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S APB 2/9/2019

Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, Sentencia 958/2019 de 2 Sep. 2019, Rec. 520/2018

Ponente: Julián Ibáñez, Jessica.

Nº de Sentencia: 958/2019

Nº de Recurso: 520/2018

Jurisdicción: CIVIL

Diario La Ley, Nº 9556, Sección Jurisprudencia, 20 de Enero de 2020, Wolters Kluwer

LA LEY 149007/2019

ECLI: ES:APB:2019:11779

Resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por el mal olor provocado por la humedad existente

Cabecera

ARRENDAMIENTOS URBANOS. De vivienda. Resolución del contrato e indemnización de daños y perjuicios. Saneamiento por vicios ocultos. El mal olor por la humedad existente en la vivienda la hace inservible para su destino, produciéndose graves incomodidades en el desarrollo de la vida ordinaria. Dado que la humedad no era visible por la existencia de un falso techo en el cuarto de baño debe necesariamente considerarse el vicio como oculto, solo perceptible una vez trasladado el arrendatario a la vivienda. Falta de legitimación pasiva de la intermediaria en el contrato, pues la acción de saneamiento es contractual. La indemnización no comprende los gastos generados por el desplazamiento de la arrendataria desde su lugar de residencia hasta la población donde se ubica la vivienda, que arrendó para que residiera en ella su hijo estudiante.

Resumen de antecedentes y Sentido del fallo

La AP Barcelona revoca la sentencia de instancia y estima la demanda de resolución de contrato de arrendamiento por vicios ocultos en la vivienda arrendada.

Texto

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935673532

FAX: 935673531

EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120168209399

Recurso de apelación 520/2018 -5

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Barcelona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1059/2016

Parte recurrente/Solicitante: Mariana

Procurador/a: Elisa Rodes Casas

Abogado/a: Mariana

Parte recurrida: FINCAS MIRANDA BERMEJO, S.L., Melisa

Procurador/a: Mª Paz Lopez Lois

Abogado/a: Albert Gabañach I Forner

SENTENCIA Nº 958/2019

Magistrados:

Jessica Julian Ibàñez Juan Bautista Cremades Morant Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 2 de septiembre de 2019

ANTECEDENTES DE HECHO

Primero. En fecha 26 de abril de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 1059/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Elisa Rodes Casas, en nombre y representación de Mariana contra Sentencia - 19/02/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Mª Paz Lopez Lois, en nombre y representación de FINCAS MIRANDA BERMEJO, S.L. y Melisa.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

"Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por Dª. Mariana representada por la procuradora Dª. Elisa Rodés contra Dª. Melisa y Fincas Miranda, SL, representadas por la procuradora Dª. Mª Paz López Lois, debo absolver y absuelvo a ésa respecto de las pretensiones ejercitadas por la primera, a quien se impone el pago de las costas del presente procedimiento"

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 03/07/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Jessica Julian Ibàñez .

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Por la representación procesal de Doña Mariana, como arrendataria de la vivienda sita en CALLE000, nº NUM000, NUM001 NUM002 de la localidad de Barcelona, se interpuso demanda contra Doña Melisa, propietaria de dicha vivienda, y contra FINCAS MIRANDA BERMEJO como intermediaria, solicitando la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 20 de septiembre de 2016, por la existencia de vicios ocultos en la vivienda arrendada e indemnización de daños y perjuicios por cuantía de 1269,20 euros correspondiente a gastos y honorarios de inmobiliaria y contrato, billete de avión de la actora por su traslado desde Canarias (donde reside) hasta Barcelona ante la problemática surgida, y honorarios de notaría.

Sostiene la actora que, en fecha 20 de septiembre de 2016, concertó contrato de arrendamiento sobre la indicada finca, para la residencia de su hijo menor de 17 años, que iba a cursar estudios en Barcelona, detectándose desde la entrega de la vivienda (incluso en la visita concertada previamente con la inmobiliaria) la existencia de mal olor, que finalmente se ha correspondido con fuerte olor a humedad, de modo que no afectaba a la habitabilidad de la vivienda. En fecha 5 de octubre de 2016 consigné notarialmente las llaves de la vivienda, siendo retiradas por la propiedad en fecha 10 de octubre y habiéndose procedido a la devolución de la cantidad de 1149 euros que fueron entregados en concepto de depósito y fianza.

Las demandadas, se oponen a las pretensiones de la actora sosteniendo que no ha existido vicio oculto alguno, sino únicamente una fuga de agua proveniente del piso superior que ha sido reparada íntegramente.

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia nº 47 de los de Barcelona se dictó sentencia en fecha 19 de febrero de 2018 cuyo fallo es del tenor siguiente: "Que, desestimando íntegramente la demanda interpuesta por Dº Mariana representada por la Procuradora Dª Elisa Rodés contra Dª Melisa y Fincas Miranda, S.L. representadas por la Procuradora Dª Mª Paz Lois, debo absolver y absuelvo a ésta respecto de las pretensiones ejercitadas por la primera, a quien se impone el pago de las costas del presente procedimiento".

Por la representación de Doña Mariana se interpone recurso de apelación contra dicha resolución al considerar la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba, solicitando que se revoque la sentencia de instancia y se dicte otra en esta alzada por la que se estime la demanda interpuesta.

La apelada se opone al recurso interpuesto y muestra su conformidad con los argumentos expuestos por el juzgador de instancia solicitando la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Con base a los antecedentes expuestos en el fundamento jurídico anterior, la cuestión controvertida y sometida a revisión en esta alzada queda circunscrita a la concurrencia de vicio oculto como causa de resolución del contrato y de su derecho a ser indemnizada por daños y perjuicios; debiendo adelantarse que no se comparten los argumentos de la sentencia de instancia, por lo que debe procederse en esta alzada a una nueva valoración de la prueba practicada.

Las disposiciones sobre vicios ocultos, resultan de aplicación a los contratos de arrendamiento por previsión expresa contenida en el artículo 1553 del Código Civil (LA LEY 1/1889), disponiendo el artículo 1484 Cc (LA LEY 1/1889) la responsabilidad del vendedor (o arrendador en el caso de los contratos de arrendamiento) por saneamiento de la cosa vendida (o arrendada), por defectos ocultos, "si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella (...)", incluso "aunque los ignorase" el vendedor ( artículo 1485 Cc (LA LEY 1/1889)). Ante la existencia de vicios se faculta al comprador (o arrendatario) para "desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos" ( artículo 1486 cc (LA LEY 1/1889)).

Como ya expusimos en sentencia de 8 de noviembre de 2018, recurso 838/2017 (LA LEY 165927/2018) (ROJ: SAP B 10778/2018 - ECLI:ES:APB:2018:10778) "Las acciones edilicias están caracterizadas por la brevedad del plazo para su ejercicio en relación con las acciones generales derivadas del incumplimiento de las obligaciones; en relación a la compraventa civil: a) el art. 1490 CC (LA LEY 1/1889) (las acciones derivadas del saneamiento por vicios o defectos ocultos de la cosa vendida (acciones redhibitoria y quanti minoris) señala que se extinguirán (caducidad) a los 6 meses desde la entrega, siempre que exista un vicio o defecto ( art. 1484 CC (LA LEY 1/1889) ) que suponga la inutilidad total o parcial ("deterioro, desperfecto o irregularidad en la calidad o idoneidad de los objetos suministrados que dificultan su utilidad", así la STS. 17.2.1994 (LA LEY 433/1994) ), que sea grave (haga la cosa impropia para el uso al que se la destina o disminuye de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no habría adquirido o habría ofrecido menos precio), que sea oculto (pues el vendedor no responde de los manifiestos, conociéndolos el comprador al tiempo de la adquisición, o que estuvieren a la vista ni de los que, no estándolo, el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión debería conocerlos fácilmente, SSTS. 15.3.1989 , 8.7.1994 (LA LEY 901/1994) ,...) y que sea preexistente al tiempo de perfeccionarse el contrato, aunque su desarrollo sea posterior, lo que ha de probar el comprador (así, la STS 23.9.1989 ). b) Otra cosa es el supuesto del aliud pro alio (entrega de cosa distinta o de calidad distinta a la pactada), que comporta el incumplimiento de la obligación del vendedor y el sometimiento al plazo general de prescripción de 5 (antes 15) años del art. 1964 CC (LA LEY 1/1889) o de 10 años del art. 121.20 del Libro Primero del Código Civil de Cataluña Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña, relativo a las sucesiones (LA LEY 9352/2008).Ley 29/2002, de 30 de diciembre, primera Ley del Código Civil de Cataluña.Ley 4/2008, de 24 de abril, del Libro Tercero del Código Civil de Cataluña, relativo a las personas jurídicas (LA LEY 4691/2008).Ley 40/1960, de 21 de julio, sobre Compilación del Derecho Civil Especial de Cataluña.Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales (LA LEY 5055/2006). ."

Así mismo, en relación a los requisitos propios de la acción por vicios ocultos podemos traer a colación nuestra sentencia de fecha 31 de mayo de 2018, recurso 914/2018 (LA LEY 66199/2018) (ROJ: SAP B 4989/2018 - ECLI:ES:APB:2018:4989) "El saneamiento, cuya finalidad de restablecimiento y equivalencia contractual es evidente, procederá, conforme disponen los arts. 1484 y ss CC (LA LEY 1/1889) , siempre que concurran los siguientes requisitos:

1) que exista un vicio o defecto ( art. 1484 CC (LA LEY 1/1889) ), entendido en el significado común del término (estado defectuoso, anómalo o patológico).

2) que el mismo suponga la inutilidad total o parcial ("deterioro, desperfecto o irregularidad en la calidad o idoneidad de los objetos suministrados que dificultan su utilidad", así la STS. 17.2.1994 (LA LEY 433/1994) , o como se afirma en la STS de 10.9.1996 (LA LEY 8586/1996) , el concepto de tales vicios es de carácter funcional, determinante de esa inutilidad total o parcial, o que la cosa carece de las cualidades necesarias para realizar una determinada prestación).

3) que sea grave (haga la cosa impropia para el uso al que se la destina o disminuye de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no habría adquirido o habría ofrecido menos precio).

4) que sea oculto y no haya podido trascender y por ello ser conocido o percibido por el comprador (pues el vendedor no responde de los manifiestos, conociéndolos el comprador al tiempo de la adquisición, o que estuvieren a la vista ni de los que, no estándolo, el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión debería conocerlos fácilmente, SSTS. 15.3.1989 , 8.7.1994 (LA LEY 901/1994) ,...); y el vendedor responde del saneamiento, aunque ignore los vicios o defectos, a no ser que se pacte lo contrario ( art. 1485 CC (LA LEY 1/1889) ), y si los conocía, se agrava su obligación ( art. 1486 pfo.2º CC (LA LEY 1/1889) ).

5) que sea preexistente al tiempo de perfeccionarse el contrato, aunque su desarrollo sea posterior, lo que - en su caso - ha de probar el comprador (así, la STS 23.9.1989 ); el vendedor no puede responder de vicios que surjan después de la perfección, si bien le es inherente el deber de diligencia en la información sobre el estado del objeto que enajena (ex art.1258 CC (LA LEY 1/1889) , SSTS. 27.1.1977 ).

El saneamiento no debe confundirse con el deber general de cumplir las obligaciones contractuales, no está basado en la idea del incumplimiento ( arts. 1101 (LA LEY 1/1889) y 1124 CC (LA LEY 1/1889) ), ni con la obligación del vendedor de entregar la cosa (entrega de cosa distinta o de calidad distinta a la pactada, o pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto para el fin al que va destinado: aliud pro alio), ni con la anulabilidad por vicios de la voluntad ( SSTS. 12.4.1993 (LA LEY 694-5/1993) , 5.11.1993 , 17.2.1994 , 25.10.1994 , 7.6.1996 , 27.4.1999 , 27.11.1999 ...)."

En el caso de autos, el hijo de la actora, Rodolfo, ha manifestado que cuando la inmobiliaria le mostró la vivienda de autos (que finalmente fue objeto de arrendamiento) ya percibió la existencia de mal olor, si bien el agente inmobiliario le indicó que ello obedecía a que se encontraba cerrada.

Una vez celebrado el contrato de arrendamiento en fecha 20 de septiembre de 2016 se traslada a la vivienda y, desde el inicio, persiste un mal olor que le impide tener las ventanas abiertas, dado que se hace necesario airear la vivienda, con la consiguiente dificultad para estudiar o hacer otras actividades en el interior, dado el ruido proveniente de la calle.

Si bien es cierto que no consta ninguna comunicación escrita indicando expresamente la existencia del olor, el sr. Rodolfo sostiene que lo comunicó verbalmente en diversas ocasiones, hecho que resulta creíble (es normal que al inicio de una relación arrendaticia en la que no se ha producido conflicto alguno se comuniquen incidencias, que en apariencia no son graves, por vía telefónica) y que adquiere plena consistencia con las incidencias que si fueron comunicadas por escrito.

Así, en fecha 27 de septiembre de 2016 (sólo 7 días después de la celebración del contrato) consta email por el que se comunica la existencia de humedades y daños en la vivienda, con inundación por el baño hasta la altura del tobillo, reprochando que son problemas existentes desde el inicio de la relación contractual.

Se adjuntan fotografías en las que se constata como se filtra por el techo agua abundante así como el deterioro de las maderas del techo, siendo constatado por Acta Notarial de fecha 4 de octubre de 2016 en la que el Notario, personado en la finca de autos, comprueba personalmente que "nada más abrir la puerta se desprende un fuerte olor que hace imposible la estancia en la vivienda. Dicho olor emana del lavabo de la misma. Sobre el falso techo de dicho lavabo, abierto para poder llevar a cabo dicha comprobación, se visualiza perfectamente el origen de dichos olores.(...)".

Por la demandada se pretende sostener que se trata de una mera avería de la vivienda superior, que ha sido reparada, no existiendo malos olores que afecten a la habitabilidad de la vivienda. A tal efecto se aporta acta notarial en la que consta "Tanto él como el requirente solicitan que haga constar que no se detectan olores fueres, moho ni humedades derivadas de tal escape"; sin embargo, no se trata de comprobaciones o percepciones directas del Notario, sino que recoge las manifestaciones de un tercero, por lo que no puede darse fe, con base a dicha acta, de la inexistencia del mal olor.

Ciertamente, la humedad que se refleja en el reportaje fotográfico es plenamente compatible con la existencia de olor por humedad y, dada la cronología de los hechos narrados (que no ha sido controvertida por la parte demandada) permite concluir que, efectivamente, el olor a humedad era preexistente a la celebración del contrato (probablemente incluso la filtración ya existiera).

Dicho vicio oculto hacía inservible la vivienda para el uso al que se la destinaba dado que, como indica el sr. Rodolfo que no se podía vivir, produciéndose graves incomodidades en el desarrollo de la vida ordinaria en el interior de la vivienda. Es de significar que incluso consta aportado parte médico por el que el sr. Rodolfo acudió al servicio de urgencias del Hospital universitari Dexeus por tos irritativa (dificultad respiratoria) que atribuye al mal olor de la vivienda.

Todo lo anterior, junto con las propias manifestaciones del Notario ( "fuerte olor que hace imposible la estancia en la vivienda") permite concluir que el defecto apreciado afectaba considerablemente a la habitabilidad de la vivienda arrendada y, por tanto, la hacía impropia la uso a que se la destinaba.

Finalmente, dado que la humedad o filtración del agua no era visible por la existencia de un falso techo en el cuarto de baño y dado que es fácilmente creíble que una vivienda, por haberse encontrado cerrada, presente un olor extraño o desagradable (como se le indicó al sr. Rodolfo en la visita), debe necesariamente considerarse el vicio como oculto, perceptible e identificable como tal sólo una vez trasladado el arrendatario a la vivienda.

Por todo lo expuesto, aun cuando parece desprenderse de los autos que el vicio no era conocido por la demandada (existía una fuga de agua proveniente del piso superior, encontrándose la vivienda deshabitada), la propiedad debe responder por los daños derivados de los mismos frente a la arrendataria.

No obstante, no puede alcanzarse la misma consideración respecto de la codemandada FINCAS MIRANDA BERMEJO SL que, como intermediaria en el contrato de arrendamiento, carece de legitimación pasiva para soportar el ejercicio de la acción de saneamiento por vicios ocultos ( sentencia esta Sala de 16 de noviembre de 2010, recurso 152/2010 (LA LEY 281258/2010), con ocasión del planteamiento de litisconsorcio pasivo necesario, en que se pretendía traer como codemandado, en el ámbito de una acción de vicios ocultos en una compraventa, a la agencia inmobililaria) pues, la acción en cuestión, es de naturaleza contractual y sólo puede ser ejercida por o entre las partes del contrato de arrendamiento (sin que la agencia inmobiliaria sea parte de dicho contrato).

Finalmente, procede determinar el importe de la cuantía de la que debe ser resarcida la parte arrendataria, debiendo indicar que no procede el abono de cuantía alguna por los gastos del viaje realizado desde Canarias (lugar de residencia de la actora) a Barcelona, ante la reclamación que personalmente realizó con la inmobiliaria, dado que: primero, es un gasto realizado voluntariamente por la parte arrendataria (que tan sólo se personó en la agencia mostrando su disconformidad con el problema planteado y la gestión realizada, efectuando la oportuna reclamación); y, segundo, que la arrendataria no resida en la vivienda arrendada por ella en su propio nombre (por que la finalidad fuera procurar residencia a su hijo menor) no permite repercutir en la propiedad los gastos de desplazamiento que, con ocasión de cualquier incidencia con el contrato suscrito, se le generen (esta circunstancia rompe el nexo causal entre el daño -gasto- y la conducta antijurídica del arrendatario).

Por lo que se refiere al resto de gastos reclamados, estando directamente vinculados con los gastos de formalización del contrato y de los daños derivados por los vicios ocultos en los que trae causa la acción ejercitada (cuya cuantía y existencia no ha sido controvertida), debe reconocerse su derecho de resarcimiento.

Por todo lo anterior, se estima parcialmente el recurso de apelación, con la consiguiente estimación sustancial de la demanda frente a Doña Melisa, sin expresa declaración de resolución del contrato (pues el mismo ya se encuentra resuelto por la entrega y aceptación notarial de las llaves), condenando a la misma a abonar a la actora la cuantía de 1110,70 euros, con desestimación de la demanda frente a Fincas Miranda Bermejo SL.

CUARTO.- De conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 (LA LEY 58/2000) y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la estimación parcial del recurso interpuesto implica lano imposición de las costas causadas en esta alzada a ninguna de las partes.

Por lo que se refiere a las costas de la primera instancia, dada la estimación sustancial de la demanda dirigida frente a la Sra. Melisa, se imponen las costas a la parte demandada; y, dada la desestimación íntegra de la demanda frente a Fincas Miranda Bermejo SL se imponen las costas a la parte actora.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación

FALLAMOS

ESTIMAMOS PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Mariana contra la Sentencia dictada en fecha 19 de febrero de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 47 de Barcelona, en los autos de los que el presente rollo dimana, y, en consecuencia, se ESTIMA SUSTANCIALMENTE la demanda presentada frente a DOÑA Melisa y se condena de la sra. Melisa a abonar a la actora la cuantía de 1110,70 euros, con imposición de costas de la primera instancia; y DESESTIMAMOS la demanda presentada frente a FINCAS MIRANDA BERMEJO SL, con imposición de costas de la primera instancia a la parte actora.

No se hace expresa condena en costas de la segunda instancia a ninguna de las partes.

Se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir.

La presente sentencia es susceptible de recurso extraordinario por infracción procesal y casación, siempre que concurran los requisitos exigidos legal y jurisprudencialmente.

Así, por esta nuestra sentencia, juzgando definitivamente en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

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