PRIMERO.-
Por La Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000" se presentó el 24 de julio de 2.014, demanda de juicio monitorio contra la entidad "Banco Sabadell, S.A." en reclamación de la cantidad de 9.919,12 euros. Se fundamenta la pretensión de la actora en que la entidad demandada adeuda a la comunidad la cantidad reclamada por cuotas impagadas, procediéndose a la certificación de la deuda en la Junta General Ordinaria celebrada el día 13 de enero de 2.014.
La entidad demandada se allanó parcialmente a la demanda monitoria, reconociendo adeudar la cantidad de 2.702,12 euros en concepto de cuotas de gastos comunes correspondientes a los ejercicios 2.011, 2012 y 2.013, oponiéndose al resto de la cantidad reclamada, ya que el importe de 7.217 euros no se corresponde a "cuotas impagadas".
Ante la oposición formulada, la comunidad actora presentó el 13 de mayo de 2.015, demanda de juicio ordinario solicitando en el suplico se condene a Banco Sabadell, S.A. al pago de la cantidad de 13.057,00 euros, más los intereses legales y las costas. Se fundamenta la pretensión de la parte actora en los siguientes hechos, expuestos en síntesis: El inmueble de la demandada adeudaba en fecha 13 de enero de 2.014, la cantidad de 9.919,12 euros. En fecha 11 de febrero de 2.015, la demandada abonó en la cuenta de la Comunidad la cantidad de 2.702,12 euros correspondientes a la cantidad antes citada, más otro ingreso por importe de 1.125,00 euros, correspondientes a los cuatro trimestres del ejercicio 2.014 y primer trimestre del ejercicio 2.015, estos últimos cinco trimestres no reclamados en la petición inicial de procedimiento monitorio inicial. La totalidad de la deuda tiene su origen en el impago de las cuotas ordinarias aprobadas por la comunidad, a la que debe añadirse el recargo de un euro por cada día de retraso en el pago que se aprobó en la Junta celebrada en fecha 6 de marzo de 2.008.
Por "Banco Sabadell, S.A." se contestó a la demanda oponiéndose a la pretensión de la actora solicitando se desestimara la demanda, lo que fundamenta en los siguientes hechos, expuestos en síntesis: "Banco Sabadell, S.A." sí ha impugnado el acuerdo de fecha 9 de enero de 2.015, por el que se hace constar que Banco Sabadell debía un supuesto recargo de 12.477 euros. El auto de adjudicación por el que Banco Sabadell adquirió la propiedad es de fecha 30 de enero de 2.014 y no el 20 de diciembre de 2.013. El recargo de un euro por día de retraso no son cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales, sino la sanción al antiguo titular del bien por no haber satisfecho el pago de las cuotas, por lo que no debe reclamarse a la entidad demandada. Además, el recargo por mora resulta claramente abusivo.
La sentencia de primera instancia estimó en parte la demanda y condenó a Banco Sabadell, S.A. a pagar a la comunidad actora la cantidad de 1.112,00 euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda, sin hacer expresa imposición de las costas,
con fundamento en que los recargos por mora de los que debe responde la demandada son los correspondientes desde el primer trimestre de 2.014 hasta el segundo trimestre de 2.015, al haberle sido adjudicado el inmueble el 20 de diciembre de 2.013.
Contra la referida sentencia interpone recurso de apelación la comunidad actora solicitando su revocación y, en su lugar, se estime en su integridad la demanda y se condene a la entidad demandada al pago de la cantidad de 13.057 euros. Subsidiariamente, se condene a la demandada al pago de la cantidad de 6.116 euros.
SEGUNDO.- Como indica la parte apelante
el objeto del presente recurso de apelación se centra en determinar si la entidad demandada debe responder del recargo establecido por la comunidad en la Junta General Ordinaria, consistente en el pago de un euro por día de retraso a cargo del comunero que no satisfaga en el plazo establecido el importe de las cuotas por gastos comunitarios.
La entidad bancaria demandada adquirió por auto de adjudicación la vivienda litigiosa, habiendo satisfecho las cuotas impagadas durante los tres años anteriores a su adquisición, de conformidad con la obligación "ob rem" que establece el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960), así como las posteriores a su adquisición, habiendo condenado la sentencia de primera instancia a la entidad demandada al pago del recargo por mora de un euro por cada día de retraso únicamente desde la fecha en que la demandada adquirió la vivienda, no así los recargos anteriores a su adquisición, al considerar que dicho recargo debe ser satisfecho únicamente por la persona que fuera propietario de la vivienda en el momento de su devengo.
La parte apelante discrepa del límite temporal que establece la sentencia recurrida, argumentando que la entidad demandada debe satisfacer no solo el importe de las cuotas pendientes de los tres años anteriores a su adquisición, sino también ese recargo devengado durante los tres años anteriores a su adquisición.
El recurso se desestima por los propios fundamentos de la sentencia de primera instancia y por lo que seguidamente se pasa a exponer.
Es incuestionable que la comunidad de propietarios puede establecer los recargos o sanciones pecuniarias a los copropietarios que no satisfagan las cuotas comunitarias para el sostenimiento de los gastos generales, como así ha procedido la comunidad demandante al acordar en Junta General el recargo de un euro por cada día de retraso en el pago de las cuotas comunitarias, acuerdo que no fue impugnado. El citado acuerdo comunitario viene a instaurar una sanción pecuniaria que cumple una función coercitiva o de garantía, equiparable a una cláusula penal, que tiene como finalidad asegurar el cumplimento de la obligación principal de todo comunero como es la de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento de inmueble y de sus servicios.
La cuestión controvertida en el presente litigio se centra, por tanto, en determinar, si el adquirente de la vivienda debe responder con el propio inmueble adquirido, además de las cantidades adeudadas a la comunidad para el sostenimiento de los gastos generales por el anterior titular y correspondiente a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años anteriores, de ese recargo o sanción pecuniaria de un euro por cada día de retraso devengados con anterioridad a la adquisición del inmueble.
Como sostiene la mayor parte de la doctrina, la obligación contributiva de cada comunero a los gastos comunes, declarada en el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960) es de carácter personal, lo que supone que de ella no se desvinculará quien resulte deudor por el mero hecho de transmitir la propiedad del inmueble a un tercero. Deudor es quien fuera propietario al momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario, no siendo procedente convertir al adquirente en responsable íntegro del débito, ya que no ostenta la condición de deudor y su responsabilidad frente a la comunidad lo es por un plazo determinado "ex lege", respondiendo exclusivamente con el inmueble adquirido, no con otros bienes que pudieran pertenecer al nuevo propietario. La afección del inmueble constituye una mera garantía real "ex lege", que aunque revierte en el propietario actual no le convierte en sujeto pasivo de la obligación cuyo cumplimiento garantiza, pues la adquisición de la cualidad comunero no conlleva la asunción de las deudas precedentes, ni la novación subjetiva de la obligación primitiva, dada la conexión de la condición de deudor con el del momento de nacimiento del deber contributivo, y que la cantidad de la que debe responder el nuevo adquirente con el propio inmueble debe limitarse a las que tenga por finalidad el sostenimiento de los gastos generales, debiendo interpretarse restrictivamente dicha responsabilidad del nuevo adquirente.
La citada doctrina es recogida en sentencias de las distintas Audiencias Provinciales (Sección 5ª de Murcia de fecha 1 de julio de 2.003 (LA LEY 115955/2003); de Asturias de fecha 17 de junio de 1.997 y de Zaragoza de 23 de diciembre de 1.996 (LA LEY 4133/1997)), que viene a declarar que la afección del inmueble al pago de la deuda no entraña una novación subjetiva por cambio de deudor, siguiendo ostentando esta condición quien es propietario del inmueble en el momento en que se generó el gasto.
De conformidad con la anterior doctrina, debe concluirse que la entidad demandada no debe responder con el inmueble adquirido de ese recargo o sanción pecuniaria devengado en fecha anterior a su adquisición, de la que es únicamente deudor el anterior propietario, al tratarse de una deuda estrictamente individual y personal, dado que el acuerdo de la comunidad que impuso dicha sanción debe entenderse que iba dirigida exclusivamente al copropietario que lo fuera en ese momento en que tuvo lugar el impago de la cuota comunitaria, al que la comunidad únicamente puede reclamar.
Las anteriores consideraciones conducen a la desestimación del recurso de apelación y a la confirmación de la sentencia de primera instancia.
TERCERO.- En cuanto a las costas de la alzada la desestimación del recurso de apelación determinaría que se impusieran a la parte apelante, a tenor de lo establecido en los artículos 398 (LA LEY 58/2000)-1 y 394-1 ambos de la L.E.C. No obstante, debe tenerse en cuenta la complejidad de la cuestión jurídica sometida a debate, y por tanto, las dudas de derecho que ha podido plantear, por lo que se considera procedente hacer uso de la facultad discrecional que se concede al tribunal por el artículo 394 de la LEC (LA LEY 58/2000) y no hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.
La desestimación del recurso conlleva la pérdida para la parte apelante del depósito constituido para recurrir, al que se le dará el destino legalmente previsto.