I. Introducción
1. Tras una larga y complicada gestación, no sólo parlamentaria, que se ha prolongado años y que ha provocado grandes tensiones entre los dos sectores del Ejecutivo de coalición PSOE-UP, el 17 de mayo de 2023 se aprobó definitivamente por el Pleno del Senado «la primera ley estatal en materia de vivienda desde la promulgación de la Constitución», como se subraya en su Preámbulo (ap. I) (2) ; ley que se publicó en el BOE unos días después con el título de Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023) [LA LEY 6823/2023] y que entró en vigor el 26 de mayo de este año (con la excepción indicada en su Disposición final novena respecto de los incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, que estarán vigentes a partir del 1 de enero de 2024, coincidiendo con el siguiente ejercicio fiscal) (3) .
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LA LEY 6823/2023) (en adelante, LDV o la Ley) tiene como finalidad primordial «desarrollar el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada», reconocido en el art. 47 CE (LA LEY 2500/1978), asegurando el compromiso de los poderes públicos para hacerlo efectivo, así como «asegurar y reforzar el quinto pilar del Estado del Bienestar», la vivienda (4) . Dentro de este marco general, la LDV enuncia en su Preámbulo (ap. III) los objetivos perseguidos por la misma (entre otros, «establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda, así como de los asociados a la propiedad de la vivienda, aplicable a todo el territorio nacional; facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, prestando especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables y favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales …») (5) ; y para alcanzar estos objetivos, la Ley incluye en su articulado y en sus disposiciones adicionales, transitorias y finales una batería de medidas de gran importancia (unas rigurosamente nuevas y otras no, como veremos), algunas de ellas de carácter procesal, que son las únicas que nos interesan aquí.
2. En efecto, el presente trabajo tiene por objeto analizar críticamente las principales novedades procesales de la LDV, y más concretamente aquellas que afectan al proceso civil, contenidas en su extensa Disposición final quinta («Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000)») y que, como señala la propia LDV (Preámbulo, ap. III), se refieren fundamentalmente a la regulación del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad, destacando los aspectos más positivos y más negativos, a mi juicio, de las modificaciones de mayor importancia introducidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000) [LA LEY 58/2000] (en adelante, LEC) por la LDV.
No voy a ocuparme, pues, en este trabajo ni de la acción pública en materia de vivienda, regulada ex novo a nivel nacional en el art. 5 LDV y ejercitable exclusivamente en el marco de un proceso contencioso-administrativo (6) , ni tampoco de la novedosa comunicación de los Juzgados a las Administraciones Públicas competentes para la protección de personas dependientes, con discapacidad, menores de edad o víctimas de violencia sobre la mujer, en el caso de ocupaciones de viviendas que —por constituir un delito de usurpación del art. 245.2 del CP (LA LEY 3996/1995)— se sustancien en un proceso penal. Sorprendentemente, esta comunicación se incorpora a la LEC (nueva Disposición adicional séptima) por la Disposición final quinta-diez de la LDV, cuando lo correcto hubiera sido incorporarla a la LECRIM (LA LEY 1/1882), puesto que es obvio que ésta es la norma procesal primaria reguladora del procedimiento penal y, por tanto, el vehículo normativo adecuado para la regulación de las comunicaciones de los órganos judiciales del orden penal a las Administraciones Públicas, como ya advirtió el Consejo General del Poder Judicial (en adelante, CGPJ o el Consejo) en su Informe al Anteproyecto de Ley de la vivienda de octubre de 2021 (7) .
II. Reformas fundamentales introducidas en el procedimiento de desahucio (aps. 1 A 4 de la DF. 5ª LDV)
1. Nuevos trámites imprescindibles de intermediación y conciliación previos a la presentación de la demanda
1.1. A través de la DF. 5ª-2 LDV se introducen en la LEC, en los supuestos que luego veremos, unos nuevos trámites, preceptivos, de intermediación y conciliación previos a la presentación de la demanda en los procedimientos de desahucio (en sentido amplio: procedimientos susceptibles de provocar el lanzamiento del demandado del inmueble) de los núms. 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del ap. 1 del art. 250, esto es, demandas en las que se pretenda la recuperación de la posesión de una finca por impago de rentas u otras cantidades debidas o por terminación del período del arrendamiento, por precario, por despojo o privación no consentida y por oposición al ejercicio de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad sin disponer de título para ello, respectivamente (nuevo ap. 7 del art. 439 LEC (LA LEY 58/2000)). Por lo tanto, a partir de ahora, en todos los casos indicados deberá hacerse o intentarse, antes de interponer la demanda de desahucio, una conciliación o intermediación; y si la parte actora no acredita que se ha sometido previamente a uno de estos procedimientos «no se admitirá la demanda», según establece el nuevo precepto mencionado en su párrafo primero (8) .
Se trata, pues, de un requisito de procedibilidad, es decir, de un presupuesto que ha de concurrir para que pueda sustanciarse, en proceso contencioso, la pretensión de recuperación de la posesión de un inmueble: los controvertidos medios adecuados de solución de controversias (MASC) que el fallido Proyecto de Ley de medidas de eficiencia procesal del servicio público de Justicia (LA LEY 8039/2022) quería implantar con carácter general, como requisito de procedibilidad de todo proceso civil (9) , se han logrado introducir, por medio de la LDV, en esta concreta parcela procesal, la de las demandas de juicio verbal que versen sobre alguna de las materias enumeradas en el art. 250.1 (LA LEY 58/2000), 1.º, 2.º, 4.º y 7.º LEC.
Lo que persigue el legislador de la LDV con la introducción de esta nueva medida es —además, claro, de procurar que las partes en conflicto, arrendador e inquilino o propietario y ocupante ilegítimo, lleguen a un acuerdo amistoso que permita el mantenimiento del contrato de arrendamiento o de la situación de ocupación de un inmueble y, por tanto, se evite el inicio del correspondiente juicio de desahucio— facilitar a las Administraciones Públicas competentes, mientras se sustancia el procedimiento de conciliación o intermediación y por si éste finalizara sin acuerdo, la posibilidad de dar adecuada atención a las personas y hogares afectados por un eventual desalojo, ofreciendo respuesta a través de diferentes instrumentos de protección social y de los programas de política de vivienda (en estos términos se expresa al respecto el Preámbulo de la Ley, ap. III); es decir, se trata, en definitiva, de ganar tiempo en favor de la Administración (y a costa, obviamente, del propietario de la finca, que verá retrasado unos meses el inicio del juicio de desahucio), para que aquélla pueda, aprovechando la duración del procedimiento previo a la interposición de la demanda, atender adecuadamente a las personas ocupantes de la vivienda que, por su situación económica y/o social, puedan necesitarlo en el caso de que el futuro próximo proceso termine con una resolución de condena al desalojo.
1.2. Prevé el nuevo ap. 7 del art. 439 LEC (LA LEY 58/2000), en el inciso final de su párr. 1º, que la actora, para que se admita a trámite su demanda de desahucio, habrá de acreditar que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación «que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda». Serán, por tanto, las Administraciones Públicas con competencias en materia de vivienda (las Comunidades Autónomas, en virtud del art. 148.1.3ª CE (LA LEY 2500/1978), siempre que hayan asumido esta competencia en sus respectivos Estatutos, y todas lo han hecho) quienes tendrán que regular tales procedimientos; pero la LDV no dice cuándo, no hay —s.e.u.o. por mi parte— ninguna disposición de esta Ley que fije un plazo dentro del cual las CCAA deberán aprobar la normativa relativa a dichos procedimientos de intermediación y conciliación. Y es urgente que lo hagan, puesto que los aspectos procesales de la LDV, todos, ya están en vigor (desde el día siguiente al de su publicación en el BOE, es decir, desde el 26 de mayo de 2023: DF. 9ª); y sería completamente absurdo e inaceptable desde el punto de vista constitucional, por ser contrario al derecho fundamental a la tutela judicial efectiva en su dimensión de derecho de acceso a la jurisdicción, que un demandante no pudiera acreditar el cumplimiento de ese nuevo requisito de procedibilidad exigido por la LDV por no existir aún —porque la Comunidad Autónoma de que se trate todavía no los ha implementado— los nuevos trámites de intermediación y conciliación previos a la presentación de la demanda (10) .
A este respecto, la Ley prevé, además, que las CCAA podrán aplicar en el desarrollo de los nuevos trámites de intermediación y conciliación previos a la presentación de la demanda de desahucio, para cubrir los costes de los mismos, los recursos económicos de los plantes estatales en materia de vivienda (DA. 4ª LDV).
Aunque no lo diga la Ley, se entiende que estos procedimientos serán gratuitos para las partes, arrendador y arrendatario (o propietario de la vivienda y ocupante de la misma, cuando no exista contrato); pero no hubiera estado de más que lo dijera expresamente, para que no hubiese la menor duda, e incluso que hubiera previsto —como hacía el fallido Proyecto de Ley de medidas de eficiencia procesal— que, dado que el empleo de dichos procedimientos extrajudiciales viene impuesto por la Ley como un requisito de procedibilidad, en el caso de que las partes estén asistidas por abogados en la conciliación o intermediación previa a la presentación de la demanda de desahucio, los honorarios de estos profesionales estarán comprendidos en la asistencia jurídica gratuita, siempre que las partes tengan derecho a ella. Para esto, sin embargo, era necesario modificar la LAJG (LA LEY 106/1996) —añadiendo un nuevo apartado al art. 6 de esta Ley, que es, como se sabe, el precepto que enumera las prestaciones que incluye el derecho a la asistencia jurídica gratuita—, modificación ésta que la LDV no contempla en ningún momento.
1.3. Los supuestos en los que es preceptivo seguir un procedimiento de conciliación o intermediación antes de presentar la demanda de desahucio los establece claramente el nuevo ap. 7 del art. 439 LEC (LA LEY 58/2000) al comienzo de su párrafo primero: cuando, tratándose de alguno de los casos de los núms. 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del art. 250.1 LEC (LA LEY 58/2000), la parte actora tenga la condición de «gran tenedora» de viviendas, el inmueble objeto de demanda constituya la «vivienda habitual» de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de «vulnerabilidad económica». Si concurren estas tres circunstancias, previamente a la interposición de la demanda deberá seguirse, necesariamente, uno de aquellos procedimientos.
La LDV, directamente o por medio de la modificación de la LEC, se encarga de definir estos términos. Así, según la Ley y a los efectos de lo establecido en ella, de un lado, gran tenedor de vivienda es la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros (11) ; no obstante, se especifica que esta definición general podrá ser particularizada por las CCAA en la declaración de entornos de «mercado residencial tensionado», pudiendo alcanzar en este contexto a los titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial que estén ubicados en dichos entornos, cuando así se motive por la Comunidad Autónoma en la correspondiente memoria justificativa (art. 3.k de la Ley) (12) . De otro, vivienda habitual es aquella que constituye el domicilio permanente de la persona que la ocupa y que puede acreditarse a través de los datos obrantes en el padrón municipal u otros medios válidos en Derecho (art. 3.i de la Ley). Finalmente, la LDV, mediante su DF. 5ª-4, añade un ap. 7 al art. 441 LEC (LA LEY 58/2000), en el que se establecen unos concretos parámetros de vulnerabilidad económica basados en criterios de carácter objetivo: para apreciar la situación de vulnerabilidad económica, el tribunal —dice ese nuevo precepto de la LEC— podrá considerar el hecho de que el importe de la renta, si se trata de un juicio de desahucio por falta de pago, más el de los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones suponga más del 30% de los ingresos de la unidad familiar y que el conjunto de dichos ingresos no alcance: a) Con carácter general, el límite de 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en 2023 el valor oficial del IPREM mensual asciende a 600,00 €) (13) . b) Este límite se incrementará en 0,3 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar; el incremento aplicable será de 0,35 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental o de hijos con discapacidad igual o superior al 33%. c) Este límite se incrementará en 0,2 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar o personas en situación de dependencia a cargo. d) En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada una discapacidad igual o superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en la letra a) será de 5 veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo. El nuevo ap. 7 del art. 441 LEC (LA LEY 58/2000) prevé también que, a estos mismos efectos, el tribunal valorará igualmente la situación de vulnerabilidad que pudiera concurrir en la parte actora y cualquier otra circunstancia acreditada en autos; y que podrá apreciar asimismo la vulnerabilidad social de la parte demandada, pudiendo considerar para ello el hecho de que, entre quienes ocupen la vivienda, se encuentren «personas dependientes» de conformidad con lo dispuesto en el art. 2.2 de la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia (LA LEY 12016/2006), víctimas de violencia sobre la mujer o personas menores de edad.
1.4. Para acreditar el cumplimiento de este presupuesto para la admisión de la demanda de desahucio, la actora deberá aportar alguno de estos documentos (mencionados en el párr. 2º del nuevo ap. 7 del art. 439 LEC (LA LEY 58/2000)): 1.º) La declaración responsable emitida por la propia actora de que ha acudido a los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social (14) , en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida la solicitud de intermediación o conciliación o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma. 2.º) El documento acreditativo de los servicios administrativos competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se hará constar, además, la identidad de las partes, el objeto de la controversia y, en su caso, si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento; este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.
Se ha de tener en cuenta, no obstante, que en el supuesto de que la arrendadora sea una entidad pública de vivienda, el requisito anterior se podrá sustituir, en su caso, por la previa concurrencia de la acción de los servicios específicos de intermediación de la propia entidad, que se acreditará en los términos antes expuestos (último párrafo del nuevo ap. 7 del art. 439 LEC (LA LEY 58/2000)).
1.5. Por último, debe señalarse que en la Disposición transitoria tercera de la LDV se establece la sujeción de los procedimientos suspendidos en virtud de los arts. 1 (LA LEY 4471/2020) y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo (LA LEY 4471/2020), por el que se adoptaron medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 [LA LEY 4471/2020] (15) , al procedimiento de conciliación o intermediación previsto en el nuevo ap. 7 del art. 439 LEC. (LA LEY 58/2000) Es decir, tras la entrada en vigor de la LDV y a partir del 31 de diciembre del 2023 (16) , los procedimientos de desahucio y los lanzamientos indicados en los arts. 1 (LA LEY 4471/2020) y 1 bis del RD-ley 11/2020 (LA LEY 4471/2020) que se encuentren en suspenso por aplicación de dichos preceptos, cuando la parte actora sea una gran tenedora de vivienda (en los términos del art. 3.k de la LDV, que hemos visto ya), sólo se reanudarán a petición expresa de la misma si acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda (esto podrá acreditarlo la parte actora mediante alguna de las dos formas antes mencionadas: declaración responsable emitida por ella o documento acreditativo de los servicios administrativos competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación).
Desconozco cuántos procedimientos de desahucio y lanzamientos continuaban suspendidos en virtud de los arts. 1 (LA LEY 4471/2020) y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo (LA LEY 4471/2020), después de la entrada en vigor de la LDV (17) . Ahora bien, sea cual sea su número, esta me parece una medida absolutamente desproporcionada, una nueva vuelta de tuerca que la LDV da a los grandes tenedores de viviendas, que, en este caso al menos, no es razonable; en mi opinión, no resulta para nada sencillo justificar que alguien, por más que se trate de un gran tenedor (que, no se olvide, en un entorno de mercado residencial tensionado puede ser una persona que sea titular de cinco inmuebles urbanos de uso residencial), que ha visto cómo su procedimiento de desahucio se suspendía ex lege hasta el 31 de diciembre de 2023 por una causa de fuerza mayor (la pandemia provocada por el COVID-19, la guerra de Ucrania o la actual dinámica inflacionista), ahora, para que se reanude dicho procedimiento, deba acreditar, además, que se ha sometido a un procedimiento de conciliación o intermediación con el arrendatario u ocupante de su vivienda (un requisito de procedibilidad que no existía en nuestro ordenamiento procesal civil cuando se inicio ese procedimiento de desahucio) (18) .
2. Nuevos requisitos de contendido y aportación de documentos para la admisión de la demanda que pretenda la recuperación de la posesión de una finca
2.1. El ap. 6 del art. 439 LEC (LA LEY 58/2000) (añadido a ésta por la DF. 5ª-2 LDV) establece unos nuevos requisitos, tanto de contendido como de aportación de documentos, para la admisión a trámite de las demandas de desahucio (en sentido amplio) en los casos del art. 250.1, núms. 1.º, 2.º, 4.º y 7.º LEC (LA LEY 58/2000); concretamente, el mencionado precepto dispone que en tales casos no se admitirán las demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca en las que no se especifiquen y acrediten las siguientes circunstancias:
a) Si el inmueble objeto de la demanda constituye la «vivienda habitual» de la persona ocupante, o lo que es lo mismo, el domicilio permanente de esta persona (art. 3.i LDV).
Esta circunstancia podrá acreditarse por la actora con relativa facilidad: bastará que aporte con la demanda de desahucio, entre los documentos relativos al fondo del asunto (art. 265.1 LEC (LA LEY 58/2000)), una certificación —original o copia fehaciente— del padrón municipal de la persona ocupante de la vivienda en cuestión (19) . Hay que tener en cuenta, sin embargo, que, en general, un certificado de empadronamiento sólo puede pedirlo —ya sea de forma presencial o electrónica— el propio interesado, por lo que si por cualquier razón quien lo pide es un tercero (en este caso, el propietario del inmueble objeto de la demanda), éste deberá haber sido autorizado para ello, es decir, mostrar una carta de autorización firmada por el inquilino empadronado y una copia de su DNI (20) .
b) Si concurre en la parte demandante la condición de «gran tenedora» de vivienda, en los términos que establece el art. 3.k) de la LDV y que hemos visto ya (recordemos que, con carácter general, gran tenedora es la persona que es titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial).
En el caso de que la actora indique que no es gran tenedora, deberá adjuntar a la demanda de desahucio, a efectos de corroborar tal extremo, una certificación del Registro de la Propiedad en la que consten todas las propiedades a su nombre.
c) En caso contrario, esto es, si la parte demandante indica que tiene la condición de gran tenedora, deberá especificar en la demanda, además, si la parte demandada se encuentra o no en situación de «vulnerabilidad económica». Recordemos que la LADV, a través de su DF. 5ª-4, ha añadido al art. 441 LEC (LA LEY 58/2000) un nuevo ap. 7 en el que se establecen unos concretos parámetros de vulnerabilidad económica basados en criterios de carácter objetivo (según este precepto, como hemos visto ya, con carácter general se puede apreciar la existencia de una situación de vulnerabilidad económica cuando, tratándose de un juicio de desahucio por falta de pago, el importe de la renta más el de los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones suponga más del 30% de los ingresos de la unidad familiar y que el conjunto de dichos ingresos no alcance el límite de 3 veces el IPREM mensual; en definitiva: el demandado padece dicha situación si, por ejemplo, cobra un sueldo mensual de 1.500 euros, pero paga una renta mensual de 600 euros).
Para acreditar la concurrencia o no de dicha vulnerabilidad económica de la demandada, la actora deberá aportar con su demanda un documento emitido por los servicios de las Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social; este documento, además, habrá de tener una vigencia no superior a tres meses y haberse expedido con el previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda.
La concurrencia o no de esta última circunstancia también podrá acreditarse mediante la aportación por la parte actora, con su demanda de desahucio, de uno de estos otros documentos previstos en el último párrafo del nuevo ap. 6 del art. 439 LEC (LA LEY 58/2000): 1.º) la declaración responsable emitida por la propia actora de que ha acudido a los servicios administrativos indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que su solicitud hubiera sido atendida o se hubiesen iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que la presentó, junto con justificante acreditativo de la misma; 2.º) el documento de los servicios administrativos competentes acreditativo de que la persona ocupante del inmueble objeto de la demanda no consiente el estudio de su situación económica, documento éste que no podrá tener una vigencia superior a tres meses (21) .
2.2. ¿Qué busca el legislador de la LDV con el establecimiento de estos nuevos requisitos de contenido y de aportación de documentos para la admisión de las demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca? El Preámbulo de la Ley (ap. III) es muy poco expresivo al respecto, limitándose a decir que a través de su DF. 5ª «se introducen en la LEC importantes mejoras en la regulación del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad» (importantes mejoras, obviamente, para el demandado, en interés exclusivamente de éste) y que, entre otros aspectos, se puede destacar que «se amplía el ámbito de protección cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad», ya que nada de esto preveía hasta ahora el art. 439 LEC. (LA LEY 58/2000) Esta protección ampliada frente a los desahucios de las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica se articula por la LADV, como acabamos de ver, imponiendo al propietario la carga de indicar y acreditar en su demanda, cuando ésta tenga por objeto un inmueble que constituya la vivienda habitual del demandado y el demandante tenga la condición de gran tenedor, si aquél se halla o no en dicha situación de vulnerabilidad económica; y para ello, lo primero que deberá hacer el demandante es pedirle a la Administración Pública competente que evalúe la situación del demandado y, en su caso —si éste se halla en situación de vulnerabilidad económica—, le atienda rápidamente. Como se ha dicho, de este modo se asegura, a costa de los propietarios —en ningún caso de las Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda—, que los Servicios Sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales a los afectados por demandas de desahucio, evitando así situaciones de desamparo de personas vulnerables como consecuencia de un desalojo que puede ser inminente (22) .
Particularmente crítico con lo establecido en el nuevo ap. 6 del art. 439 LEC (LA LEY 58/2000) se muestra CORTÉS DOMÍNGUEZ (23) : en su opinión —que comparto—, este precepto añadido a la LEC por la LDV, aparte de contener «una serie de párrafos farragosos, oscuros, reiterativos y mal redactados», representa «un importante empeño del legislador de impedir el normal ejercicio del derecho a la tutela judicial efectiva que tiene el propietario o el usufructuario de un inmueble dedicado a vivienda para recuperar su posesión de quien no tiene título legítimo para ello, agravando la situación procesal del demandante con una inusual e irregular, desde el punto de vista constitucional, exoneración de la carga de la prueba [sic. del demandado] que hace quebrar el principio de la igualdad de partes en el proceso y el de la distribución de la carga de la prueba de acuerdo con el elemental principio de la facilidad probatoria (art. 217 LEC (LA LEY 58/2000)). Pueden existir, pues, serias dudas de la constitucionalidad de la reforma que estamos analizando».
3. Sustitución del sistema de suspensión automática del proceso por el LAJ si se acredita vulnerabilidad por el sistema de decisión sobre la suspensión por el Juez previa valoración del caso concreto; e incremento de los plazos de suspensión
3.1. Hasta su modificación por la LDV (DF. 5ª-4), el ap. 5 del art. 441 LEC (LA LEY 58/2000) preveía que en los supuestos del art. 250.1, núm. 1º LEC (LA LEY 58/2000) —esto es, demandas de desahucio por impago de rentas u otras cantidades debidas por el arrendatario o por expiración del plazo del arriendo fijado contractual o legalmente—, admitida la demanda, se informará al demandando de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de que autorice la cesión de sus datos a éstos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad; y a los mismos efectos (valorar si el demandado se encuentra o no en situación de vulnerabilidad) se comunicará, de oficio por el Juzgado, la existencia del procedimiento a los servicios sociales. «En el caso de que los servicios sociales confirmasen que el hogar afectado [por la demanda de desahucio] se encuentra en situación de vulnerabilidad social y/o económica —añadía dicho ap. 5 del art. 441 LEC (LA LEY 58/2000), antes de su reforma por la LDV—, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los servicios sociales al órgano judicial, o de tres meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. En estos supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los servicios sociales a los que puede acudir el ciudadano» (las cursivas son mías).
Así pues, la suspensión del proceso que preveía hasta ahora el art. 441.5 LEC (LA LEY 58/2000) era automática y por resolución (decreto) del LAJ: éste suspendía el procedimiento de desahucio en cuanto el tribunal recibía la comunicación de los servicios sociales confirmando, tras la evaluación correspondiente, que la persona o familia afectada por el posible desahucio se encontraba en situación de vulnerabilidad social y/o económica. Y esta suspensión del proceso, además, se producía por el plazo máximo de 1 mes, si el demandante era una persona física, o de 3 meses si el demandante era una persona jurídica; plazo durante el cual los servicios sociales podían adoptar las medidas que estimaran oportunas en favor de la persona o personas ocupantes de la finca objeto de la demanda.
3.2. Ahora, con la modificación realizada en el ap. 5 del art. 441 y la adición a este artículo de la LEC de dos apartados —los nuevos aps. 6 y 7— por la DF. 5ª-4 de la LDV, la situación ha cambiado de forma muy notable, en varios puntos. En efecto:
- a) Ante todo, se ha ampliado sustancialmente el ámbito de protección frente al desahucio cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad, en el sentido de que esta protección alcanza ahora a todos los juicios verbales del art. 250.1, núms. 1º, 2º, 4º y 7º de la LEC (LA LEY 58/2000) susceptibles de provocar el lanzamiento del demandado de su vivienda habitual (incluido, pues, el caso de la demanda con la que se pretenda obtener la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda por quien que se haya visto privado de ella sin su consentimiento: el llamado «desahucio exprés de okupas» del párr. 2º del núm. 4º del art. 250.1 LEC (LA LEY 58/2000)) (véase el modificado ap. 5 del art. 441 LEC (LA LEY 58/2000)).
- b) En segundo lugar, la suspensión del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad ahora se acuerda por el Juez mediante auto (no por el LAJ mediante decreto (24) ), a la vista de la información recibida de las Administraciones Públicas competentes y de las alegaciones de las partes, y, además, esta suspensión no es automática, sino que el Juez tomará la decisión de suspender o no el proceso para que se adopten las medidas propuestas por las Administraciones Públicas previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, apreciando las situaciones de vulnerabilidad que pudieran concurrir también en la parte actora y cualquier otra circunstancia acreditada en autos (véase el nuevo ap. 7 del art. 441 LEC (LA LEY 58/2000), que añade que a estos efectos el Juez, para apreciar la situación de vulnerabilidad económica, podrá considerar en particular los concretos parámetros establecidos ahora en este precepto de la LEC y a los que ya nos hemos referido anteriormente).
- c) Finalmente, se incrementan considerablemente los plazos de suspensión del procedimiento de desahucio cuando exista vulnerabilidad, a fin de que las Administraciones Públicas competentes dispongan de más tiempo para adoptar las medidas propuestas (vivienda alternativa en alquiler social, ayudas económicas y subvenciones, etc.), pasando de 1 a 2 meses si la parte demandante es persona física, y de 3 a 4 meses si es persona jurídica (véase el nuevo ap. 6 del art. 441 LEC (LA LEY 58/2000)).
Téngase en cuenta, además, que el antes citado Real Decreto-ley 5/2023 (LA LEY 17741/2023), con la finalidad de atender a la realidad social y económica de los hogares en la actual dinámica inflacionista, a través de su art. 168 ha modificado de nuevo el RD-ley 11/2020 (LA LEY 4471/2020), extendiendo hasta el 31 de diciembre de 2023, en todos los supuestos de los núms. 1º, 2º, 4º y 7º del art. 250.1 de la LEC (LA LEY 58/2000), la suspensión de los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos para personas y hogares económicamente vulnerables sin alternativa habitacional (las situaciones de «vulnerabilidad sin alternativa habitacional» se describen en las letras a) y b) del art. 5.1 de dicho RD-ley 11/2020 (LA LEY 4471/2020)) (25) .
4. Prohibición, en todos los desahucios, de los señalamientos de lanzamientos sin fecha y hora predeterminadas
4.1. El nuevo ap. 5 del art. 440 LEC (LA LEY 58/2000), añadido por la DF. 5ª-3 LDV, prescribe que en todos los decretos del LAJ o resoluciones del Juez dictadas en todos los procedimientos de desahucio y cuyo objeto sea «el señalamiento del lanzamiento, independientemente de que éste se haya intentado llevar a cabo con anterioridad, se deberá incluir el día y la hora exacta en los que tendrá lugar el mismo» (26) .
Se prohíben, por tanto, los desahucios sin fecha y hora predeterminada para llevar a cabo el lanzamiento, algo que hasta ahora el tribunal omitía en ocasiones precisamente para evitar las movilizaciones que se producían con la finalidad de tratar de impedirlos (y que derivaban, en algunos casos, en altercados en el inmueble en cuestión y sus alrededores). Está claro que el nuevo precepto (27) constituye un guiño del legislador de la LDV a las organizaciones antidesahucios y a los sindicatos de inquilinos (como la Plataforma de Afectadas por la Hipoteca o el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid). El asunto no tiene mayor trascendencia, aunque —eso sí— obligará a reforzar la seguridad de la comisión judicial y de las demás personas que intervengan en el acto del lanzamiento (el demandante o su procurador y un cerrajero), cuando el tribunal y/o el arrendador sospechen que podrá haber problemas a la hora de proceder al mismo, solicitando que en tal caso también acuda la policía.
4.2. Por lo demás, este nuevo ap. 5 del art. 440 LEC (LA LEY 58/2000) ha de ponerse en relación con otro precepto de la LEC que ha sido modificado asimismo por la LDV (concretamente, por la DF. 5ª-1 de ésta): me refiero al ap. 4 del art. 150 de aquella Ley, que, con respecto a la notificación de resoluciones que contengan la fijación de fecha para el lanzamiento de quienes ocupan una vivienda, elimina a partir de ahora la necesidad de consentimiento de éstos en el traslado a las Administraciones Públicas competentes para comprobar su situación de vulnerabilidad en los procedimientos de desahucio, por si procediera la actuación de dichas Administraciones (el Preámbulo de la LDV, ap. III, incluye esta eliminación entre los aspectos más destacables de la reforma que realiza en el procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad).
III. Modificaciones más importantes realizadas en el proceso de ejecución (aps. 5 A 9 de la DF. 5ª LDV)
No me detendré aquí en la explicación de las modificaciones introducidas por la DF. 5ª LDV en el art. 675 LEC (LA LEY 58/2000) (ejecución dineraria, lanzamiento de los ocupantes de un inmueble adquirido en subasta) y en el ap. 2 del art. 704 LEC (LA LEY 58/2000) (ejecución no dineraria, lanzamiento de los ocupantes de un inmueble que deba entregarse en el marco de ésta), puesto que se limitan a reiterar, en relación con tales procedimientos de ejecución, la prohibición de los lanzamientos sin señalar fecha y hora predeterminadas, en la misma línea, pues, que hemos visto que traza el nuevo ap. 5 del art. 440 LEC (LA LEY 58/2000) —y también el reformado ap. 3 del art. 549 LEC (LA LEY 58/2000)— con respecto a todos los juicios de desahucio.
1. Subasta de bienes inmuebles en situación de vulnerabilidad económica del ejecutado
Por medio de la DF. 5ª-6 LDV, se introduce en la LEC —concretamente, en la regulación del procedimiento de apremio de la ejecución dineraria: cap. IV del tít. IV del lib. III LEC— un nuevo art. 655 bis relativo a la subasta de bienes inmuebles en situaciones de vulnerabilidad económica del ejecutado, que viene a ser un régimen especial de esta subasta en tales situaciones, diferenciándose en él dos supuestos:
a) Por un lado (ap. 1 de dicho nuevo art. 655 bis LEC (LA LEY 58/2000)), cuando el bien objeto de la subasta sea la vivienda habitual del ejecutado y el ejecutante sea una «empresa de vivienda» o un gran tenedor de vivienda (28) , antes del inicio de la vía de apremio deberá acreditarse por el ejecutante, de no haberse acreditado con anterioridad (esto es, al inicio del proceso de ejecución, con la demanda ejecutiva (29) ), si el ejecutado se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
Para acreditar esto —la concurrencia o no de vulnerabilidad económica en el ejecutado— el ejecutante deberá, en principio, aportar un documento, de vigencia no superior a tres meses, emitido, previo consentimiento de aquél, por los servicios de las Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social. Ahora bien, este requisito también podrá cumplirse mediante la aportación de otros documentos detallados en el último párrafo del art. 655 bis.1 LEC (LA LEY 58/2000) (declaración responsable emitida por el ejecutante o documento de los servicios administrativos competentes indicando que el ejecutado no consiente el estudio de su situación económica).
Si el deudor ejecutado se halla efectivamente en situación de vulnerabilidad económica —y, en su caso, social—, se aplicarán de manera inmediata las medidas previstas para que disponga de una vivienda.
b) Por otro lado, en el caso de que se tenga constancia de que el deudor se encuentra en situación de vulnerabilidad económica (conforme a los criterios de carácter objetivo que hemos visto que prevé el nuevo ap. 7 del art. 441 LEC (LA LEY 58/2000)) y de que concurran también las otras dos circunstancias mencionadas, sólo podrá pasarse a la fase de apremio y, por tanto, a la subasta del inmueble, si el acreedor acredita que se ha sometido previamente al procedimiento de conciliación o intermediación establecido a tal fin por las Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda, en el que se analice la coyuntura de ambas partes y las posibles ayudas y subvenciones existentes (ap. 2 del nuevo art. 655 bis LEC (LA LEY 58/2000)) (30) .
Se trata, pues, de los mismos procedimientos o trámites que hemos visto que la LDV, mediante su DF. 5ª-2, impone con carácter previo a toda demanda de juicio verbal que pretenda la recuperación de la posesión de una finca cuando la actora sea una gran tenedora, el inmueble objeto de la demanda constituya la vivienda habitual del demandado y éste se encuentre en situación de vulnerabilidad económica; trámites que en este caso actúan como requisito de procedibilidad de la vía de apremio sobre bienes inmuebles.
El cumplimiento de este requisito de procedibilidad de la vía de apremio podrá acreditarse de alguna de las formas previstas en los últimos párrafos del nuevo art. 655 bis.2 LEC (LA LEY 58/2000): declaración responsable emitida por la parte ejecutante o documento de los servicios administrativos competentes en el que se indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación (cuando la parte ejecutante sea una entidad pública de vivienda, el requisito se entenderá cumplido por la previa concurrencia de la acción de los servicios específicos de intermediación de la propia entidad, que se acreditará en los términos antes señalados).
2. Reformas operadas en el procedimiento de ejecución hipotecaria en situaciones de vulnerabilidad
Debe señalarse, por último, que la LDV introduce, a través de su DF. 5ª-8, modificaciones en el ap. 2 (al que se le añaden siete nuevos párrafos) del art. 685 LEC (LA LEY 58/2000), referente a la demanda del proceso especial de ejecución hipotecaria y los documentos que han de acompañarse a aquélla; concretamente, dos modificaciones de cierta entidad y que van en la misma línea de las operadas en el procedimiento de desahucio y en el proceso ordinario de ejecución en situaciones de vulnerabilidad, ya expuestas anteriormente.
2.1. En primer lugar, el precepto de la ejecución hipotecaria que ha sido modificado por la LDV exige ahora —en sus nuevos párrafos 3º a 7º— que en los supuestos de demanda ejecutiva sobre bienes hipotecados se indique necesariamente por el acreedor ejecutante: a) si el inmueble objeto de la misma constituye la vivienda habitual del deudor ejecutado; b) si concurre en el ejecutante la condición de gran tenedor de vivienda (conforme a la definición legal del art. 3.k LDV), adjuntando, de negarse tal condición, certificación del Registro de la Propiedad en la que conste la relación de propiedades a nombre de aquél; y c) si el ejecutado se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica, requisito éste que podrá cumplirse mediante la aportación de alguno de los tres tipos de documentos especificados en los nuevos párrs. 6º y 7º del ap. 2 del art. 685 LEC. (LA LEY 58/2000)
2.2. En segundo lugar, y siempre que concurran las tres condiciones anteriores, el nuevo párr. 8º del precepto que nos ocupa dispone que a partir de ahora «no se admitirán las demandas de ejecución hipotecaria en las que no se acredite que la parte ejecutante se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes». Así pues, se establece, una vez más, un requisito de procedibilidad, en este caso de la demanda de ejecución hipotecaria cuando se den aquellas condiciones: antes de presentarse esta demanda y para que después sea admitida —y, por tanto, se despache la ejecución—, habrán de realizarse esos trámites previos de intermediación y conciliación, en los que se analicen las circunstancias de ambas partes y las posibles ayudas y subvenciones existentes.
El cumplimiento de este requisito podrá acreditarse por el ejecutante mediante alguna de las formas previstas en el nuevo párrafo 9º del art. 685.2 LEC (LA LEY 58/2000), esto es, declaración responsable emitida por la parte ejecutante o documento de los servicios administrativos competentes en el que se indique el resultado de ese procedimiento de conciliación o intermediación.
Obviamente, el proceso especial de ejecución hipotecaria, concebido por la LEC, como es sabido, como un cauce privilegiado para la tutela de los acreedores hipotecarios, caracterizado por su rapidez y eficacia, perderá en buena medida esta rapidez cuando el deudor esté en situación de vulnerabilidad económica, a causa de las reformas operadas en dicho proceso especial por la LDV. Habrá que ver qué consecuencias tendrá esto a la hora de conceder los bancos préstamos hipotecarios, pero me meto que serán bastante negativas para los solicitantes con perfiles menos solventes económicamente.
IV. Valoración final
1. Como se ha apuntado, la LDV fue aprobada por las Cortes Generales pese a las dudas sobre su constitucionalidad planteadas por varios partidos políticos y plasmadas, además, en alguno de los informes preceptivos (pero no vinculantes) a los que se sometió en la fase previa a la tramitación parlamentaria. En particular, el CGPJ se mostró especialmente duro con la norma proyectada, afirmando en su Informe al Anteproyecto de Ley que éste, entre otras cosas, invadía las competencias autonómicas en materia de vivienda, contradecía la regulación civil de las relaciones jurídicas de contenido patrimonial, convertía normas sustantivas y procesales de carácter «excepcional» —que se diseñaron por el Gobierno para hacer frente a las consecuencias de la pandemia del Covid-19 y de la guerra de Ucrania— en definitivas, e introducía topes al alquiler en un terreno sensible en aplicación de la Carta Magna y que todo ello se hacía a través de un conjunto de normas técnicamente deficientes y de contenido farragoso (31) .
Por lo que se refiere a la primera cuestión (las dudas sobre la constitucionalidad de la LDV por invadir las competencias autonómicas en materia de vivienda), según el referido Informe del CGPJ, la norma adolece de un exceso de intervencionismo estatal en una materia que el art. 148.1.3º CE (LA LEY 2500/1978) dejó a disposición de las Comunidades Autónomas para, así, «imponer un modelo de intensa intervención pública en la vivienda». Advierte el CGPJ que la norma parte de una idea equivocada: para el Consejo, el art. 47 CE (LA LEY 2500/1978), que garantiza el derecho de todos los ciudadanos a una vivienda digna y adecuada, no tiene al Estado como destinatario; el Ejecutivo, en cambio, parece deducir —critica el Consejo— que la garantía y efectividad de ese derecho solo puede proporcionarlas una regulación estatal que ha de ser lo más exhaustiva y dirigista posible, porque algo tan importante como la vivienda «no puede dejarse en manos de las Comunidades Autónomas ni ser objeto de tratamientos diferenciados en función de la orientación política mayoritaria de cada una de ellas». La Constitución —añade el Consejo— «no solo opera como fundamento de las competencias autonómicas, sino que, también, es un límite de las estatales». El texto proyectado adolece, por tanto, de «un claro dirigismo de la actuación de las instituciones autonómicas y locales, de problemático encaje en el orden constitucional de competencias». Limita y dificulta que las Comunidades puedan «desarrollar una política propia en dicha materia, incluyendo el fomento y promoción de la construcción de viviendas, que es, en buena medida, el tipo de actuaciones públicas mediante las que se concreta aquella política». El análisis del Consejo sobre esta cuestión repasa la jurisprudencia del Tribunal Constitucional y concluye, con base en ella, que en materia de vivienda «el núcleo de su regulación y las políticas públicas encaminadas a hacer efectivo el derecho del artículo 47 de la Constitución española (LA LEY 2500/1978) corresponde a cada una de las comunidades autónomas». Por todo ello, el Consejo termina señalando que la norma proyectada «podrá ser, por lo tanto, una ley sobre las condiciones básicas del derecho de la vivienda, su promoción y protección, o, como dice su título, una ley por el derecho a la vivienda, pero no, en puridad, la ley de vivienda o del derecho a la vivienda» (32) .
Respecto de las modificaciones de la normativa civil arrendaticia, sustantiva y procesal, realizadas por la LDV, el CGPJ asegura que «generalizan con vocación de ser indefinidas las soluciones con las que se trataron de paliar coyunturalmente las consecuencias de la pandemia», principalmente en lo que afecta al alquiler. Entre esas modificaciones, el Consejo eleva el tono contra las bautizadas como «medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda»: «Siendo tema constitucionalmente sensible, tiene un alcance limitado y un farragoso contenido», critica; «en todo caso, las competencias autonómicas a la hora de establecer el índice de alquileres y las zonas de mercado residencial tensionado, presupuestos básicos de las medidas contenidas en el anteproyecto, condicionarán decisivamente la aplicación de la norma estatal».
Por lo que se refiere a los aspectos más procesales de la LDV, el CGPJ también se pronunció sobre la disposición de esta norma que «carga» al propietario, y no a la Administración, con el costo de mantener la ocupación de la vivienda que arrendó durante largos periodos sin pago, cuando exista «vulnerabilidad» de los inquilinos: «Es el propietario privado quien soporta el derecho de su incumplidor inquilino al disfrute de una vivienda digna y adecuada, en este caso, el derecho a la conservación gratuita del inquilinato, contrato estructuralmente oneroso», recuerda el Consejo. También indica el CGPJ que los numerosos plazos que se regulan para efectuar las oportunas comunicaciones a las Administraciones Públicas competentes y los plazos de gracia para el lanzamiento determinarán, sin duda, amplias «dilaciones adicionales, tiempos muertos procesales fatalmente derivados de la propia mecánica de funcionamiento de nuestros tribunales, que pueden convertir aquel en un trámite muy costoso, con la consiguiente desincentivación de la puesta en el mercado de viviendas de alquiler» (33) .
Téngase en cuenta que, además de denunciar una invasión de las competencias autonómicas en materia de vivienda, en algunos de los recursos que ya han sido promovidos y admitidos a trámite por el TC contra la LDV se plantea también la posible inconstitucionalidad de las modificaciones introducidas por esta Ley en la LEC. En concreto, los recursos de los Gobiernos de Baleares y Madrid se dirigen contra la Disposición final quinta de la LDV («Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000)») en su totalidad, y el recurso del Grupo Parlamentario Popular específicamente contra los apartados dos (nuevos aps. 6 y 7 del art. 439 LEC (LA LEY 58/2000)) y seis (nuevo art. 655 bis LEC (LA LEY 58/2000)) de dicha DF. 5ª LDV.
2. El exhaustivo Informe sobre el Anteproyecto de LDV que elaboró el CGPJ, lamentablemente fue —como en otros casos— ignorado por el Gobierno, hasta el punto de que el Proyecto se aprobó por el Consejo de Ministros y se remitió a las Cortes, para su tramitación parlamentaria por el procedimiento de urgencia, unos pocos días después de que ese Informe fuese aprobado, sin apenas tiempo, pues, para examinarlo. El Ejecutivo no modificó su contenido a la vista de las advertencias del Consejo y se limitó a hacer algún retoque formal, pero no de fondo. Y, sin embargo, parece que algo de razón tenía el CGPJ, que sus previsiones sobre los negativos efectos que tendrían sobre el mercado del alquiler las medidas sustantivas y procesales contenidas en la LDV no iban desencaminadas.
En efecto, la situación actual del mercado de la vivienda en nuestro país, que no es precisamente positiva, la resume muy bien M. MATOS (Directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa, el portal web inmobiliario líder de España): El precio del alquiler sigue subiendo de forma imparable, bate récords en once CCAA y en el 47% de los grandes municipios; las rentas suben un 0,5% en el segundo trimestre de 2023 respecto al primero y un 4,5% en tasa anual; con este encarecimiento, el alquiler se come ya el 45% del salario. Y el responsable de que los precios de los alquileres sigan subiendo y sin tocar techo es la falta de oferta: «El precio sigue disparado en las Comunidades Autónomas más tensionadas, con subidas muy abultadas por encima del 10% y hasta el 33%, y con récords de precio en este segundo trimestre del 2023», explica MATOS; y añade que «En estos momentos la oferta de alquiler residencial disponible es tan reducida que la presión de la demanda empuja el precio al alza. Un volumen muy importante de inmuebles se ha vendido, se han pasado al alquiler turístico o se mantienen vacíos. Los propietarios, preocupados por la inseguridad jurídica existente en la Ley de Vivienda intentan migrar hacia otros mercados, dejando al alquiler sin stock de vivienda» (34) .
Ojalá que esta situación cambie sustancialmente en los próximos meses y podamos ver cumplidos pronto los loables objetivos que se marcó la Ley 12/2023 (LA LEY 6823/2023) por el derecho a la vivienda: «impulsar y fomentar la existencia de una oferta suficiente y adecuada de vivienda en alquiler a precios asequibles, con especial atención a las personas jóvenes y hogares en situación o riesgo de vulnerabilidad…» (art. 2.h LDV); nada nos gustaría más. Las perspectivas recientes, sin embargo, son francamente malas (35) .