SEGUNDO.- Contestación de la parte demandada
La parte demandada se opone a la estimación de las pretensiones de la demanda alegando que no podían atribuirse efectos civiles a la obligación, de naturaleza administrativa, de ofrecimiento de alquiler social establecida en la Ley 24/2015 (LA LEY 12790/2015), añadiendo, además, que no contaría con legitimación pasiva en el presente procedimiento, en la medida en que el sujeto pasivo de dicha obligación sería el demandante en el proceso de desahucio instado frente a la parte demandada, esto es, Sabadell Real Estate Development, S.L. Junto a todo ello, alega que no concurrirían los requisitos necesarios para la aplicación de dicha norma, al no contar la entidad demandada con la condición de gran tenedora de viviendas. Señalando, a mayor abundamiento, que la propia parte demandante habría rechazado dos propuestas de alquiler social que dicha sociedad le habría formulado.
Por todo ello, solicita la parte demandada la desestimación de las pretensiones de la demanda y la imposición de costas a la parte actora.
TERCERO.- Valoración probatoria de los hechos controvertidos
Dispone la DA 1ª de la Ley 24/2015, de 29 de julio (LA LEY 12790/2015), de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética:
"1. La obligación establecida por el artículo 5.2 de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales se hace extensiva, en los mismos términos, a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:
a) Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda. La propuesta de alquiler social es exigible durante un período de cinco años en caso de que el gran tenedor sea una persona física; de siete años en caso de que el gran tenedor sea una persona jurídica de acuerdo con el artículo 5.9.b y d, y de doce años en caso de que el gran tenedor sea una persona jurídica de acuerdo con el articulo 5.9.a y c. En todos los casos, estos períodos son contados a partir de la entrada en vigor de la Ley de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 (LA LEY 12790/2015) y la Ley 4/2016 para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda.
b) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si la falta de título proviene de un proceso instado por un gran tenedor, ya sea de ejecución hipotecaria o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria contra el actual ocupante de la vivienda.
c) Por falta de titulo jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si el demandante tiene la condición de gran tenedor de acuerdo con el artículo 5.9.a y c, siempre que concurran las siguientes circunstancias:
1.º Que la vivienda esté inscrita en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante o sea susceptible de estar inscrita en él.»
2.º Que los ocupantes acrediten, por cualquier medio admitido en derecho, que la ocupación sin título se inició antes del 1 de junio de 2021.
3.º Que en los últimos dos años los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social adecuado que les haya ofrecido cualquier administración pública o de acuerdo con el artículo 5.2 (...)".
Por su parte, el art. 5.2 de la misma norma señala:
"2. Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la presente ley, lo cual debe comprobar el propio demandante, requiriendo previamente la información a los afectados, y siempre que se dé uno de los siguientes supuestos:
a) Que el demandante tenga la condición de gran tenedor de vivienda.
b) Que el demandante sea persona jurídica que haya adquirido posteriormente al 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario".
En el presente caso, a mi juicio, la demanda debe ser objeto de desestimación, por varios motivos. En primer lugar, como bien apunta la parte demandada, en la medida en que, en efecto, estamos en presencia de una norma de naturaleza administrativa, que no civil, que obliga al ofrecimiento del alquiler social sólo si concurren una serie de requisitos legales.
Es decir, que en base a dicha norma el examen del juzgado civil, en el seno de tales procedimientos judiciales (como en el de desahucio por precario objeto de autos), se extiende sólo a determinar si la oferta de alquiler social se ha formulado, sin entrar a determinar si se cumplen los requisitos previstos en la Ley 24/2015 (LA LEY 12790/2015).
A lo sumo, si el juez civil, en dichos procedimientos, apreciase indicios de posible incumplimiento de la normativa administrativa, podría dar cuenta a las administraciones competentes en materia de vivienda, a efectos de tramitar el expediente sancionador correspondiente, pero no obligar a la parte demandada en vía civil a ofrecer un alquiler social.
Por lo tanto, a mi juicio, dicho incumplimiento de la obligación contenida en la Ley 24/2015, de 29 de julio (LA LEY 12790/2015), en su caso, debería dilucidarse en vía administrativa, siendo así los órganos administrativos competentes los únicos que podrían imponer dicha obligación, de concurrir los requisitos para ello. Por ello, comparte esta juzgadora los argumentos de la parte demandada que debería la demandante interponer la correspondiente denuncia administrativa, ante el incumplimiento de la entidad demandada de dicha obligación, frente a la Administración competente en la materia, a fin y efecto de que ésta resuelva sobre la obligación de ofrecimiento de alquiler social y/o imponga, en su caso, las pertinentes sanciones administrativas a la parte demandada, de resultar pertinentes.
En definitiva, ese solo argumento permitiría desestimar las pretensiones de la demanda sin mayores consideraciones, pero es que, a mayor abundamiento, comparte de nuevo esta juzgadora los argumentos de la parte demandada en la medida en que el sujeto pasivo de la obligación de ofrecer un alquiler social, conforme a la Ley 24/2015 (LA LEY 12790/2015), antes de interponer la demanda judicial de desahucio por precario frente a la ahora demandante, sería el demandante en dicho procedimiento, que no fue la sociedad ahora demandada, sino Sabadell Real Estate Development, S.L., en cuya posición procesal le sucedió Promontoria Coliseum Residential, S.L.U., tal y como se acordó por auto de 1 de marzo de 2021, dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 46 de Barcelona, en los autos de ejecución de títulos judiciales nº 680/2018 C2, seguidos precisamente a instancia de Sabadell Real Estate como demandante inicial en el proceso de desahucio por precario (doc. 2A demanda) y frente a la sra. Sara.
Por lo tanto, es evidente que, conforme a lo dispuesto en el art. 5.2, en consonancia con la DA 1ª de la ley 24/2015 (LA LEY 12790/2015), quien debla proceder, en su caso, de concurrir los requisitos para ello, a ofrecer a la sra. Sara un alquiler social, era la demandante en el procedimiento de desahucio por precario, esto es, Sabadell Real Estate. Además, nótese a mayor abundamiento que la parte demandante reconoce en su demanda que esta última entidad le ofreció una vivienda en Terrassa o Manresa, pese a estar disconforme con el tipo de vivienda ofrecida, dadas sus condiciones y las propias circunstancias familiares y personales de la demandante.
En base a todo lo expuesto, a mi juicio, la demanda debe ser desestimada, absolviendo así a la entidad demandada de todos los pedimentos efectuados en su contra.