Audiencia Provincial Madrid, Sentencia 188/2021, 12 Jul. Recurso 146/2020 (LA LEY 189105/2021)
La comunidad de propietarios demandante ejercitó la acción de cesación de actividad (art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal) por considerar que la actividad que desarrolla la demandada en su piso como vivienda de uso turístico constituye una actividad prohibida por los estatutos comunitarios, o bien una actividad molesta.
La demanda fue estimada en primera instancia. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Madrid estima el recurso interpuesto por la propietaria demandada y le absuelve de las pretensiones contra ella ejercitadas.
Los estatutos comunitarios establecen que "los pisos deberán destinarse a viviendas u oficio de profesiones liberales o industriales ya establecidas. En ningún caso podrán dedicarse los pisos a Colegio, Fonda, Pensión…”.
A diferencia del Juez a quo, la Sala no considera que el alojamiento turístico desarrollado en la vivienda propiedad de la demandada integre una actividad prohibida por los estatutos por cuanto, partiendo de su literalidad, los mismos no establecen de forma precisa y expresa la prohibición de destino a la actividad de alojamiento turístico, por lo que esta no puede entenderse comprendida dentro del ámbito de las limitaciones que contienen.
No se trata de una actividad hotelera propiamente dicha y si bien el destino a uso turístico presenta diferencias con los arrendamientos, que tienen como finalidad satisfacer la necesidad permanente de vivienda en cuanto falta esa nota de estabilidad, la cesión del uso del inmueble, siquiera de duración más o menos prolongada, no deja de ser residencial, debiendo distinguirse en todo caso entre la actividad de arrendamiento y el uso que se da a la vivienda arrendada.
Lo que lleva a la Sala a examinar si ello puede determinar una actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosas o ilícita en el sentido del art. 7.2.1º inciso final de la Ley de Propiedad Horizontal.
Al respecto, el Tribunal señala el destino de viviendas a la actividad turística no puede ser calificada, en abstracto, de molesta, insalubre, nociva o peligrosa, ni por sí misma es determinante de daño alguno o peligro para el edificio y no es por tanto por sí misma ilícita o prohibida por ley.
Para que pueda acordarse la cesación de la actividad es preciso que se acrediten conductas reiteradas relacionadas con el uso o disfrute de la finca, subsumibles en uno de los conceptos expresados en el texto legal. No es suficiente, por consiguiente, con alegaciones abstractas y genéricas relativas al acceso a la finca de personas desconocidas, a inseguridad o al desgaste de los elementos comunes. Para que pueda entenderse que el alojamiento turístico es actividad contraria a la convivencia normal de la comunidad, es necesario que el uso que se haga pueda calificarse de anómalo o antisocial y ser el resultado de conductas incívicas.
En el presente caso, no consta que el uso de los elementos comunes por los usuarios de la vivienda de alojamiento turístico sea intensivo y que no sean utilizados dentro de los límites de la normalidad atendidas las condiciones del inmueble. Tampoco se ha probado que la normal convivencia se vea alterada más allá del cruce de los vecinos con personas desconocidas y de algún puntual episodio de molestia a algún propietario más próximo, que por lo demás no es exclusivo de ese tipo de actividad en tanto no es insólito que alteraciones semejantes se produzcan en comunidades en las que no existen viviendas destinadas a uso turístico.