I. Introducción
En su sentencia 25/2023, de 16 de enero, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (LA LEY 3098/2023) ha resuelto sobre la resolución de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda por no aplicarse la moratoria establecida por el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril (LA LEY 5476/2020), de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. Para ello, el Alto Tribunal ha valorado si concurrieron en el supuesto los requisitos para aplicar la referida moratoria, resolviendo que a pesar de la normativa existente en la materia, no se acreditó por el arrendatario la suspensión de actividad para beneficiarse de la moratoria.
II. El supuesto de hecho
Los hechos que dan lugar a la referida sentencia son los expuestos a continuación:
El contrato de arrendamiento que trae causa en este pleito es de 26 de noviembre de 2012 sobre una vivienda del complejo «Las Villas de Amadores» de Mogán, así como, varias las plazas de aparcamiento. La actora Buildingcenter, S.A.U., propietaria de las fincas arrendadas interpuso demanda contra la mercantil Veccio Consultores, S.L., empresa dedicada a la explotación de un complejo de apartamentos, de los que formaba parte la finca propiedad de la demandante, en reclamación de las rentas impagadas correspondientes a las mensualidades de mayo a octubre de 2020 y los correspondientes gastos de comunidad que venía contractualmente obligada a abonar la demandada, la resolución del contrato de arrendamiento y el lanzamiento de la demandada.
Frente a la demanda interpuesta, la demandada solicitó que se desestimase el desahucio por impago de renta en aplicación del RD 15/2020 de 21 de abril, argumentando que el 27 de abril de 2020, comunicó a la arrendadora su voluntad de acogerse a la moratoria prevista en el art. 1.2 del RDL 15/2020, de 21 de abril (LA LEY 5476/2020), y que, en diciembre de 2020, abonó 1.117,40 euros.
En consecuencia, la demandada considera que no ha incumplido el contrato en aplicación de la moratoria establecida.
III. Iter procesal
La demanda interpuesta por la demandante BUILDINGCENTER, S.A.U. contra la demandada VECCHIO CONSULTORES, S.L. se estimó íntegramente por sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.o 3 de San Bartolomé de Tirajana considerando que no era posible apreciar la moratoria legal prevista en el mentado RDL 15/2020 (LA LEY 5476/2020), toda vez que la arrendataria no había demostrado la concurrencia de los requisitos establecidos para acogerse a aquélla, como exigen los arts. 3.2 y 4 de la mentada disposición general, por lo que acreditado el impago de la renta procedía la resolución del contrato ( arts. 1124 CC (LA LEY 1/1889) y 27.2ª y 35 LAU), así como la condena de rentas futuras en aplicación del art. 220 LEC. (LA LEY 58/2000)
El referido pronunciamiento judicial que fue confirmado por la sección tercera de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria consideró que la cuestión planteada como complejidad era nueva, al no haberse alegado en primera instancia.
En referencia a la cuestión principal planteada de si la demandada podía acogerse a la moratoria, por reunir los requisitos exigidos en el RDL 15/2020, de 21 de abril (LA LEY 5476/2020), la Audiencia determinó que la demandada tendría que haber acreditado ex artículo 217 de la LEC (LA LEY 58/2000) en este pleito, y no en ningún otro proceso declarativo, al no existir cuestión compleja, si bien, ni lo acreditó en el escrito de oposición al desahucio, ni en la vista del juicio, siendo por lo tanto correctamente estimada la demanda.
En este punto, resulta relevante que el burofax remitido por la demandada a la actora, el 30 de abril de 2020, se limitó a comunicar que la entidad demandada, Vecchio Consultores, S.L., en el plazo de un mes fijado por el RDL 15/2020, de 21 de abril (LA LEY 5476/2020), se acogía a la moratoria establecida, solicitando expresamente su aceptación a la demandante.
No obstante, a los efectos que aquí nos interesan en dicha comunicación no se aportan los documentos reseñados en el art. 4 del RDL que comentaremos, ni se aportó acreditación de que se reuniese las condiciones necesarias para ser acreedora a la misma contempladas en el art. 3.2. de la citada norma.
El recurso de casación se interpone por interés casacional, al amparo del art. 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000), en relación con el art. 477.2.3.º de la misma ley, por infracción de los artículos del 1, 3 y 4 del Real Decreto ley 15/2020, de 21 de abril (LA LEY 5476/2020), de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, al carecer de jurisprudencia interpretativa por la escasa vigencia temporal de la norma.
Resulta una cuestión trascendental, en la que fundamenta su recurso la recurrente, si conforme al art. 1 del RDL, si la moratoria se aplica automáticamente, aplazando el pago de la renta, sin penalización, ni devengo de intereses, considerando asimismo que se cumplían los requisitos del art. 3 de dicha norma, al tener el carácter de pyme la arrendataria y de gran tenedora la arrendadora, considerando la recurrente que en este supuesto no era necesario demostrar la suspensión de la actividad, al operar directamente de los efectos lo dispuesto en la Orden SND/257/2020, de 19 de marzo (LA LEY 3790/2020), que acordó la suspensión de la apertura al público de los establecimientos de alojamiento turístico.
Para ahondar en el planteamiento de la cuestión expuesta resulta necesaria analizar la normativa para valorar el cumplimiento de los requisitos establecidos en la misma.
IV. Regulacion normativa derivada de la pandemia con aplicación a los contratos de arrendamiento de uso distinto al de vivienda e industria
El gobierno con el fin de afrontar la crisis sanitaria derivada de la pandemia del COVID 19 declaró mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (LA LEY 3343/2020), el estado de alarma en todo el territorio nacional.
Como expone de forma ilustrativa la sentencia analizada, el estado de alarma fue prorrogado durante cinco ocasiones a instancia del Gobierno, mediante las respectivas autorizaciones acordadas por el Pleno del Congreso de los Diputados. Así se fueron sucediendo una serie de autorizaciones consecutivas hasta el Real Decreto 555/2020, de 5 de junio (LA LEY 8706/2020), que prorrogó el estado de alarma desde las 00:00 horas del día 7 de junio de 2020 hasta las 00:00 horas del día 21 de junio de 2020.
Nuevamente fueron necesarias la adopción de nuevas medidas para evitar la propagación del virus, mediante la declaración del estado de alarma por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre (LA LEY 19800/2020), prorrogado nuevamente por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre (LA LEY 20702/2020).
En el panorama expuesto, resultó necesario adoptar una serie de medidas durante algunos periodos para decretar el cierre de actividades comerciales al público, siendo acordado por el Ministro de Sanidad en su condición de autoridad competente delegada, la Orden SND/257/2020, de 19 de marzo (LA LEY 3790/2020), que declaró la suspensión de apertura al público de establecimientos de alojamiento turístico y de establecimientos de alojamiento turístico de larga estancia y de temporada, quedando únicamente permitida la apertura de los primeros si en el momento de declaración del estado de alarma, albergaban clientes hospedados de manera estable y de temporada, siempre que sus ocupantes contasen con las infraestructuras para poder llevar a cabo las actividades de primera necesidad en los términos establecidos en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (LA LEY 3343/2020), por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
Ciertamente, la crisis vivida ha traspasado los límites sanitarios al afectar de forma drástica nuestra economía. Los efectos económicos colaterales derivados de la suspensión de la actividad económica con la declaración del estado de alarma y la dificultad de su reanudación, han sido el caldo de cultivo de múltiples situaciones conflictuales que comienzan a invadir nuestro sistema judicial, afectando en el ámbito arrendaticio a los contratos de vivienda y local de negocio.
Esta crisis socio-sanitaria ha sido más grave de lo que se previó en un principio tras el estallido de la pandemia del COVID-19 con la declaración del estado de alarma el 14 de marzo 2020. A la crisis en el ámbito laboral con la paralización de la actividad se sumaron las múltiples medidas adoptadas posteriormente que limitaban la actividad comercial y de servicios, con el cierre precipitado de establecimientos comerciales que no podían afrontar el alquiler de sus instalaciones.
La aplicación de la denominada cláusula rebus sic stantibus se configuraba como el mecanismo para flexibilizar las obligaciones contractuales derivadas de los contratos afectados por esta crisis
En el panorama descrito resultaba necesario equilibrar las relaciones contractuales afectadas por dicha realidad. En estas circunstancias, la aplicación de la denominada cláusula rebus sic stantibus se configuraba como el mecanismo para flexibilizar las obligaciones contractuales derivadas de los contratos afectados por esta crisis.
La aplicación de la referida cláusula ha sido tratada a nivel doctrinal y jurisprudencial, planteándose así en la STS 156/2020, 6 de marzo de 2020 (LA LEY 8016/2020), (1) en la que se analizaba citada cláusula contenida en la STS 455/2019, de 18 de julio (LA LEY 133917/2019) ( (FD 4º):
«(...) según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013). Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio (LA LEY 84939/2014), 64/2015, de 24 de febrero (LA LEY 47081/2015), y 477/2017, de 20 de julio (LA LEY 110872/2017), entre otras)».
El cambio de estas características que, bajo las premisas que establece la jurisprudencia, podría generar un supuesto de aplicación de la regla de la rebus sic stantibus es más probable que se dé en un contrato de larga duración, ordinariamente de tracto sucesivo. Pero no en un supuesto, como el presente, de contrato de corta duración, en el que difícilmente puede acaecer algo extraordinario que afecte a la base del contrato y no quede amparado dentro del riesgo propio de ese contrato».
Doctrinalmente, se generó un intercambio de ideas entre los partidarios de su aplicación, citando a modo de ejemplo a ORDUÑA (2) y PANTALEÓN (3) . Por ende, existen posturas contrarias, al considerar que la citada cláusula no era el mecanismo necesario para solventar la situación generada (4) destacando en esta línea el profesor CARRASCO PERERA (5) que criticó la propuesta considerando que la imposibilidad legal de practicar el comercio impedía al arrendador garantizar al arrendatario el goce pacífico y útil, lo que le habilitaba para suspender el pago de la renta contractualmente debida y en su caso, a resolver el contrato.
Ante la situación expuesta, fue publicado en el BOE de 22 de abril de 2020, el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril (LA LEY 5476/2020), de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, recogiendo importantes medidas que afectan a los contratos de alquiler de local de negocio e industria, regulando una moratoria en el pago de la renta, muy similar a la que se establecida para el arrendamiento de vivienda a colectivos vulnerables mediante el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo (LA LEY 4471/2020), por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Siendo dictado posteriormente el Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre (LA LEY 20702/2020) y el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre (LA LEY 25604/2020), de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, en el que en los artículos 1 y siguientes se reguló una nueva moratoria arrendaticia, aplicable durante el período de tiempo que durase el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre (LA LEY 19800/2020) y sus prórrogas y mensualidades siguientes, hasta alcanzar el máximo de cuatro meses.
V. Moratoria acordada por el Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo
El Real Decreto establece un ámbito de aplicación en su artículo 1, resultando aplicable a la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994), o de industria que podrían pedir una moratoria o aplazamiento en el pago del alquiler de la renta en caso que su arrendador fuese una empresa o entidad publica de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
Respecto al arrendatario, en el artículo 3, fueron establecidas las condiciones necesarias para la aplicación de dicha moratoria, regulando los requisitos para acceder a ellas los autónomos y PYMEs arrendatarios, que de forma resumida fueron los siguientes:
- — Para el supuesto de un autónomo: Estar afiliado en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (LA LEY 3343/2020).
- — En referencia a la actividad, que la actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (LA LEY 3343/2020) o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto o en caso de no encontrarse suspendida, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
- — En el supuesto de PYME, igualmente que la actividad haya quedado suspendida o en caso de que no se haya directamente afectada por la suspensión, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
La moratoria resultaba de aplicación automática al cumplirse los requisitos previstos en el artículo 3, sin necesidad de consenso entre las partes, a pesar de tratarse de contratos de uso distinto al de vivienda en los que, como es bien sabido, se rigen fundamentalmente por el principio de voluntad de las partes.
En consecuencia, no se establecía la necesidad de aceptación por el arrendador, una vez cumplidos los requisitos previstos para su aplicación, si bien, en virtud del principio de autonomía de voluntad de las partes, se hubiera alcanzado un acuerdo entre estas al respecto.
En cuanto al contenido de la moratoria, ésta se aplicaría de manera automática durante el período de tiempo de duración del estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, cuatro meses.
La moratoria en el pago de la renta arrendaticia consistía en que dicha renta se aplazaría, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, contadas a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses, es decir, el 14 de julio de 2020 y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
En cuanto a la acreditación de los requisitos para cogerse a la moratoria, el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3, se acreditaría por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación, conforme a lo establecido en el artículo 4 del RDL:
- — En caso de reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, constando la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad;
- — En el supuesto de suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
El plazo de solicitud se establecía en un mes a contar desde el 23 de abril de 2020, es decir, desde el día siguiente a la publicación en el BOE del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo (LA LEY 4471/2020), que fue publicado a fecha de 22 de abril de 2020.
VI. Cuestion de debate suscitada: cumplimiento requisitos aplicación moratoria
La cuestión nuclear del recurso de casación interpuesto consiste en determinar si se han cumplido los requisitos de aplicación de la moratoria por la arrendataria.
Los argumentos esgrimidos por la recurrente para refutar el cumplimiento del contrato, con la válida aplicación de la moratoria regulada, consistió en la comunicación efectuada mediante burofax remitido por la arrendataria a la arrendadora el 30 de abril de 2020, en el plazo de un mes establecido por el RDL 15/2020, de 21 de abril (LA LEY 5476/2020), comunicando que se acogía a la moratoria establecida y solicitándole aceptación expresa de Buildingcenter, S.A.U.
No obstante, como ya se había indicado al relatar el iter procesal de este supuesto de hecho, a los efectos que aquí nos interesan, en dicha comunicación no se aportaban los documentos reseñados en el art. 4 del RDL, ni se aportó acreditación de que se reuniese las condiciones necesarias para ser acreedora de la moratoria.
En definitiva, la parte recurrente considera no estaba obligada a acreditar dichos requisitos en virtud de la fuerza vinculante de lo dispuesto en la Orden SND/257/2020, de 19 de marzo (LA LEY 3790/2020), que decretó la suspensión de las actividades de alojamiento turístico.
En este punto, resulta significativo como argumenta el Alto Tribunal que con posterioridad fueron dictadas varias disposiciones normativas y ante dicha situación correspondía a la demandada acreditar si había suspendido su actividad o si la había reanudado, por tanto, al no ser automática la suspensión correspondía a la recurrente acreditar el cumplimiento de los requisitos establecidos en la moratoria para su aplicación. (6)
Sobre la cuestión planteada la Sala resuelve que en consonancia con lo expuesto en las sentencias de instancia la entidad demandada arrendataria no había acreditado la suspensión de actividad para beneficiarse de la moratoria. Adicionalmente, se señala que asimismo se reclaman rentas de julio, agosto, septiembre y octubre, así como, las devengadas una vez levantado el estado de alarma en el mes de junio de 2020; determinando todo ello que el Tribunal acuerde la desestimación del recurso de casación.
VII. Conclusiones
Sin perjuicio de considerar acertada la resolución analizada en cuanto como se analiza puntualmente no se han cumplido los requisitos previstos por el RDL 15/2020, de 21 de abril (LA LEY 5476/2020) para ser beneficiara la arrendataria de la aplicación de la moratoria regulada y, en consecuencia, se ha producido un incumplimiento del contrato por impago de renta y cantidades asimiladas, se nos plantea la cuestión de si con la regulación de dicha norma se ha respondido realmente por el legislador a su objetivo de aplicación de la clausula rebus sic stantibus, como se expone literalmente en su Preámbulo al indicar lo siguiente: «ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula rebus sic stantibus, de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual».
En este sentido, la pandemia del COVID-19 ha provocado la publicación de numerosas normas destinadas a paliar los efectos de esta situación excepcional como en el supuesto que nos ocupa, arrendamientos de locales de negocio e industria, quedando sujetos a unos estrictos requisitos de aplicación, lo que hace plantearnos si la admisibilidad de la rebus queda limitada a los mismos o si podría ampliarse a los contratos no acogidos a dicho beneficio haciendo uso de la aplicación de dicha cláusula en el procedimiento correspondiente, confirmando todo ello que resulta necesaria una regulación que permita de forma clara y generalizada un mecanismo reparador de contratos afectados por una alteración sobrevenida de las circunstancias como las recientemente acontencidas.