Primero. Vistos los artículos 6, 1109, 1129, 1255 y 1860 del Código Civil; 317 del Código de Comercio; 12, 27, 98 y 124 de la Ley Hipotecaria; 7, 9, 51, número 6, 219 y 221 del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de este centro directivo de 25 de noviembre de 1935, 27 de enero de 1986, 20 de mayo de 1987, 23 y 26 de octubre de 1987, 16 de febrero de 1990, 16 de marzo y 26 de diciembre de 1990, 14 de enero de 1991 y 17 de marzo de 1994.
Primero. Conformado el recurrente con los defectos alegados por el Registrador a las estipulaciones segunda, séptima, párrafo 1º, novena, apartados 1º, 3º, 4º y 7º, decimoquinta, decimosexta, vigésima primera y vigésima segunda, así como conformado igualmente en su escrito de apelación con los defectos alegados por el Registrador, y confirmados por el auto presidencial, a las estipulaciones novena, apartados 2º y 8º, décima, decimoséptima, decimonovena y vigésima, deberá concretarse este expediente a las cuestiones que se relacionan seguidamente.
Segundo. Respecto de la estipulación primera, párrafos 2º y 3º, en la que se establece un pacto de variabilidad de los intereses ordinarios por referencia al tipo de interés interbancario (MIBOR), entiende el Registrador que no procede su acceso al Registro «al no estar el interés revisable especial y debidamente garantizado en la cláusula de constitución y cobertura hipotecaria mediante hipoteca de máximo. En la cláusula de constitución de la hipoteca (estipulación tercera) se establece que los bienes gravados responderán «de los intereses ordinarios de un año al tipo pactado del 14,75 por 100., añadiéndose que la «garantía por intereses cubrirá, incluso, en perjuicio de terceros, el total monto de los intereses ordinarios... a que se refiere el párrafo precedente (que acaba de transcribir en la parte que ahora interesa), a los tipos establecidos del 14,75 por 100. Sin perjuicio de ello la responsabilidad de los deudores y los fiadores será siempre por el total importe de la deuda».
Tercero. Es evidente que cuando se prevé la variación del tipo de interés remuneratorio, la tasa de interés que se estipula o fija en la cláusula de constitución de su garantía hipotecaria sólo tiene sentido entendida como tope que, en el plano hipotecario (esto es, en la definición del derecho real que se constituye) tendrá el juego de la variabilidad del tipo de interés pactado (piénsese en la hipótesis en que durante toda la vigencia del préstamo el tipo de interés aplicado fuere inferior al 14,75 por 100).
En el caso debatido ciertamente no se precisa que ese 14,75 por 100 será el tipo máximo de responsabilidad hipotecaria por intereses remuneratorios, pero a esta conclusión ha de llegarse tanto por consideración de los criterios de interpretación de los contratos que el Código Civil suministra (cfr. artículos 1281 y siguientes, especialmente los artículos 128.2º y 1283 a 1285), como por lo inadecuado de la solución adoptada por el Registrador, que, al excluir la cláusula de variación del tipo de interés remuneratorio, provoca un resultado registral totalmente ajeno a la evidente actuación de los contratantes, cual es que el asiento practicado refleja la garantía hipotecaria de un crédito a interés fijo del 14,75 por 100.
Cuarto. Por el segundo de los defectos objeto de impugnación, el Registrador rechaza, por ser contrario al principio de especialidad, el inciso de la estipulación primera, párrafo 4º, que establece la atribución a favor de la entidad prestamista de la facultad de capitalizar los intereses devengados y no satisfechos al tiempo de la reclamación acumulándolos al capital, conforme a lo previsto en el artículo 317 del Código de Comercio, vid. Resolución de 20 de mayo de 1987. En este caso se ha de estimar el defecto alegado (y ello sin perjuicio sobre la licitud del pacto de anatocismo en el plano obligacional); al igual que ocurría en el supuesto de la Resolución de 20 de mayo de 1987, claramente resulta de la estipulación tercera en la que se constituye la garantía hipotecaria, que ésta, por principal, sólo responde del importe inicial del préstamo cubierto, y, por tanto, en ningún caso puede entender incluido en él los intereses no oportunamente satisfechos; éstos, a efectos hipotecarios, podrán reclamarse como tales intereses dentro de los límites pactados y los legales (artículos 114 de la Ley Hipotecaria y 220 del Reglamento Hipotecario), pero no como principal.
Quinto. En la estipulación novena, apartado 9º, se establece la previsión de vencimiento anticipado del préstamo concertado, respecto del plazo consignado para el pago del capital e intereses, «por impago por parte de los hipotecantes de los gastos que sucesivamente vayan devengándose de conservación de los inmuebles y en especial de los preferentes con arreglo a las leyes por las que se rige su titularidad». Entiende el Registrador en su nota que tal pacto carece de trascendencia real inmobiliaria, añadiendo en su informe que los términos genéricos e imprecisos de su redacción, unido al hecho de que los apartados 5º y 6º de la misma estipulación -éstos sí inscritos- ya previenen como desencadenantes del vencimiento anticipado del préstamo los supuestos de depreciación, pérdida o deterioro de las fincas hipotecadas, conduce a una indeterminación absoluta de los gastos a que alude el referido apartado 9º. Ha de confirmarse ciertamente el criterio del Registrador en lo que hace referencia a la primera parte de la cláusula, «los gastos de conservación de los inmuebles..., tanto por la indeterminación derivada de la generalidad de tal previsión, como por tratarse de comportamientos que nada tienen que ver con el incumplimiento mismo de la obligación garantizada, que es la única conducta de la que ha de responder la finca hipotecada, máxime si se tiene en cuenta que ya queda pactada la posibilidad de vencimiento anticipado, cuando la falta de diligente conservación de la finca hipotecada provoque pérdida o detrimento de la misma que haga disminuir su valor por debajo del 75 por 100 del fijado.
En cambio, como ya señalaran las Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987, nada se opone a la consignación registral de la facultad de provocar el vencimiento anticipado en caso de impago de gastos de conservación preferentes con arreglo a las leyes por las que se rige su titularidad, pues, para ello existe el apoyo de la previsión contenida en el artículo 1129.3 del Código Civil, al ser indudable el eventual quebranto de la garantía establecida.
Sexto. La estipulación duodécima de la escritura calificada impone a cargo de los hipotecantes la obligación de asegurar contra incendios las fincas aseguradas «a satisfacción» de la entidad prestamista, por un valor determinado, haciendo cesión en el propio acto a favor de aquélla del derecho a cobrar la indemnización, e imponiéndose igualmente a los hipotecantes la obligación de estar al corriente en el pago de las correspondientes primas. Igualmente, estima el Registrador, en este caso, que tal cláusula carece de trascendencia real inmobiliaria.
Por el mismo motivo rechaza el Registrador la inscripción de la estipulación decimocuarta, según la cual la entidad prestamista podrá admitir el pago de cantidades anticipadamente, respecto de cuyos pagos se atribuye, asimismo, a la prestamista facultad de imputarlos en la forma que estimare conveniente.
En la propia estipulación los deudores renuncian a los derechos de cancelación parcial de la hipoteca que se reconocen por el artículo 124 de la Ley Hipotecaria.
Al margen de la posible falta de objetividad de las estipulaciones cuestionadas, que no es materia del presente recurso (artículo 117 del Reglamento Hipotecario), al enjuiciar los pactos de obligación de aseguramiento, de pago anticipado y de imputación de los mismos, ha de recordarse la doctrina de este centro directivo en el sentido de diferenciar el doble efecto del contrato en que se contienen: Las relaciones obligatorias entre prestamista y prestatario y la constitución de un derecho real sobre una finca; de forma que, sin necesidad de cuestionar la validez civil de los referidos pactos en el orden de las citadas relaciones obligatorias entre prestamista y prestatario, es indudable que tratándose de obligaciones y facultades meramente personales que no quedan alcanzadas en su cobertura por la garantía hipotecaria (ni siquiera se establece una garantía indirecta a través del pacto de vencimiento anticipado), carecen de las condiciones necesarias para acceder a los libros del Registro (cfr. artículos 98 de la Ley Hipotecaria y 7, 9 y 51, número 6, de su Reglamento).
Por último, por lo que se refiere a la renuncia a los derechos que a los deudores reconoce el artículo 124 de la Ley Hipotecaria, hay que reiterar la doctrina de este centro en el sentido de que «el derecho, a la cancelación conferido al deudor por el citado precepto, en caso de pago parcial, está enlazado estrechamente con el desarrollo del crédito territorial; con la facultad dispositiva del deudor, a quien la trascendencia real del pacto contrario a tal derecho puede impedir o limitar la celebración de contratos de préstamos garantizados por las fincas gravadas cuya liberación autorizan las leyes, con el derecho de los acreedores posteriores; y con el legítimo interés del adquirente de las fincas; y por ello tal pacto debe reputarse ineficaz hipotecariamente porque va contra el interés público. (cfr. Resolución de 27 de enero de 1986).
Por todo ello esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto, en cuanto a los defectos expresados en primer lugar y parte del defecto analizado en tercer lugar, confirmando en cuanto al resto el auto apelado y la nota de calificación.