Varias entidades que prestan servicios de intermediación inmobiliaria y el Consejo Nacional de la República de Eslovenia presentaron ante el Tribunal Constitucional de este Estado miembro dos demandas y una solicitud para que iniciara sendos procedimientos de control de constitucionalidad de la Ley en Materia de Intermediación Inmobiliaria, que limita la comisión que se aplica por los servicios de intermediación en caso de adquisición, venta o arrendamiento de inmuebles, decretando la nulidad del contrato de intermediación o de las cláusulas pertinentes de cualquier otro contrato en el supuesto de infracción del límite.
En concreto, dicha Ley, en el caso de adquisición o arrendamiento por una persona física de una vivienda unifamiliar, apartamento o unidad residencial, limita la comisión por servicios de intermediación inmobiliaria, en el supuesto de adquisición o venta de un inmueble cuyo valor contractual sea superior o igual a 10.000 euros, al 4% del precio establecido en el contrato, y en el supuesto de arrendamiento, al 4% de la cantidad resultante de multiplicar el importe de la renta mensual por el número de meses durante los cuales se arrienda el inmueble, entendiéndose que dicha comisión no puede superar el importe de la renta mensual.
En el marco de aquellos procedimientos de control, el Tribunal Constitucional esloveno ha elevado dos cuestiones prejudiciales ante el TJUE acerca de la compatibilidad de esa Ley nacional con el art. 15.3 de la Directiva 2006/123/CE (LA LEY 12580/2006), interpretado a la luz de los arts. 16 (LA LEY 12415/2007) y 38 CDFUE (LA LEY 12415/2007).
Recuerda la Sala que, conforme al art. 15.3 de la Directiva (LA LEY 12580/2006), cabe admitir una medida como la controvertida, que limita las comisiones por los servicios de intermediación inmobiliaria, si tal medida: a) no es discriminatoria, ni directa ni indirectamente, en función de la nacionalidad del interesado o, por lo que se refiere a las sociedades, en función del domicilio social; b) si está justificada por una razón imperiosa de interés general, y c) si es adecuada para garantizar la realización del objetivo que se persigue y no va más allá de lo necesario para conseguir dicho objetivo ni se puede sustituir por otras medidas menos restrictivas que permitan obtener el mismo resultado.
Por lo que se refiere a la primera condición, señala que la limitación de las comisiones no es discriminatoria, ya que se aplica con independencia del domicilio social de la sociedad inmobiliaria interesada.
En cuanto a la segunda condición, explica que, según indica el Tribunal remitente, al imponer la limitación de las comisiones por los servicios de intermediación inmobiliaria en lo que se refiere a la adquisición, venta y arrendamiento de inmuebles, el legislador nacional trató, por una parte, de promover la accesibilidad a viviendas apropiadas a precios asequibles para las personas vulnerables, y, por otra, de contribuir a la protección de los consumidores ofreciendo mayor transparencia en los precios.
En este sentido, el Tribunal pone de relieve que viene reconociendo que la protección de los consumidores es una razón imperiosa de interés general y que también pueden constituir una razón de tal carácter los requisitos que promueven el acceso a la vivienda para las personas vulnerables o con escasos ingresos.
Seguidamente, en lo que atañe a la tercera condición, manifiesta que corresponde en último término al Tribunal remitente determinar si, y en qué medida, la legislación cuestionada cumple esa condición de proporcionalidad. No obstante, recuerda que es competente para proporcionar indicaciones que puedan permitir a ese Tribunal dictar una resolución.
En esta línea, afirma que, dado que la medida controvertida incrementa la transparencia de las tarifas que aplican las sociedades inmobiliarias e impide que estas apliquen precios de intermediación excesivos, la limitación de las comisiones por los servicios de intermediación inmobiliaria parece capaz de contribuir a la protección de los consumidores. Considera así que tal limitación parece idónea para promover la accesibilidad a viviendas apropiadas a precios asequibles, en particular para las personas vulnerables.
A continuación, en lo que concierne a la circunscripción de la medida a lo necesario para conseguir los objetivos que se persiguen y a que no se pueda sustituir por otras medidas menos restrictivas que permitan obtener el mismo resultado, señala el TJUE que de la petición de decisión prejudicial se desprende que la limitación de la comisión que se aplica por los servicios de intermediación inmobiliaria no afecta únicamente a las personas vulnerables, sino a cualquier persona física que adquiera o alquile un inmueble, y que se aplica a la adquisición, venta o alquiler de viviendas utilizadas para fines distintos de la vivienda principal, lo que podría llevar a entender que se trata de una medida que va más allá de lo necesario para alcanzar el objetivo de protección de los consumidores vulnerables, pero matiza que el principio de proporcionalidad no se opone necesariamente a que esa medida beneficie a todos los consumidores, debiendo comprobar el Tribunal remitente si existen otras medidas menos restrictivas que puedan conseguir el objetivo de promover la accesibilidad a viviendas apropiadas a precios asequibles para las personas vulnerables.
Por otra parte, por lo que se refiere al nivel máximo de las comisiones por los servicios de intermediación inmobiliaria, expone la Sala que el Tribunal remitente afirma que determinadas sociedades inmobiliarias han dejado o pueden dejar de ejercer su actividad de intermediación en lo que respecta al arrendamiento de inmuebles por personas físicas, en particular cuando se trate de alquileres breves que solo permiten percibir comisiones de pequeño importe. En este punto, indica que corresponderá a dicho Tribunal examinar si el importe resultante de la limitación de las comisiones por los servicios de intermediación inmobiliaria se fija en un nivel demasiado bajo para cubrir los gastos de esas sociedades y para que obtengan un beneficio razonable.
Por último, dando respuesta a las cuestiones prejudiciales planteadas, el TJUE declara que el art. 15.3 de la Directiva 2006/123/CE (LA LEY 12580/2006), a la luz de los arts. 16 (LA LEY 12415/2007) y 38 CDFUE (LA LEY 12415/2007), debe interpretarse en el sentido de que no se opone a una normativa nacional que, por lo que respecta a la adquisición o al arrendamiento por una persona física de una vivienda unifamiliar, apartamento o unidad residencial, limita al 4% del precio de venta o alquiler la comisión que se aplica por los servicios de intermediación inmobiliaria, siempre que esa normativa no vaya más allá de lo necesario para conseguir los objetivos que persigue y no se pueda sustituir por otras medidas menos restrictivas que permitan obtener el mismo resultado.