Cargando. Por favor, espere

S APCS 8/11/2019

Audiencia Provincial de Castellón, Sección 3ª, Sentencia 553/2019 de 8 Nov. 2019, Rec. 914/2018

Ponente: Vives Reus, Enrique Emilio.

Nº de Sentencia: 553/2019

Nº de Recurso: 914/2018

Jurisdicción: CIVIL

Diario La Ley, Nº 9678, Sección Jurisprudencia, 21 de Julio de 2020, Wolters Kluwer

LA LEY 255376/2019

ECLI: ES:APCS:2019:213

El adquirente de la vivienda no responde del recargo por impago de las cuotas comunitarias anteriores a su adquisición

Cabecera

PROPIEDAD HORIZONTAL. Reclamación de cuotas impagadas. Estimación parcial de la demanda. La entidad demandada, adquirente de una de las viviendas del inmueble, responde de las cuotas de los tres años anteriores a su adquisición, pero no responde del recargo correspondiente a ese periodo, establecido por la comunidad para el caso de retraso en el pago de las cuotas. Dicho recargo debe ser satisfecho por el anterior propietario de la vivienda, al tratarse de una deuda estrictamente individual y personal, dado que el acuerdo de la comunidad que impuso dicha sanción debe entenderse que iba dirigido exclusivamente al propietario que lo fuera en el momento en que tuvo lugar el impago de la cuota.

Resumen de antecedentes y Sentido del fallo

La AP Castellón confirma la sentencia de instancia que estimó en parte la demanda de reclamación de cuotas comunitarias.

Texto

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 914 de 2.018

Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Castelló

Juicio Ordinario número 999 de 2.015

SENTENCIA NÚM. 553 de 2.019

Ilmo. Sr. e Ilmas. Sras.

Presidente:

Don ENRIQUE-EMILIO VIVES REUS

Magistrada:

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

Magistrada Suplente:

Doña MERCEDES BENGOCHEA ESCRIBANO

En la Ciudad de Castellón, a ocho de noviembre de dos mil diecinueve.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día catorce de mayo de dos mil dieciocho por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Castelló en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 999 de 2015.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 de Castelló, representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Mercedes Viñado Bonet y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Segiro Cozar Navarro, y como apelado, Banco de Sabadell, S.A., representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Carmen Rubio Antonio y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Sara Recatalá Chordá.

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don Enrique-Emilio Vives Reus.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: " DEBO ESTIMAR Y ESTIMO EN PARTE la demanda formulada por la Procuradora Sra. Viñado Bonet, en nombre y representación de LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 de Castellón, contra la entidad BANCO SABADELL, S.A.,y enconsecuencia, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la entidad BANCO SABADELL, S.A., a que abone a la parte demandante, y por los conceptos expresados en la presente resolución, cantidad de 1.112 euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda hasta la Sentencia, y a partir de la Sentencia los intereses del artículo 576 de la LEC (LA LEY 58/2000) ; sin expresa condena en costas.-".

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 de Castelló, se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia condenando a abonar a la Comunidad de Propietarios 13.057 € adeudados, más los intereses legales y costas. Y subsidiariamente, abone a la Comunidad de Propietarios la cantidad de

6.116 € más los intereses legales y costas.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando la dictada en primera instancia con imposición de las costas causadas en la alzada a la parte apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 27 de febrero de 2019 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 4 de julio de 2019 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 11 de septiembre de 2019, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Por La Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000" se presentó el 24 de julio de 2.014, demanda de juicio monitorio contra la entidad "Banco Sabadell, S.A." en reclamación de la cantidad de 9.919,12 euros. Se fundamenta la pretensión de la actora en que la entidad demandada adeuda a la comunidad la cantidad reclamada por cuotas impagadas, procediéndose a la certificación de la deuda en la Junta General Ordinaria celebrada el día 13 de enero de 2.014.

La entidad demandada se allanó parcialmente a la demanda monitoria, reconociendo adeudar la cantidad de 2.702,12 euros en concepto de cuotas de gastos comunes correspondientes a los ejercicios 2.011, 2012 y 2.013, oponiéndose al resto de la cantidad reclamada, ya que el importe de 7.217 euros no se corresponde a "cuotas impagadas".

Ante la oposición formulada, la comunidad actora presentó el 13 de mayo de 2.015, demanda de juicio ordinario solicitando en el suplico se condene a Banco Sabadell, S.A. al pago de la cantidad de 13.057,00 euros, más los intereses legales y las costas. Se fundamenta la pretensión de la parte actora en los siguientes hechos, expuestos en síntesis: El inmueble de la demandada adeudaba en fecha 13 de enero de 2.014, la cantidad de 9.919,12 euros. En fecha 11 de febrero de 2.015, la demandada abonó en la cuenta de la Comunidad la cantidad de 2.702,12 euros correspondientes a la cantidad antes citada, más otro ingreso por importe de 1.125,00 euros, correspondientes a los cuatro trimestres del ejercicio 2.014 y primer trimestre del ejercicio 2.015, estos últimos cinco trimestres no reclamados en la petición inicial de procedimiento monitorio inicial. La totalidad de la deuda tiene su origen en el impago de las cuotas ordinarias aprobadas por la comunidad, a la que debe añadirse el recargo de un euro por cada día de retraso en el pago que se aprobó en la Junta celebrada en fecha 6 de marzo de 2.008.

Por "Banco Sabadell, S.A." se contestó a la demanda oponiéndose a la pretensión de la actora solicitando se desestimara la demanda, lo que fundamenta en los siguientes hechos, expuestos en síntesis: "Banco Sabadell, S.A." sí ha impugnado el acuerdo de fecha 9 de enero de 2.015, por el que se hace constar que Banco Sabadell debía un supuesto recargo de 12.477 euros. El auto de adjudicación por el que Banco Sabadell adquirió la propiedad es de fecha 30 de enero de 2.014 y no el 20 de diciembre de 2.013. El recargo de un euro por día de retraso no son cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales, sino la sanción al antiguo titular del bien por no haber satisfecho el pago de las cuotas, por lo que no debe reclamarse a la entidad demandada. Además, el recargo por mora resulta claramente abusivo.

La sentencia de primera instancia estimó en parte la demanda y condenó a Banco Sabadell, S.A. a pagar a la comunidad actora la cantidad de 1.112,00 euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda, sin hacer expresa imposición de las costas, con fundamento en que los recargos por mora de los que debe responde la demandada son los correspondientes desde el primer trimestre de 2.014 hasta el segundo trimestre de 2.015, al haberle sido adjudicado el inmueble el 20 de diciembre de 2.013.

Contra la referida sentencia interpone recurso de apelación la comunidad actora solicitando su revocación y, en su lugar, se estime en su integridad la demanda y se condene a la entidad demandada al pago de la cantidad de 13.057 euros. Subsidiariamente, se condene a la demandada al pago de la cantidad de 6.116 euros.

SEGUNDO.- Como indica la parte apelante el objeto del presente recurso de apelación se centra en determinar si la entidad demandada debe responder del recargo establecido por la comunidad en la Junta General Ordinaria, consistente en el pago de un euro por día de retraso a cargo del comunero que no satisfaga en el plazo establecido el importe de las cuotas por gastos comunitarios.

La entidad bancaria demandada adquirió por auto de adjudicación la vivienda litigiosa, habiendo satisfecho las cuotas impagadas durante los tres años anteriores a su adquisición, de conformidad con la obligación "ob rem" que establece el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960), así como las posteriores a su adquisición, habiendo condenado la sentencia de primera instancia a la entidad demandada al pago del recargo por mora de un euro por cada día de retraso únicamente desde la fecha en que la demandada adquirió la vivienda, no así los recargos anteriores a su adquisición, al considerar que dicho recargo debe ser satisfecho únicamente por la persona que fuera propietario de la vivienda en el momento de su devengo.

La parte apelante discrepa del límite temporal que establece la sentencia recurrida, argumentando que la entidad demandada debe satisfacer no solo el importe de las cuotas pendientes de los tres años anteriores a su adquisición, sino también ese recargo devengado durante los tres años anteriores a su adquisición.

El recurso se desestima por los propios fundamentos de la sentencia de primera instancia y por lo que seguidamente se pasa a exponer.

Es incuestionable que la comunidad de propietarios puede establecer los recargos o sanciones pecuniarias a los copropietarios que no satisfagan las cuotas comunitarias para el sostenimiento de los gastos generales, como así ha procedido la comunidad demandante al acordar en Junta General el recargo de un euro por cada día de retraso en el pago de las cuotas comunitarias, acuerdo que no fue impugnado. El citado acuerdo comunitario viene a instaurar una sanción pecuniaria que cumple una función coercitiva o de garantía, equiparable a una cláusula penal, que tiene como finalidad asegurar el cumplimento de la obligación principal de todo comunero como es la de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento de inmueble y de sus servicios.

La cuestión controvertida en el presente litigio se centra, por tanto, en determinar, si el adquirente de la vivienda debe responder con el propio inmueble adquirido, además de las cantidades adeudadas a la comunidad para el sostenimiento de los gastos generales por el anterior titular y correspondiente a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años anteriores, de ese recargo o sanción pecuniaria de un euro por cada día de retraso devengados con anterioridad a la adquisición del inmueble.

Como sostiene la mayor parte de la doctrina, la obligación contributiva de cada comunero a los gastos comunes, declarada en el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960) es de carácter personal, lo que supone que de ella no se desvinculará quien resulte deudor por el mero hecho de transmitir la propiedad del inmueble a un tercero. Deudor es quien fuera propietario al momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario, no siendo procedente convertir al adquirente en responsable íntegro del débito, ya que no ostenta la condición de deudor y su responsabilidad frente a la comunidad lo es por un plazo determinado "ex lege", respondiendo exclusivamente con el inmueble adquirido, no con otros bienes que pudieran pertenecer al nuevo propietario. La afección del inmueble constituye una mera garantía real "ex lege", que aunque revierte en el propietario actual no le convierte en sujeto pasivo de la obligación cuyo cumplimiento garantiza, pues la adquisición de la cualidad comunero no conlleva la asunción de las deudas precedentes, ni la novación subjetiva de la obligación primitiva, dada la conexión de la condición de deudor con el del momento de nacimiento del deber contributivo, y que la cantidad de la que debe responder el nuevo adquirente con el propio inmueble debe limitarse a las que tenga por finalidad el sostenimiento de los gastos generales, debiendo interpretarse restrictivamente dicha responsabilidad del nuevo adquirente.

La citada doctrina es recogida en sentencias de las distintas Audiencias Provinciales (Sección 5ª de Murcia de fecha 1 de julio de 2.003 (LA LEY 115955/2003); de Asturias de fecha 17 de junio de 1.997 y de Zaragoza de 23 de diciembre de 1.996 (LA LEY 4133/1997)), que viene a declarar que la afección del inmueble al pago de la deuda no entraña una novación subjetiva por cambio de deudor, siguiendo ostentando esta condición quien es propietario del inmueble en el momento en que se generó el gasto.

De conformidad con la anterior doctrina, debe concluirse que la entidad demandada no debe responder con el inmueble adquirido de ese recargo o sanción pecuniaria devengado en fecha anterior a su adquisición, de la que es únicamente deudor el anterior propietario, al tratarse de una deuda estrictamente individual y personal, dado que el acuerdo de la comunidad que impuso dicha sanción debe entenderse que iba dirigida exclusivamente al copropietario que lo fuera en ese momento en que tuvo lugar el impago de la cuota comunitaria, al que la comunidad únicamente puede reclamar.

Las anteriores consideraciones conducen a la desestimación del recurso de apelación y a la confirmación de la sentencia de primera instancia.

TERCERO.- En cuanto a las costas de la alzada la desestimación del recurso de apelación determinaría que se impusieran a la parte apelante, a tenor de lo establecido en los artículos 398 (LA LEY 58/2000)-1 y 394-1 ambos de la L.E.C. No obstante, debe tenerse en cuenta la complejidad de la cuestión jurídica sometida a debate, y por tanto, las dudas de derecho que ha podido plantear, por lo que se considera procedente hacer uso de la facultad discrecional que se concede al tribunal por el artículo 394 de la LEC (LA LEY 58/2000) y no hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso conlleva la pérdida para la parte apelante del depósito constituido para recurrir, al que se le dará el destino legalmente previsto.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

FALLAMOS

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de La Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000", contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Castelló en fecha catorce de mayo de dos mil dieciocho, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 999 de 2.015, debemos confirmar y confirmamos la sentencia recurrida, sin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Se acuerda la pérdida de la cantidad consignada como depósito para recurrir al desestimar el recurso de apelación.

Notifíquese la presente Sentencia, contra la que cabe interponer recurso extraordinario por infracción procesal y de casación por interés casacional y, una vez firme, remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Queremos saber tu opiniónNombreE-mail (no será publicado)ComentarioWolters Kluwer no se hace responsable de las opiniones vertidas en los comentarios. Los comentarios en esta página están moderados, no aparecerán inmediatamente en la página al ser enviados. Evita, por favor, las descalificaciones personales, los comentarios maleducados, los ataques directos o ridiculizaciones personales, o los calificativos insultantes de cualquier tipo, sean dirigidos al autor de la página o a cualquier otro comentarista.
Introduce el código que aparece en la imagencaptcha
Enviar

Últimos tweets

NÚMEROS DISPONIBLES

Le recomendamos...

Visite nuestra tienda
Scroll