poseen viviendas en este país que exista una problemática en el acceso al mercado de la vivienda de alquiler por aquellos que tienen dificultades económicas para adquirir, o alquilar, en condiciones asequibles una vivienda para desarrollar en la misma su vida diaria con su familia.
Los ciudadanos que disponen de vivienda no tienen esa obligación legal que ahora mismo se les está trasladando y la solución que tácitamente trasciende a las últimas reformas legislativas supone el retraso en la devolución posesoria para mantener en la posesión del inmueble a quien carece del mismo, y, mientras tanto, dar solución provisional a muchos ciudadanos que están ocupando inmuebles sin tener derecho a ello, ya que la ocupación ilegal de una vivienda que no se ocupa de forma continuada no da derecho a mantenerse en la posesión, ni tampoco cuando se ha dejado de pagar la renta existe ese derecho a permanecer en la misma por el alegato de que se carece de dinero para acceder al mercado de alquiler en las condiciones que existen en la actualidad.
Por ello, en la actualidad se ha trasladado a los ciudadanos propietarios de vivienda una especie de servidumbre legal de consentir de forma obligatoria por parte de la Administración que otros ciudadanos permanezcan en sus inmuebles por la circunstancia de que la Administración pública carece de vivienda social suficiente para que aquellos ciudadanos que carecen de la misma puedan ocuparlas, optándose porque lo hagan en las viviendas que disponen los ciudadanos que son propietarios de las mismas.
Por todo ello, la queja de los propietarios está en el retraso en la devolución posesoria cuando reclaman la misma por el procedimiento judicial correspondiente.
IV. Aprobación del art. 544 sexies LECRIM
En los casos de ocupación ilegal de inmuebles de los artículos 202 CP (LA LEY 3996/1995), allanamiento de morada, y 245.2 CP, usurpación de bien inmueble, se estima absolutamente imprescindible que la vía de solución de este problema sea el de la medida cautelar de expulsión urgente en el plazo de 24 horas.
Hay que insistir en que no es solución la vía utilizada de trasladar al juicio rápido la tramitación de las denuncias por allanamiento de morada y usurpación de bien inmueble que se han incluido ahora en el art. 795 LECRIM (LA LEY 1/1882) tras la LO 1/2025, de 2 de enero (LA LEY 20/2025), —y ya lo advertimos en su momento— (1) , dado que la celebración del juicio rápido para resolver este problema es absolutamente inexacto, e incorrecto, por cuanto el colapso que existe ahora mismo en la jurisdicción penal impide que el juicio se celebre en plazos tan breves, además de disponerse de los correspondientes recursos con todas las decisiones que, al efecto, se tomen conllevando un evidente retraso en la devolución posesoria por el correspondiente lanzamiento de los ocupas. El juicio rápido, al igual que un incremento de penas a los okupas, no es la solución a este problema.
La solución que se nos presenta como más eficaz es la optimización y uso de las medidas cautelares de expulsión inmediata que pueden en la actualidad llevarse a cabo por la vía del artículo 13 LECRIM (LA LEY 1/1882), cuando en las denuncias o querellas se solicite por otrosí que de forma inmediata se proceda a la expulsión de los okupas, aun en supuestos de vulnerabilidad, por no corresponder a los propietarios la provisión del derecho a la vivienda que puedan tener los ciudadanos en este país, ya que la comisión de un hecho delictivo no puede estar basada en un derecho a tener vivienda que alegan los ciudadanos que carecen de ella que no justifica, en modo alguno, la comisión de un delito del artículo 202 o 245.2 CP del Código Penal
Por ello, una solución es la aprobación del art. 544 sexies LECRIM (LA LEY 1/1882) para que la Sección de instrucción del Tribunal de instancia acuerde la expulsión inmediata de los okupas en 24 horas, tanto en casos de allanamiento de morada como en usurpación de bien inmuebles sin existir influencia alguna en el retraso de la devolución posesoria si se alega la vulnerabilidad de los ocupantes.
La redacción que proponemos de este art. 544 sexies LECRIM (LA LEY 1/1882) es la siguiente:
«En los casos en que se presente una denuncia por delito de allanamiento de morada o usurpación de bien inmueble de los artículos 202 (LA LEY 3996/1995) y 245 del Código Penal (LA LEY 3996/1995), el juez de la Sección de instrucción del Tribunal de instancia adoptará la medida cautelar urgente de expulsión del inmueble a cualquier persona que se halle en el mismo al momento del lanzamiento y devolución posesoria al propietario del inmueble, a fin de que antes de que transcurra el plazo de 72 horas desde la denuncia sobre la ocupación indebida del inmueble se proceda a la expulsión de los ocupantes del mismo, aún cuando exista o concurra una situación de vulnerabilidad que debe entenderse ajena en cuanto a la resolución y ejecución de la medida cautelar adoptada, por cuánto se ha perpetrado un delito de ocupación ilegal de inmueble y la vulneración del artículo 9, c) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023).
En el caso que se trate de delito del art. 245.2 CP (LA LEY 3996/1995), si al momento del lanzamiento acordado como medida cautelar existieran menores de 14 años, personas dependientes, o víctimas de violencia de género se suspenderá el lanzamiento, señalándose nuevo a los siete días, y dando traslado a la Administración competente dando cuenta de que se ha señalado nueva fecha de lanzamiento, a los efectos de que proceda a buscar una solución habitacional.
En los casos de delito de estafa de inquiokupación de la misma manera se procederá a la expulsión de los ocupantes del inmueble en el plazo máximo de 72 horas sin tener eficacia alguna posible alegato de vulnerabilidad.
En cualquier caso, el juez de la Sección de instrucción del tribunal de instancia en el mismo día de la recepción de la denuncia remitirá un atento oficio a la Administración competente en materia de vivienda alertando de la urgente fecha fijada para el lanzamiento, al objeto de que pueda proceder a la adopción de las medidas oportunas del realojamiento, en su caso, de las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad a los efectos procedentes, pero sin suspensión de la medida de lanzamiento acordada judicialmente».
La justificación de esta redacción radica en la necesidad de proceder a una regulación específica de la posibilidad de que el juez de Guardia adopte la decisión de medida cautelar de expulsión urgente por parte de los ocupantes ilegales del bien inmueble, o inquiokupas, como medida específica, además de la genérica posibilidad contemplada en el artículo 13 de la ley de enjuiciamiento criminal (LA LEY 1/1882).
Se hace una especial mención a que esta expulsión se producirá en el plazo máximo de 72 horas desde la petición de la medida cautelar, a fin de no dilatar la recuperación posesoria, poniéndose el acento en que no será válida la alegación de la vulnerabilidad por parte de los ocupantes ilegales de inmuebles por el incumplimiento de la exigencia del respeto de la propiedad ajena por parte de los ocupantes que exige el artículo 9 de la ley de vivienda, salvo el supuesto excepcional del art. 245.2 CP antes expuesto que solo lo retrasa siete días.
En virtud de lo expuesto se recoge expresamente en este precepto la necesidad de la adopción de esta medida cautelar urgente sin paralización de la expulsión ante el alegato de la vulnerabilidad por parte de los ocupantes, siendo en este caso la Administración la que, en su caso, deberá proceder al intento del realojo por parte de los okupas, pero sin posibilidad alguna de suspensión de la expulsión, a cuyo fin se podrá proceder a dar traslado a la Administración de forma urgente de la fecha de expulsión para que se adopten las medidas oportunas, pero sin suspensión de la decisión judicial.
A los propietarios de vivienda que han sido ocupadas lo que les interesa es la adopción de la medida cautelar urgente de expulsión antes de que transcurran 72 horas desde la denuncia
Por ello, a los propietarios de vivienda que han sido ocupadas lo que les interesa es la adopción de la medida cautelar urgente de expulsión antes de que transcurran 72 horas desde la denuncia, y con independencia de cualquier alegato sobre vulnerabilidad, habida cuenta que la agilización de la fecha del juicio es un complemento acertado en estos casos, pero que no es la mejor solución para los propietarios de viviendas a los que puede resultarles irrelevante cuál fuera la pena que se le puede imponer en el juicio rápido celebrado frente a los okupas.
También se incluye la posibilidad de pedir medidas cautelares de expulsión en los casos de delito de estafa de inquiokupación, al que posteriormente nos referiremos, para pedir con la denuncia o querella la medida cautelar de expulsión en estos casos y sin la posibilidad del alegato de la vulnerabilidad, al suponer un fraude suscribir un contrato de arrendamiento con la pretensión de ocupar legalmente una vivienda para, de forma inmediata, dejar de pagar la renta pactada, pretendiendo llevar al propietario arrendador a la vía civil postulando la suspensión del lanzamiento alegando la vulnerabilidad, lo cual supone un fraude al arrendador cuando se suscribió un contrato de arrendamiento con el dolo coetáneo de dejar de pagar la renta.
Por todo ello, la medida cautelar de expulsión inmediata, como máximo en un plazo de 72 horas, es la solución más correcta y adecuada en el problema de la ocupación ilegal de inmuebles, devolviendo al propietario de la vivienda ocupada la posesión en un plazo breve como máximo de 72 horas, que es lo que permitirá recuperar la confianza en el sistema cuando se cometa un delito de estas características, y provocará de forma directa una reducción del fenómeno de la ocupación ilegal cuando se perciba la respuesta inmediata del sistema judicial ante la comisión de un hecho delictivo de estas características, al no tener ninguna rentabilidad o eficacia la ocupación de un inmueble si a las 72 horas se va a proceder a la expulsión del mismo.
V. La vulnerabilidad de los «okupas» no es argumento para suspender el lanzamiento en casos de ocupación ilegal de inmuebles
En el marco de esta regulación legal es imprescindible dejar claro que el alegato de vulnerabilidad de los okupas no conlleva absolutamente ningún derecho, salvo en el caso del artículo 245.2 CP (LA LEY 3996/1995), en donde puede darse traslado a la Administración alertándole que dispone de un plazo de 7 días para dar solución habitacional al problema, pero que se procederá al lanzamiento tras haberlo suspendido, al detectar la existencia de personas que pueden ser vulnerables, pero sin una mayor ampliación de plazo al ser responsabilidad de la Administración la resolución de este problema y no del propietario de la vivienda vacía que ha sido ocupada ilegalmente.
En la Ley de vivienda 12/2023, de 24 de mayo (LA LEY 6823/2023) se recoge una modificación de la LEC en la que se introduce una Disposición adicional séptima que señala que En los procedimientos penales que se sigan por delito de usurpación del apartado 2 del artículo 245 del Código Penal (LA LEY 3996/1995), en caso de sustanciarse con carácter cautelar la medida de desalojo y restitución del inmueble objeto del delito a su legítimo poseedor y siempre que entre quienes ocupen la vivienda se encuentren personas dependientes de conformidad con lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 2 de la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia (LA LEY 12016/2006), víctimas de violencia sobre la mujer o personas menores de edad, se dará traslado a las Administraciones Autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social, con el fin de que puedan adoptar las medidas de protección que correspondan.
Por ello, las consecuencias son dos:
- a.- En el allanamiento de morada no se aplica esta disposición. Si al ir a lanzarlos hay personas vulnerables es irrelevante. Se ejecuta la orden.
- b.- Si se trata del 245.2 CP se da traslado a la Administración por siete días para que adopte las medidas oportunas advirtiendo de la fecha de lanzamiento transcurridos los 7 días.
VI. La no agilización de la recuperación posesoria de los inmuebles en un procedimiento judicial supone una vulneración de la tutela judicial efectiva de los propietarios que son parte en el procedimiento civil o penal
Hay que insistir en que si no se devuelve por la vía judicial la posesión a los propietarios ante ocupaciones ilegales existe una vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva a los propietarios de viviendas.
El TEDH se ha pronunciado recientemente sobre la necesidad de establecer unos plazos reducidos para acordar el desalojo, y ello viene fundamentado en la necesidad de agilizar las resoluciones de entregas de posesiones de inmuebles ocupados o en caso de impago de rentas.
El TEDH en la Sentencia de 13 de diciembre de 2018, asunto Casa di Cura Valle Fiorita S.R.L. c. Italia:
La demora prolongada de las autoridades públicas a la hora de ejecutar una orden judicial de desalojo de los ocupantes ilegales de un inmueble, aun escudándose en la necesidad de planificar cuidadosamente el desalojo con el fin de preservar el orden público y garantizar la asistencia a las personas en situación de vulnerabilidad que participaron en la ocupación, vulnera el derecho del titular legítimo a un proceso equitativo que garantiza el art. 6.1 del CEDH (LA LEY 16/1950), así como su derecho de propiedad (art. 1 del Protocolo núm. 1 CEDH (LA LEY 16/1950))
La debida observancia del derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión y del principio de seguridad jurídica obliga a los órganos judiciales a respetar el derecho de los ciudadanos que formulan una reclamación lógica de protección de un derecho como es la posesión de una vivienda de la que han sido desposeídos ilegalmente, y que el ordenamiento jurídico no puede avalar ni amparar la desprotección de quien reclama que ha sido violentado en su derecho a la posesión, postulando la protección inmediata de los tribunales de justicia.
El derecho a la tutela judicial efectiva exige que los órganos judiciales resuelvan sobre las pretensiones deducidas por los reclamantes, bien favorable o bien desfavorablemente; pero, en todo caso, pesa sobre ellos una fundamental obligación de resolver y dar respuesta a las peticiones debidamente deducidas por las partes. Y esta respuesta que ha de darse por parte de los órganos judiciales, además de estar fundada en derecho, ha de ser razonable, en el sentido de que no resulte arbitraria o manifiestamente infundada (sentencia del Tribunal Constitucional 55/1993 de 15 de febrero (LA LEY 2164-TC/1993)). (Tribunal Supremo, Sala Segunda, de lo Penal, Auto de 3 Abr. 2019, Rec. 606/2018 (LA LEY 45549/2019))
VII. La vulnerabilidad de los «okupas» debe ser resuelta por la Administración, no por los propietarios de la vivienda ocupada ilegalmente
La vulnerabilidad debe afectar a la Administración no a los propietarios. En estos existe una vulnerabilidad económica y moral. Económica porque debe seguir afrontando los gastos de la vivienda hasta que se le devuelva y no puede obtener rendimiento alguno, lo que supone un lucro cesante. Y, además, moral porque supone un grave sufrimiento que es de tracto sucesivo por el largo tiempo que debe sufrir pensando en que no recuperará su vivienda.
La vulnerabilidad como factor a tener en cuenta no es solamente unidireccional en favor del ocupante de una vivienda sea con título o sin él.
Cabría hablar de una «vulnerabilidad de propietarios de viviendas», y otra «vulnerabilidad de ocupantes de inmuebles», porque este concepto no puede patrimonializarse solo en los segundos, porque los propietarios también están en condiciones de ser vulnerables si afrontan y asumen que están en riesgo de perder sus bienes, o propiedades
La vulnerabilidad de los propietarios de viviendas cuando se han visto desposeídos de las mismas por personas que las han ocupado ilegalmente es un concepto que no puede contemplarse solo desde el punto de vista económico, sino, también, moral, por cuanto es evidente el daño moral que le supone a una persona verse desposeído de una vivienda que le pertenece por haber entrado en la misma sin su autorización personas con una clara vocación de permanencia en las mismas.
No puede depositarse en las «espaldas» de los propietarios de viviendas el derecho de acceso a la vivienda que tienen los ciudadanos.
Sí ya existe una vulnerabilidad económica por parte de los propietarios de vivienda que tienen que seguir afrontando los gastos derivados de una vivienda que no le es devuelta por parte del sistema, en tanto en cuanto tienen que seguir pagando todo tipo de gastos que soporta el inmueble como la hipoteca, en su caso, el IBI, gastos comunes de la Comunidad de propietarios, y el pago de servicios que no puede cortar porque podría incurrir en un delito de coacciones, resulta indudable que existe también una vulnerabilidad moral, ante el deterioro personal y afectación psicológica que le supone a todo propietario de una vivienda comprobar el retraso en la devolución posesoria, y no tener fecha alguna para obtener el inmueble ante retrasos que se producen cuando se plantea la vulnerabilidad y el propietario choca contra un muro que no puede traspasar, porque el sistema no le da una solución, al depositarse en sus espaldas un deber de suministro de vivienda a quien no carece de ella que tiene la Administración y no los propietarios de vivienda.
La vulnerabilidad moral de los propietarios de vivienda cuando comprueban que no pueden recuperarla supone una terrible afectación psicológica que provoca también un daño moral psicológico relevante que no es posible olvidar al comprobar la cantidad de ciudadanos propietarios de vivienda que sufren diariamente al ver que una vivienda que les pertenece no la pueden recuperar para sí o para su entorno familiar y sin embargo tienen que afrontar en ocasiones gastos para ayudar apagar el alquiler de sus hijos cuando disponen de una vivienda que ha sido ocupada o cuyo arrendatario no está abonando el pago de las rentas que le corresponde permaneciendo en la misma sin que sea desalojado por orden judicial.
Ello provoca un evidente daño moral psicológico en los propietarios de vivienda, porque no entienden lo que está ocurriendo y la auténtica sinrazón de que no se les otorgue un derecho del que deben disponer de forma lógica y jurídica, y que, sin embargo, a quien se está protegiendo es al incumplidor de un contrato de arrendamiento, o a quien ha cometido un hecho delictivo como el allanamiento de morada usurpación de bien inmueble.
VIII. El realojo de los okupas es responsabilidad de la Administración, sin que ello repercuta en el retraso de la devolución posesoria del inmueble
No se puede supeditar la recuperación posesoria al realojo de los okupas o morosos del alquiler.
La Ley 12/2023, de 24 de mayo (LA LEY 6823/2023) de vivienda reconoce la posible vulnerabilidad de los propietarios.
La propia Ley de vivienda ya introdujo en la LEC que el actor propietario que presenta una demanda de desahucio por impago de rentas puede ser vulnerable, al precisar en el art. 441.7.1º LEC (LA LEY 58/2000) que: «7. El tribunal tomará la decisión previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, apreciando las situaciones de vulnerabilidad que pudieran concurrir también en la parte actora y cualquier otra circunstancia acreditada en autos»
La circunstancia de que se tenga que realojar, en su caso, a los okupas de bienes inmuebles, o, incluso, a los arrendatarios que han dejado de pagar las rentas no es responsabilidad del propietario de la vivienda, sino que debe quedar al margen del procedimiento judicial y ser una responsabilidad y competencia de la Administración pública, sin que ello tenga efectos paralizantes, o suspensivos, en la tramitación del procedimiento judicial, y, en consecuencia, del lanzamiento del inmueble a los okupas, y tampoco a los que han dejado de pagar una renta, ni a los inquiokupas que lo han hecho de modo fraudulento para conseguir firmar un contrato de arrendamiento para, posteriormente, dejar de pagar las rentas.
Así, la necesidad del realojo no debe producir un efecto suspensivo del procedimiento judicial y debe procederse al lanzamiento de forma inmediata sin mayores dilaciones.
IX. Tipificación penal como delito de estafa del art. 248 y 250.1,1º CP de la «inquiokupación»
Surge el fenómeno de la inquiokupación cuando una persona simula la voluntad de pagar la renta al firmar un contrato de arrendamiento abonando la fianza y el primer mes de la mensualidad correspondiente a la renta pactada en el contrato, para, a continuación, una vez transcurrido el primer o el segundo mes, dejar de pagar absolutamente el resto de las mensualidades.
Existe, así, la clara intención que tenía al firmar el contrato de arrendamiento de que su voluntad inicial siempre fue la de obtener un título arrendaticio para obligar al arrendador a acudir al procedimiento del artículo 441. 5 (LA LEY 58/2000), 6 y 7 LEC introducido en la ley de vivienda
Y ¿Cómo se obtiene que había voluntad de dejar de pagar?
Hay un dolo coetáneo a la firma del contrato de que se va a dejar de pagar para defraudar al propietario. Ello se obtiene por la «inferencia».
Si alguien firma contrato de arrendamiento y meses después deja de pagar rentas sin existir causa sobrevenida a la firma del contrato que le impida pagar se deduce que había dolo de dejar de pagar al firmar el contrato.
¿Por qué ha aparecido la inquiokupación?
Esta situación ha emergido, habida cuenta que supone una mayor posibilidad de retrasar la expulsión del inmueble si se trata de la suscripción de un contrato de arrendamiento urbano con amparo en los derechos concedidos en la Ley de vivienda, cuando se alega la vulnerabilidad, frente al riesgo de que si se produce una ocupación ilegal de un inmueble se concede la medida cautelar de expulsión por parte del juez de la sección de instrucción del Tribunal de instancia, por lo que pueden existir mayores garantías de retraso en la devolución posesoria al propietario si la vía que se tiene que ejercitar es la civil tras la firma de un contrato de arrendamiento que deriva la acción del propietario a la vía civil, lo que no es el caso en estas situaciones en las que el dolo coetáneo existe a la firma del contrato y que, tal y como ha declarado la jurisprudencia de la Sala Segunda del Tribunal Supremo, la diferencia entre el incumplimiento civil y él ilícito penal radica en la configuración temporal del dolo al momento de la firma del contrato, que es lo que concurren en estos casos de inquiokupación de inmuebles.
Por ello, se propone una reforma del Código Penal que tipifique que estas situaciones se incluyan como delito de estafa del art. 248 en relación con el art. 250.1.1º CP (LA LEY 3996/1995) por suscribir un contrato de arrendamiento para obtener la posesión de un inmueble y dejar de pagar la renta de inmediato a los pocos meses sin razón alguna para ello.
Existe engaño bastante y dolo coetáneo a la firma del contrato.
La fórmula sería la de la incorporación al Código Penal con reforma legislativa de este delito en la regulación de la estafa.
Art. 251.1º CP (LA LEY 3996/1995): 1. El delito de estafa será castigado con las penas de prisión de uno a seis años y multa de seis a doce meses, cuando:
- 1.º Recaiga sobre cosas de primera necesidad, viviendas u otros bienes de reconocida utilidad social y cuando se lleve a cabo la suscripción de un contrato de arrendamiento como arrendatario simulando con engaño bastante al arrendador la voluntad de pagar la renta y de forma próxima al contrato se dejen de pagar las rentas sin razón alguna para ello. (nuevo).
Por otro lado, el inquiokupa no podrá apelar a la vulnerabilidad. Se trata de un delito de estafa y debe procederse al lanzamiento de inmediato como medida cautelar por el juez de instrucción. Se incluye en el art. 544 sexies LECRIM (LA LEY 1/1882) la expulsión cautelar en los casos de inquiokupación.
X. Reforma del art. 9 de Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
Debe procederse a la reforma del art. 9 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo (LA LEY 6823/2023) de vivienda que lleva por rúbrica Deberes del ciudadano en relación con la vivienda.
Todos los ciudadanos tienen el deber de…
c) En relación con la vivienda ajena, a disposición de otras personas, hogares, o entidades públicas y privadas, respetar la pacífica tenencia de la misma y abstenerse de la realización de cualquier tipo de actividad que la impida o dificulte.
(Nuevo)En caso contrario se procederá a la expulsión inmediata en el plazo máximo de 72 horas por orden judicial de la sección de Instrucción del tribunal de instancia competente del lugar del inmueble.
No se puede establecer la fijación de un deber a los ciudadanos en un caso concreto como es éste de respetar la vivienda ajena sin que se anude, a continuación, la consecuencia del incumplimiento del deber que se fija en la norma jurídica. Y en este caso esta consecuencia jurídica sería la expulsión inmediata en el plazo máximo de 72 horas por orden judicial que se fija en la adición que se propone el citado artículo 9 en su letra c).
XI. Poner en marcha el registro de impago de rentas de alquiler
Resulta totalmente curioso que hace nada menos que 12 años se incluyó la creación del registro de impago de rentas de alquiler en una reforma de la Ley de arrendamientos urbanos (LA LEY 4106/1994), pero que, finalmente, no se ejecutó el contenido de la norma jurídica que preveía este registro para evitar la reincidencia en las situaciones de impago de rentas y garantizar a aquellas personas que fueran a suscribir un contrato de arrendamiento con otras, que pudieran consultar el citado registro por si existían antecedentes de impago de la persona que iba a suscribir un contrato de arrendamiento de vivienda con el posible arrendador para alertarles de ese riesgo que corrían de que se produjera la misma situación que a otro propietario había llevado a tener que presentar una demanda de desahucio y el dictado de una sentencia de condena evitando tener que pasar por una situación idéntica el nuevo arrendador
Así, el registro de morosos del alquiler se aprobó en la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas en su art. 3 (LA LEY 8684/2013), pero no se ha puesto en marcha todavía 12 años después.
El objeto de este registro radica en que cuando se dicte sentencia de desahucio el LAJ envía certificación de sentencia al registro con datos del condenado, a los efectos de que cualquier persona que desee arrendar su casa puede acceder al registro para preguntar si está inscrito como moroso el posible arrendatario para evitar el abuso del arrendamiento para dejar de pagar por quienes tienen antecedentes de impago.
Este registro no hace falta regularlo ya que está contenido en esta reforma de la Ley 4/2013 (LA LEY 8684/2013) (2) .
Lo importante es que se pueda poner en marcha y ejecutar para evitar la reincidencia en el impago de rentas y que se convierta la suscripción de contratos de arrendamiento y correlativa sucesión de impago de rentas en una práctica habitual que permitiría a algunas personas reiterar esta situación de impago como una especie de »modus vivendi», aprovechándose de la regulación de la nueva ley de vivienda en las demandas de desahucio y los retrasos existentes cuando se llega al fenómeno de la vulnerabilidad con la suspensión del trámite y retraso del lanzamiento a los inquilinos que pagan las rentas, y que en este caso lo sería con reiteración al haber sufrido otros propietarios una situación idéntica.
Debe evitarse que el impago de rentas suponga una especie de «modus vivendi» y algunas personas que lo que quieren es aprovecharse de que otras disponen de viviendas en alquiler para reiterar la situación de impago de rentas cuando ya han sido condenados por otra sección civil de un Tribunal de instancia al desahucio después del transcurso del tiempo que ahora marca la nueva ley de vivienda en este tipo de procedimientos.
XII. Tipificación como delito de estafa procesal del art. 250.1.7º CP de la aportación de contratos falsos de arrendamiento para evitar el lanzamiento del inmueble
Suelen darse situaciones repetitivas en las que algunos okupas aportan, además, contratos falsos de arrendamiento cuando se va a proceder al lanzamiento para suspender el mismo y conseguir mantener la posesión todavía hasta que pueda comprobarse la conducta falsaria en la aportación de un contrato que no se corresponde a la realidad y que tiene como objetivo nada más que suspender el lanzamiento
Por ello, la aportación de contratos falsos en casos de ocupación ilegal es estafa procesal del art 250.1.7 CP. (LA LEY 3996/1995) Y supondría añadirlo en la regulación de la estafa dentro de los subtipos agravados.
1. El delito de estafa será castigado con las penas de prisión de uno a seis años y multa de seis a doce meses, cuando:…
7.º Se cometa estafa procesal. Incurren en la misma los que, en un procedimiento judicial de cualquier clase, manipularen las pruebas en que pretendieran fundar sus alegaciones o emplearen otro fraude procesal análogo, provocando error en el juez o tribunal y llevándole a dictar una resolución que perjudique los intereses económicos de la otra parte o de un tercero.
Se entenderá, asimismo, estafa procesal cuando en un procedimiento judicial se aporte por el ocupante ilegal de un inmueble un contrato falso para evitar cualquier orden del juez respecto a la expulsión del inmueble del ocupante ilegal. (nuevo).
Esto ya ha sido declarado, así, por el Tribunal Supremo, Sala Segunda, de lo Penal, Sentencia 560/2021 de 24 Jun. 2021, Rec. 3056/2019 (LA LEY 92772/2021):
«Simulación total de contrato de arrendamiento. Estafa procesal y usurpación de inmueble. Aportación del contrato falso como prueba documental en procedimiento de desahucio por precario con el que el entonces demandado y ahora acusado consiguió la desestimación al presentar título que legitimaba aparentemente la posesión. Penas de 4 años y 6 meses de prisión; inhabilitación especial para el derecho de sufragio pasivo durante el tiempo de la condena y multa de 14 meses en cuota diaria de 6 euros y Como autor de un delito leve de usurpación de bien inmueble, a la pena de multa de cuatro meses, con cuota diaria de 6 euros.»
XIII. La vulnerabilidad del demandado en los procedimientos civiles de desahucio
En el impago de rentas si el demandado alega vulnerabilidad ello deberá probarlo en la contestación a la demanda. En cualquier caso, ello no suspenderá el procedimiento sin perjuicio de que el juez dé traslado a la Administración pública a fin de que le pueda buscar una residencia al demandado, y notificándole la fecha señalada de lanzamiento sin que se pueda suspender el trámite ni supeditar el lanzamiento al realojo.
Así, en el caso de concurrencia de situación de vulnerabilidad del demandado se dará traslado por el juez de primera instancia a la Administración competente para que adopte las medidas oportunas, advirtiéndole que no se suspenderá el trámite procesal por esta circunstancia, de tal manera que el lanzamiento se producirá igualmente, siendo la Administración la responsable para, en su caso, realojar a los demandados sin más dilaciones ni esperas en el trámite. La Administración habrá tenido tiempo suficiente para resolver el realojo de los demandados.
En la regulación del art. 441.5 (LA LEY 58/2000), 6 y 7 LEC introducido en la Ley de vivienda debe desaparecer cualquier tipo de suspensión del trámite procedimental si el demandado en la contestación de la demanda alega y prueba debidamente que es vulnerable conforme a los requisitos establecidos al efecto, ya que el procedimiento seguirá adelante señalando fecha de juicio, con independencia de que pueda darse traslado a la Administración Pública de la existencia del procedimiento y de la posibilidad de que se señale de inmediato fecha de lanzamiento para que adopte las medidas que estime procedentes, pero sin que ello tenga efecto alguno en la tramitación del procedimiento. Desaparece, por ello, cualquier efecto suspensivo del trámite procesal.
XIV. Supresión del concepto gran tenedor y tenedor para fijar diferencias en el trámite y de los derechos de las personas jurídicas a recuperar sus inmuebles
Debe suprimirse la diferencia entre gran tenedor y arrendador no gran tenedor a la hora del trámite para presentar demandas de desahucio, ya que supone una quiebra del principio de igualdad de todos los ciudadanos ante la ley, incluidas, por tanto, las personas jurídicas. (arts. 439 6 (LA LEY 58/2000) y 7 LEC y 441.5.4 LEC).
Supone un ataque al principio de igualdad establecido en la Constitución en el artículo 14 (LA LEY 2500/1978) que existan diferencias entre arrendadores que son grandes tenedores, o no lo sean, a la hora de presentar una demanda civil de recuperación de la posesión de un inmueble, ya que no tiene absolutamente ningún sentido que la posesión de un número concreto de inmuebles sea determinante a la hora de cambiar el ejercicio de una acción civil, lo que determina un distinto trato legal a unas personas y otras en razón a los bienes de que dispongan.
Debe establecerse una equiparación jurídica respecto a las personas jurídicas y a las físicas también en esta materia respecto a la posesión de bienes inmuebles
Por otro lado, debe establecerse una equiparación jurídica respecto a las personas jurídicas y a las físicas también en esta materia respecto a la posesión de bienes inmuebles, pudiendo solicitar las primeras, también, las medidas cautelares que correspondan cuando se produzca una ocupación de un inmueble que pertenezca a una persona jurídica.
Las personas jurídicas no tienen por qué soportar un diferente trato jurídico por la circunstancia de su condición como tal, ya que ello también supone una quiebra del principio de igualdad y de trato jurídico que no debe ser admitido en nuestro ordenamiento jurídico.
Deben desaparecer, en consecuencia, las diferencias de trato y de respuesta de los tribunales de Justicia, también, en el tema de la ocupación ilegal de inmuebles, por cuanto los que pertenezcan a personas jurídicas debe dárseles la misma solución de la expulsión inmediata antes de las 72 horas como medida cautelar, se trate de personas físicas o jurídicas los que sean titulares de estos inmuebles ocupados ilegalmente.
XV. Regulación legal de la flagrancia para permitir que los agentes policiales puedan acceder a un inmueble ocupado ilegalmente sin orden judicial
Existe un problema actualmente que están sufriendo los agentes policiales cuando por parte de un ciudadano al que se le ha ocupado ilegalmente su inmueble se les reclama que intervengan en la recuperación posesoria, reclamando que ante la flagrancia de la ocupación no es precisa la orden judicial.
El problema es que no existe una regulación legal que determine cuándo se considera que el delito cometido es flagrante y que, en consecuencia, puede la policía acceder al inmueble sin una orden judicial habilitante.
Tan solo señala el art. 795.1.1º LECRIM (LA LEY 1/1882) a los efectos de derivar al trámite del juicio rápido los delitos que se citan que 1.ª Que se trate de delitos flagrantes. A estos efectos, se considerará delito flagrante el que se estuviese cometiendo o se acabare de cometer cuando el delincuente sea sorprendido en el acto. Se entenderá sorprendido en el acto no sólo al delincuente que fuere detenido en el momento de estar cometiendo el delito, sino también al detenido o perseguido inmediatamente después de cometerlo, si la persecución durare o no se suspendiere mientras el delincuente no se ponga fuera del inmediato alcance de los que le persiguen. También se considerará delincuente in fraganti aquel a quien se sorprendiere inmediatamente después de cometido un delito con efectos, instrumentos o vestigios que permitan presumir su participación en él.
No queda clara con esta regulación cómo se aplicaría a los casos de ocupación ilegal de inmuebles en cuanto a la duración temporal del momento en que se ha accedido a la vivienda y al que los agentes policiales pueden también acceder para proceder a la expulsión sin orden judicial, hoy lo que pone en serio riesgo a los agentes policiales de la posible comisión de un delito del art. 534.1.1º CP (LA LEY 3996/1995), que señala que «Será castigado con las penas de multa de seis a doce meses e inhabilitación especial para empleo o cargo público de dos a seis años la autoridad o funcionario público que, mediando causa por delito, y sin respetar las garantías constitucionales o legales 1.º Entre en un domicilio sin el consentimiento del morador.»
Cierto es que el Tribunal Supremo 758/2010 de 30 Jun. 2010, Rec. 10303/2010 (LA LEY 148078/2010) ha señalado respecto a la flagrancia que la inmediatez de la acción que se esté cometiendo o se haya cometido instantes antes, es decir, la actualidad en la comisión del delito o su inmediatez temporal, lo que equivale a que el delincuente sea sorprendido en el momento de ejecutarlo, aunque también se ha considerado cumplido este requisito cuando el delincuente sea sorprendido en el momento de ir a cometerlo o en un momento posterior a su comisión.
Pero debería regularse exactamente el momento temporal de que disponen los agentes policiales para acceder a la vivienda cuando se interprete la distancia temporal entre el acceso de los ocupas y por parte de los agentes policiales para proceder a la expulsión.
Por ello, debería recogerse que «Se entenderá que hay flagrancia cuando el acceso al inmueble de los agentes se produzca en el «mismo día» en el que se ha producido la ocupación.» Y recogerse en una disposición legal.
¿Cómo se probaría el acceso ilegal para efectuar el cómputo del tiempo y poder acceder los agentes sin orden judicial? Nos preguntamos.
Ello se puede probar por llamadas de vecinos a la policía, por sistemas de alarma (que es el más eficaz y sencillo de marcar el momento exacto del acceso), o cualquier otro medio que permita asegurar el momento del acceso ilegal al inmueble.
En el caso de que los agentes policiales detecten que el momento de proceder a la expulsión existen personas dependientes mayores de edad o menores de edad se suspendería la expulsión y se dará traslado al órgano judicial para que adopte la decisión oportuna según el caso antes visto según sea 202 o 245.2 CP
En el primer caso se procede a la orden judicial de expulsión y en el segundo se actúa dando traslado a la Administración de posibles personas vulnerables advirtiendo de que en siete días se procede al lanzamiento.
XVI. La legitimación de las comunidades de propietarios para intervenir judicialmente en los casos de okupas
No hay que olvidar también que existe un grave problema que afecta a las comunidades de propietarios en lo que se refiere a los okupas, por cuanto el resto de vecinos pueden resultar ser víctimas, también, de actuaciones ilegales cometidas por quienes ocupan ilegalmente un inmueble. Existen personas que acceden ilegalmente un inmueble para permanecer en él contra la voluntad del propietario, pero también existen otros que realicen actuaciones delictivas en el inmueble afectando al resto de vecinos y creando un clima perjudicial en la Comunidad de propietarios.
¿Qué puede hacer la comunidad en estos casos?
Desde luego, el presidente de la comunidad propietarios tiene facultades para ejercitar acciones penales contra quienes cometen actuaciones delictivas en la comunidad, y, además, sin necesitar del acuerdo de la Junta de propietarios, en tanto en cuanto se trata de delitos perseguibles de oficio, salvo aquellos que solamente pueden perseguirse a instancia de parte de quien resulta víctima o perjudicado por un ilícito penal que solo pueda ser perseguido por quien le afecte.
Se propone, por ello, la reforma LECRIM (LA LEY 1/1882) en materia de legitimación a las comunidades de propietarios para denunciar a okupas. Y para ello se propone la redacción de un nuevo apartado 4º del art. 109 bis LECRIM (LA LEY 1/1882) que señale que:
«Los presidentes de las comunidades de propietarios tendrán legitimación para ejercitar acciones penales en el caso de los delitos de allanamiento de morada del art. 202 CP (LA LEY 3996/1995) y usurpación de bien inmueble del art. 245.2 CP (LA LEY 3996/1995) sin precisar de la denuncia previa o ratificación del propietario de la vivienda ocupada ilegalmente, y aunque no se conozca su identidad dirigiendo la acción penal contra quien ocupa ilegalmente el inmueble que se citará en la denuncia o querella. Igualmente, podrán instar del juez del Servicio de instrucción del Tribunal de instancia la medida cautelar urgente de expulsión en base al art. 13 y 544 sexies de esta Ley a fin de que se adopte la urgente expulsión del inmueble ocupado antes del transcurso de 72 horas desde la petición sin que pueda afectar para el».
También se debe permitir a los presidentes de comunidad acudir a la vía civil para instar medidas cautelares de expulsión por la vía de la acción de cesación del art. 7.2 LPH y art. 553-40 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales (LA LEY 5055/2006).
Cabría, así, la reforma del art. 7 LPH para añadir un apartado 4ª que señale:
«En el caso de ocupantes ilegales de un inmueble de la comunidad el presidente de la comunidad podrá, sin acuerdo de junta, y sin necesidad de acudir a un procedimiento previo de solución extrajudicial de conflictos, acudir a la Sección civil del tribunal de instancia para instar una medida cautelarísima sin audiencia de la otra parte para instar del juez la inmediata expulsión del inmueble de los ocupas y aunque no se conozca su identidad dirigiendo la acción civil contra quien ocupa ilegalmente el inmueble que se citará en la solicitud de la medida cautelar y luego en la demanda. Además, podrá ejercer la acción de cesación contemplada en este precepto para confirmar la expulsión definitiva de quien ha ocupado ilegalmente un inmueble»
Por ello, se podrá pedir al juez en la Sección de civil en el tribunal de instancia para pedir la medida cautelar de expulsión sin audiencia del art. 733 LEC (LA LEY 58/2000), lo que permitirá que bien por la vía penal, bien por la vía civil el presidente de la comunidad, como representante legal de la misma podría dar solución al problema de las ocupaciones ilegales de inmuebles.
Dado que nos encontramos ante una clara ilicitud civil que perjudica de forma directa e inmediata a una pluralidad de personas se debe entender que no hace falta el cumplimiento del requisito de procedibilidad respecto de los MASC introducido en la LO 1/2025, de 2 de enero (LA LEY 20/2025), a fin de conceder agilidad a la resolución del conflicto y la inmediata expulsión de los que ocupan ilegalmente un inmueble en una comunidad de propietarios para evitar retrasos en la adopción de esta medida por parte del juez civil.
Se recoge que no será preciso la identificación de los ocupantes del inmueble ante la imposibilidad real de conocer esa identidad tal y como consta también en el artículo 553-40 de la Ley 5/2006 (LA LEY 5055/2006) en Cataluña que se refiere en el apartado 2º que la acción civil se ejercitará «aunque no se conozca su identidad».
En el art. 553-40 de la Ley 5/2006 (LA LEY 5055/2006) se concretaría la redacción del apartado 2º in fine como sigue:
…En caso de ocupación sin título habilitante, la acción,para la que no precisa de acuerdo de junta,y sin necesidad de acudir a un procedimiento previo de solución extrajudicial de conflictos, puede ejercerse contra los ocupantes aunque no se conozca su identidad. Si las actividades o los actos contrarios a la convivencia o que dañen o hagan peligrar el inmueble los hacen los ocupantes del elemento privativo ilegítimamente y sin la voluntad de los propietarios, la junta de propietarios puede denunciar los hechos al ayuntamiento de su municipio a fin de que inicie, previo expediente acreditativo de que se han producido efectivamente las actividades o los actos prohibidos, el procedimiento establecido por el artículo 44 bis de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (LA LEY 13598/2007).
En estos casos, el presidente de la comunidad podrá, sin acuerdo de junta, y sin necesidad de acudir a un procedimiento previo de solución extrajudicial de conflictos, acudir a la Sección civil del tribunal de instancia para instar una medida cautelarísima sin audiencia de la otra parte para instar del juez la inmediata expulsión del inmueble de los ocupas y aunque no se conozca su identidad dirigiendo la acción civil contra quien ocupa ilegalmente el inmueble que se citará en la solicitud de la medida cautelar y luego en la demanda. Además, podrá ejercer la acción de cesación contemplada en este precepto para confirmar la expulsión definitiva de quien ha ocupado ilegalmente un inmueble»
(En negrita lo nuevo).
Se recoge, por todo ello, una legitimación específica y especial a las comunidades de propietarios para que por medio de su presidente puedan instar medidas cautelares urgentes de solicitud al juez civil de expulsión inmediata de los okupas teniendo por ello dos vías legales para conseguir el cese de esta actividad en la comunidad de propietarios, tanto por la vía penal como civil. Y ello, a fin de evitar la perpetuación de esa permanencia ilegal en un inmueble de esa comunidad de propietarios que no solamente perjudica al propietario de la vivienda, sino, también, al resto de vecinos, al poder darse situaciones conflictivas con el resto que no tienen obligación de soportar.
El carácter de cautelarísima de la medida que se recoge en ambos preceptos de la normativa de la LPH y la Ley 5/2006 (LA LEY 5055/2006) dimana de la urgencia de la expulsión que no permite esperar a la tramitación de un procedimiento civil hasta la firmeza y la prolongación en el tiempo de las molestias causadas por los okupas en la comunidad de propietarios que requieren una inmediata decisión de expulsión para evitar el carácter permanente de la ocupación ilegal y afectación al resto de vecinos.