PRIMERO.- Por la representación de Dª Coro se ha formulado recurso de Apelación frente a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Valladolid en los autos de Juicio de Juicio Verbal nº 353/2020, interesando se revoque totalmente, debiéndose acceder a la demanda formulada por dicha representación en los términos expresados en el recurso, con imposición de costas a la apelada.
La sentencia impugnada estimaba parcialmente la demanda formulada por Dª Coro frente a la mercantil Pablo y Mayaya S.L apreciando abuso de derecho en la acción de resolución de arrendamiento de local de negocio suscrito entre las partes con fecha 1 de junio de 2015, y accedía a la reclamación de pago por importe de 418 euros correspondiente a la mensualidad parcial de la renta del mes de abril de 2020 y el resto de rentas vencidas adeudadas.
Fre nte a dicha decisión desestimatoria, se alza en apelación la actora alegando que, habiéndose beneficiado la demandada de la facultad de enervación en un procedimiento anterior seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Valladolid, y concurriendo la causa objetiva de impago, al adeudar a la fecha de presentación de la demanda parte de la mensualidad de la renta correspondiente al mes de abril de 2020, concurren los requisitos exigidos legalmente y por la doctrina interpretativa para apreciar la causa de resolución contractual ejercitada como acción principal en la demanda.
Se impugna la valoración ofrecida por la juzgadora " a quo" en cuanto a la desproporción de la pretensión resolutoria en base a un impago puntual y parcial, pues no se habría acreditado la situación de imposibilidad de atender a las obligaciones de pago de la renta y cantidades asimiladas que incumben a la arrendataria del local de negocio, sin que el retraso en que ha incurrido la demandada pueda ampararse en el ámbito de la crisis sanitaria producida en España tras la declaración del estado de alarma a consecuencia de la pandemia de la Covid-19, tratándose de una estrategia desplegada por la arrendataria para obtener una quita o aplazamiento del pago.
Asi mismo, se niega la aplicabilidad del artº 7 Cc (LA LEY 1/1889) -abuso de derecho- habiéndose acudido al ejercicio de la acción resolutoria y de reclamación dineraria en uso del derecho que corresponde a la arrendadora, sin que tampoco sea de aplicación la doctrina del "rebus sic stantibus" al no postularse por la demandada, que no ha formulado reconvención, una renegociación de las condiciones del contrato, sino que pretende justificar un impago parcial con la espuria finalidad de forzar la rebaja del precio de la renta pactada.
Con ferido traslado, se ha formulado oposición por la parte apelada, que interesa la plena desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia impugnada con imposición de costas a la recurrente.
TERCERO.- Los antecedentes históricos del abuso de derecho, que actualmente se regula en el artº 7.2 CC (LA LEY 1/1889), se remiten en la doctrina clásica a la regulación contenida en las Leyes de las Partidas, que en la Ley 19, título XXXII, Partida III, expresaba: "Ca según que dixeron los sabios antiguos, maguer el ome haya de facer en lo suyo lo que quisiera, pero deuelo facer de manera que no faga daño nin tuerto a otro".
Durante la Edad Media mediante la expresión "animus aemulandi" se definió "la intención de quien cumple ciertos actos, que aunque comprendidos normalmente en el ejercicio de su derecho, se emplea sin utilidad propia o con una mínima, con el fin de perjudicar a otro".
Gumersindo hace referencia a la "teoría de los actos de emulación" como doctrina medieval, según la que "se prohibían al propietario los actos por él cumplidos, con la maligna intención de perjudicar
a otro, animus nocendi, con poca o ninguna utilidad propia"
El abuso de derecho se vinculó así, desde la Edad Media, al ejercicio de un derecho subjetivo sin utilidad para su titular, o con una utilidad insignificante y con finalidad de perjudicar a terceros.
El Tribunal Constitucional ha efectuado una interpretación del alcance del derecho a la propiedad privada y la función social que se proclama en el artº 33 CE (LA LEY 2500/1978), superando la perspectiva subjetiva del derecho o de los intereses individuales que a éste subyacen, considerando la función social no como mero límite externo a la definición de su ejercicio, sino como parte integrante del derecho mismo.
Así, en la sentencia 37/1987 de 26 de marzo (LA LEY 781-TC/1987), expresaba:
"...La referencia a la "función social" como elemento estructural de la definición misma del derecho a la propiedad privada o como factor determinante de la delimitación legal de su contenido, pone de manifiesto que la Constitución no ha recogido una concepción abstracta de este derecho como mero ámbito subjetivo de libre disposición o señorío sobre el bien objeto del dominio reservado a su titular, sometido únicamente en su ejercicio a las limitaciones generales que las Leyes impongan para salvaguardar los legítimos derechos o intereses de terceros o del interés general. Por el contrario, la Constitución reconoce un derecho a la propiedad privada que se configura y protege, ciertamente, como un haz de facultades individuales sobre las cosas, pero también, y al mismo tiempo, como un conjunto de deberes y obligaciones establecidos, de acuerdo con las Leyes, en atención a valores o intereses de la colectividad, es decir, a la finalidad o utilidad social que cada categoría de bienes objeto de dominio esté llamada a cumplir. (el subrayado es nuestro)
La interpretación realizada por el Tribunal Constitucional del artículo 33 de la Constitución (LA LEY 2500/1978) y del derecho a la propiedad privada, ha supuesto, por tanto, el abandono de la clásica propiedad quiritaria romana configurando la definición de un derecho cuyo contenido esencial está conformado tanto por las facultades que integran el derecho subjetivo de su titular como las obligaciones que conlleva para la comunidad, de forma especialmente significativa en el caso de la propiedad inmobiliaria ( STC 141/2014, de 11 de septiembre (LA LEY 119062/2014) y STC 39/1987 (LA LEY 756-TC/1987)).
Por su parte, el Tribunal Supremo ha elaborado una rica doctrina interpretativa respeto a este instituto legal, que se condensa en la sentencia de fecha 12 de diciembre de 2011 (LA LEY 246218/2011) en los siguientes términos:
"Las reglas interpretativas que pueden deducirse de las sentencias pronunciadas en este tema son las siguientes:
1ª La regla general consiste en que quien usa de su derecho, no ocasiona daño (qui iure sui utitur neminen laedit ), aunque no obtenga una solución positiva a su demanda. Esta regla está relacionada con el derecho constitucional a la tutela judicial, de modo que esta Sala ha manifestado en diversas ocasiones que el abuso del derecho en relación al proceso debe ser cuidadosamente examinado para no coartar el ejercicio de acciones ( STS 905/2007 (LA LEY 132438/2007) y las sentencias allí citadas, así como las SSTS 1229/2004, de 29 diciembre (LA LEY 10812/2005) y 769/2010, de 3 diciembre (LA LEY 213871/2010)).
2ª Sin embargo, no se excluye la posibilidad de que se pueda producir un uso abusivo del proceso, que ocasione daños que deben ser objeto de reparación, teniendo en cuenta que algunas veces los litigantes perjudicados han utilizado para fundar sus demandas el art. 1902 CC (LA LEY 1/1889) y otras el art. 7.2 CC (LA LEY 1/1889) , que es el que se considera más adecuado en la STS 1229/2004, de 29 diciembre (LA LEY 10812/2005) .
3ª En cualquier caso deben concurrir los requisitos que se han exigido para que se constate la concurrencia de abuso o ejercicio desleal. Como afirma la STS 769/2010, de 3 diciembre (LA LEY 213871/2010) "Se considera que son características de esta situación de retraso desleal (Verwirkug): a) el transcurso de un periodo de tiempo sin ejercitar el derecho; b) la omisión del ejercicio; c) creación de una confianza legítima en la otra parte de que no se ejercitará. En este sentido, la jurisprudencia de esta Sala se ha pronunciado en temas directamente relacionados con esta cuestión, si bien en la mayoría de las sentencias se produce una remisión bien a la doctrina de los actos propios ( SS por ejemplo, 16 febrero 2005 , 8 marzo y 12 abril 2006 , entre otras), bien a la doctrina del abuso del derecho (entre otras, SSTS 17 junio 1988 , 21 diciembre 2000 (LA LEY 3214/2001) y todas las allí citadas)". Y la STS 905/2007 (LA LEY 132438/2007) dice que "la concurrencia del abuso o de la mala fe en la interposición del litigio debe probarse por el demandante (en cierto sentido, la sentencia de 21 diciembre 2005 ) [...]. Por lo tanto, para que exista daño que genere una obligación de indemnizar, quien litiga debe hacerlo de forma temeraria o caprichosa ( STS de 6 julio 1990), o bien de forma abusiva ( SSTS 17 marzo 1992 y 2 febrero 2001 (LA LEY 3355/2001) )".
4ª Para que concurra este abuso o ejercicio desleal debe actuarse o bien de forma dolosa o bien con manifiesta negligencia, entendiendo la STS 905/2007 (LA LEY 132438/2007) , que "la parte que las inició haya actuado dolosamente o cuando menos con manifiesta negligencia por no haberse asegurado el alcance de la acción ejercitada, lo que significa la intención de dañar no existirá "cuando sin traspasar los límites de la equidad y buena fe se pone en marcha el mecanismo judicial con sus consecuencias ejecutivas para hacer valer una atribución que el actor estima corresponderle, por oponerse a ello la máxima qui iure sui utitur neminem laedit salvo, claro está, que el Tribunal sentenciador hubiera declarado su culpabilidad estimando la inexistencia de justa causa litigantis [...]".
En el ámbito del contrato de arrendamiento inmobiliario, diversas sentencias han descartado la aplicación del abuso de derecho cando la pretensión ejercitada por la parte demandante se ampara en un título legal, debiéndose apreciar en todo caso de manera restrictiva.
La SAP de Málaga de 29 de octubre de 2003 (LA LEY 268/2004) señaló en este sentido que «el TS en distintas sentencias (SSTS 7 julio 89, 3 noviembre 92, 26 enero 93, 6 mayo 94 ), ha determinado que no puede hacerse mención de un supuesto abuso de derecho cuando la conducta desplegada se encuentre protegida por una norma jurídica, debiendo ser estimado, en cualquier caso de manera restrictiva a la vista de su carácter excepcional."
En el mismo sentido, la SAP de Burgos de 6 de junio de 2001 (LA LEY 113167/2001) declara que «el TS ha venido estableciendo que no hay tal abuso del derecho cuando la actuación está cubierta por un precepto legal, en aplicación del apotegma jurídico "qui iure suo utitur, neminem laedit", recogido por el derecho romano y nuestra legislación histórica y en todo caso la jurisprudencia es constante en establecer que la doctrina del abuso del derecho debe ser aplicada con carácter restrictivo dada su índole excepcional ( STS 7 de julio de 1980 (LA LEY 5534-JF/0000) y 6 abril 1987 (LA LEY 12108-JF/0000) )... No hay ninguna razón para entender que el demandante (inquilino que ejercita la acción de impugnación) esté usando torticeramente de su derecho. Ciertamente su actuación puede suponer un perjuicio para el nuevo propietario, pero que haya un perjuicio para alguien no supone, sin más, que ese perjuicio sea ilícito y que lo buscado sea abusivo. Cuando se adquiere una vivienda con un inquilino dentro, se adquiere con esa carga y no es de recibo que quien se halla en esa situación, se queje de ella... El régimen tuitivo de los arrendatarios e inquilinos podrá ser discutible, pero ello lo será desde el punto de vista de la política legislativa y social; lo que no puede hacerse es dejar sin efecto la mera aplicación del derecho positivo por causas ajenas al mismo».
En el supuesto enjuiciado, la pretensión resolutoria ejercitada como acción principal en el escrito de demanda se amparaba en un incumplimiento que objetivamente podría justificar su estimación ante el impago parcial de una renta y el hecho de que la arrendataria no podía invocar la enervación tras haber agotado tal derecho en un procedimiento judicial anterior.
Lo relevante, a criterio de esta Sala, es la valoración que cabe hacerse acerca de la incidencia sobre el derecho de propiedad de la actora de tal puntual y parcial incumplimiento en un momento temporal como el mes de abril de año 2020, tras haberse decretado un mes antes el estado de alarma en España que impuso el cierre del negocio explotado por la demandada.
Desde la necesaria precaución que propugna nuestro Tribunal Supremo a la hora de ponderar las circunstancias concurrentes en el uso abusivo del derecho del que era titular a arrendadora, ha de tenerse en cuenta que, frente a lo manifestado por la recurrente,
no parece razonable pensar que la estrategia de la demandada fuera forzar torticeramente una renegociación o quita de la renta pactada en el contrato, pues lo cierto es que el impago no se prolongó tras ese primer incumplimiento, sin que el pago de las rentas que se fueron devengando con posterioridad se pueda atribuir a la presentación de la demanda, pues la incoación de ésta se demoró por causa de la situación del estado de alarma. De este modo, difícilmente puede justificarse el impago de parte de la mensualidad de abril de 2020 como una estrategia de presión, cuando la arrendataria asumió luego el cumplimiento puntual de sus obligaciones contractuales hasta el momento de dictarse sentencia.
Por otro lado, el reproche que se dirige en el recurso de apelación respecto a la no acreditación de la imposibilidad de pago de la renta a cargo de quien ostenta la personalidad jurídica de sociedad mercantil, cabe decir que es igualmente cierto que no se han aportado datos contables o financiero que permitan desmentir tal alegación, pero también lo es que
la situación que afectaba a nuestro país en el mes de abril de 2020 resultaba excepcional, de emergencia a todos los niveles (sanitario, económico, social), de modo que puede considerarse hecho notorio que el cierre general de la actividad económica desde el día 14 de marzo de ese año conllevó una paralización total de la actividad que debe ser valorada desde la perspectiva social que ha imprimido la doctrina constitucional al derecho de propiedad privada.
En este sentido, puede admitirse que una sociedad mercantil solvente debería poder asumir el pago de la renta del alquiler correspondiente al siguiente mes a la declaración del estado de alarma, pues otra cosa significaría que se encontraba en un estado de total asfixia financiera y cuando, como se ha dicho, hizo pago posteriormente de la deuda devengada y las rentas posteriores.
Lo relevante, pues, es valorar la conducta desplegada por la arrendadora ante ese puntual incumplimiento, acudiendo de manera inmediata al procedimiento de resolución contractual y desahucio sin que conste previa comunicación en orden a requerir la regularización del pago, a sabiendas de la posición de la arrendataria ante la imposibilidad de acudir a la enervación, y en reclamación de un importe de poco más de 500 euros de deuda, cantidad que no cabe reputar -dada la ausencia de datos en ese sentido- como esencial para la subsistencia de la actora.
Y la conclusión no puede ser otra, asumiendo el criterio de la juzgadora de instancia, que apreciar el uso abusivo por antisocial del derecho que asistía a la arrendadora, pues ni aparecía justificado por la gravedad del incumplimiento de la arrendataria, ni por razones de imperiosa necesidad económica de aquella, y cuando todos los ámbitos de la convivencia social debían regirse por principios de solidaridad en el escenario de excepcional crisis social, de modo que la presentación de la demanda con la precipitación con que lo hizo la demandante no puede considerarse acorde a la definición constitucional del derecho de propiedad, procediendo, en definitiva, la desestimación del recurso.