Primero.- En este procedimiento se ejercita una acción tendente a ajustar el contrato de arrendamiento de local que tiene con el demandado a las nuevas circunstancias derivadas del estado de alarma generado por el covid 19, solicitando pues la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Según la actora se ha producido una disminución de ingresos, ya no solo por las limitaciones en la venta, sino que los productos que vende, artículos de viaje, no se demandan pues la movilidad se ha parado. Se ha roto según la actora el equilibrio de las prestaciones recíprocas, solicitando unas medidas que son las objeto de la demanda.
La demandada no hace alegaciones, es decir hay una oposición general sin concretar a la demanda.
Pues bien, en este caso y de la documental existente se puede apreciar que la actora es la arrendataria del local, y que la facturación le ha bajado mucho con motivo de la situación de pandemia que tenemos actualmente. Las restricciones en todos los sentidos han generado que se compre menos y sobre todo de los artículos que vende la actora. Nada más hay que ver el iva devengado que se fija en 2020 en el trimestre tercero en 36.278,09 euros, y en el año 2019 mismo periodo en 113.030,09 euros. También se puede apreciar con el informe de ventas del año 2019 y 2020 que se aporta como documento 9.
El comercio de la demandante puede dejar de existir dada la existencia de limitaciones en la movilidad de la sociedad y situación de cuasi confinamiento, si bien las medidas y dada la duración de este proceso que por la carga de trabajo que tiene este juzgado puede ser importante, deben reducirse a las circunstancias excepcionales que estamos viviendo.
El Auto del juzgado de primera instancia de Madrid num. 74 núm. 299/2020 de 13 agosto, ha fijado la pertinencia de medidas parecidas a éstas, "se estima acreditada la concurrencia de este requisito en relación con las medidas que se solicitan, y ello por cuanto, sin prejuzgar el fondo del asunto, lo que se pretende es que por aplicación de la doctrina del rebus sic stantibus , como consecuencia de la grave afectación que ha supuesto la pandemia del COVID 19 a la relación arrendaticia que une a las partes, se proceda a reestablecer el equilibrio contractual en los términos solicitados en la demanda, constituyendo hechos notorios la existencia de dicha pandemia, que la misma no era previsible a la fecha de celebración del contrato (mayo de 2018), y que ha afectado de manera extraordinaria e intensa a la situación económica general y a actividad de los comercios, aprobándose por Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo (LA LEY 3343/2020) el estado de alarma, lo que supuso el confinamiento de la población y la suspensión de la actividad de los centros comerciales, siendo prorrogado el estado de alarma en varias ocasiones, y manteniéndose el cierre de los centros comerciales o autorizándose con restricciones durante la denominada "desescalada" y la vuelta a la "nueva normalidad".
Todo ello permite considerar justificada la concurrencia de este requisito, en la medida en que ha existido una alteración impredecible y sobrevenida a las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, que ha afectado extraordinariamente a la actividad comercial que se venía ejerciendo en el local arrendado".
También el Auto del juzgado primera instancia 2 de Benidorm, núm. 162/2020 de 7 julio, establece al respecto, "Entiendo que procede la adopción de dichas medidas con carácter de urgencia e inaudita parte, conforme al artículo 733 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000), para evitar el riesgo del desahucio al que hace referencia la parte demandante en su escrito de demanda. Las partes en este caso no han alcanzado un acuerdo en relación al pago de la renta pese a que el Real Decreto- Ley 15/2020 de 21 de abril (LA LEY 5476/2020) establece una regulación específica de la cláusula rebus sic stantibus en beneficio los arrendatarios que hayan sufrido una disminución de ingresos como consecuencias del estado de alarma decretado por Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo (LA LEY 3343/2020). Y, tanto el Real Decreto-Ley 15/2020 de 21 de abril (LA LEY 5476/2020), como el Real Decreto-Ley 16/2020 de 28 de abril (LA LEY 5843/2020) que se dicta posteriormente, hacen referencia a la necesidad de adopción de medidas encaminadas a frenar el impacto económico del estado de alarma de forma inmediata, y a que el procedimiento judicial que se utilice por los afectados con dicho objeto deberá tramitarse con carácter preferente".
O con carácter definitivo la SAP de juzgado primera instancia 20 de Barcelona, núm. 1/2021 de 8 enero, reconoce como requisitos de la cláusula rebus sic stantibus, "Que se haya producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato de manea que la nueva situación haya implicado una alteración de la base del negocio. Por ello se excluye la aplicación de esta cláusula cuando el contrato ya prevé una consecuencia ante una futura alteración o cuando el propio contrato ya lleva inherente la asunción del riesgo como puede ser un contrato de inversión.
2- Que esa alteración de la base del negocio produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes, lo que implica que no sea conforme a los criterios de buena fe y de equidad que esta excesiva onerosidad sea soportada exclusivamente por una de las partes contratantes.
3- Que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo sobre la cuestión.
4- Que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa".
Pues bien, es evidente que los dos primeros requisitos se dan con creces pues se da una situación extraordinaria, pandemia a nivel mundial que ha restringido de forma drástica los derechos de las personas, limitando su libre circulación, ello influye en la base del negocio, las circunstancias que influyen en la venta de productos de viaje no son ahora los mismos que antes de la pandemia y mucho menos durante el estado de alarma.
Consta la existencia de intento de negociación entre las partes, por lo menos la actora lo intentó. Y en cuanto al último requisito, efectos de los cambios propuestos por la actora, de tal forma que sean equitativos, cuando se dictó el auto de medidas cautelares y dado que fue inaudita parte, este juzgador sí analizó para no causar un perjuicio irreparable las medidas solicitadas y no adoptó alguna de ellas. Pero en este caso, donde ya se le ha dado al demandado la posibilidad de oponerse a dichas medidas y no ha hecho una oposición concreta sino genérica, este juzgador no debe entrar a moderar o eliminar dichas cláusulas, máxime cuando la opción alternativa es extinguir el arrendamiento con el peligro que existe para los puestos de trabajo de las personas que están trabajando en dicho local. Por lo tanto han de aprobarse las mismas tal y como lo pide la parte.