I. La necesidad de proteger el consumidor vulnerable en el mercado inmobiliario por razones estructurales y coyunturales
En el último trimestre del pasado año 2022 se han promulgado en nuestro Ordenamiento sendas disposiciones que amplían y profundizan en la protección del consumidor en el mercado inmobiliario, especialmente necesaria tanto por razones estructurales como coyunturales. Se trata del Real Decreto-ley 19/2022 (LA LEY 24304/2022) que reformó notablemente el régimen de protección del deudor hipotecario y el Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre (LA LEY 26873/2022) que modifica los mecanismos de protección del arrendatario vulnerable, con un especial impacto en el mercado de viviendas de alquiler.
Hemos de partir de la constatación elemental de que el consumidor puede ocupar dos posiciones esenciales en el mercado inmobiliario en relación con su vivienda habitual que son las de inquilino y de comprador. En la primera, ocupará la posición de arrendatario en un contrato de arrendamiento de vivienda habitual generalmente sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994). Mientras que, en la segunda, ocupara la posición de prestatario en un contrato de préstamo bancario de dinero con garantía hipotecaria de la propia vivienda adquirida.
En ambas posiciones, el consumidor ocupa una posición estructuralmente débil frente al empresario o profesional que obliga al regulador a adaptar los mecanismos comunes de protección, tal y como ha reflejado la Comisión Europea en su Guía sobre la interpretación y la aplicación de la Directiva 2005/29/CE (LA LEY 6058/2005) del Parlamento Europeo y del Consejo relativa a las prácticas comerciales desleales de las empresas en sus relaciones con los consumidores en el mercado interior (Comunicación de la Comisión en el DOUE de 29.12.2021, pág.C526/1 y ss., ref. 2021/C 526/01) cuyas referencias específicas al consumo en el mercado inmobiliario inciden en la noción de consumidor inmobiliario, en la noción de comerciante inmobiliario (con la eventual calificación de comerciante en este sector a los arrendadores en determinadas circunstancias) y en los especiales deberes de información. A esta debilidad estructural se ha unido, desde el pasado año, la repercusión del proceso inflacionario provocado por la crisis de Ucrania que ha incidido tanto en la posición de los inquilinos como de los deudores hipotecarios particularmente vulnerables.
II. La reforma del sistema de protección del deudor hipotecario por el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre
El Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre (LA LEY 24304/2022), por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo (LA LEY 4108/2012), de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios —que entró en vigor el 4 de noviembre de 2022 y ha sido convalidado por Acuerdo del Congreso de los Diputados de 15 de diciembre de 2022— impacta sobre un sistema protección de los deudores que se estructuraba —y sigue ordenándose— mediante un conjunto de mecanismos que inciden sobre diversos factores subjetivos, que permiten distinguir los mecanismos de protección de los deudores en general, de los deudores hipotecarios en especial y de los deudores hipotecarios vulnerables en particular; y factores objetivos, funcionales o normativos que permiten diferenciar los mecanismos de protección de los deudores hipotecarios que se instrumentan a través de las disposiciones legales y reglamentarias y a través Códigos de buenas prácticas.
El contexto económico del RDL 19/2022 (LA LEY 24304/2022) responde al proceso inflacionario provocado por la crisis de Ucrania y, por lo tanto, su finalidad consiste en adoptar medidas para hacer frente a la situación de los hogares con deuda instrumentada en préstamos o créditos con hipoteca inmobiliaria sobre vivienda habitual generada por el alza acelerada de los tipos de interés.
El RDL 19/2022 (LA LEY 24304/2022) modifica, en primer lugar, el RDL 6/2012 (LA LEY 4108/2012) incidiendo tanto en la posición del deudor prestatario en dificultades como en la entidad prestamista. En este último aspecto, amplia el Código de Buenas Prácticas de 2012 modificando sus aspectos sustanciales y procedimentales, con incidencia particular en las fases de la reestructuración de la deuda, la eventual quita y, en su caso, la dación en pago de la vivienda habitual con el posible alquiler de dicha vivienda habitual por parte del deudor hipotecario ejecutado.
El RDL 19/2022 (LA LEY 24304/2022) establece un nuevo Código de Buenas Prácticas de 2022 caracterizado por su naturaleza coyuntural y transitoria, su aplicación estricta y su previsión de desarrollo por Acuerdo de Consejo de Ministros que implica una deslegalización —a nuestro entender— abusiva. Este nuevo Código de Buenas Prácticas de 2022 incide subjetivamente en la posición tanto de la entidad acreedora prestamista como del cliente deudor prestatario. Por otro lado, el alcance objetivo de las operaciones de novación amparadas por el nuevo Código de Buenas Prácticas de 2022 se delimita tanto en sentido positivo o por inclusión, afectando a las obligaciones de la entidad prestamista adherida, a la transparencia precontractual y a la formalización contractual; como en sentido negativo o por exclusión.
La modificación por el RDL 19/2022 (LA LEY 24304/2022) de la regulación de la subrogación y modificación de préstamos hipotecarios establecida en la Ley 2/1994 (LA LEY 1224/1994) afecta a su ámbito subjetivo y a las obligaciones de transparencia.
La modificación por el RDL 19/2022 (LA LEY 24304/2022) del régimen de compensaciones y comisiones de reembolso anticipado establecido en la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LA LEY 3741/2019) incide en el apartado 6 del art.23 de la LECOCI y supone, por un lado, una medida transitoria consistente en la suspensión durante un año del cobro de las compensaciones y comisiones para los préstamos a tipo variable por amortización anticipada o paso a tipo fijo y una medida permanente al reducirse de 0,15 % a 0,05 % la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada en los primeros tres años de vida del préstamo, en aquellos casos en que se pasa de tipo variable a tipo fijo.
Por último, el RDL 19/2022 (LA LEY 24304/2022) adopta medidas de promoción de la educación financiera de los deudores hipotecarios en dificultades o en riesgo de vulnerabilidad que consisten en la previsión de la publicación por el Banco de España de una Guía de herramientas y los simuladores para el deudor hipotecario en dificultades de pago y la centralización y accesibilidad de la información sobre instituciones públicas de apoyo a los deudores hipotecarios en dificultades.
III. La reforma del sistema de protección del arrendatario por el Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre
El Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre (LA LEY 26873/2022), de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad —que entró en vigor el 28 de diciembre de 2022— establece, en su título IV una serie de «medidas de impulso de la actividad y mantenimiento de la estabilidad económica y social» entre las que se encuentran tres tipos de medidas de intervención del mercado de alquiler de viviendas que son:
- a) La limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda: En este sentido, el artículo 67 del RDL 20/2022 (LA LEY 26873/2022) modifica el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo (LA LEY 5833/2022), por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania en cuanto a la «limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda». De tal manera que el arrendatario de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994) cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del período comprendido entre el 28 de diciembre de 2022 y el 31 de diciembre de 2023, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a determinadas condiciones que varían según el arrendador sea un gran tenedor o no tenga esa condición. A estos efectos, «se entenderá como gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros».
- b) La suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional; En este sentido, el artículo 68 del RDL 20/2022 (LA LEY 26873/2022) modifica el artículo 1 (LA LEY 4471/2020) y el 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo (LA LEY 4471/2020), por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
- c) La prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual: Así, el artículo 71 del RDL 20/2022 (LA LEY 26873/2022) establece dicha prórroga de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994), en los que, dentro del período comprendido desde el 28 de diciembre de 2022 y hasta el 30 de junio de 2023, finalice el período de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el período de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994 (LA LEY 4106/1994).